Menší byty v Česku zdražují nejrychleji. Investoři na nich vydělávají nejvíc

12.3.2026

4 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Ceny bytů v Česku v roce 2025 znovu rostly, jenže ne všechny typy nemovitostí zdražovaly stejným tempem. Nejvýraznější růst zaznamenaly malé a středně velké byty, o které je dlouhodobě největší zájem jak mezi lidmi hledajícími vlastní bydlení, tak mezi investory. Analýza portálu Sreality.cz ukazuje, že právě tyto byty meziročně zdražily citelně více než velké bytové jednotky.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Investoři, kteří na začátku roku 2025 koupili dobře řešený menší byt v atraktivní lokalitě, tak mohli už během jediného roku sledovat výrazné zhodnocení své investice. Rostoucí poptávka po menších jednotkách totiž tlačí jejich cenu vzhůru rychleji než u prostornějších bytů.

Co si z článku odnést

Menší a středně velké byty o velikosti 16 až 80 m² zdražily v roce 2025 přibližně o 17 až 18 %.
Větší byty nad 80 m² zaznamenaly meziroční růst cen přibližně o 10 až 13 %.
Nejvyšší cena za metr čtvereční je dlouhodobě u nejmenších bytů.
Rozdíly mezi malými a velkými byty jsou výrazné zejména v Praze.
Velké byty mohou být pro investory stále zajímavé díky možnosti pronájmu více pokojů nebo rozdělení na menší jednotky.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Menší byty zdražují rychleji než velké

Analýza realitního portálu Sreality.cz sledovala nabídkové ceny starších bytů v osobním vlastnictví v České republice, které byly ve velmi dobrém nebo dobrém stavu, případně po rekonstrukci. Data se zaměřila na vývoj cen v roce 2025 a porovnávala jednotlivé velikostní kategorie bytů.

Výsledky ukazují poměrně jasný trend. Nejvyšší meziroční růst ceny za metr čtvereční zaznamenaly byty o velikosti 16 až 80 metrů čtverečních, jejichž cena vzrostla přibližně o 17 až 18 %. Oproti tomu větší byty nad 80 metrů čtverečních zdražovaly výrazně pomaleji.

Konkrétně byty o velikosti 81 až 100 m² zaznamenaly růst ceny kolem 13 % a u bytů mezi 101 a 150 m² šlo přibližně o 12 %. I tady ceny rostly, jenže tempo bylo znatelně nižší než u menších jednotek.

Menší byty jsou dlouhodobě nejlikvidnějším segmentem trhu. Kombinují relativně dostupnou cenu s vysokou poptávkou mladých lidí, investorů i nájemníků.

Rozdíly v ceně za metr čtvereční jsou výrazné

Realitní trh dlouhodobě potvrzuje jednoduché pravidlo: čím menší byt, tím vyšší cena za metr čtvereční. V roce 2025 to platilo znovu a bez větších překvapení.

Na realitním trhu se opakovaně potvrzuje pravidlo, že nejmenší byty mají nejvyšší cenu za metr čtvereční, protože o ně usiluje nejširší skupina kupujících i nájemníků.

Nejmenší byty do 30 m² byly v České republice nabízeny v průměru za přibližně 131 900 Kč za metr čtvereční. U bytů o velikosti 31 až 50 m² byla průměrná cena zhruba 104 000 Kč za metr čtvereční.

Další velikostní kategorie už byly výrazně levnější. Byty o velikosti 51 až 80 m² se prodávaly průměrně za přibližně 81 000 Kč za metr čtvereční. Byty mezi 81 a 100 m² dosahovaly ceny okolo 86 000 Kč za metr čtvereční.

Rozdíl mezi nejmenšími byty a většími jednotkami tak může přesahovat i desítky tisíc korun na jediném metru čtverečním. U bytů o velikosti 101 až 150 m² byla průměrná nabídková cena přibližně 96 900 Kč za metr čtvereční.

Menší byty drží poptávku i v nejistotě

,,Cena za metr čtvereční je u menších bytů vyšší mimo jiné proto, že poptávka po nich zůstává stabilní i v období ekonomické nejistoty. Lidé je kupují nejen pro vlastní bydlení, ale také jako investici určenou k pronájmu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Praha ukazuje rozdíly nejvýrazněji

Ještě výrazněji jsou rozdíly mezi velikostmi bytů vidět v hlavním městě. Praha patří dlouhodobě k nejdražším realitním trhům ve střední Evropě a cenové odstupy mezi jednotlivými typy bytů jsou tu nepřehlédnutelné.

Nejmenší byty do 30 m² se v roce 2025 v Praze nabízely v průměru za přibližně 194 600 Kč za metr čtvereční. U bytů o velikosti 31 až 50 m² byla průměrná cena přibližně 158 800 Kč za metr čtvereční.

Spočítejte si hypotéku na investiční byt

Byty mezi 51 a 80 m² se prodávaly zhruba za 140 400 Kč za metr čtvereční a byty o velikosti 81 až 100 m² za přibližně 142 200 Kč za metr čtvereční. Největší sledované byty o velikosti 101 až 150 m² dosahovaly průměrné ceny kolem 151 900 Kč za metr čtvereční.

Rozdíl mezi nejmenšími a velkými byty v Praze tak může dělat téměř 43 tisíc korun na metr čtvereční. U běžného bytu to v celkové ceně znamená rozdíl i několik milionů korun.

Velká města jako Praha zvýrazňují cenové rozdíly mezi malými a velkými byty nejvíce, protože zde působí silná investiční i nájemní poptávka.

Proč investoři preferují menší byty

Menší a středně velké byty mají na realitním trhu několik výhod, které jejich rychlejší růst cen dobře vysvětlují. Hlavní roli hraje především široká cílová skupina kupujících i nájemníků.

Malé byty jsou dostupnější pro první bydlení mladých lidí nebo jednotlivců. Zároveň je často vyhledávají investoři, kteří je kupují za účelem pronájmu. Poptávka tak přichází z několika stran najednou.

Vyšší poptávka přirozeně zvyšuje likviditu těchto nemovitostí, což v praxi znamená, že se prodávají rychleji a jejich cena roste dynamičtěji. V období oživení realitního trhu se tento efekt ještě zvýrazňuje.

Další výhodou je nižší absolutní pořizovací cena. Menší byt lze často financovat i s nižší hypotékou nebo s menším objemem vlastních úspor, což rozšiřuje okruh potenciálních kupujících.

Investoři sledují hlavně likviditu

,,Investoři často sledují nejen výnos z nájmu, ale i budoucí likviditu nemovitosti. Byt, který lze rychle prodat nebo pronajmout, je z jejich pohledu výrazně bezpečnější investicí.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Kdy může dávat smysl koupě velkého bytu

Přestože menší byty v posledních letech zdražují rychleji, větší bytové jednotky rozhodně nemusí být špatnou investicí. V některých případech mohou naopak nabídnout zajímavé investiční příležitosti.

Velké byty umožňují například rozdělení na dvě menší jednotky, pokud to dispozice a stavební podmínky dovolí. Takové řešení může výnos z pronájmu výrazně zvýšit.

Další strategií je pronájem jednotlivých pokojů. Tento model se často využívá ve velkých městech s vysokým podílem studentů nebo mladých pracujících.

Velké byty jsou také atraktivní pro rodiny s dětmi, které hledají stabilní dlouhodobé bydlení. Rodiny totiž mění bydlení výrazně méně často než jednotlivci nebo studenti, což může pro majitele znamenat stabilnější nájemní vztah.

Výběr správného typu bytu tak vždy závisí na investiční strategii, lokalitě i finančních možnostech kupujícího. Univerzální recept neexistuje.

Na co se zaměřit při investici do bytu

Při investici do nemovitosti nehraje roli jen velikost bytu, ale celá řada dalších faktorů. Samotná plocha totiž zdaleka není jediným ukazatelem budoucího zhodnocení.

lokalita a dopravní dostupnost
dispozice bytu a efektivní využití prostoru
stav domu a plánované rekonstrukce
poptávka po nájemním bydlení v dané oblasti
možnost financování hypotékou a výše úrokových sazeb

Velkou roli hraje také ekonomická situace domácností a dostupnost hypotečních úvěrů. Například vývoj sazeb, které sleduje Swiss Life Hypoindex, může výrazně ovlivnit poptávku po vlastním bydlení i investičních nemovitostech.

Pokud jsou hypotéky dostupnější, roste počet kupujících, a tím obvykle i ceny nemovitostí. V takové situaci bývají menší byty často první kategorií, která na růst poptávky reaguje.

Pro investory i běžné kupující proto zůstává důležité sledovat nejen vývoj cen nemovitostí, ale také úrokových sazeb, inflace a celkové kondice ekonomiky.

Při koupi bytu je navíc důležité ověřit i právní a technický stav nemovitosti, například pomocí výpisu z katastru nemovitostí.