Novela stavebního zákona: varování ČKAIT před riziky pro kvalitu staveb i bydlení

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Podle ČKAIT návrh 13. novely upřednostňuje ekonomické důvody před závaznými požadavky a u části staveb oslabuje minimální kvalitu.
• Do procesu kolaudace mají být nesystémově zařazeni autorizovaní inspektoři, aniž by bylo jasné, kdo ponese finální odpovědnost a jaké bude konečné rozhodnutí stavebního úřadu.
• Hrozí relativizace technických, hygienických a bezpečnostních požadavků, případně i omezení povinné kolaudace u jednodušších staveb.
• Nedostatečná přechodná ustanovení mohou způsobit právní nejistotu u probíhajících řízení po 1. 7. 2026.
• Rizika se mohou přelít i do financování: banky mohou zpřísnit hypotéky a úvěry na projekty s legislativní nejistotou a slabší dokumentací.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co chce novela měnit podle odborníků

ČKAIT ve veřejném stanovisku k poslaneckému tisku 67 vyjmenovává 12 zásadních problémů. Mezi nejkritičtější body patří tvrzení, že návrh posouvá ekonomickou „přiměřenost“ před závazné stavební požadavky a otevírá prostor k rezignaci na dlouhodobě nastavené minimální standardy. Do ohrožení se tak může dostat kvalita, bezpečnost i funkčnost staveb – a tedy i peněženka konečných vlastníků, kteří důsledky ponesou po celou dobu životnosti nemovitosti.

Komora zároveň varuje, že autorizovaní inspektoři mají být nově vtahováni do kolaudačního procesu bez jasné opory v odpovědnosti stavebního úřadu, který přitom ze zákona nese závěrečnou správní odpovědnost. Sporné je i to, že u jednodušších staveb pro bydlení či individuální rekreaci by nemusela být vyžadována autorizovaná projektová dokumentace ani kolaudace v tradiční podobě. Podle ČKAIT to jde proti principům ochrany spotřebitele i proti veřejnému zájmu na bezpečném užívání staveb.

Oslabení závazných technických a bezpečnostních požadavků může vést k rezignaci na dlouhodobě nastavené minimální standardy staveb.

Rozvolnění pravidel zdraží financování

,,Když stát rozvolní technické a kontrolní mantinely bez jasného systému odpovědností, banky to rychle promítnou do rizikových přirážek a přísnějších podmínek čerpání. U projektů bez jistoty kolaudace nebo bez věrohodné technické dokumentace roste pravděpodobnost odkladů a potřeby dofinancování.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proč je to problém pro vlastníky a kupující

Na papíře může volnější režim vypadat jako zrychlení výstavby. V praxi ale každé oslabení minimálních standardů a dozoru zvyšuje riziko skrytých vad, horší energetické účinnosti, nevyhovující akustiky nebo náročnější údržby. Tyhle náklady se obvykle nepropíšou do rozpočtů developerů – nabíhají postupně a zaplatí je až koneční vlastníci. A někdy se riziko ukáže hned: pokud stavba postrádá řádnou přístupovou komunikaci, komplikuje to zásahy IZS, svoz odpadu i běžnou dopravní obsluhu.

Dalším bodem kritiky je oslabení role územního plánování. ČKAIT upozorňuje, že návrh relativizuje základní regulativy včetně odstupů staveb. Bez dostatečných odstupů a bez jasného napojení na komunikace může vznikat konfliktní prostředí, kde se sousedské spory nebo dodatečné nápravy táhnou roky. Z krátkodobé rychlosti se tak snadno stane dlouhodobý náklad – právní, technický i finanční.

Spočítejte si hypotéku na bezpečné bydlení

Dopady na financování, hypotéky a ceny bytů

Finanční trh stojí na předvídatelnosti. Nejasné přechodné období a změny „za pochodu“ zvyšují riziko jak pro developery, tak pro domácnosti. Hypoteční banky běžně vážou čerpání posledních tranší na kolaudační souhlas, revizní zprávy a kompletní dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud novela rozvolní povinnost kolaudace nebo standard dokumentace, mohou tyto jistoty nahradit dodatečné garance, zástavy, retenční mechanismy – případně i vyšší sazby.

U velkých projektů „hromadného bydlení“ ČKAIT kritizuje, že zvýhodnění nejsou podmíněna skutečnou dostupností pro koncové uživatele. Bez cílených nástrojů (např. závazků dostupných nájmů, transparentní alokace bytů, sociální infrastruktury) hrozí, že zrychlení povolení samo o sobě sníží ceny jen minimálně, zato zvýší nároky na připojení území a budoucí provoz. Banky navíc do oceňování promítají kvalitu urbanismu a infrastruktury – slabší standardy tak mohou přinést přirážku k nákladům kapitálu, kterou nakonec zaplatí kupující.

Právní nejistota zdražuje kapitál

,,Kapitalizace právní nejistoty je neúprosná – čím méně předvídatelná pravidla a kontroly, tím dražší financování. Vhodnější než rychlá deregulace je stabilizovat procesy, posílit digitalizaci a nastavit pobídky svázané s prokazatelnou dostupností bydlení.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Odpovědnost, pojištění a servisní rizika

ČKAIT připomíná, že zákon č. 360/1992 Sb. svěřuje zásadní technickou odpovědnost autorizovaným osobám. Pokud návrh umožní, aby jednodušší stavby projektovaly neautorizované osoby bez odpovídající praxe a pojištění profesní odpovědnosti, vzniká mezera v krytí škod i ve vymahatelnosti nároků. A když chybí povinná dokumentace pro provádění a následně kvalitní dokumentace skutečného provedení, nejvíc to schytá pozáruční servis: od identifikace instalací až po dohledání skrytých konstrukcí.

Praktický důsledek je jednoduchý: domy s nejasnou dokumentací a kontrolou se hůře refinancují, pojišťovny mohou chtít přirážky a sekundární trh takové nemovitosti diskontuje. Krátkodobé „ušetření“ v přípravě se tak často přelije do horší likvidity a vyšších životních nákladů vlastníků.

Domy s nejasnou dokumentací se hůře refinancují, pojišťovny mohou žádat vyšší přirážky a sekundární trh je často oceňuje s výrazným diskontem.

Co mohou dělat obce, developeři a domácnosti už nyní

Obce mají v ruce nástroje územního plánování a regulačních plánů. I kdyby legislativa některé závazky „zjemnila“, samospráva může dál trvat na urbanistické kvalitě, dostupnosti služeb a infrastruktuře – prostřednictvím jasných regulativů a smluv o rozvoji území. Developeři, kteří zůstanou u osvědčených standardů (autorizovaný projektant, důsledná dokumentace, nadstandardní záruky), budou pravděpodobně preferovanými partnery bank i obcí.

Domácnosti by měly přitvrdit v due diligence. Využijte veřejné databáze a oficiální zdroje: pro ověření omezení a práv v území můžete pracovat s územní dokumentací obce a s nahlížením do katastru nemovitostí. Znění aktuálních právních předpisů sledujte ve veřejně dostupných databázích a u financování srovnávejte hypotéky a jejich podmínky.

„Když mizí jasná pravidla pro odstupy, přístupové komunikace nebo kolaudaci, roste význam vlastní kontroly kupujícího. Prověřte územní plán, budoucí dopravní napojení, inženýrské sítě i věcná břemena. Špatně nastavená lokalita se později projeví v každodenním provozu a často i v sousedských sporech,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Jak se prakticky chránit při koupi novostavby

Bez ohledu na konečnou podobu novely zvažte posílení smluvních jistot. Při koupi bytu v rozestavěném projektu požadujte jasné milníky čerpání, povinnost dodat dokumentaci skutečného provedení, záruky na skryté vady a pojištění odpovědnosti zhotovitele. U bytů v režimu zjednodušené kolaudace si ověřte náhradní doklady i faktickou schopnost bezpečného a hygienicky vyhovujícího užívání (revizní zprávy, protokoly o tlakových zkouškách, energetický průkaz).

Kontrolní seznam před podpisem smlouvy

• Ověřte právní stav v katastru včetně věcných břemen a zástav, ideálně přes nahlížení do KN a mapové podklady obce.
• Nechte si doložit projektovou dokumentaci a revizní zprávy; pokud neexistuje kolaudace, žádejte ekvivalentní garance kvality a bezpečnosti.
• Ve smlouvě si ošetřete zádržné, bankovní záruku nebo pojištění odpovědnosti zhotovitele pro krytí skrytých vad.
• Posuďte dopravní obsluhu a přístup IZS; vyžádejte si potvrzení o napojení na infrastrukturu a o plánovaných investicích v území.
• Prověřte developera i parametry úvěru; u hypotéky předem konzultujte podmínky čerpání a pojistky s bankou.

Přechodná ustanovení a riziko „změny za pochodu“

ČKAIT kritizuje absenci robustních přechodných ustanovení a upozorňuje, že nová pravidla by se mohla začít uplatňovat v průběhu roku 2026 i na již zahájená řízení, což vytváří právní nejistotu. Tahle situace je problematická hlavně pro projekty s víceletou přípravou a financováním. Nejasná pravidla hry uprostřed zápasu mohou vyvolat spory, přenášet náklady mezi účastníky a prodlužovat dokončení staveb – tedy přesně opačný efekt, než si novela klade za cíl.

Nejasná přechodná ustanovení mohou zasáhnout i již rozběhnuté projekty a způsobit odklady, spory a dodatečné náklady pro všechny zúčastněné strany.

Co sledovat v nejbližších měsících

Podle veřejných vyjádření vzniká i komplexní pozměňovací návrh. Pro investory, obce i domácnosti je klíčové sledovat oficiální sněmovní tisk, důvodové zprávy a metodiky resortu, aby bylo jasné, kdo a v jakém rozsahu ponese odpovědnost za posuzování „ekonomické přiměřenosti“ oproti závazným stavebním požadavkům a jak budou vypadat kontrolní mechanismy.

Ve financování sledujte, jak banky upraví metodiky pro novostavby a jaké doklady budou chtít místo tradiční kolaudace, pokud by byla v některých případech nahrazena. Kdo bude mít v ruce plnou, ověřitelnou dokumentaci a kvalitní zajištění, zpravidla získá lepší úvěrové podmínky i vyšší zůstatkovou hodnotu nemovitosti na sekundárním trhu.

Pro běžné kupující i profesionální investory tak platí jednoduché pravidlo: čím pestřejší a volnější legislativní rámec, tím víc záleží na vlastním prověřování, smluvních garancích a na výběru partnerů, kteří dobrovolně drží vyšší standard, než jaký vyžaduje zákon.

Zdroje

• ckait.cz: ČKAIT varuje před dopady další změny stavebního zákona (12.03.2026)
• zpravy.ckait.cz: ČKAIT varuje před negativními důsledky 13. novely nového stavebního zákona (12.03.2026)
• zpravy.ckait.cz: Zprávy a informace České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě – čerstvé PDF vyjádření (12.03.2026)
• zpravy.kurzy.cz: Chaos, nekvalita a nižší ochrana vlastníků – inženýrská komora varuje před dopady další změny (12.03.2026)