Jsou dokumenty, bez kterých se při žádosti o
půjčku na bydlení neobejdete. Jedním z nich je i odhad ceny nemovitosti pro
hypotéku. Pro každého žadatele je přitom zásadní – do velké míry určuje, kolik
vám banka půjčí.
Pokud kupujete vlastní dům nebo byt, je odhad
ceny nemovitosti pro hypotéku jednou z prvních věcí, kterou musíte řešit. Na
něm (a na vašich příjmech) záleží, jak velký úvěr vám banka nabídne.
Na hypotéku vám totiž poskytovatelé smí půjčit maximálně 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. A s určením této hodnoty jim pomůže právě odhad tržní ceny nemovitosti.
Důležité je přitom spojení tržní cena. Říká, za kolik může banka byt či dům reálně prodat v případě, že nebudete dlouhodobě splácet.
Existují 3 základní způsoby, jak odhad ceny nemovitosti pro hypotéku získat:
Získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nestačí, aby se znalec podíval na váš byt či dům nebo prolistoval inzertní portál kvůli porovnání cen.
Ve skutečnosti mu musíte dodat řadu dokumentů, jako je například:
Zároveň se vás bude ptát i na další věci, jako jsou:
Předem se proto na tyto otázky připravte, ať můžete vše vyřešit co nejrychleji. A pokud odpovědi neznáte, zkuste najít někoho, kdo vám pomůže – buď vám informace dá nebo se prohlídky zúčastní spolu s vámi a odhadcem. Může to být například současný majitel domu nebo někdo z vedení bytového družstva.
Ihned po prohlídce se znalec pustí do práce. Počítejte ale s tím, že to chvíli potrvá. Obvykle totiž vypracování a dodání odhadu nemovitosti pro hypotéku zabere jeden až dva týdny.
Už jsme zmínili, jaké dokumenty a informace odhadce ke své práci potřebuje. Stanovení ceny nemovitosti ale záleží i na dalších okolnostech.
V první řadě je důležitá lokalita. Čím je atraktivnější, tím výš znalec nemovitost ohodnotí. Záleží u ní například na dostupnosti:
Naopak srazit cenu dokáže vysoká nezaměstnanost, nadprůměrná kriminalita nebo blízkost hlučné a zapáchající továrny.
Důležitá je také velikost nemovitosti. Tedy podlahová plocha domu či bytu nebo výměra pozemku. A hodnotu zvyšuje také například dobrý technický stav budovy nebo fakt, že je u domu bazén či samostatně stojící garáž.
Samozřejmě záleží i na dispozicích nemovitosti nebo na použitých materiálech a technologiích.
Při odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je
důležitý také technický stav domu či bytu. Například stará střecha srazí
hodnotu domu dolů.
Při odhadu nemovitosti pro hypotéku se znalec zajímá také o to, jak se k domu či bytu dostane. Pokud k pozemku vede jen stará rozbitá cesta, bude cena nižší, než když přijedete po nové asfaltce.
Významnou roli hraje i to, kdo komunikaci vlastní. Pokud je například na sousedově pozemku, potřebujete, aby na ní bylo věcné břemeno, které vám umožňuje průjezd. Jinak vám banka na nákup takové nemovitosti nepůjčí.
U odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je důležité také to, za kolik se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti. A jaké plány s domem či bytem máte. Pokud ho plánujete pronajímat, použije znalec pro výpočet výnosovou metodu. V ceně nemovitosti tedy zohlední i plánované budoucí výnosy.
Možná se to nezdá, ale u odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je velice důležitá také doba pořízení. Ideální je zajistit ho ještě před podpisem rezervační smlouvy. Problém je, že většina prodejců vás tlačí k co nejrychlejšímu podepsání rezervace. A ne vždy můžete čekat až na odhad.
Někteří majitelé dokonce odmítají odhadce na pozemek nebo do bytu či domu pustit, dokud rezervační smlouvu nepodepíšete.
Pokud to ale jde, zkuste se s majitelem domluvit, že nejdřív zařídíte odhad. Může se totiž stát, že odhadce určí cenu nemovitosti níž, než je kupní cena. A vy nedostanete dost velkou půjčku. Pak vám často nezbude než od smlouvy odstoupit a přijít tak o zaplacený rezervační poplatek.
Podobná situace přitom není nijak výjimečná. Podle některých odhadů je až ve čtvrtině případů odhad nemovitosti nižší než její prodejní cena.
Když zajistíte odhad předem, budete mít jistotu, že získáte dostatečnou půjčku. Anebo získáte argument pro vyjednávání o nižší ceně.
Pokud ale odhad nevyjde podle vašich představ, máte ještě jednu možnost, jak dostat dost velký úvěr – přidat do zástavy další nemovitost.
Zvýšíte tím hodnotu zástavy, a tedy i částku, kterou vám banka může půjčit.
O odhad ceny nemovitosti pro hypotéku nemusíte žádat jen při nákupu nového bydlení. Využijete ho také při refinancování hypotéky.
Ceny nových i starších bytů v posledních
letech výrazně stouply. Často je proto lepší při refinancování požádat o nový
odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.
Je pravda, že při refinancování si řada bank vystačí i s původním odhadem. Obvykle jim přitom nevadí, když je starý 5–7 let. Zvažte ale dobře, jestli se vám to vyplatí.
Dobře si proto spočítejte, která varianta se vám víc vyplatí. Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce, který pro vás najde to nejvýhodnější řešení.
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Dobrý den, náhle zemřel otec mého nezletilého syna. Vlastnil několik nemovitostí, z nichž tři jsou na hypotéku. Chtěla bych se tedy zeptat, jak se postupuje dál v takové situaci. Náš společný syn je jeho jediné dítě. Je mu teprve 7 let. Se zemřelým jsme nebyli manželé a ani už spolu nějakou dobu nežijeme. Proto bych ráda věděla, jestli jako synův opatrovník budu muset hypotéky dál platit, aby o dědictví nepřišel. Jestli měl bývalý partner nějakou pojistku nevím. Děkuji za radu.
Dobrý den,
pokud měl otec dobré životní pojištění, budou hypotéky doplaceny z pojistek a syn zdědí nemovitosti. V opačném případě bude třeba hypotéky převzít a dále splácet nebo dluh umořit jiným způsobem (např. prodej části nemovitostí). Dědictví můžete jako celek přijmout nebo odmítnout (pak by dědic nedědil ani majetek ani dluhy, což by se Vám velmi pravděpodobně nevyplatilo).
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.