Celosvětovou finanční krizi v roce 2008 odstartoval prudký pokles cen výrazně nadhodnocených nemovitostí, resp. hypoteční zástavní listy. Lidé přišli o práci, přestali splácet hypotéky, banky chtěly zastavené nemovitosti prodat, ale díky značnému poklesu cen výtěžek z prodeje mnohdy nepokryl zbývající dluh.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Opakování tohoto scénáře chce ČNB zabránit. Proto před 1,5 rokem došlo k omezení LTV na 90 % (a hypoték v pásmu 80-90% mohou mít banky v portfoliu jen 15%). Od října 2018 se zavedou další dva omezující parametry – DTI a DSTI.
Jedná se o poměr dluhu vůči čistému ročnímu příjmu dlužníka. ČNB tento parametr omezuje na devítinásobek. Nikdo by tak neměl dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu.
Příklad:
Jedinec s čistým měsíčním příjem 25 000 Kč dosáhne na hypotéku max. 2,7 mil. Kč. Z vlastních úspor musí přidat 10-20% (270-540 tisíc Kč). Bez dalších úspor si tak koupí nemovitost v ceně max. 3-3,2 mil. Kč. Za tuto cenu lze v Praze aktuálně koupit garsonku v novostavbě či 2+1 v paneláku. Mimo Prahu i čtyřpokojový byt nebo starší RD.
Jde o poměr měsíční splátky úvěru vůči čistému měsíčnímu přijmu dlužníka. ČNB tento parametr omezuje na 45%. Nikdo by tak neměl měsíčně splácet za všechny úvěry (kreditka, kontokorent, půjčka, hypotéka, úvěr ze stavebního spoření) celkem více než 45% svého čistého příjmu.
Příklad:
Měsíční splátka 11 250 Kč při úroku 2,5% se splatnosti úvěru 30 let vychází na celkovou max. výši hypotéky 2,85 mil. Kč.
Zatímco průměrný jedinec si bude moci koupit nemovitost max. za 3 mil. Kč, pár dosáhne na 6 mil. Kč. Za tuto částku lze i v Praze pořídit rodinné bydlení a v ostatních krajích novostavbu RD. Více než dříve tak bude platit, že ve dvou se to lépe táhne. Uvidíme, nakolik to ovlivní současný trend singles či vysokou rozvodovost, která je nyní nad 50%.
Pro hladké získání hypotéky bude třeba se bezhlavě nezadlužovat. Kdo si koupí auto na půjčku, novou televizi zaplatí kreditkou a z kontokorentu si vybere na dovolenou, ten určitě na vlastní bydlení nedosáhne.
Dle předběžných odhadů na hypotéku nově nedosáhne 8% současných žadatelů o úvěr. Snížená poptávka po vlastním bydlení by mohla přibrzdit aktuálně stále výrazný růst cen nemovitostí. Dle odhadů ČNB jsou nyní nemovitosti v ČR nadhodnoceny o 15%. Růst cen v posledních 3 letech svým charakterem velmi připomíná předkrizové období 2006-2008. Omezení hypoték se tak zdá být rozumným opatřením. I bez doporučení ČNB totiž není příliš odpovědné vydávat na splátky úvěrů více než polovinu svého příjmu.
Stejně jako omezení LTV na 90% je zavedení parametrů DTI/DSTI pouze doporučením centrální banky. Nejedná se o zákonné omezení. Přesto ho však budou banky pravděpodobně dodržovat. Počet výjimek nejspíše nepřesáhne tolerovaných 5%.
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Dobrý den, náhle zemřel otec mého nezletilého syna. Vlastnil několik nemovitostí, z nichž tři jsou na hypotéku. Chtěla bych se tedy zeptat, jak se postupuje dál v takové situaci. Náš společný syn je jeho jediné dítě. Je mu teprve 7 let. Se zemřelým jsme nebyli manželé a ani už spolu nějakou dobu nežijeme. Proto bych ráda věděla, jestli jako synův opatrovník budu muset hypotéky dál platit, aby o dědictví nepřišel. Jestli měl bývalý partner nějakou pojistku nevím. Děkuji za radu.
Dobrý den,
pokud měl otec dobré životní pojištění, budou hypotéky doplaceny z pojistek a syn zdědí nemovitosti. V opačném případě bude třeba hypotéky převzít a dále splácet nebo dluh umořit jiným způsobem (např. prodej části nemovitostí). Dědictví můžete jako celek přijmout nebo odmítnout (pak by dědic nedědil ani majetek ani dluhy, což by se Vám velmi pravděpodobně nevyplatilo).
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Hypotéky čeká od října další omezení
jak dál s hypotekou, Komentoval(a): Tran Huy Cao
Re: Pojištění nemovitosti ve 4. povodňové zóně, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, pojišťovna může pojistit jen riziko. Riziko je definováno jako jev, který může (ale nemusí) nastat s určitou pravděpodobností. Ve 4. povodňové zóně se neřeší, jestli záplavy přijdou, ale kdy přijdou (dříve či později se tak s téměř 100% pravděpodobností stane). Proto Vám pojišťovna nemůže pojistit nemovitost ve 4. povodňové zóně (nejedná se o riziko, ale o jistou událost). V těchto zónách se dnes již nesmí ani stavět. Koupi takovéto nemovitosti nedoporučuji.