Daň z prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti je jednou z forem příjmu. Podléhá proto dani z příjmů fyzických osob. Ta má sazbu 15 %, ale na většinu soukromých prodejů nemovitostí určených k bydlení se vůbec nevztahuje. Pojďme se podívat, co je vlastně příjmem z prodeje nemovitosti, jak tento příjem promítnout do daňového přiznání, kdy budete muset daň uhradit a kdy od ní budete osvobozeni.

Pro ujasnění: daň z převodu nemovitosti a daň z nabytí nemovitosti už neplatí

Ještě donedávna se na převody nemovitostí vztahovaly jiné daně než z příjmu. V roce 2014 byla zrušena daň z převodu nemovitosti, kterou hradil prodávající. V roce 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, kterou v době její platnosti odváděl kupující.

Na převody nemovitostí zapsané do katastru od prosince 2019 do současnosti se vztahuje pouze daň z příjmů.

Co je daň z příjmů

Příjmem rozumí česká legislativa vše, co během jednoho kalendářního roku zvýšilo bohatství jednotlivce (fyzické nebo i právnické osoby). Daní z příjmů pak je 15% odvod z tohoto navýšení. Konečné přiznání (zúčtování) a odvod daně se provádí v následujícím kalendářním roce. 

Typickým základem pro daně z příjmů jsou pro jednotlivce jeho plat (zaměstnanec), příjem z podnikání (OSVČ - není-li v režimu paušální daně), příjem z kapitálového majetku, z pronájmu, aj. Od prosince 2019 se do této skupiny zařadil i příjem z prodeje nemovitosti. 

Kdy se podává daňové přiznání k dani z příjmů a kdy se daň platí 

Daňové přiznání podávají fyzické osoby do konce března následujícího roku, v případě elektronického podání je čas až do konce dubna. Pokud fyzické osobě zpracovává přiznání k dani z příjmů daňový poradce, lhůta se posouvá až na konec června - ale správce daně o využití služeb daňového poradce informujte ve lhůtě pro běžné podání daňového přiznání. 

Pozor, daňové přiznání se podává i v případě, kdy je poplatník od daně osvobozen. Daň a osvobození však přiznat musí, jde o povinnou administrativu.

Samotnou daň je nutné uhradit do stejného termínu, který platí pro podání daňového přiznání. Zaměstnanci a některé OSVČ odvádějí daň z příjmů průběžně během celého roku, v roce následujícím se po podání daňového přiznání už jen dorovná případný nedoplatek či přeplatek.

Co je základem pro daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Od prosince 2019 se ke zdrojům příjmů jednotlivce zařadilo i „obohacení“ formou prodeje nemovitosti. Ale pozor, příjmem je pouze navýšení bohatství prodávajícího. Jinými slovy: daní se rozdíl mezi náklady na pořízení nemovitosti, na její přípravu k prodeji a mezi následným příjmem z jejího prodeje.

Vypočtený rozdíl se stane základem daně z příjmů z prodeje nemovitosti, z něj se odvádí oněch 15 % jako výsledná daň z příjmů.

Kdy se dani z prodeje nemovitosti nelze jakkoliv vyhnout? 

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti se na vás jako fyzickou osobu bude v plné míře vztahovat ve dvou skupinách situací:

• prodáte jinou nemovitost než k bydlení, ale v době jejího prodeje jste vy nebo zůstavitel (jde-li o dědictví) ještě neprošli časovým testem (detaily níže).

• sice prodáte nemovitost určenou k bydlení, ale v době jejího prodeje jste vy nebo zůstavitel (jde-li o dědictví) ještě neprošli časovým testem (detaily níže). Výnos nepoužijete na své bytové potřeby, ale jinak.

V tomto případě jde o příjmy podle §10 a uvádějí se do přílohy 2 k daňovému přiznání. Jako výdaj, který se odečítá od prodejní ceny, pak uplatníte kupní cenu nemovitosti (nebo její odhadní cenu, jde-li o dědictví či dar), dále náklady na údržbu nebo zvýšení její hodnoty, na přípravu k prodeji, včetně homestagingu a služeb makléřských. 

Kdy se na prodej nemovitosti daň naopak vůbec nevztahuje? Osvobození se týká pěti situací

Zákon o dani z příjmů se věnuje příjmům z prodeje nemovitosti v §4 a §10. Je zde popsáno co je příjmem z prodeje nemovitosti, ale též na které příjmy se vztahuje osvobození od této daně. Celkem můžete osvobození využít v pěti různých případech:

1. Prodanou nemovitost jste vlastnili alespoň 5 let - splňujete pětiletý časový test vlastnictví

Pro všechny nemovitosti koupené do konce prosince 2020 platí osvobození od daně z příjmů z prodeje této nemovitosti za podmínky, že prodávající tuto nemovitost v době jejího prodeje vlastnil již alespoň 5 let. Stát tím znevýhodňuje spekulanty s nemovitostmi.

Pokud jste prodávající nemovitosti a zároveň OSVČ, nesmí být prodávaná nemovitost po celou dobu časového testu zahrnuta (ani na přechodnou dobu) do obchodního majetku. 

Pozor, u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 už se bude uplatňovat desetiletý časový test! To znamená, že abyste nemuseli platit daň ž příjmů z prodeje bytu, který vlastníte kupříkladu od roku 2022, budete s prodejem muset počkat nejméně do roku 2032.

2. V prodávané nemovitosti jste bydleli alespoň dva roky, splňujete dvouletý časový test bydlení

Jestliže prodáváte nemovitost, v níž jste v době jejího prodeje bydleli alespoň dva roky, budete od daně z příjmů také osvobozeni. Pokud jde o nemovitost, co je součástí společného jmění manželů, bude stačit, když v ní předchozí dva roky bydlel alespoň jeden z manželů.

Bydlení v nemovitosti není podmíněno trvalým bydlištěm. To mohlo po celou dobu být jinde. Jen pak musí být prodávající schopen prokázat, že v dané nemovitosti opravdu bydlel (nejlépe skrze vyúčtování za energie, za internet, přes nahlášenou kontaktní adresu například u banky aj.).

3. V prodávané nemovitosti bydlel zůstavitel, a ten splnil časový test vlastnictví nebo bydlení

Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste zdědili, vztahuje se na ni stejný časový test. Ale mohl jej splnit zůstavitel (ten, po kom jste nemovitost zdědili). Jestliže v nemovitosti alespoň dva roky bydlel, nebo ji alespoň 5 let (později 10 let) vlastnil, jste osvobozeni od daně z příjmu. Pozor - toto se nevztahuje na dary.

4. U družstevního bytu, který převádíte, splňujete pětiletý časový test vlastnictví

Pokud prodáváte družstevní byt (resp. převádíte členská práva družstva na nového člena), budete od daně z příjmu osvobozeni tehdy, když jste vy sami byli členy družstva alespoň 5 let. Test se prodlužuje na 10 let u těch práv k užívání družstevního bytu, která jste získali v roce 2021 a později.

5. Výnos z prodeje nemovitosti využijete na své bytové potřeby

Jestliže prokážete, že výnos z prodeje nemovitosti využijete na své bytové potřeby, jste od daně také osvobozeni. Zákon v tomto případě vyžaduje, aby byly peníze z prodeje nemovitosti využity na vaše bydlení buď do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje, nebo jste do svého bydlení už investovali, a to v roce předcházejícím prodeji této nemovitosti. Toto osvobození se vztahuje pouze prodávané nemovitosti určené k bydlení (byt, RD a související pozemek).

Jak to bude s daní z nemovitosti?

K nemovitostem se váže ještě daň z nemovitých věcí. Každoročně platí majitel nemovitosti. Pokud nemovitost prodáváte, platíte z ní daň ještě v tom roce, kdy nemovitost prodáte. I pokud k prodeji došlo třeba hned v únoru. V následujícím roce, do konce ledna, se k nemovitosti musí nový majitel přiznat a daň začíná platit on.

Co si pamatovat?

Jestliže jste loni prodali nemovitost, máte letos povinnost přiznat příjem z tohoto prodeje v rámci daně z příjmů fyzických osob. Patnácti procenty se zdaní rozdíl mezi náklady na nemovitost (nákup, služby spojené s prodejem) a mezi prodejní cenou. Pokud splňujete některou z pěti zákonem jmenovaných podmínek, od placení daně budete osvobozeni. Daňové přiznání ovšem musíte podat vždycky. Daň z nemovitosti platíte ještě v tom roce, kdy jste nemovitost prodali. Nový majitel ji odvede až v roce následujícím.