Jistotní účet (escrow account) je speciální typ bankovního účtu, na kterém jsou uloženy finanční prostředky, které spravuje třetí nezávislá strana(většinou advokát, notář, specializovaná společnost nebo i banka). I proto se častěji setkáte s pojmem advokátní úschova a notářská úschova než s pojmem bankovní jistotní účet.
Bezpečí i u těch nejrizikovějších transakcí. Přesně to nabízí vázaný neboli jistotní účet. Pomůže vám vyřešit například prodej či nákup nemovitosti, aniž byste se museli bát, že druhá strana nezaplatí peníze nebo nepřevede majetek .
Jistotní účet funguje podobně jako úschova peněz u notáře či advokáta. Na speciální účet v bance vložíte smluvenou částku, která zůstane zablokovaná až do doby, než je potvrzený převod majetku. Teprve poté dostane peníze prodávající. A nemusíte se bát, že o peníze přijdete.
Bankovní produkty kategorie Jistotní účet jsou právě srovnané vzestupně podle Vypořádání obchodu. Vypořádání obchodu znamená "jednorázový poplatek za vypořádání obchodu, % z převáděné částky".
A pokračuje v objasnění: „Tato třetí strana uvolní prostředky až po splnění předem stanovených podmínek. Jistotní účet slouží jako forma zajištění při obchodních nebo finančních transakcích, kdy existuje potřeba zajistit důvěru mezi stranami. Využívá se i v běžném občanském životě, nejčastěji při koupi nemovitosti."
Jak funguje jistotní účet při koupi nemovitosti? Kupující složí peníze na speciální účet, kde zůstanou bezpečně uloženy až do okamžiku, kdy dojde k zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí (jinými slovy k předání nemovitosti). Teprve poté jsou peníze uvolněny prodávajícímu.
Jaký je rozdíl mezi vázaným a jistotním účtem? U vázaného účtu definice neříká mnoho odlišného od účtu jistotního. V obou případech je o účet, na kterém jsou prostředky "vázány" až do doby splnění dohodnutých podmínek. Hlavní rozdíl spočívá v poskytovateli služby a kontextu použití.
Zatímco jistotní účet může spravovat advokát, notář nebo specializovaná společnost, vázaný účet je typickým produktem bank. Banky často nabízejí vázaný účet jako doprovodnou službu k hypotečním úvěrům, kdy vlastně chrání samy sebe: zajišťují, aby peníze nezměnily majitele bez řádného ošetření zástavního práva. Jistotní účet bývá univerzálnější a lze ho využít pro širší spektrum transakcí.
Kdy využít jistotní účet? Na tuto otázku odpovídá Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz:
Poplatky za jistotní účet se liší podle poskytovatele a výše uložené částky. Srovnání jistotních účtů u českých bank ukazuje, že poplatky za vázaný účet v bance se pohybují od 0,1 do 0,2 % z celkové spravované částky. Minimální poplatek začíná na 5 000 Kč, ale najdete i účty dražší.
U notářských úschov se cena počítá procentní sazbou:
Notáři navíc poskytují slevu na jednu desetinu standardní sazby, pokud současně sepisují související kupní smlouvu.
Úročení peněz na jistotním účtu je důležitou otázkou, ale odpověď na ni nebývá příliš potěšující. Prostředky na jistotních účtech a vázaných účtech se mohou úročit, ale nejde o samozřejmost. Když už banka úrok přiznává, jsou to sazby v řádu setin procent (0,01 % p.a.).
U notářských úschov se úroky realizují častěji. Připisují se k účtu a následně se vyplatí (spolu s jistinou) oprávněné osobě.
Postup založení jistotního účtu nebo vázaného účtu obvykle zahrnuje tyto kroky:
U bank můžete při koupi nemovitosti financované hypotečním úvěrem očekávat, že vázaný účet bude součástí celého balíčku služeb. Tím vám odpadá hledání nejlepšího jistotního účtu pro prodej bytu. Banka si může ke zřízení takového účtu vyžádat osobní návštěvu pobočky. Některé banky trvají na využití jejich vázaných účtů (chrání tím samy sebe), jiné klientům dovolí využít jistotní účet jinde (u makléře, u notáře, u advokáta).
Doba blokace prostředků na jistotním účtu nebo vázaném účtu závisí především na typů podmínek, které musí být splněny pro jejich uvolnění. Při koupi nemovitosti jde typicky o dobu potřebnou pro zápis do katastru nemovitostí, což může trvat přibližně 1-4 týdny.
V případě složitějších transakcí nebo sporů může být doba blokace delší, podle předem stanovených podmínek ve smlouvě. Smlouva může obsahovat i konkrétní časové omezení, po jehož uplynutí se prostředky vrátí složiteli, kdyby nedošlo ke splnění podmínek.
A jak dlouho trvá převod z jistotního účtu? Obvykle 1-3 pracovní dny od okamžiku, kdy správce účtu ověří splnění všech předem stanovených podmínek pro uvolnění prostředků. Samotný převod se pak realizuje standardním bankovním převodem.
Mezi hlavní alternativy k vázaným účtům poskytovaným bankami, patří jistotní účty notářské a advokátní. Ale zdaleka to není vše. Potkat můžete i následující:
Výběr notářská vs. bankovní úschova (nebo jiné úschovy) závisí na typu transakce, výši částky a požadované úrovni bezpečnosti bankovního účtu.
Z hlediska bezpečnosti bankovního účtu poskytují jistotní a vázané účty několik vrstev ochrany:
Bezpečnost vázaného účtu při koupi domu, či při jiné transakci, je u banky tradičně nejvyšší. Garantuje ji zákon o bankách a další legislativa. Ale ostatní poskytovatelé jistotních účtů už podnikají kroky, kterými bankovní standardy postupně dohánějí.
Například Notářská komora ČR v roce 2024 významně rozšířila svůj systém ochrany finančních prostředků v notářských úschovách. Systém automaticky sleduje všechny transakce na účtech notářské úschovy a kontroluje, zda směřují na předem určené účty. Jakékoliv nesrovnalosti jsou okamžitě hlášeny a řešeny.
U notářských úschov se využívá forma notářského zápisu, který má charakter veřejné listiny. U bankovních jistotních účtů se uzavírá standardní smlouva podle obchodních podmínek dané banky.
Jde o tripartitní smlouvu s mnoha podmínkami, proto je právní pozadí jistotních účtů komplikovanější. Vždy se tu setkáte s následujícími prvky:
Naši experti vám již léta bezplatně radí s dotazy ohledně daní, realit, bankovních produktů a dalších témat z oblasti bankovnictví a financí.