Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

Nabídka hypoték je široká

Češi mají na poli hypoték možnost vybrat si tu pravou hypotéku díky srovnání nabídek různých bank, které hypoteční úvěry poskytují. Mezi parametry, s jejichž pomocí se nabídky dají porovnávat, patří kromě výše úrokových sazeb i výše účtovaných poplatků a další výhody, které vám poskytovatel hypotéky může nabídnout. Nic z toho vám ale nezaručí, že vám banka hypotéku skutečně poskytne, z žadatelů si pečlivě klienty vybírají a prověřují, je zapotřebí také splnit všechny podmínky, bez kterých hypotéku nezískáte.

Jak upozorňuje i Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, banky se při posuzování žádostí řídí vlastní metodikou, která se může mírně lišit. Existují podle něj také určité rozdíly v přísnosti hodnocení sledovaných parametrů, některé banky například mírněji posuzují hypotéky pro OSVČ, případně mohou trochu jinak přistupovat k výpočtu hodnoty zastavované nemovitosti. Kromě toho ale existují nepřekonatelné překážky, které vedou k zamítnutí žádosti o hypotéku. Mezi ně patří negativní záznamy v registrech dlužníků, nařízené exekuce, nedoložitelný příjem nebo nevyhovující zástava.

Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

• Věk žadatele, kdy o hypotéku může žádat jen osoba starší 18 let. Kromě minimálního věku si banky nastavují i horní věkovou hranici, do které úvěr musí být zcela splacený. Většinou jde o 65 let, některé banky mají tuto hranici ale vyšší.
• Trvalý pobyt žadatele na území ČR, to je důležité např. pro cizince. I ti mohou o hypotéku žádat, aby ale měli šanci na její schválení, musí zde mít trvalý pobyt.
• Úvěrové ukazatele – ještě nedávno šlo o 3 ukazatele, a to DTI, DSTI a LTV, dnes už je ale závazný jen jeden, a to LTV, tedy procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.  Pro žadatele do 36 let je LTV stanoveno na 90 %, pro ostatní žadatele pak na 80 %. Zbylé dva ukazatele už centrální banka zrušila, banky je ale stále sledují, aby se žadatel příliš nezadlužil a dokázal úvěr splácet.

Banka kontroluje i využití financí

Pokud žádáte o klasický hypoteční úvěr, banka se bude zajímat i o to, na co finance čerpáte. Je třeba dodržet účelovost využití prostředků, financovat jimi lze například:

• Koupi nemovitosti, ať už jde o byt, dům, nebo stavební pozemek.
• Výstavbu samotné nemovitosti
• Její rekonstrukci
• Investici do nemovitosti
• Vyplacení manžela nebo manželky po rozvodu ze společného jmění manželů
• Vyplacení spolumajitelů nemovitosti
• Za splnění určitých podmínek i financování rekreační nemovitosti

Náš tip: Chcete hypotékou financovat i něco dalšího? Pak zvažte tzv. americkou hypotéku, kterou některé banky také nabízí. Z ní pak můžete financovat cokoli.

Kdy banka hypotéku zamítne?

Dosud jsme se zaměřovali na podmínky, které musíte při žádosti o hypotéku splnit, teď se naopak podíváme na situace, kdy banka žádost o hypotéku neschválí. Důvody mohou být různé, nejčastěji se setkáte např. s nízkým nebo nedoložitelným příjmem, malou hodnotou zástavy, zaměstnání ve zkušební nebo výpovědní době, případně s právními vadami financované nemovitosti. O všech těchto důvodech si řekneme něco víc.

Zamítnutí hypotéky kvůli nízkému příjmu žadatele

Bonita zájemce o hypotéku banku zajímá vždy, také si ji důkladně prověří. Pokud je bonita nižší, pak banka nastaví vyšší úrokovou sazbu, aby tím kompenzovala vyšší míru rizika, pokud je ale vaše schopnost splácet nedostatečná, pak banka žádost zamítne. A podle čeho bonitu vůbec posuzuje?

Jedním z parametrů je zdroj vašeho příjmu a jeho výše, pokud o hypotéku nežádáte sami, ale se spolužadateli, pak banka počítá s příjmy vás všech. Nízký příjem bývá velmi častým problémem především u hypoték pro samoživitele. I zde se nabízí do hypotéky přizvat například vydělávající rodiče a zvýšit si tak kreditní skóre.

• Když přijde na zdroj příjmů, pak mohou plynout ze zaměstnání nebo podnikání, v případě zaměstnání je ale důležité, aby váš pracovní poměr byl uzavřen na dobu neurčitou a nebyli jste ve výpovědní nebo zkušební době.
• Je zdrojem příjmů podnikání? OSVČ mohou účtovat výdaje ve skutečné výši, nebo využívat paušální výdaje, své příjmy pak dokládají daňovým přiznáním. Banky si alespoň to poslední vyžádají, kromě něj také potvrzení o bezdlužnosti na daních a pojistném, kterým doložíte, že správě sociálního zabezpečení ani zdravotní pojišťovně nic nedlužíte. Pokud byste jim něco dlužili, na hypotéku musíte zapomenout.
• Jste OSVČ a využíváte režim paušální daně? Pak nepodáváte daňové přiznání, takže nemáte bance co předložit. Ani vy ale nemusíte zoufat, banka si projde transakce na vašich bankovních účtech a započte mezi příjem jen ty transakce, které souvisí s podnikáním. Naopak nezapočte hotovostní vklady bez doložené fakturace, jednorázové příjmy, výnosy ze spořicích a investičních produktů, nebo převody ze soukromého účtu podnikatele či účtů jeho rodinných příslušníků.

Hypoteční kalkulačka

Záleží i na profesi

Banka se zajímá i o to, jakou profesi vykonáváte. Například v době koronaviru tak byli znevýhodnění ti, kteří pracovali v odvětvích s omezeným provozem, například v pohostinství, cestovním ruchu apod.

Důvodem k zamítnutí žádosti je i nízký příjem

Kdo si chce půjčit finance, ten musí také být schopen půjčku splácet. Pokud je váš příjem vzhledem k požadované částce úvěru příliš nízký, banka žádost zamítne. Vy si pak buď musíte najít další zdroj příjmu a o hypotéku žádat později, nebo zažádat o menší půjčku. Další možností je najít si spolužadatele s dostatečným příjmem.

Za zamítnutí žádosti někdy stojí i výdaje

Při posuzování bonity se banky dívají nejen na vaše příjmy, ale i výdaje, zejména na splátky jiných úvěrů (může jít jak o ty spotřebitelské, tak o kontokorent nebo kreditní kartu), nebo na pravidelné výdaje spojené s provozem domácnosti, platby pojištění, alimenty atd. Než tedy o hypotéku požádáte, zvažte, zda se nevyplatí nevyužívanou kreditní kartu či kontokorent, který nečerpáte, zrušit. Sice je nečerpáte, pro banku už ale jde o dluh, který může stát za zamítnutím vaší žádosti o hypoteční úvěr.

Záznam v registru je také problém

Při ověřování schopnosti splácet banky také nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, např. SOLUS, BRKI nebo NRKI. V nich najdou informace jak o tom, komu úvěry a další závazky splácíte, ale také jak. Jakýkoli negativní zápis znamená, že hypotéku nezískáte. Počítat ovšem musíte s tím, že zápisy se nevymazávají hned poté, co dluh uhradíte, ale většinou až po uplynutí několika dalších let.

Náš tip: Chystáte se požádat o hypoteční úvěr, ale víte, že v minulosti jste měli problém se splácením? Nejprve si ověřte, že už tento záznam v registru není.

Zamítnutí žádosti o hypotéku a historie plateb

Historie plateb je pro banku také cenným zdrojem informací, negativně může nahlížet například. na výdaje spojené s online sázením. I to může být důvod pro zamítnutí hypotéky.

Hodnota nemovitosti v zástavě

Kromě bonity je pro banku při rozhodování o tom, zda vaši žádost o hypotéku schválí, důležitá i hodnota zastavované nemovitosti. Pokud je příliš nízká, banka může hypotéku zamítnout. Řešením pak je zástava další nemovitosti, případně navýšení podílu, který financujete z vlastních zdrojů.

Nevhodná zástava

Výčet důvodů pro zamítnutí hypotéky ještě nekončí, zmínit se musíme i o nevhodné zástavě. Jednání s bankou mohou komplikovat nesrovnalosti v dokumentech (např. chybějící projektová dokumentace) nebo neakceptovatelná věcná břemena.

Co dělat, když banka žádost o hypotéku zamítne?

Se žádostí o hypotéku jste neuspěli, co teď? Nejprve se pokuste zjistit, proč byla vaše žádost neúspěšná. Méně závažné důvody lze odstranit v krátkém časovém horizontu, poté můžete zkusit zažádat o úvěr na bydlení znovu. Ty závažnější ale budou vyžadovat čas.

Víte, že alternativou k hypotéce může být také úvěr od stavební spořitelny? Dají se s ním financovat opravy domácnosti i její modernizace, do určité výše dokonce není zapotřebí zástava nemovitosti. Více informací o úvěru ze stavebního spoření a dalších alternativách financování bez banky naleznete v tomto článku.