Dostatečné příjmy jsou základem každé
hypotéky. Jenže zatímco zaměstnancům stačí předložit potvrzení od
zaměstnavatele, podnikatelé a živnostníci musí doložit daňové přiznání
prokazující dostatečný zisk. Je přitom několik způsobů, jak ho banky počítají.
Podívejte se, který z nich se u hypotéky pro OSVČ vyplatí právě vám.
Na první pohled se může zdát, že šance na hypotéku jsou u OSVČ a zaměstnanců stejné. Obě skupiny musí splnit stejné podmínky pro získání hypotéky. Patří mezi ně například:
Jenže hned druhý z těchto bodů skrývá zásadní rozdíl. Banky totiž vnímají příjmy zaměstnanců jako stabilnější. Často navíc vypadají vyšší.
Je to dané i tím, že živnostníci mnohdy hledají způsoby, jak v daňovém přiznání své zisky snížit. Například díky použití výdajového paušálu. Nebo daňovou optimalizací. Při ní zpravidla zvyšují výdaje, aby dosáhli na menší daňový základ. A platili menší daně.
Jenže kromě nižších daní i odvodů na sociální a zdravotní pojištění to pro podnikatele znamená také horší bonitu v očích banky. Tím pádem i menší šanci na hypotéku pro živnostníky.
Přesto existují způsoby, jak na půjčku na bydlení dosáhnout. Stačí jen zvolit vhodný postup pro určení příjmu. Ať už pomocí:
Jak zmíněnou situaci řešit? Ideální je, když si hypotéku pro OSVČ naplánujete s dostatečným předstihem.
Banky totiž k prokázání příjmů požadují jedno až dvě poslední daňová přiznání. Pokud uplatňujete jako OSVČ výdajový paušál, daňovou evidenci nebo využíváte účetnictví, je vždy důležitý pro banky dílčí základ daně. Tedy řádek 37 v případě příjmů z podnikání. U příjmů z pronájmu je to řádek 39.
Raději ale předem požádejte o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaši situaci a zjistí, jaká forma výdajů podle vašeho předpokládaného ročního obratu bude nejlepší, aby banka hypotéku schválila.
Takový postup je nejlepší, pokud chcete u hypotéky pro OSVČ použít ke spočítání příjmů základ daně.
Pro živnostníky to často bývá nejjednodušší cesta k hypotéce. Banky totiž lépe vidí na vaše reálné příjmy. A jednodušeji si spočítají, jestli si s úvěrem poradíte.
U hypotéky pro živnostníky můžete požádat také o uznání příjmů podle svého ročního obratu.
V takovém případě vezme banka z vašeho obratu předem danou část, kterou započítá jako váš čistý roční příjem. A pak už snadno dopočítá příjem měsíční.
Každá banka ale uznává jako roční příjem jiné procento z obratu. U každého poskytovatele tak může váš příjem vyjít jinak – i když pokaždé dodáte zcela stejné podklady.
A komu se tedy takový postup vyplatí? Obvykle podnikatelům s vysokými příjmy i náklady a tím pádem nízkým daňovým základem.
Je tedy logické, že převážná většina takových klientů dosáhne na vyšší hypoteční úvěr než v předchozím případě.
Musíte ale počítat s tím, že uznání příjmů podle ročního obratu nabízí jen některé banky. Limit této půjčky je navíc obvykle od 80 do 90 % z ceny zástavy.
Už jsme zmínili, že u hypotéky pro živnostníky může být komplikací, pokud v daňovém přiznání používáte výdajový paušál. Klesá tak základ daně a tím pádem i deklarované příjmy.
A čím vyšší paušál máte, tím výrazněji vaše příjmy klesnou.
Neznamená to ale, že hypotéku pro OSVČ nezískáte. Přibývá totiž poskytovatelů, kteří umí s výdajovými paušály pracovat.
A pokud zhodnotí, že jsou výdaje ve vašem oboru menší než ty paušální, přepočítají podle toho i vaše příjmy.
Týká se to zejména profesí, u kterých je velký předpoklad, že reálné náklady na paušální hodnotu nedosáhnou. Všechny banky přitom zvýhodňují takzvaná svobodná povolání, jako jsou například právníci/advokáti, IT specialisté, lékaři, architekti a další.
Kromě zmíněných možností můžete u hypotéky pro OSVČ požádat také o prokázání příjmů pomocí výpisů z účtu. Na trhu najdete několik poskytovatelů, kteří to umožňují. Obvykle to ale pro vás znamená nižší LTV než u běžného hypotečního úvěru.
A která ze zmíněných variant je nejvýhodnější?
Obvykle to záleží na více parametrech. Patří mezi ně zejména:
Pokud tedy chcete najít tu nejlepší možnost, obraťte se na hypotečního poradce. Podle vašich možností a požadavků spočítá, na jakou půjčku dosáhnete u jednotlivých poskytovatelů. A také, jaký způsob prokazování příjmů se vám nejvíc vyplatí.
Samozřejmě i u hypotéky pro OSVČ můžete využít hypoteční kalkulačku. Dá vám základní přehled o aktuálních nabídkách na trhu.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv hypotéku pro živnostníky, pamatujte, že bance musíte vždy dodat několik dokladů o sobě a o svém podnikání. Jsou to například:
Kromě toho se banky u hypotéky pro OSVČ obvykle zajímají také o:
Samozřejmě se může stát, že ani po dodání všech potřebných dokladů na hypotéku nedosáhnete. V takovém případě máte ještě další možnost – získat spolužadatele.
Pokud je to člověk, se kterým žijete ve společné domácnosti, banka vaše příjmy sčítá (stejně jako vaše výdaje). Na potřebnou půjčku tak obvykle dosáhnete snadněji.
Manžele navíc poskytovatelé automaticky berou jako spolužadatele. Pokud se tedy nerozhodnete jinak, žádáte společně o hypotéku pro manžele (kdyby chtěl o půjčku žádat jen jeden z vás, musíte předem u notáře sepsat zápis o zúžení společného jmění manželů).
Když spolužadatel ze společné domácnosti není, je situace trochu složitější.
Sehnat takového spolužadatele nemusí být snadné. Pokud se vám to ale povede, může to být zajímavá varianta, jak na hypotéku pro OSVČ dosáhnout.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 se pohybují okolo 6 %. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Doplatit hypoteční úvěr, kdykoliv chcete. A to buď zcela zdarma, nebo jen s minimálními poplatky za předčasné splacení hypotéky. Takovou možnost mají lidé už od konce roku 2016. Neznamená to však, že je situace všech klientů stejná. Náklady, které banky lidem účtují, se u jednotlivých poskytovatelů liší. A mnohdy poměrně výrazně.
Získat hypotéku s úrokem pod 5 %? To je už víc než rok pouhá utopie. Tedy přesněji řečeno byla – situace se začíná měnit. V říjnu se totiž k zásadnímu zlevnění odhodlala Moneta Money Bank. Úrokové sazby u hypotéky s pětiletou fixací u ní nově začínají na hodnotě 4,99 %. A u fixace na nejméně 7 let se dostanete dokonce na 4,89 %.
Skokový nárůst úrokových sazeb hypoték zkomplikoval mnohým Čechům splácení hypotéky. Přečtěte si, jak řešit situaci, když nezbývají peníze na hypotéku.
Nižší úrokové sazby, levnější pojištění a řada dalších výhod. To všechno přináší zelená hypotéka. Je určena všem lidem, kteří plánují úsporné bydlení – bez ohledu na to, jestli si pořizují novou nemovitost, nebo rekonstruují tu stávající. Podívejte se, co zelená hypotéka nabízí, kdo na ni dosáhne a kde ji najdete.
Dobrý den, prosím vás, rád bych se zeptal, jak je to s vyplacením z hypotéky. Respektive s výší částky, na kterou je nárok. Novostavba RD, která má hodnotu cca 9 mil. Kč. Hypo na RD 5 mil. Kč. Podíl 50/50 s přítelkyní. Převzal bych si celou hypotéku na sebe plus něco vyplatil. Kolik by to mělo být? Jde nějak určit od do? Děkuji
Dobrý den,
vše je věcí dohody mezi Vámi a přítelkyní. Obecně byste měl vyplatit polovinu tržní hodnoty poníženou o závazky.
Příklad:
tržní hodnota poloviny RD: 4,5 mil Kč (majetek přítelkyně)polovina zbývajícího dluhu na hypotéce: 2,5 mil. Kčpřítelkyně by tak měla dostat cca 2 mil. KčDobrý den, pl8nuji postavit menší dům na svém pozemku. Celková hodnota domu bude cca 4 mil. Kč a chtěla bych si půjčit 2 mil. Kč. Jsem OSVČ ve Španělsku, ale už jsem zjistila, že tak to není možně, tak plánuji přejít na s.r.o. a nechat se zaměstnat. Jako OSVČ mám měsíční příjem cca 5 tisíc euro, jako zaměstnanec ve své s.r.o. bych měla okolo 3 tisíce euro čistého. Můžete mi poradit, jestli nějaká banka je schopná mi tuto hypotéku poskytnout prosím. Moc děkuji
Dobrý den,
příjem ze zahraničí v EUR není překážkou pro získání hypotéky, dříve to byla i výhoda (byla šance dosáhnout na levnější úvěr v eurech). S příjmem 3 000 EUR i 5 000 EUR byste měla hypotéku ve výši 4 mil. Kč bez problémů získat. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří Vám se vším pomohou. Využít můžete též naši hypoteční kalkulačku.
Dobrý den, jsme s manželkou občani ČR, ale jsem rezidenti USA a máme příjmy v USA. Rádi bychom koupili nemovitost v ČR a vzali si hypotéku. Také vlastníme nemovitost v ČR, kterou pronajímáme. Jsou nějaké banky v ČR, které akceptují příjmy z USA? Díky
Dobrý den,
kontaktujte prosím naše hypoteční poradce zadáním poptávky, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.
ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎDobrý den, chtěl bych si založit účet u sázkové kanceláře (Betano, nebo Tipsport) a ověřit svou identitu pomocí bankovní identity. Má otázka je prostá. Vím, že se banky na uživatele sázkových kanceláří nedívají vlídně, a proto mne zajímá, zda banka uvidí informaci o tom, že jsem využil ověření účtu skrze "jejich" bankovní identitu (měli by tedy informaci, že mám účet u sázkové kanceláře). A může mi tato informace v budoucnu uškodit např. při žádosti o hypotéku? Nyní nemám na mysli vklady na konto SZ přes účet banky. Rozumím, že to už je značný problém. Tady mne zajímá jen to ověření skrze bankovní identitu. Děkuji za Váš čas.
Dobrý den,
banky se o vašich aktivitách na poli hazardu dozví i bez Bankovní IDentity. Automatickou stopku v žádosti o hypotéku to neznamená, ale plusové body Vám sázení/hazard určitě nepřidá. Zvažujete-li v dohledné době hypoteční úvěr, hazard důrazně nedoporučuji.
ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎPůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat hypotéku pro OSVČ
Hypoteka, Komentoval(a): Leonidas Pavlidis
Re: Hypotéka, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a ověří max. možnou výši úvěru (která je závislá nejen na výši příjmu, ale taktéž na úrokové sazbě a době splatnosti úvěru).