Dostatečné příjmy jsou základem každé
hypotéky. Jenže zatímco zaměstnancům stačí předložit potvrzení od
zaměstnavatele, podnikatelé a živnostníci musí doložit daňové přiznání
prokazující dostatečný zisk. Je přitom několik způsobů, jak ho banky počítají.
Podívejte se, který z nich se u hypotéky pro OSVČ vyplatí právě vám.
Na první pohled se může zdát, že šance na hypotéku jsou u OSVČ a zaměstnanců stejné. Obě skupiny musí splnit stejné podmínky pro získání hypotéky. Patří mezi ně například:
Jenže hned druhý z těchto bodů skrývá zásadní rozdíl. Banky totiž vnímají příjmy zaměstnanců jako stabilnější. Často navíc vypadají vyšší.
Je to dané i tím, že živnostníci mnohdy hledají způsoby, jak v daňovém přiznání své zisky snížit. Například díky použití výdajového paušálu. Nebo daňovou optimalizací. Při ní zpravidla zvyšují výdaje, aby dosáhli na menší daňový základ. A platili menší daně.
Jenže kromě nižších daní i odvodů na sociální a zdravotní pojištění to pro podnikatele znamená také horší bonitu v očích banky. Tím pádem i menší šanci na hypotéku pro živnostníky.
Přesto existují způsoby, jak na půjčku na bydlení dosáhnout. Stačí jen zvolit vhodný postup pro určení příjmu. Ať už pomocí:
Jak zmíněnou situaci řešit? Ideální je, když si hypotéku pro OSVČ naplánujete s dostatečným předstihem.
Banky totiž k prokázání příjmů požadují jedno až dvě poslední daňová přiznání. Pokud uplatňujete jako OSVČ výdajový paušál, daňovou evidenci nebo využíváte účetnictví, je vždy důležitý pro banky dílčí základ daně. Tedy řádek 37 v případě příjmů z podnikání. U příjmů z pronájmu je to řádek 39.
Raději ale předem požádejte o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaši situaci a zjistí, jaká forma výdajů podle vašeho předpokládaného ročního obratu bude nejlepší, aby banka hypotéku schválila.
Takový postup je nejlepší, pokud chcete u hypotéky pro OSVČ použít ke spočítání příjmů základ daně.
Pro živnostníky to často bývá nejjednodušší cesta k hypotéce. Banky totiž lépe vidí na vaše reálné příjmy. A jednodušeji si spočítají, jestli si s úvěrem poradíte.
U hypotéky pro živnostníky můžete požádat také o uznání příjmů podle svého ročního obratu.
V takovém případě vezme banka z vašeho obratu předem danou část, kterou započítá jako váš čistý roční příjem. A pak už snadno dopočítá příjem měsíční.
Každá banka ale uznává jako roční příjem jiné procento z obratu. U každého poskytovatele tak může váš příjem vyjít jinak – i když pokaždé dodáte zcela stejné podklady.
A komu se tedy takový postup vyplatí? Obvykle podnikatelům s vysokými příjmy i náklady a tím pádem nízkým daňovým základem.
Je tedy logické, že převážná většina takových klientů dosáhne na vyšší hypoteční úvěr než v předchozím případě.
Musíte ale počítat s tím, že uznání příjmů podle ročního obratu nabízí jen některé banky. Limit této půjčky je navíc obvykle od 80 do 90 % z ceny zástavy.
Už jsme zmínili, že u hypotéky pro živnostníky může být komplikací, pokud v daňovém přiznání používáte výdajový paušál. Klesá tak základ daně a tím pádem i deklarované příjmy.
A čím vyšší paušál máte, tím výrazněji vaše příjmy klesnou.
Neznamená to ale, že hypotéku pro OSVČ nezískáte. Přibývá totiž poskytovatelů, kteří umí s výdajovými paušály pracovat.
A pokud zhodnotí, že jsou výdaje ve vašem oboru menší než ty paušální, přepočítají podle toho i vaše příjmy.
Týká se to zejména profesí, u kterých je velký předpoklad, že reálné náklady na paušální hodnotu nedosáhnou. Všechny banky přitom zvýhodňují takzvaná svobodná povolání, jako jsou například právníci/advokáti, IT specialisté, lékaři, architekti a další.
Kromě zmíněných možností můžete u hypotéky pro OSVČ požádat také o prokázání příjmů pomocí výpisů z účtu. Na trhu najdete několik poskytovatelů, kteří to umožňují. Obvykle to ale pro vás znamená nižší LTV než u běžného hypotečního úvěru.
A která ze zmíněných variant je nejvýhodnější?
Obvykle to záleží na více parametrech. Patří mezi ně zejména:
Pokud tedy chcete najít tu nejlepší možnost, obraťte se na hypotečního poradce. Podle vašich možností a požadavků spočítá, na jakou půjčku dosáhnete u jednotlivých poskytovatelů. A také, jaký způsob prokazování příjmů se vám nejvíc vyplatí.
Samozřejmě i u hypotéky pro OSVČ můžete využít hypoteční kalkulačku. Dá vám základní přehled o aktuálních nabídkách na trhu.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv hypotéku pro živnostníky, pamatujte, že bance musíte vždy dodat několik dokladů o sobě a o svém podnikání. Jsou to například:
Kromě toho se banky u hypotéky pro OSVČ obvykle zajímají také o:
Samozřejmě se může stát, že ani po dodání všech potřebných dokladů na hypotéku nedosáhnete. V takovém případě máte ještě další možnost – získat spolužadatele.
Pokud je to člověk, se kterým žijete ve společné domácnosti, banka vaše příjmy sčítá (stejně jako vaše výdaje). Na potřebnou půjčku tak obvykle dosáhnete snadněji.
Manžele navíc poskytovatelé automaticky berou jako spolužadatele. Pokud se tedy nerozhodnete jinak, žádáte společně o hypotéku pro manžele (kdyby chtěl o půjčku žádat jen jeden z vás, musíte předem u notáře sepsat zápis o zúžení společného jmění manželů).
Když spolužadatel ze společné domácnosti není, je situace trochu složitější.
Sehnat takového spolužadatele nemusí být snadné. Pokud se vám to ale povede, může to být zajímavá varianta, jak na hypotéku pro OSVČ dosáhnout.
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošní horku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Vyměnit dlužníka nebo rovnou celou nemovitost. I to vám umožní převod hypotéky. Při splnění určitých podmínek totiž můžete svůj hypoteční úvěr převést na jinou osobu nebo dát do zástavy jinou nemovitost. Podívejte se, jaké podmínky to jsou a kdy se vám takový postup vyplatí.
Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné.
Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, už leta se potýkám s úvěry nebankovních i bankovních společností, které už nezvládám splácet. Jsem ženatý, s ženou máme rozdělené příjmy, vše notářsky ověřené. Dům kde bydlím je psaný na ženu, mám zde trvalé bydliště. Na dům je hypotéční úvěr, který je podepsán mnou a ženou, ale splácí ho žena. Mohu požádat o insolvenci/osobní bankrot? Je to už neúnosné. Pracuji v mém s.r.o., kde jsem zaměstnán a jezdím pro kurýrní společnost. Nemůže se to dotknout nějak hypotéky, která je splácena mojí ženou?Děkuji
Dobrý den,
vstupem do insolvence byste porušil podmínky úvěrové smlouvy a banka by mohla hypotéku zesplatnit. Doporučuji vše předem konzultovat s vaší bankou.
Dobrý den, potřebovala bych poradit, zda je možné si vzít hypotéku na rekonstrukci nemovitosti, na kterou je již vázaný jeden úvěr. V případě, že úvěr je rodičů, ale část nemovitosti (přístavbu) budeme dodělávat my s přítelem. Děkuji
Dobrý den,
při poskytnutí hypotéky vyžadují banky ručení nemovitostí se zapsaným zástavním právem v prvním pořadí. Jednou nemovitostí tak můžete ručit za více úvěrů jen u jedné banky (i při splněné této podmínky by ručení jednou nemovitostí za úvěry s rozdílnými účastníky úvěrových smluv mohlo být komplikované). Nemáte-li jinou nemovitost do zástavy, doporučuji dům rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky (každý by pak byl vlastníkem svého bytu a mohl jím ručit za svoji hypotéku).
Dobrý den, s partnerem kupujeme byt. Chci se zeptat, zda můžeme být vlastníky bytu oba, když hypotéka bude vedena pouze na partnera? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
ano, vlastníkem bytu můžete být oba, přestože hypotéka bude psána jen na jednoho z vás. Dává to smysl např. v případě, kdy jeden z Vás platí polovinu kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů (byť by to bylo pro platícího z vlastních zdrojů nevýhodné/rizikové - za hypotéku druhého se ručí celou nemovitostí).
Dobrý den, mám v plánu si vzít hypotéku na konci tohoto či na začátku příštího roku na byt. Počítám, že v tu dobu budu mít našetřeno z vlastních zdrojů cca 500 000 kč. Hypotéku bychom chtěli s přítelem max. do 4 milionů. Četla jsem, že při koupi nemovitosti se platí rezervační poplatek, který je většinou součástí kupní ceny. Kdybych například zaplatila 150 000 Kč rezervační poplatek a následně řešila i hypotéku s bankou, kde musím mít do 36 let našetřeno 10%, tak mi to už nevyjde, protože už budu mít jen 350 000 Kč. Jak tohle banka zohledňuje? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
v rámci omezení LTV Vám banka může půjčit do 36 let max. 90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Rezervační záloha na toto nemá vliv, je součástí kupní ceny. Věnujte prosím pozornost samotné kupní ceně - zástavní hodnota (dle smluvního odhadce banky) může být nižší než kupní cena. V takovém případě by Vám vlastní zdroje nemusely stačit. Doporučuji mít našetřeno spíše o něco více a nepodepisovat rezervační smlouvu dokud si nebudete 100% jisti získáním hypotéky. V případě zájmu s Vámi vše proberou naši hypoteční poradci a doporučí nejlepší možné řešení.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat hypotéku pro OSVČ
Hypoteka, Komentoval(a): Leonidas Pavlidis
Re: Hypotéka, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a ověří max. možnou výši úvěru (která je závislá nejen na výši příjmu, ale taktéž na úrokové sazbě a době splatnosti úvěru).