Banky.cz Banky.cz Hypoteční slovník Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr

Definice Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr neboli hypotéka je půjčka zajištěná zástavou nemovitosti. Obvykle je to stejná nemovitost, na kterou si půjčujete, ale může to být například i byt či dům vašich rodičů. Zároveň můžete ručit více nemovitostmi a získat tak půjčku na celou hodnotu nemovitosti – tedy hypotéku bez akontace.

Co je to hypoteční úvěr aneb zákonná definice hypotéky

Právní definici hypotečního úvěru najdete v § 28 odst. 3 zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Říká: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“

Hypoteční úvěr může být buď účelový, nebo neúčelový. Účelová hypotéka se obvykle využívá k:

  • nákupu domu či bytu, ve kterém chcete bydlet,
  • nákupu domu či bytu, který chcete pronajímat (tedy hypotéka na pronájem),
  • stavbě domu,
  • rekonstrukci domu či bytu,
  • zpětnému proplacení peněz, které jste vložili do nákupu, stavby nebo rekonstrukce nemovitosti,
  • refinancování hypotéky,
  • majetkovému vypořádání.

Neúčelový hypoteční úvěr se označuje jako americká hypotéka. Její výhodou je, že můžete půjčené peníze využít prakticky na cokoliv. Má sice o něco vyšší úrok než klasická hypotéka, zároveň je však výhodnější než běžné spotřebitelské úvěry.

Kromě toho se od běžné hypotéky liší například v následujících parametrech:

Účelový hypoteční úvěr

  • maximální výše půjčky: 90 % z hodnoty nemovitosti (výjimečně i víc)
  • minimální výše půjčky: 200 000 korun
  • maximální doba splácení: 30 let (výjimečně i víc)

Americká hypotéka

  • maximální výše půjčky: 70 % z hodnoty nemovitosti
  • minimální výše půjčky: 100 000 korun
  • maximální doba splácení: 20 let

Aby banka vaši žádost o hypoteční úvěr schválila, musíte splnit podmínky pro získání hypotéky. Patří mezi ně například:

  • doložení příjmů,
  • dostatečná hodnota zástavy,
  • dostatečná bonita (vychází z vašich příjmů a výdajů)
  • dobrá úvěrová historie
  • a další.

K posouzení bonity ale přistupují jednotliví poskytovatelé podle vlastních metodik. Pokud tedy u jedné banky hypotéku nezískáte, stále máte šanci u jiné.

Vyplatí se proto požádat o pomoc nezávislého hypotečního poradce. Pomůže vám najít banku, kde hypoteční úvěr získáte a která vám zároveň nabídne co nejlepší podmínky.


Účel hypotéky
CO JE TO LTV? TEXT LTV
Zavřít
ABYCHOM VÁM MOHLI NAJÍT VYPOTÉKU, vyplňte své kontaktní údaje
Co znamená LTV?Anglická zkratka Loan To
Value. Značí poměr výše úvěru oproti hodnotě nemovitosti.
Anglická zkratka Loan To
Value. Značí poměr výše úvěru oproti hodnotě nemovitosti.
LTV %
NAJDEME VÁM HYPOTÉKU S ÚROKEM
již od 1.48 %

Dotazy v poradně k Hypoteční úvěr

#13166, Hypotéka a neshody s manželkou, Hypoteční poradna, 27.2.2021

Dobrý den, vzal jsem si s manželkou hypoteční úvěr na stavbu domu 400 000 Kč. Banka peníze poslala na společný účet manželky, já jsem disponent. Manželka mi zrušila přístup k účtu, takže nemohu zaplatit faktury firmám, které dům staví. Mohu faktury doručit bance, která by si to stáhla z účtu manželky? Děkuji

Dobrý den,

v úvěrové smlouvě jste si s bankou dohodli podmínky čerpání (kdy, za jakých podmínek a na jaký účet Vám banka peníze pošle). Pokud jste podmínky čerpání splnili a banka Vám peníze uvolnila na účet uvedený v úvěrové smlouvě, nemůžete po bance chtít, aby řešila vaše neshody s manželkou, brala si peníze zpět z jejího účtu a proplácela Vámi dodané faktury. 

VH

#13032, Přepsání hypotéky z matky na syna, Hypoteční poradna, 17.2.2021

Dobry den prosim vas o radu 7.1.2021 si pritel zadal o hypoteku prepsani z matky na syna protoze mame s matkou problem. Splacime hypoteku jiz 10 let a snizila by se nam i splatka. Byly jsme na pobocce raiffeisenbanky dnes jsem tam volala pani to poslala ke zpracovani hypotekari a ten to pry posle az cca za mesic ke schvaleni z duvodu ze prednostne vyrizuje koupi nemovitosti. Je tento postup od banky spravny? 

Dekuji za odpoved. H.

Dobrý den, 

V bance by určitě neměli upřednostňovat nové obchodní případy financování koupě nemovitosti oproti změnám a dodatkům k původním smlouvám o hypotečním úvěru. Bohužel toto neupravuje ani nenařizuje žádný zákon, většinou ani postupy a politika konkrétní banky poskytující hypotéku. Je tedy vždy na konkrétním úředníkovi v bance jaký postup zvolí. Když se případ dostane k obchodníkovi, tak je vlastně "logické", že preferuje nový případ za který je odměňován před změnou stávající hypotéky.

Každopádně převedení hypotéky je standardně zpoplatněné (smlouvy se musí dodatkovat) a nový žadatel musí vždy prokázat dostatečnou bonitu. Ani převod hypotéky nemusí být nic složitého - můžete si o tom přečíst náš článek o převedení hypotéky.

Ve vašem případě by bylo realizovatelné i převzetí hypotéky. To by muselo vycházet z prodeje nemovitosti (klidně v rodině - matka může prodávat či darovat synovi). Banka pak po ověření bonity nového nabyvatele nemovitosti umožní pokračovat ve splácení původní hypotéky novému klientovi. Důrazně ale doporučujeme předem s odborníkem konzultovat daňové aspekty takové transakce. Ta bude téměř jistě zatížena daní z nabytí nemovitosti nebo darovací daní.

Otázkou také je, jaké podmínky hypotéky má nastaveny matka žadatele, protože mohou být horší než je aktuální možná situace, takže v tom případě by se vyplatilo hypotéku refinancovat.

Jediný způsob vaší obrany proti neflexibilitě hypoteční banky je formálně urgovat urychlení žádosti ze strany matky, nebo přijít s lepší nabídkou z titulu refinancování hypotéky.

S pozdravem.

AK

#12953, Oceňování pozemků z pohledu bank, Hypoteční poradna, 13.2.2021

Dobrý den, mám dotaz ohledně oceňování nemovitého majetku. Mám v plánu si sjednat hypoteční úvěr na výstavbu malého rodinného domu v hodnotě řekněme 2,5 mil. Kč (přesný rozpočet zatím není znám) s tím, že bych si půjčil 2 mil. Kč. Chci se zeptat, jestli je možné ocenit nemovitý majetek, například stavební pozemek na kterém chci stavět. Potom by mě zajímalo, jak takové oceňování probíhá. Často slyším, že banky oceňují tyto nemovitosti spíš na menší hodnotu. Byť holý pozemek 1 200 m2 se všemi dostupnými přípojkami v těsné blízkosti u pozemku (do 1m) ocení řekněme na 50 000 Kč, přestože tržní cena je víc než deseti násobek, a o nezávislém odhadu soudním znalcem ani nemluvím. Tak mě zajímá, co je na tom pravdy a v čem je problém, ať vím na co se mám připravit. Děkuji za odpověď.

Dobrý den,

banky do zástavy za hypotéku přijímají i stavební pozemky. Ocenění probíhá zcela standardně (nejsou zde žádné odchylky oproti oceňování bytů či domů). Není pravdou, že by banky oceňovaly stavební pozemky pouze na 10% hodnoty. Hodnota se však může velmi lišit dle připravenosti pozemku ke stavbě (je-li pozemek určen k zástavbě územním plánem obce a je-li zasíťován). 

Páteřní sítě 1m od hranice pozemku jsou dobrým začátkem, ale co když Vám obec nedá souhlas s napojením? Vaše přípojky budou umístěny na pozemku obce. Od obce tak potřebujete souhlas s věcným břemenem. Ten některé obce podmiňují zaplacením nemalého poplatku (i stovky tisíc korun). Pokud by např. v místě budoucích přípojek byla nově zbudovaná či zrekonstruovaná infrastruktura (silnice, chodník), nemusí Vám být stavba např. dalších 5 let vůbec povolena. Nebo je třeba kapacita VaK sítě na hranici svých možností a obec nemusí umožnit napojení dalších parcel. Je tak velký rozdíl mezi zasíťovaným a nezasíťovaným pozemkem. Chcete-li zvýšit hodnotu svého pozemku, doporučuji nejprve zbudovat přípojky (nebo si na ně opatřit aspoň územní souhlas).

Doporučuji náš článek Hypotéka na stavbu domu.

ZM

#12911, Česká spořitelna koupila WSPK, Banka, 10.2.2021

Dobrý den, chtěl bych požádat o radu, která souvisí s prodejem mé banky. V podstatě celý život mám své finance svěřené lokální bance Waldviertel Sparkasse, kterou však od Nového roku pohltila Česká spořitelna. U banky mám aktuálně produkt běžného účtu (bez poplatků), hypoteční úvěr (zbývá asi 300 tis.), spořící účet a pár drobných produktů (vkladní knížky dětí apod.). Nyní přišel od České spořitelny dopis, ve kterém vyzývají ke změně VOP: 

"Na konec čl. 1.2 VOP se doplňuje věta: "Pokud banka změní obchodní název služby, formuláře, provoz obchodních míst, čísla účtů nebo provede jiné změny, které nemají vliv na vzájemná práva a povinnosti banky a klienta, nejedná se o změnu smlouvy nebo obchodních podmínek." Do části 11 VOP se doplňuje nový čl. 11.6 tohoto znění: Smlouvy o účtu nebo platebních službách může banka změnit stejným postupem jako tyto VOP (viz. článek 1.2)". 

Mohu na tuto změnu přistoupit bez obav? Byl bych nerad, pokud by byly změněny podmínky, zavedeny nesmyslné poplatky apod. Bohužel mám zkušenost (účet neziskové organizace, ve které působím), že u České spořitelny slíbená neplatí a poplatky naskakují i při několikerém slíbení, že tomu tak nebude. Pokud změnu odmítnu, mohu se všemi produkty bezplatně (snad) od ČS odejít. V současné situaci je to zřejmě preferovaná varianta, ale rád si nechám poradit. Co se týče alternativní banky, tak zdaleka nejsem rozhodnut. Moje požadavky jsou takové, že bych měl rád veškeré produkty u jedné banky. Běžný účet bez poplatků s možností vyřešit většinu záležitostí elektronicky (ale fyzická pobočka rozhodně není na škodu.), platby kartou a výběry bez poplatků, rozumná hypotéka, eventuálně možnost spoření. Spotřebitelské úvěry nepotřebuji. Aktuálně je favoritem UniCredit Bank, ale jsem otevřený lecčemu. Děkuji

Dobrý den,

tohoto ani jakýchkoliv jiných ustanovení bych se vůbec neobával, nejedná se o nic špatného (je to pouze formalita). Přechodem k ČS si polepšíte, budete mít k dispozici mnohem širší pobočkovou síť a modernější technologie (např. internetbanking George, okamžité platby nebo Bankovní IDentitu). Podmínky vašich současných produktů (úroky, poplatky) zůstávají zachovány. Pokud by v budoucnu došlo ke změně (časem se budou podmínky produktů WSPK určitě unifikovat s produkty ČS) a Vám se tato změna nelíbila, budete moci změnit banku zcela bez sankcí. Poplatků se netřeba obávat, ČS nabízí vedení účtu zdarma a bez podmínek. Pro hypotéku Vám platí stávající úrok až do konce fixace. U UniCredit byste měl po všech stránkách horší podmínky (doposud nemají okamžité platby, což jiné banky implementovaly již před 2 lety), vyšší poplatky nebo více podmínek pro bezplatné vedení účtu, méně poboček a bankomatů, atd. 

VB

#12793, Hypotéka, rozvod a zúžení SJM, Hypoteční poradna, 2.2.2021

Dobrý den, chci požádat o radu k dalšímu postupu. Od července 2018 žijeme s manželkou odděleně a každý vedeme svou domácnost. K podání návrhu na rozvod dosud nedošlo, protože komplikací je uspořádání péče o děti. V současné době řeším pořízení vlastního bydlení společně s novou partnerkou, přičemž řešení této situace bude, mimo jiné, spočívat v pořízení hypotéky. Žadatelem však chci být jen já osobně, respektive se stávající partnerkou. Aby tedy nevznikl závazek "zákonné" manželce, ani její nárok na nemovitost (v souvislosti s budoucím zápisem do katastru nemovitostí). Je tedy možné abych v horizontu cca 6 měsíců žádal samostatně (respektive společně se stávající partnerkou) o hypoteční úvěr a netýkalo se to "zákonné" manželky? Jak nejlépe zajistit potřebný právní stav, když je s ní problematická dohoda, vše neguje a nechce podepsat smlouvu o zúžení SJM? Jak můžu samostatně řešit svou situaci rychle a transparentně, aniž bych čekal na letité soudní řízení o rozvodu? Děkuji za vaše rady a doporučení.

Dobrý den,

máte pouze 2 možná řešení - buď dojde ke zúžení SJM nebo se rozvedete. Pokud manželka se zúžením SJM nesouhlasí (je třeba souhlas obou manželů), zbývá pouze rozvod (který se může táhnout i roky). Jinak o hypotéku bez manželky žádat nelze (taktéž nelze ani zakoupit nemovitost do vašeho výlučného vlastnictví).

Články o Hypoteční úvěr

Rekordní rok přinesl i nového krále. Nejvíc hypoték loni rozdala Česká spořitelna

Rekordní rok přinesl i nového krále. Nejvíc hypoték loni rozdala Česká spořitelna

22.2.2021, Hypotéka

I když byl loňský rok kvůli koronavirovépandemii a různým opatřením dost specifický, z hlediska hypotečního trhu bylnejúspěšnějším v historii. Ukazují to alespoň dosud zveřejněné statistiky.Například podle hypoindexu si lidé loni půjčili na bydlení přes 250 miliardkorun. O téměř 30 mil…

Hypotéky v roce 2021: čekejte rostoucí úroky i tvrdší postup bank

Hypotéky v roce 2021: čekejte rostoucí úroky i tvrdší postup bank

25.1.2021, Hypotéka

Hypoteční poskytovatelé mají za sebouvýjimečný rok. I přes koronavirovou krizi a spoustu omezení si lidé vzalinejvětší objem hypoték v historii a průměrný úrok postupně klesl až na 1,96 %.Jak to ale bude v roce 2021? Podle analytiků letos s tak výhodnými podmínkamipočítat nemůžete. Hla…

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

4.12.2020, Hypotéka

…ráce, rozvod nebo třeba příliš vysokénáklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitost. Jenžeco když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu shypotékou není v praxi žádný problém. Administrativně je jen o trochusložitější než prodej j…

Hypotéka na rekonstrukci domu či bytu: jak ji získat a na co si dát pozor

Hypotéka na rekonstrukci domu či bytu: jak ji získat a na co si dát pozor

1.12.2020, Hypotéka

…že hypotéka narekonstrukci domu nebo bytu. Získáte díky ní dost peněz na potřebné úpravy.  Hypotéka na rekonstrukci funguje stejně jakoostatní hypoteční úvěry. Abyste na ni dosáhli, musíte splnit podmínky prozískání hypotéky. Patří mezi ně například: věk alespoň 18 let, dostatečné příj…

Hypotéka vs. úvěr: jaké jsou mezi nimi rozdíly a co je výhodnější

Hypotéka vs. úvěr: jaké jsou mezi nimi rozdíly a co je výhodnější

27.11.2020, Hypotéka

…ebního spoření, řádný (případně i překlenovací)úvěr ze stavebního spoření, americká hypotéka půjčka na bydlení od státu a spotřebitelský úvěr. Hypoteční úvěr je nejčastější způsob, jak silidé půjčují na pořízení vlastního bydlení. Logicky. Je to totiž produktvytvořený speciálně k tomut…



Banky v ČR