Banky.cz Banky.cz Bankovní poradna zdarma Reality

Reality

ZADAT NOVÝ DOTAZ
ZK

Máme možnost koupě pozemku bez sítí, které jsou v dostupné vzdálenosti. Zasíťování však bude trvat nějakou dobu (ČEZ x měsíců). Zde máme obavy nezkolaudování domku do 24 měsíců od uzavření hypotéky. Jsme před rozhodnutím: A - zda vzít hypotéku na pozemek a v klidu udělat sítě a poté druhou hypotéku na stavbu RD nebo B - uzavřít hypotéku, která pokryje pozemek i stavbu RD s rizikem, že nestihneme kolaudaci do 24 měsíců. Chtěli bychom si vzít hypotéku na pozemek (pro stavbu RD) a tímto pozemkem také ručit. Následně si pak vzít hypotéku na stavbu RD. Bylo by možné druhou hypotéku ručit RD, který v době sjednání hypotéky vlastně ještě nemáme? Mockrát děkujeme za odpověď.

Dobrý den,

elektřina (ČEZ) je ještě to nejjednodušší, máte-li přípojku do 50 m (stačí zaplatit poplatek za rezervovaný příkon, např. 3x20A = 10 000 Kč, postavíte elektroměrný sloupek (cca 10 000 Kč) a distributor Vás musí do 12 měsíců připojit (o nic dalšího se nestaráte). Kanalizace, voda a plyn jsou daleko výživnější, neb je řešíte zcela ve své režii a nejsou zde žádné pevné lhůty, do kdy Vás musí distributor připojit. Do hry mimo stavebního úřadu (který musí dodržovat platné zákony a nemůže Vás při splnění podmínek odmítnout) vstupuje Rada města, která Vám musí schválit věcné břemeno na vaše přípojky v obecním pozemku (před žádostí o územní souhlas). U vstřícné obce resp. rozumných místních politiků není problém, ale taktéž můžete narazit na neochotu nebo žádosti o úplatek, a pak Vám pod různými záminkami mohou stavbu blokovat třeba roky. Taktéž je rozdíl mezi stavbou samotných přípojek (stačí územní souhlas) a prodlužováním páteřních sítí (nutné stavební povolení/více razítek - kanalizace je pak vodním dílem, které neschvaluje stavební úřad ale vodoprávní úřad). 

Máte-li hlavní řády vedeny přímo kolem pozemku (ve vzdálenosti pár metrů) a vstřícnou Radu města, pak spíše přípojky realizovat do 24 měsíců stihnete. V případě chybějících hlavních řádů a neochotné Rady města bych raději počítal více let. 

Stavba (RD) je nedílnou součástí pozemku (nemůžete ručit pozemkem jedné bance a stavbou druhé bance). Budou-li obě hypotéky u stejné banky (na pozemek a na stavbu), pak není problém (na stavbu se čerpá překlenovací úvěr, který se po kolaudaci mění v řádnou hypotéku).

MA

Pokračování dotazu č. 8533: Dobrý den, napsali jste mi, že musím mít posudek na zemědělský pozemek, který nemá BPEJ. Jedná se ale o rekreační objekt! Posudek bude mít určitě nižší hodnotu než je v kupní smlouvě. Proč ho musím platit, když FÚ bude postupovat podle kupní smlouvy? Už tak je daň vysoká a ještě k tomu cena posudku, který potřebuje stát je nemorální. Kolik tedy zaplatím? 4% z kupní ceny + cenu posudku? Děkuji za odpověď.

Dobrý den,

FÚ nemůže při vyměřování daně z nabytí nemovitosti postupovat čistě dle kupní smlouvy, jinak by si lidé začali přeprodávat nemovitosti za nižší ceny a vyrovnávali se bokem (aby ušetřili na dani). Pro kontrolu kupní ceny (jestli není zcela mimo realitu) se používá směrná hodnota nebo znalecký posudek. Nelze-li určit směrnou hodnotu (např. protože kupovaná zemědělská půda nemá BPEJ), je třeba jít cestou posudku. Mně osobně se výše ani princip daně z nabytí nemovitosti nelíbí, ale s tím nic nenaděláme. Je třeba respektovat platnou legislativu. 

Š

Dobrý den, bydlím v bytě o velikosti 3+1, byt je součástí domu, kde je 6 bytů v podílovém vlastnictví. Byt máme se sestrou, já 3/4, sestra 1/4. Prodáváme sousedovi jeden pokoj, chtěla bych se zeptat, zda v kupní smlouvě musí být u nás jako prodávajících uvedeno kromě nacionálů také přesné vyměření našich podílů na domu, přestože se jedná pouze o prodej jednoho pokoje, nebo postačí pouze základní údaj, tedy že jsme výlučnými vlastníky podílu na tomto domu. Vzhledem k tomu, že budeme požadovat vklad do katastru nemovitostí, kde tyto údaje jsou k dispozici, si chci toto raději ověřit. Děkuji Vám za odpověď a přeji hezký den.

Dobrý den,

prodej pokoje sousedovi má mnoho různých řešení a spíše bych zde doporučil vyhledat odbornou právní pomoc. Je-li byt vymezen a zapsán v katastru jako samostatná jednotka, pak můžete prodat sousedovi podíl na této jednotce nebo tento pokoj přičlenit k sousednímu bytu sepsáním prohlášení vlastníka, kde by došlo k novému vymezení bytových jednotek. 

Š

Dobrý den, máme dům v podílovém vlastnictví (6 bytových jednotek). Nyní jsem se domluvila na prodeji jednoho pokoje se sousedem, čímž se změní velikost podílů u obou. Do jakého termínu po sepsání smlouvy o prodeji nemovitosti (nebo její části) se musí tato změna nahlásit na katastr nemovitostí k provedení úpravy podílů? Stačí doložit oboustranně podepsanou kupní smlouvu? A dále mám dotaz, dokdy je nutné tuto změnu vyřešit na finančním úřadě, a jak je to se zdaněním této změny? Děkuji za odpověď, snad je tento dotaz srozumitelný. Jste skvělí, vždy jste mi pomohli. Přeji hezký den

Dobrý den,

není stanovena žádná lhůta pro ohlášení této změny, nicméně v zájmu kupujícího je toto ohlásit katastru neprodleně (neboť majitelem se kupující stává až zápisem na katastru - se zpětnými účinky k datu podpisu smlouvy). 

Katastru je třeba doložit kupní smlouvu s ověřenými podpis a návrh na vklad (za každý návrh se platí 2 000 Kč). Daň z nemovitosti se platí dle stavu na katastru k 1/1 (za rok 2020 tak budete ještě platit daň Vy, za rok 2021 kupující - který má povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti do 31/1/2021). Kupující platí daň z nabytí nemovitosti (4%), prodávají neplatí daň z příjmu (15% ze zisku), pakliže v bytě bydlel min. 2 roky nebo ho vlastnil min. 5 let.

B

Dobrý den, vlastním jednu čtvrtinu bytu, kterou mi v roce 2018 darovala moje maminka. Ta v létě 2019 zemřela a byt má teď 6 majitelů (polovinu vlastní čtyři dcery zemřelého manžela mojí maminky a čtvrtinu moje sestra). Dvě z těchto dcer mají o byt zájem a chtějí od nás zbylé podíly odkoupit. Jaký postup je v tomto případě nejefektivnější a nepodléhá to nějaké dani?

Dobrý den,

dohodněte se na ceně a sepište kupní smlouvu. Pokud jste v součtu Vy a Vaše maminka byt vlastnili déle než 5 let, neplatíte při prodeji daň z příjmu (15% ze zisku).

MK

Pokračování dotazu č. 8531: Dobrý den pane Jermář, děkuji Vám za vaši reakci. Je mi jasné, že nejlepší by bylo pozemek a rodinný dům rozdělit, aby každá rodina měla svoji část. Možná, že k tomu i časem dojde, stejně se počítá, že polovina nemovitosti jednou připadne manželce a druhá její sestře. Jenže nyní by nám to asi způsobilo více problémů než řešení, protože hypotéka je již podepsaná a projekt na úřadech. Navíc pro dosažení 100% hypotéky bychom stejně potřebovali ručení tchýninou částí. Nyní nám jde tedy o splnění požadavku banky, který jsme se dověděli před pár dny, i když to sebou nese určitá rizika. Potřebujeme se jen zorientovat v organizační a finanční náročnosti problému. V organizační již mám docela jasno, právníkem necháme vypracovat darovací smlouvu, aby měla potřebné náležitosti, včetně uvedení velikosti darované části, podpisy se nechají ověřit, vyplní se formulář žádosti o vklad na katastr ve dvou provedeních, vše se odevzdá na katastru, zaplatí správní poplatek a pak se jen čeká. Je to tak? Ale pak u těch daní už mám mezery. Darovací daň není, daň z nabytí zde neplatí, vzhledem k příbuznosti se netýká ani daň z příjmu. Jediné tedy co zbývá je daň z nemovitých věcí. Když tchýně zaplatí daň za celou nemovitost, musím i já odevzdávat prohlášení o vlastnictví toho 1%? A navýšení této daně tedy proběhne až po dokončení stavby, nejpozději do 31.1. v roce následujícím po dokončení. A opět, když bude tchýně platit daň celou, já bych nic nevykazoval? Děkuji mnohokrát.

Dobrý den,

ano, je to tak jak píšete (katastr po podání návrhu vyznačí plombu na 20 dní a vklad tak reálně provede zhruba za měsíc). Darovací daň, resp. daň z příjmu, v rámci darování nemovitosti v rodině neplatíte. 

Daň z nemovitosti se platí dle stavu katastru k 1/1 každého roku (kdo k tomu datu nemovitost vlastní, ten platí). Přiznání k dani může podat (a daň zaplatit) každý vlastník sám za svou část, nebo jeden vlastník za všechny. 

HS

Dobrý den, koupila jsem byt, zrekonstruovala ho, par mesicu pockala a prodala za castku 700 000 Lc, na sve jmeno, jako fyzicka osoba. Ted bych to chtela udelat podruhe, ale znamy mne varoval, ze kdyz to udelam v ramci 12 mesicu, tak budu mit obrat 700 000 Kc + castka za prodej dalsiho bytu, to presahnu 1 000 000 Kc a ted jiz budu platcem DPH, budu muset mit ucetni a mit podvojne ucetnictvi a dalsi komplkace spojene s DPH. Mam cekat rok, abych se tomu vyhla? Jsem normalni zamestnanec, nakup a prodej bytu jsem delala poprve, nemam to jako hlavni prijem, nemam s.r.o. Muzu tohle vubec udelat jako fyzicka osoba? Nic jsem nikde o tom nevygooglila, dekuji predem za vasi odpoved.

Dobrý den,

prodej nemovitosti, u které uběhlo od kolaudace 5 let, je od placení DPH osvobozen. Máte-li podnikatelskou činnost s obratem nad 1 mil. Kč, pak se stáváte plátcem DPH (vedení účetnictví je ještě tou menší komplikací - hlavně byste ale k fakturaci svých činností musela přidávat a státu odvádět DPH).

MK

Dobrý den, budeme s manželkou přistavovat dům k rodinnému domu, který je ve vlastnictví manželčiny matky. Banka kvůli hypotéce požaduje, abych byl zapsaný v katastru jako spoluvlastník nemovitosti. Rády bychom to udělali darovací smlouvou, kdy mi tchyně daruje 1% nemovitosti. Rád bych se ale zeptal, jaké daně a poplatky se takového převodu týkají? Co jsem již zjistil, tak 2 000 Kč poplatek za vklad na katastr, ověření podpisu na darovaní smlouvě (musí být ověřeno více kopii, nebo stačí jedna?), daň z nabytí se v tomto případě neplatí. Někde se uvádí, že se mě v tomto případě týká daň z příjmu. Bude se mě týkat i jiná daň? A druhý dotaz, o něco se zvětší zastavěná plocha na pozemku, tedy předpokládám, že vzroste daň z nemovitých věcí. Ta se zvýší až po dokončení stavby (výhledově cca za 2 roky), nebo již od započetí stavby (letos)? A já jako spolumajitel, budu též muset nějak dávat do daní vlastnictví (to 1%), nebo stačí, když celou daň zaplatí tchyně? Děkuji moc za radu. S pozdravem

Dobrý den,

u přístavku RD bych doporučil nemovitost rozdělit na více bytových jednotek a následně přiřadit vlastníky ke každé bytové jednotce (Vy budete majitelem Vaší bytové jednotky a tchyně své). Pak byste mohl ručit za hypotéku pouze svou bytovou jednotkou (na jejíž rekonstrukci a dostavbu byste čerpal úvěr), ale hlavně byste byl skutečným vlastníkem svého bytu. Převod 1% podílu nic fakticky neřeší - v případě jakéhokoliv sporu v rodině nic nevlastníte a ještě byste splácel úvěr za zvelebení cizí nemovitosti. 

Přiznání k dani z nemovitosti se podává po změně dispozice do 31/1 (dojde-li k dokončení stavby v roce 2022, pak do 31/1/2023). Budete-li každý vlastnit svou bytovou jednotku, budete každý podávat své daňové přiznání (a platit svou daň) za svůj byt. V případě společného vlastnictví celého domu může každý řešit daň z nemovitosti sám za svůj podíl nebo jeden za všechny.

Každé podání návrhu na katastr (darovací smlouva, zástavní právo ve prospěch banky, výmaz zástavy, jiné zápisy, atd.) je zpoplatněno částkou 2 000 Kč a příslušné dokumenty musí mít ověřené podpisy (30 Kč/podpis na Czech Pointu).

Dobrý den, možná trochu hloupý dotaz. Mám byt, který bych rád prodal. Nyní se rozhoduji jakou cenu stanovit. Mám něco doporučeno od makléře. Nicméně z vlastní zkušenosti vím, že odhadci v bankách ohodnocují nemovitosti na nižší hodnoty. Samozřejmě chci, aby kupci byla schválena hypotéka. Je možné si zaplatit od banky ohodnocení nemovitosti tak, abych dopředu věděl, že hypotéka zájemci bude schválena?

Dobrý den,

toto možné není a navíc to postrádá logiku. Vy chcete svůj byt prodat za nejvyšší možnou cenu (maximum), banka nemovitost pro účel zástavy ohodnocuje na tržní hodnotu v místě a čase obvyklou (průměr). Prodávaná nemovitost má pro každého potenciálního kupce jinou subjektivní hodnotu (někomu se byt líbí více a je ochoten zaplatit více, někomu se byt líbí méně a je ochoten zaplatit méně). Přece nebudete prodávat nemovitost pod cenou jen proto, aby kupující měl vyšší šance na získání hypotéky.

Stanovení prodejní ceny závisí na mnoha parametrech (jak na prodej spěcháte, jak lukrativní nemovitost máte, atd.). Spěcháte-li na prodej nelukrativní nemovitosti, pak bude prodejní cena (inzerovaná i realizovaná) nižší než v případě lukrativní nemovitosti, na jejíž prodej nespěcháte. 

K

Dobrý den, mohu vlastnit 2 byty (každý by byl v jiném Společenství vlastníků), přičemž v jednom bych bydlela a druhý bych si nechala jen jako finanční rezervu a pouze bych ho udržovala? Děkuji za radu.

Dobrý den,

můžete vlastnit zcela neomezený počet bytů, domů, pozemků a jiných nemovitostí. Již zde naštěstí nemáme komunismus a osobní vlastnictví majetku tak není hříchem :)

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance




Bankovní poradna slouží jako služba návštěvníkům a registrovaným uživatelům portálu Banky.cz.

Bankovní poradna je neutrální a nestranná a Vaše dotazy se snažíme vyřešit v co nejkratší možné době a co nejefektivněji s ohledem na Vaší situaci.

Bankovní poradna je bezplatná a využití informací z naší bankovní poradny je na Vaše vlastní riziko, provozovatel portálu Banky.cz nenese žádnou odpovědnost za nesprávně pochopené informace či misinterpretaci našich odpovědí.

nákup a prodej nemovitostí, rekonstrukce, stavba, kupní smlouva, rezervační smlouva, smlouva o úschově, oceňování nemovitostí, notář, jistotní účet, družstvo, společenství vlastníků bytových jednotek, jak vypořádat realitní obchod?



Rychlé odkazy

Banky v ČR