Banky.cz Články Hypotéka Zálohové čerpání hypotéky: Víte, jak funguje a kdy se vám vyplatí?

Zálohové čerpání hypotéky: Víte, jak funguje a kdy se vám vyplatí?

18.3.2024 Hypotéka

Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.

REKLAMA

Zálohové čerpání souvisí s postupným čerpáním hypotéky, které využijete například při stavbě nebo rekonstrukci nemovitosti. Banka u něj stavební firmě posílá peníze na základě odvedené práce.

„Často se však stává, že musíte stavební společnosti zaplatit nejprve zálohu. V takovém případě potřebujete vlastní prostředky, ze kterých ji uhradíte. Máte ale ještě jednu možnost – dohodnout se s bankou na zálohovém čerpání hypotéky. Peníze dostanete předem a teprve následně dokládáte jejich využití,“ vysvětluje základní princip zálohového čerpání Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Jak probíhá zálohové čerpání hypotékyý

Zálohové čerpání hypotéky využijete zejména u:

Pomůže vám nejen se zálohami na materiál a stavební práce, ale také s nákupem pozemku.

„Na zálohovém čerpání se ale musíte s bankou předem dohodnout. Zároveň se domluvíte, po jakých částkách vám bude peníze posílat,“ říká Miroslav Majer.

Poskytovatel vám obvykle dokáže vyjít vstříc. Může vám tedy peníze posílat v několika stejných splátkách, nebo vám na začátku poslat třeba 1 500 000 korun na pozemek a posléze tři půlmilionové splátky na stavbu nemovitosti.

Podmínky hypotéky se zálohovým čerpáním

Při čerpání hypotečního úvěru na stavbu či rekonstrukci musíte prokázat využití poslaných peněz. Obvykle k tomu ale nepotřebujete jednotlivé faktury – vystačíte si s protokolem o stavu stavby.

„Připraví ho vždy odhadce, který se vaší stavbě věnuje. Banka ho buď vybere přímo, nebo vám dá seznam, ze kterého si konkrétní osobu zvolíte sami. Po každém čerpání odhadce připraví protokol o stavu stavby, ve kterém zhodnotí, zda jste peníze použili v souladu s rozpočtem,“ podotýká Miroslav Majer.

Jak hypotéku získat

Aby banka hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním schválila, musíte nejdřív splnit obvyklé podmínky pro získání hypotéky. Mimo jiné tedy potřebujete:

  • dostatečný příjem

  • Nejlepší hypotéka online

    dobrou bonitu

  • nebo ručit nemovitostí, která má vyšší hodnotu než požadovaná půjčka.

Banka vám totiž půjčí maximálně 80 % z ceny zastavené nemovitosti (žadatelé do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéku).

Pokud ručíte nemovitostí, na kterou si půjčujete, je důležitý odhad budoucí ceny nemovitosti. Tedy její hodnota po dokončení stavby či rekonstrukce.

Do zástavy ale můžete dát i svůj starý byt nebo dům svých rodičů – pokud s tím souhlasí.

Podmínky pro čerpání hypotečního úvěru

Pokud splníte základní podmínky, zaměřte se na požadavky potřebné pro zálohové čerpání hypotéky. Tím základním je příprava rozpočtu.

V něm stanovíte, kolik peněz budou jednotlivé práce stát.

Následně se setkáte s odhadcem banky. Společně rozpočet projdete a odhadce posoudí, jestli je reálný.

Pokud ano, bance nic nebrání v tom, aby vaši žádost o hypotéku schválila. A vy začnete čerpat.

Po dočerpání se znovu setkáte s odhadcem, který ověří, zda jste peníze použili tak, jak jste stanovili v rozpočtu. A vystaví finální protokol o stavu stavby.

Na vyčerpání hypotéky máte až 24 měsíců. Obvykle ale můžete tuto lhůtu za poplatek prodloužit.

Hypoteční kalkulačka

Výhody hypotéky se zálohovým čerpáním

Hlavním důvodem, proč se lidé o hypotéku se zálohovým čerpáním zajímají, je fakt, že získají peníze předem. A poradí si s výdaji, na které jejich úspory nestačí – například s pořízením pozemku.

Navíc snadno zaplatí všechny zálohové faktury. A jednání s dodavatelskými firmami a řemeslníky je tak mnohem jednodušší.

Kromě toho si také předem lépe rozplánují počet čerpání. A vyhnou se poplatkům, které poskytovatelé za čerpání hypotéky účtují.

Banky přitom obvykle nabízejí určitý počet čerpání zdarma. Stačí tedy tento počet nepřekročit a zbytečné výdaje vám nehrozí. A právě zálohové čerpání vám to výrazně usnadní.

Nejlepší hypotéka online

Nevýhody hypotéky se zálohovým čerpáním

Samozřejmě musíte počítat i s určitými minusy. Tím hlavním je fakt, že až do dočerpání úvěru splácíte pouze úroky. Neumořujete tedy samotný dluh.

Půjčku proto přeplatíte výrazněji, než kdybyste peníze získali najednou.

Jak už jsme zmínili, prostředky musíte vyčerpat do dvou let. Když to nestihnete, hrozí vám sankce, případně poplatky za prodloužení doby čerpání.

Výhody a nevýhody hypotéky se zálohový čerpáním

  • peníze máte předem = snažší jednání s dodavateli
  • získáte prostředky i na výdaje, na které vaše úspory nestačí (například na nákup pozemku)
  • lépe naplánujete postupné čerpání hypotéky
  • nepotřebujete faktury za materiál či odvedenou práci
  • až do dočerpání hypotéky platíte pouze úroky
  • pokud nestihnete úvěr dočerpat do dvou let, hrozí vám sankce nebo poplatky za prodloužení doby čerpání
  • Nevýhody hypotéky se zálohovým čerpáním.

Komu se zálohové čerpání hypotéky vyplatí

Zálohové čerpání hypotéky pro vás má smysl, pokud chcete úvěr na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Zvlášť když chcete půjčkou pokrýt i nákup pozemku.

Díky zálohovému čerpání můžete plynule hradit zálohové faktury od dodavatelů, aniž byste museli řešit, zda máte dost vlastních peněz.

Výrazně vám pomůže také v situaci, kdy plánujete stavět či rekonstruovat svépomocí. A řadu věcí uděláte sami nebo s pomocí přátel – nemáte na ně tedy fakturu.

U zálohového čerpání hypotéky si totiž vystačíte s protokolem o stavu stavby. A faktury řešit nemusíte.

Další možnosti

Kromě hypotéky se zálohovým čerpáním můžete samozřejmě využít i hypoteční úvěr s klasickým postupným čerpáním. U něj vám banka uvolňuje peníze na základě odvedené práce a předložených faktur nebo protokolu o stavu stavby.

V případě rekonstrukce můžete využít také státní dotační program Oprav dům po babičce. Počítejte u něj ale s omezenými možnostmi využití i rozpočtem (maximálně 1 000 000 korun).

„Ideální je probrat vše nejdříve s hypotečním poradcem. Pomůže vám najít to nejlepší řešení na míru vaší situaci,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

REKLAMA

ANKETA k článku Zálohové čerpání hypotéky: Víte, jak funguje a kdy se vám vyplatí?

Je pro Vás zajímavá možnost zálohového čerpání hypotéky?

Počet odpovědí: 78

KOMENTÁŘE k článku Zálohové čerpání hypotéky: Víte, jak funguje a kdy se vám vyplatí?

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Odhad ceny nemovitosti nejen pro hypotéku

18.4.2024 Hypotéka

Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?

Konsolidace: Ušetřete sloučením hypotéky a dalších půjček

12.4.2024 Hypotéka

Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.

[AKTUÁLNĚ] Nemovitosti výrazně podraží. Očekává se růst cen o 12-15 %

3.4.2024 Hypotéka

Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.

Alternativní financování bydlení: 4 způsoby, jak financovat bydlení bez banky

3.4.2024 Hypotéka

Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.

Co byste měli vědět, pokud chcete o hypotéku žádat jako samoživitelka?

2.4.2024 Hypotéka

Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?

Z naší bankovní poradny

Refixace hypotéky a zhoršení bonity

Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.

Dobrý den,

při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka. 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena