Offsetová hypotéka
Offsetová hypotéka je určena pro klienty, kteří mají vyšší hotovost, které se ale nechtějí zbavovat (finanční rezerva, zhodnocení prostředků jiným způsobem apod.). Podmínkou u offsetové hypotéky je mít uloženy peníze na spořícím nebo běžném účtu banky, které však nejsou úročeny . Výhodou pro zákazníka je tedy to, že platí úroky pouze z rozdílu (off-set) mezi výší úvěru a zůstatkem na jeho běžném/spořícím účtu. Dalším plusem této hypotéky je to, že klient má danou hotovost vždy k dispozici, může mu tedy sloužit jako rezerva v případě nějaké nahodilé události.
FAQ
-
Co je to OFFSET?
Základní principem je možnost aktivně ovlivňovat výši zaplacených úroků prostřednictvím úložky na spořícím, nebo běžném účtu. Offsetový účet není běžně úročen. Při splacení hypotéky se průměrný denní zůstatek běžného/spořícího účtu odečte od nesplacené jistiny hypotéky a platíte pouze úroky z tohoto rozdílu. Zaplacená částka za úroky je díky tomu nižší.
-
Jaké jsou primární výhody offsetové hypotéky?
- při plném offsetování může být reálná úroková sazba až 0% - záleží vždy na konkrétní bance
- možnost aktivně ovlivňovat náklady úvěru
- peníze na spořícím/běžném účtu jsou kdykoliv dostupné, žádná výpovědní lhůta
- snížení měsíční splátky
-
Na jakou nejnižší úrokovou sazbu se mohu dostat?
U každé banky je to jiné, ale u některých se lze dostat na 0% úrok - pokud tedy 100 % Vašich zdrojů odpovídá 100 % dlužné jistiny. Tím pádem potom pravidelně bance splácíte jistinu (dlužnou částku), ale už bez úroku.
-
Za jakým účelem mohu hypotéku se zápočtem úspor využít?
Offsetovou hypotéku můžete využít na standardní hypoteční účely, např. na koupi nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci, refinancování úvěru apod.
-
Jsou peníze na účtu úročeny?
Ať už banky nabízí u offsetové hypotéky uložení peněz na jejich běžný účet nebo spořící, tak peníze nejsou nijak úročeny.
-
Jak rychle se začíná uplatňovat offsetování?
Započtení úspor (offsetování) se začíná uplatňovat dnem dočerpání úvěru. Ušetřený výnos tak poznáte již v první anuitní splátce.
-
Můžete prosím uvést typický příklad klienta, který žádá o offsetovou hypotéku a pro koho je výhodná?
Jedná se o finančně gramotného klienta, který si je vědom důležitosti finanční rezervy a nechce využít veškeré finanční prostředky na financování bydlení. Může se ale také jednat o podnikatele, pro kterého rezerva může být zvláště důležitá, pokud by se objevila nějaká zajímavá investiční příležitost.
-
Jak rychle mohu s penězi na účtu nakládat?
Úspory uložené na účtech bank jsou rychle likvidní, můžete tak finanční prostředky vybrat kdykoliv.
-
Mohu u offsetové hypotéky provést mimořádnou splátku?
Pravidlo je stejné jako u standardních hypotečních úvěrů. Dle účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru č. 257/2016, který nabyl účinnosti 1. 12. 2016, lze každý rok mimořádně splatit až 25 % z původní výše úvěru. Toto pravidla se mimo jiné týká smluv uzavřených po tomto datu, ale také aktivních smluv, které po tomto datu prošly otočkou (refixací).
-
Započítávají (offsetují) všechny banky celou úložku na spořícím nebo běžném účtu, a jaké jsou rozdíly mezi bankami, které tuto možnost offsetování nabízí?
Rozhodně není standardem, že Vám každá banka nabízející offsetovou hypotéku se zápočtem úspor započítá plných 100 % úložky na spořícím/běžném účtu. Některá banka Vám započte úspory pouze do 20 % aktuální dlužné jistiny, jiná i 100 %. Jiná banka Vám dá na výběr mezi snížením měsíčních splátek a zkrácením doby splatnosti. V každém případě Vám doporučujeme se při výběru tohoto typu hypotéky na nás obrátit. Rádi Vám s výběrem pomůžeme.
Články o hypotékách v hypotečním magazínu
Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený
Pouze 3,2 procentního bodu. Tak malý rozdíl ve statistikách stačil k tomu, aby vyvolal reakci České národní banky. Podle dat Hypoindexu totiž loni spadl objem nových hypoték o 16,8%. Představitelé centrální banky s tím ale nesouhlasí. Tvrdí, že částka, kterou banky půjčily lidem na bydlení, klesla „pouze” o 13,6%.
Lidé si loni na bydlení půjčili o 36 miliard méně než v roce 2018
O téměř 17%. Tak výrazně loni spadl objem nových hypoték. Ukázaly to aktuální statistiky, podle kterých si lidé v prosinci půjčili na bydlení zhruba 18 miliard korun. Za celý rok 2019 tak banky rozdaly hypotéky v hodnotě necelých 182 miliard korun. To je o téměř 37 miliard méně než v roce 2018.
Hypotéky odstartovaly rok zdražováním. Banky tím testují trh
Jedna až dvě desetiny nahoru. Takovým způsobem zvyšují úroky u hypoték některé banky. Jen v první půlce ledna se k tomu odhodlali čtyři poskytovatelé a pokračovali tak ve zdražování z loňského prosince. Naopak do zlevnění se bankám příliš nechce.
Dotazy k hypotékám v naší poradně
Hypotéka a nebankovní půjčky
Dobrý den, chceme s partnerem žádat o hypotéku. V rejstříku dlužníků nemám žádný negativní záznam, ale mám trochu více nebankovních malých půjček, které mám bez problému splacené, ale v registru se bohužel objevují. Byl by to problém při žádosti o hypotéku? Děkuji za odpověď.
Dobrý den, řádně splacené úvěry nebudou překážkou v získání hypotéky, ale obecně půjčování si drobných částech u nebankovních společností o Vás spíše říká, že si nejste schopna naspořit rezervu a rozumně řídit své osobní a rodinné finance. Proto doporučuji si již více u nebankovek nepůjčovat.
Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření
Dobrý den, ráda bych se Vás zeptala na dotaz týkající se srovnání úvěrů z Hypoteční banky a ze stavebního spoření. S manželem si chceme půjčit 3,2 mil. Kč na nemovitost (z čehož máme 20% vlastních zdrojů) plus potřebujeme 500 000 Kč na dodělání domu. Naše příjmy jsou min. 64 000 Kč měsíčně a nemáme žádné dluhy ani nic podobného. Je pro nás výhodnější si vzít klasickou hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, který nám ČMSS nabízí s úrokem 1,99%, který nám zní až moc dobře a tušíme, že v tom bude někde háček. Předem děkuji za odpověď.
Dobrý den, máte pravdu, u úvěrů ze stavebního spoření je háček a ne malý. Zatímco u hypotéky každá splátka snižuje výši úvěru (platíte tak úroky každý měsíc z menší částky), u úvěru ze stavebního spoření první roky úvěr nesplácíte ale spoříte na neúročeném stavebním spoření (výše dluhu tak zůstává stejná a platíte úroky z plné částky). Tento podivný mechanismus platí obvykle do momentu splacení/naspoření 40% dluhu (tedy třeba i 10 let) a až následně dojde k překlopení na regulérní mechanismus splácení, kdy každá měsíční splátka snižuje dluh. Úvěr ze stavebního spoření má smysl v komplikovanějších situacích, kdy např. není možné dočasně ručit nemovitostí nebo máte jiné problémy s bonitou (nemáte vlastní úspory, atd.). S příjmem 64 000 Kč a 20% úsporami jste vysoce bonitním klientem, takže se Vám určitě vyplatí hypotéka.
Dodatek k úvěrové smlouvě
Dobrý den, mám hypoteční úvěr u KB uzavřený 24.11.2016. Chci hypotéku refinancovat a konsolidovat. Ve smlouvě je odstavec o předčasném splacení kde je vzorec pro výpočet. Pokuta vychází cca 80 tis. V roce 2019 jsem tuto smlouvu restrukturalizoval (zdravotní důvody) a byl vydán dodatek této smlouvy. Nově je zde odstavec o předčasném splacení, že se řídí kalkulačkou uvedenou na stránkách banky a de facto obsahuje znění stejné jako u nové hypotéky. Podle kalkulačky je pokuta 14 200 Kč. V bance mi ale tvrdí, že dodatek předčasné splacení neupravuje pokud se změnila jen výše splátky ale zůstala zachovaná úroková sazba původní smlouvy. Poraďte prosím. Děkuji.
Dobrý den, dle zákona se nové podmínky pro předčasné splácení (nižší poplatky) aplikují na nově uzavřené nebo refixované úvěry po 12/2016. Pokud dodatek k vaší úvěrové smlouvě nebyl refixací (či jste si úpravu podmínek mimořádných splátek s bankou nedohodl jinak), pak se na vaši hypotéku aplikují stále staré podmínky.
