Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst
11.5.2021, Hypotéka

Ušetřit každoročně díky splátkám hypotéky i desítky tisíc korun? Proč ne! Stačí u daně z příjmů využít odpočet úroků z hypotéky. Jednoduše tak můžete každý rok dostat část zaplacených úroků zpátky. Podívejte se, jak odpočet hypotéky z daní funguje a kdy na něj dosáhnete.

V praxi vám odpočet úroků z hypotéky dokáže pomoci ke slevě na dani nebo dokonce k vrácení části zaplacených daní. Ročně tak ušetříte i desítky tisíc korun.

Odečet úroků z hypotéky můžete využít každoročně a vyplatí se uplatňovat ho už od začátku splácení.

Poskytovatelé totiž u půjček na bydlení zpravidla využívají anuitní splácení. Při něm se postupně mění podíl úroku na splátce. Zatímco zpočátku tvoří většinu splátky, pozvolna se jeho podíl zmenšuje. A zvyšuje se částka, kterou hradíte jistinu. Výše splátky je přitom stále stejná.

V prvních měsících dokonce úrok tvoří až 80 % z výše splátky.

Ihned po získání půjčky je tedy odpočet úroků z hypotéky nejvyšší. A čím dřív začnete slevu na dani u hypotečního úvěru řešit, tím víc ušetříte.

U jaké hypotéky máte nárok na odečet z daní

Odpočet úroků navíc uplatníte jak u hypotéky, tak u úvěru ze stavebního spoření. Stačí, když půjčka splní několik základních podmínek.

Musíte si ji vzít na:

  • nákup domu nebo bytu, ve kterém budete bydlet,
  • rekonstrukci domu nebo bytu, ve kterém bydlíte,
  • stavbu domu, ve kterém plánujete bydlet,
  • na pozemek, na kterém si do 4 let postavíte vlastní bydlení
  • nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu na pořízení domu nebo bytu.

Důležitý je zejména fakt, že odečet úroků z hypotéky uplatníte pouze u nemovitosti, ve které trvale bydlíte vy nebo vaši blízcí.

Na slevu na dani nemáte nárok, pokud jste si půjčili na:

  • chatu či chalupu,
  • nákup dílny či kanceláře,
  • nebo například na koupi bytu k pronájmu (tedy máte takzvanou hypotéku na pronájem).
Odpočet úroků z hypotéky: poškozený dům.

Ovšem pozor, neplatí to zcela 100%. Nejvyšší správní soud totiž letos v červnu rozhodl, že u daně z příjmů můžete odpočet úroků z hypotéky uplatnit také u rekreační nemovitosti. Pokud v ní skutečně celoročně bydlíte.

A co dělat v případě, že kupujete dům, ve kterém bydlíte a zároveň v něm máte jako živnostník například truhlářskou dílnu? V takovém případě se odpočet z hypotéky týká jen části zaplacených úroků.

Musíte je tedy poměrně rozdělit podle toho, jak velkou část nemovitosti užíváte k bydlení a jak velkou k podnikání. Teprve poté spočítáte finální slevu na dani z příjmů.

Odpočet úroků z hypotéky uplatníte také u hypotečního úvěru na rekonstrukci. Důležité je, abyste v dané nemovitosti měli trvalé bydliště vy nebo vaši nejbližší příbuzní.

Kdo má nárok na odečet hypotéky z daní

Na odečet hypotéky z daní mají nárok zaměstnanci i živnostníci a podnikatelé. Zatímco zaměstnanec jej uplatní v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, OSVČ využije pro odpočet úroků z hypotéky daňové přiznání.

Na odpočet ale dosáhnete jen v případě, že jste vy osobně účastníkem úvěru podle úvěrové smlouvy. Pokud si tedy hypotéku vzal pouze váš partner a vy mu se splácením pomáháte, úroky si může z daně odečíst jen on.

Abyste tedy mohli slevu na dani uplatnit, musíte být v hypoteční smlouvě vedený jako žadatel nebo spolužadatel. Půjčkou přitom můžete řešit nejen své bydlení, ale i bydlení svých:

  • dětí,
  • rodičů,
  • sourozenců,
  • manžela nebo manželky
  • a partnera či partnerky.

Odpočet hypotéky z daní přitom může uplatnit buď jen jeden z žadatelů nebo naopak všichni. Ve druhém případě ale musíte o odečet požádat všichni stejným dílem.

Jak velký může být odpočet hypotéky z daní

Odpočet úroků z hypotéky je spojený s daní z příjmu, která je 15 %. Takovou část ze zaplacených úroků tedy můžete chtít zpátky.

Zároveň platí, že si od daňového základu smíte odečíst úroky maximálně v hodnotě 150 000 korun za rok. Znamená to, že vám stát na daních vrátí až 22 500 korun. Tedy o 15 % ze zmíněných 150 000 korun.

Pokud jste hypotéku měli jen část roku, je pro vás důležitá částka 12 500 korun. To je limit úroků, které si můžete od daňového základu odečíst za každý měsíc, kdy jste úvěr spláceli (vychází to z jednoduchého výpočtu: 150 000 : 12 = 12 500).

Setkáte se s tím například v případě, že jste si úvěr teprve sjednali. Nebo když jste naopak nemovitost s hypotékou prodali.

V každém případě vám ke zjištění přesného odpočtu úroků z hypotéky stačí pouze kalkulačka a informace o zaplacených úrocích.

Pozor! U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 je maximální limit úroků, které si můžete odečíst z daňového základu, vyšší a to 300 000 korun. Ušetříte tak až 45 000 korun.

Důležité je datum vkladu do katastru. Pokud je nejpozději 31. prosince 2020, platí pro vás vyšší limit. U novějších hypoték si od daňového základu odečtete nanejvýš 150 000 korun.

Datum vkladu do katastru je podle ministerstva financí směrodatné také při refinancování hypotéky. Při odpočtu úroků z hypotéky tedy pracujete stále se stejným limitem.

Hypotéka a vrácení daně vs. sleva na dani

Přestože zaměstnanci i OSVČ mohou uplatnit stejný odpočet hypotéky, v praxi je jejich situace rozdílná. Zaměstnanci totiž díky odečtu úroků z hypotéky často dosáhnou na vrácení daně. OSVČ ale získají „pouze” slevu na dani.

Je to dané tím, že na odpis hypotéky z daní máte nárok jen v případě, že na daních odvádíte víc, než je roční sleva za poplatníka. Tedy víc než 24 840 korun.

Odpočet úroků z hypotéky: peníze.

V přepočtu na měsíce je tato sleva 2 070 korun. Tuto hranici naprostá většina zaměstnanců překoná, a proto díky hypotéce dosáhnou na vrácení daně.

Problém je pouze v případě, kdy máte menší než minimální mzdu. Nebo pokud pracujete jen na dohody o provedení práce, kde je odměna menší než 10 000 korun měsíčně a z příjmu platíte srážkovou daň. V takovém případě na odpočet úroků z hypotéky nedosáhnete.

Na odpočet hypotéky z daně má nárok každý zaměstnanec, který má alespoň minimální mzdu, a OSVČ se ziskem větším než 165 600 korun.

Zatímco za zaměstnance odvádí zaměstnavatel daň z příjmů průběžně, OSVČ ji platí jednou za rok. Nemají ji tedy „předplacenou”, aby mohli žádat o vrácení.

Díky úrokům z hypotéky ale mohou získat slevu na dani. Stačí, aby zisk překonal 165 600 korun za rok. V tu chvíli se totiž daňová povinnost živnostníka přehoupne přes zmíněných 24 840 korun. A může tedy vedle slevy za poplatníka uplatnit ještě další odpočet.

Jak zjistit výši zaplacených úroků

Jak už jsme několikrát zmínili, pro odpočet hypotéky z daní je důležité, kolik jste daný rok zaplatili na úrocích. Problém je, že u anuitního splácení se poměr úroku ve splátce hypotéky postupně mění.

Abyste zjistili, kolik jste předchozí rok na úrocích zaplatili, pošle vám banka vždy v lednu potvrzení o výši zaplacených úroků. Když ho náhodou nedostanete, nezapomeňte si ho u banky vyžádat. Bez něj finanční úřad vaši žádost o slevu na dani zamítne.

Pokud navíc žádáte o odečet úroků z hypotéky poprvé, potřebujete také výpis z katastru nemovitostí. Získáte ho na katastrálním úřadě nebo prostřednictvím Czech Pointu (a to i on-line).

Co musíte splnit pro odpočet úroků z hypotéky

I když může uplatnění odpočtů z hypotéky vypadat na první pohled složitě, ve skutečnosti není nijak komplikované. Stačí jen splnit zmíněné požadavky. Abyste se v nich snadno zorientovali, připravili jsme pro vás závěrečné shrnutí.

Podmínky pro odpočet úroků z hypotéky

Kdo má nárok na odpočet hypotéky z daní

  • žadatel či spolužadatel o hypotéku, který ji využívá k řešení trvalého bydlení pro sebe nebo své blízké, a je (spolu)majitelem nemovitosti
  • zaměstnanec s alespoň minimální mzdou
  • OSVČ se ziskem alespoň 165 600 korun

Co musíte splnit pro odečet úroků z hypotéky

  • uplatnit odpočet úroků z hypotéky v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele nebo v daňovém přiznání k dani z příjmu
  • doložit potvrzení o výši zaplacených úroků
  • doložit výpis z katastru (u první žádosti)
  • doložit úvěrovou smlouvu (u první žádosti)          

Jak velkou slevu na dani díky hypotéce získáte

  • 15 % ze zaplacených úroků za předcházející rok
  • tedy až 45 000 korun u hypoték uzavřených do konce roku 2020
  • nebo až 22 500 korun u hypoték uzavřených od roku 2021

ANKETA k článku "Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst"

Využíváte odpočtu úroků z hypotéky?
Počet odpovědí: 127

KOMENTÁŘE k článku Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

12.5.2021 15:59:11

Odpočet daně yypotéka, Komentoval(a): Václav

Dobrý den, chtěl jsem se zeptat, zda mám nárok na odpočet daně. S přítelkyní máme hypotéku, ona hlavní žadatel já spolužadatel. Hypotéka slouží na rekonstrukci domu, který vlastní tchyně a v kterém bydlíme. Máme nárok oba či jen přítelkyně nebo ani ona ne, když není vlastník? Děkuji.
13.5.2021 19:04:48

Sleva na dani za hypotéku, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, pro snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotéky je třeba: 1) být účastníkem úvěrové smlouvy 2) být majitele nemovitosti 3) nemovitost užívat k řešení bytových potřeb svých nebo své rodiny

Pokud nemovitost nevlastníte, daňový odpočet uplatnit nemůžete.

Petr JermářBanky.cz

9.6.2021 14:05:54

Uplatnění úroků z HÚ při sloučení hypotečních úvěrů trvalé bydlení vs. pronájem, Komentoval(a): Pavel Hrabal

Dobrý den, prosím o radu, jak postupovat při uplatňování úroků z HÚ v následující situaci: Část roku čerpám HÚ na nemovitost, kde trvale bydlím a splňuji všechny další podmínky pro uplatnění úroků z HÚ. Současně si pořizuji byt větší, na který čerpám nový HÚ v mnohem vyšší hodnotě, než HÚ stávající. Současně mi nestačí stávající prostředky, a proto ručím i stávajícím bytem, kde nyní trvale bydlím. Aby celkově byly splátky výhodnější, dochází ke sloučení těchto dvou HÚ do jednoho hlavního, kde ručím oběma nemovitostmi. Reálně tak budu mít pouze jeden HÚ, kde primárně financuji novou nemovitost, ale vlastně úvěr pokrývá splácení obou nemovitostí. O měsíc či dva později tedy reálně dojde k situaci, kdy změním trvalé bydliště do nového (většího) bytu, a současně stávající byt již budu jen pronajímat. Jenže ze sloučeného HÚ nepůjde oddělit, kolik se ke které nemovitosti vztahuje úroků, protože obě nemovitosti vlastně slouží jako ručení. Mohu uplatnit veškeré úroky z HÚ?

10.6.2021 17:05:56

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, odpočet úroků můžete uplatnit pouze za nemovitost, kterou užíváte k bydlení (nikoliv za nemovitost, ve které nebydlíte).

Petr JermářBanky.cz

17.6.2021 15:52:18

RE: ODPOČET ÚROKŮ, Komentoval(a): Pavel Hrabal

To chápu, ale zde je problém právě v tom, že úvěr je primárně sjednán na nemovitost ve kterém bydlím, nicméně, částečné čerpání se vztahuje i na druhou nemovitost. Jenže úvěr je prostě na celkovou částku a obě nemovitosti jsou brány jako zástava/ručení. Odhadem je 90 % úvěru na nemovitost, ve které budu bydlet a 10 % na nemovitost, kterou budu pronajímat, jenže reálně to ve smlouvě není rozděleno, a stejně tak se obávám, že ze stejného důvodu to nebude rozděleno v potvrzení o úrocích. Obecně ale lze říci, že si beru úvěr na hlavní nemovitost, ve které bydlím, druhá nemovitost je spíše ručení. V hlavní nemovitosti budu mít trvalé bydliště, tato je uvedena i ve smlouvě o HÚ a na tuto bude evidentně i potvrzení od banky na uplatnění úroků....

18.6.2021 11:11:41

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, opravdu nelze argumentovat "90% úvěru je na nemovitost k bydlení, tak uplatním 100% úroků". Doporučuji vše předem konzultovat s FÚ a domluvit se na přijatelném řešení (jak doložit, která část hypotéky je spojená s nemovitostí na bydlení). O podrobnější rozpis úroků můžete zkusit požádat banku.

Petr JermářBanky.cz

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Úroky hypoték vyrostly ke 2 %. Poptávka je přitom stále rekordní

Úroky hypoték vyrostly ke 2 %. Poptávka je přitom stále rekordní

7.6.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Už jen dvě setiny procenta. Tak málo chybělo na konci dubna k tomu, aby se průměrná úroková sazba hypoték vyšplhala na 2 %. Zdražování hypotečních úvěrů přitom ještě zdaleka nekončí.

Sjednat hypotéku on-line už není utopie. Nově to umí Moneta

Sjednat hypotéku on-line už není utopie. Nově to umí Moneta

26.5.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Ještě před několika týdny bylo sjednání nové hypotéky přes internet jen „zbožným přáním“. To už ale neplatí. Od dubna na tuto možnost dosáhnou žadatelé u Moneta Money Bank. Ovšem jen v některých případech. Záleží totiž na tom, jakou nemovitosti kupujete.

Zájem o refinancování roste. Banky proto chtějí zvýšit poplatky

Zájem o refinancování roste. Banky proto chtějí zvýšit poplatky

10.5.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Jen několik set korun. Tolik v současnosti zaplatíte za refinancování hypotéky mimo fixaci. A když s ním počkáte na konec fixace, je dokonce zcela zdarma. Banky ale tvrdí, že je takový postup stojí stamiliony korun. Proto se snaží přesvědčit Českou národní banku, aby povolila zvýšení poplatků za předčasné splacení úvěru.

Pojištění hypotéky: 3 typy pojistky, bez kterých se u hypotéky (téměř) neobejdete

Pojištění hypotéky: 3 typy pojistky, bez kterých se u hypotéky (téměř) neobejdete

7.5.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Sleva na úrocích a hlavně klid. To vám nabízí pojištění hypotéky. Většina lidí si pod tímto pojmem představí pojištění proti neschopnosti splácet, ve skutečnosti ale s hypotečním úvěrem souvisí i další pojistky. Podívejte se, jaké to jsou. A které z nich se vám opravdu vyplatí.

Jak získat hypotéku pro OSVČ

Jak získat hypotéku pro OSVČ

6.5.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Dostatečné příjmy jsou základem každé hypotéky. Jenže zatímco zaměstnancům stačí předložit potvrzení od zaměstnavatele, podnikatelé a živnostníci musí doložit daňové přiznání prokazující dostatečný zisk. Je přitom několik způsobů, jak ho banky počítají. Podívejte se, který z nich se u hypotéky pro OSVČ vyplatí právě vám.



Banky v ČR