Banky.cz Články Hypotéka Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

11.5.2021, Hypotéka

Ušetřit každoročně díky splátkám hypotéky i desítky tisíc korun? Proč ne! Stačí u daně z příjmů využít odpočet úroků z hypotéky. Jednoduše tak můžete každý rok dostat část zaplacených úroků zpátky. Podívejte se, jak odpočet hypotéky z daní funguje a kdy na něj dosáhnete.

V praxi vám odpočet úroků z hypotéky dokáže pomoci ke slevě na dani nebo dokonce k vrácení části zaplacených daní. Ročně tak ušetříte i desítky tisíc korun.

Odečet úroků z hypotéky můžete využít každoročně a vyplatí se uplatňovat ho už od začátku splácení.

Poskytovatelé totiž u půjček na bydlení zpravidla využívají anuitní splácení. Při něm se postupně mění podíl úroku na splátce. Zatímco zpočátku tvoří většinu splátky, pozvolna se jeho podíl zmenšuje. A zvyšuje se částka, kterou hradíte jistinu. Výše splátky je přitom stále stejná.

V prvních měsících dokonce úrok tvoří až 80 % z výše splátky.

Ihned po získání půjčky je tedy odpočet úroků z hypotéky nejvyšší. A čím dřív začnete slevu na dani u hypotečního úvěru řešit, tím víc ušetříte.

U jaké hypotéky máte nárok na odečet z daní

Odpočet úroků navíc uplatníte jak u hypotéky, tak u úvěru ze stavebního spoření. Stačí, když půjčka splní několik základních podmínek.

Musíte si ji vzít na:

  • nákup domu nebo bytu, ve kterém budete bydlet,
  • rekonstrukci domu nebo bytu, ve kterém bydlíte,
  • stavbu domu, ve kterém plánujete bydlet,
  • na pozemek, na kterém si do 4 let postavíte vlastní bydlení
  • nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu na pořízení domu nebo bytu.

Důležitý je zejména fakt, že odečet úroků z hypotéky uplatníte pouze u nemovitosti, ve které trvale bydlíte vy nebo vaši blízcí.

Na slevu na dani nemáte nárok, pokud jste si půjčili na:

  • chatu či chalupu,
  • nákup dílny či kanceláře,
  • nebo například na koupi bytu k pronájmu (tedy máte takzvanou hypotéku na pronájem).
Odpočet úroků z hypotéky: poškozený dům.

Ovšem pozor, neplatí to zcela 100%. Nejvyšší správní soud totiž letos v červnu rozhodl, že u daně z příjmů můžete odpočet úroků z hypotéky uplatnit také u rekreační nemovitosti. Pokud v ní skutečně celoročně bydlíte.

A co dělat v případě, že kupujete dům, ve kterém bydlíte a zároveň v něm máte jako živnostník například truhlářskou dílnu? V takovém případě se odpočet z hypotéky týká jen části zaplacených úroků.

Musíte je tedy poměrně rozdělit podle toho, jak velkou část nemovitosti užíváte k bydlení a jak velkou k podnikání. Teprve poté spočítáte finální slevu na dani z příjmů.

Odpočet úroků z hypotéky uplatníte také u hypotečního úvěru na rekonstrukci. Důležité je, abyste v dané nemovitosti měli trvalé bydliště vy nebo vaši nejbližší příbuzní.

Kdo má nárok na odečet hypotéky z daní

Na odečet hypotéky z daní mají nárok zaměstnanci i živnostníci a podnikatelé. Zatímco zaměstnanec jej uplatní v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, OSVČ využije pro odpočet úroků z hypotéky daňové přiznání.

Na odpočet ale dosáhnete jen v případě, že jste vy osobně účastníkem úvěru podle úvěrové smlouvy. Pokud si tedy hypotéku vzal pouze váš partner a vy mu se splácením pomáháte, úroky si může z daně odečíst jen on.

Abyste tedy mohli slevu na dani uplatnit, musíte být v hypoteční smlouvě vedený jako žadatel nebo spolužadatel. Půjčkou přitom můžete řešit nejen své bydlení, ale i bydlení svých:

  • dětí,
  • rodičů,
  • sourozenců,
  • manžela nebo manželky
  • a partnera či partnerky.

Odpočet hypotéky z daní přitom může uplatnit buď jen jeden z žadatelů nebo naopak všichni. Ve druhém případě ale musíte o odečet požádat všichni stejným dílem.

Jak velký může být odpočet hypotéky z daní

Odpočet úroků z hypotéky je spojený s daní z příjmu, která je 15 %. Takovou část ze zaplacených úroků tedy můžete chtít zpátky.

Zároveň platí, že si od daňového základu smíte odečíst úroky maximálně v hodnotě 150 000 korun za rok. Znamená to, že vám stát na daních vrátí až 22 500 korun. Tedy o 15 % ze zmíněných 150 000 korun.

Pokud jste hypotéku měli jen část roku, je pro vás důležitá částka 12 500 korun. To je limit úroků, které si můžete od daňového základu odečíst za každý měsíc, kdy jste úvěr spláceli (vychází to z jednoduchého výpočtu: 150 000 : 12 = 12 500).

Setkáte se s tím například v případě, že jste si úvěr teprve sjednali. Nebo když jste naopak nemovitost s hypotékou prodali.

V každém případě vám ke zjištění přesného odpočtu úroků z hypotéky stačí pouze kalkulačka a informace o zaplacených úrocích.

Pozor! U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 je maximální limit úroků, které si můžete odečíst z daňového základu, vyšší a to 300 000 korun. Ušetříte tak až 45 000 korun.

Důležité je datum vkladu do katastru. Pokud je nejpozději 31. prosince 2020, platí pro vás vyšší limit. U novějších hypoték si od daňového základu odečtete nanejvýš 150 000 korun.

Datum vkladu do katastru je podle ministerstva financí směrodatné také při refinancování hypotéky. Při odpočtu úroků z hypotéky tedy pracujete stále se stejným limitem.

Hypotéka a vrácení daně vs. sleva na dani

Přestože zaměstnanci i OSVČ mohou uplatnit stejný odpočet hypotéky, v praxi je jejich situace rozdílná. Zaměstnanci totiž díky odečtu úroků z hypotéky často dosáhnou na vrácení daně. OSVČ ale získají „pouze” slevu na dani.

Je to dané tím, že na odpis hypotéky z daní máte nárok jen v případě, že na daních odvádíte víc, než je roční sleva za poplatníka. Tedy víc než 24 840 korun.

Odpočet úroků z hypotéky: peníze.

V přepočtu na měsíce je tato sleva 2 070 korun. Tuto hranici naprostá většina zaměstnanců překoná, a proto díky hypotéce dosáhnou na vrácení daně.

Problém je pouze v případě, kdy máte menší než minimální mzdu. Nebo pokud pracujete jen na dohody o provedení práce, kde je odměna menší než 10 000 korun měsíčně a z příjmu platíte srážkovou daň. V takovém případě na odpočet úroků z hypotéky nedosáhnete.

Na odpočet hypotéky z daně má nárok každý zaměstnanec, který má alespoň minimální mzdu, a OSVČ se ziskem větším než 165 600 korun.

Zatímco za zaměstnance odvádí zaměstnavatel daň z příjmů průběžně, OSVČ ji platí jednou za rok. Nemají ji tedy „předplacenou”, aby mohli žádat o vrácení.

Díky úrokům z hypotéky ale mohou získat slevu na dani. Stačí, aby zisk překonal 165 600 korun za rok. V tu chvíli se totiž daňová povinnost živnostníka přehoupne přes zmíněných 24 840 korun. A může tedy vedle slevy za poplatníka uplatnit ještě další odpočet.

Jak zjistit výši zaplacených úroků

Jak už jsme několikrát zmínili, pro odpočet hypotéky z daní je důležité, kolik jste daný rok zaplatili na úrocích. Problém je, že u anuitního splácení se poměr úroku ve splátce hypotéky postupně mění.

Abyste zjistili, kolik jste předchozí rok na úrocích zaplatili, pošle vám banka vždy v lednu potvrzení o výši zaplacených úroků. Když ho náhodou nedostanete, nezapomeňte si ho u banky vyžádat. Bez něj finanční úřad vaši žádost o slevu na dani zamítne.

Pokud navíc žádáte o odečet úroků z hypotéky poprvé, potřebujete také výpis z katastru nemovitostí. Získáte ho na katastrálním úřadě nebo prostřednictvím Czech Pointu (a to i on-line).

Co musíte splnit pro odpočet úroků z hypotéky

I když může uplatnění odpočtů z hypotéky vypadat na první pohled složitě, ve skutečnosti není nijak komplikované. Stačí jen splnit zmíněné požadavky. Abyste se v nich snadno zorientovali, připravili jsme pro vás závěrečné shrnutí.

Podmínky pro odpočet úroků z hypotéky

Kdo má nárok na odpočet hypotéky z daní

  • žadatel či spolužadatel o hypotéku, který ji využívá k řešení trvalého bydlení pro sebe nebo své blízké, a je (spolu)majitelem nemovitosti
  • zaměstnanec s alespoň minimální mzdou
  • OSVČ se ziskem alespoň 165 600 korun

Co musíte splnit pro odečet úroků z hypotéky

  • uplatnit odpočet úroků z hypotéky v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele nebo v daňovém přiznání k dani z příjmu
  • doložit potvrzení o výši zaplacených úroků
  • doložit výpis z katastru (u první žádosti)
  • doložit úvěrovou smlouvu (u první žádosti)          

Jak velkou slevu na dani díky hypotéce získáte

  • 15 % ze zaplacených úroků za předcházející rok
  • tedy až 45 000 korun u hypoték uzavřených do konce roku 2020
  • nebo až 22 500 korun u hypoték uzavřených od roku 2021

ANKETA k článku Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst"

Využíváte odpočtu úroků z hypotéky?
Počet odpovědí: 166

KOMENTÁŘE k článku Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

12.5.2021 15:59:11

Odpočet daně yypotéka, Komentoval(a): Václav

Dobrý den,

chtěl jsem se zeptat, zda mám nárok na odpočet daně.

S přítelkyní máme hypotéku, ona hlavní žadatel já spolužadatel. Hypotéka slouží na rekonstrukci domu, který vlastní tchyně a v kterém bydlíme. Máme nárok oba či jen přítelkyně nebo ani ona ne, když není vlastník?

Děkuji.
13.5.2021 19:04:48

Sleva na dani za hypotéku, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, pro snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotéky je třeba: 1) být účastníkem úvěrové smlouvy 2) být majitele nemovitosti 3) nemovitost užívat k řešení bytových potřeb svých nebo své rodiny

Pokud nemovitost nevlastníte, daňový odpočet uplatnit nemůžete.

9.6.2021 14:05:54

Uplatnění úroků z HÚ při sloučení hypotečních úvěrů trvalé bydlení vs. pronájem, Komentoval(a): Pavel Hrabal

Dobrý den, prosím o radu, jak postupovat při uplatňování úroků z HÚ v následující situaci: Část roku čerpám HÚ na nemovitost, kde trvale bydlím a splňuji všechny další podmínky pro uplatnění úroků z HÚ. Současně si pořizuji byt větší, na který čerpám nový HÚ v mnohem vyšší hodnotě, než HÚ stávající. Současně mi nestačí stávající prostředky, a proto ručím i stávajícím bytem, kde nyní trvale bydlím. Aby celkově byly splátky výhodnější, dochází ke sloučení těchto dvou HÚ do jednoho hlavního, kde ručím oběma nemovitostmi. Reálně tak budu mít pouze jeden HÚ, kde primárně financuji novou nemovitost, ale vlastně úvěr pokrývá splácení obou nemovitostí. O měsíc či dva později tedy reálně dojde k situaci, kdy změním trvalé bydliště do nového (většího) bytu, a současně stávající byt již budu jen pronajímat. Jenže ze sloučeného HÚ nepůjde oddělit, kolik se ke které nemovitosti vztahuje úroků, protože obě nemovitosti vlastně slouží jako ručení. Mohu uplatnit veškeré úroky z HÚ?

10.6.2021 17:05:56

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, odpočet úroků můžete uplatnit pouze za nemovitost, kterou užíváte k bydlení (nikoliv za nemovitost, ve které nebydlíte).

17.6.2021 15:52:18

RE: ODPOČET ÚROKŮ, Komentoval(a): Pavel Hrabal

To chápu, ale zde je problém právě v tom, že úvěr je primárně sjednán na nemovitost ve kterém bydlím, nicméně, částečné čerpání se vztahuje i na druhou nemovitost. Jenže úvěr je prostě na celkovou částku a obě nemovitosti jsou brány jako zástava/ručení. Odhadem je 90 % úvěru na nemovitost, ve které budu bydlet a 10 % na nemovitost, kterou budu pronajímat, jenže reálně to ve smlouvě není rozděleno, a stejně tak se obávám, že ze stejného důvodu to nebude rozděleno v potvrzení o úrocích. Obecně ale lze říci, že si beru úvěr na hlavní nemovitost, ve které bydlím, druhá nemovitost je spíše ručení. V hlavní nemovitosti budu mít trvalé bydliště, tato je uvedena i ve smlouvě o HÚ a na tuto bude evidentně i potvrzení od banky na uplatnění úroků....

18.6.2021 11:11:41

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, opravdu nelze argumentovat "90% úvěru je na nemovitost k bydlení, tak uplatním 100% úroků". Doporučuji vše předem konzultovat s FÚ a domluvit se na přijatelném řešení (jak doložit, která část hypotéky je spojená s nemovitostí na bydlení). O podrobnější rozpis úroků můžete zkusit požádat banku.

6.11.2021 12:50:55

Odpočet daně, hypotéka, Komentoval(a): Pavel Nejedlý

Dobrý den, měl bych dva dotazy.
1.První, jsem majitel domu, hú je na moje jméno, ale trvalý pobyt mám hlášený jinde (RD se bude rekonstruovat), je to problém?
2.Je možné využít slevu na dani na dva HÚ? Máme první hypo na nákup RD a druhou hypo na rekonstrukci (kupoval se RD z insolvence a muselo se to udělat takto odděleně). Popřípadě, mohla by si druhou hypo odečítat z daní manželka?
Moc děkuji, Pavel
9.11.2021 16:18:49

RE: Snížení daňového základu, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, odpočet úroků můžete použít v případě, kdy vám nemovitost slouží k řešení bytových potřeb (vašich nebo vaší rodiny). Místo trvalého pobytu není rozhodující (jde skutečně o to, zdali nemovitosti slouží k řešení vašich bytových potřeb). Máte-li 2 hypotéky na jednu nemovitost ve které bydlíte, můžete ponížit základ daně o úroky placené za oba úvěry.

29.11.2021 22:32:56

Snížení daňového základu, Komentoval(a): Jan Prochazka

Byt bude kolaudován v roce 2022 a zatím bylo zaplaceno z hypotečního úvěru cca 30%. Zatím jsou z půjčené částky placeny pouze úroky. Byt bude zapsán do KN po kolaudaci. Lze snížit daňový základ o zaplacené úroky bez zapsání do KN ?
Děkuji

Jan Procházka
9.1.2022 20:07:35

Odečet uroku, Komentoval(a): Pavla

Dobrý den,
Chtěla jsem se zeptat, jestli je možné uplatnit úroky na hypotéku, jestliže jsem žadatel, nicméně na RD (tudíž bez příjmu) a uplatnit nemohu... manžel není ve smlouvě, ale dle katastru má podíl...a logick platí jelikož bych z RP nepoplatila. Je možné podat s čestným prohlášením?
9.1.2022 21:54:11

RE: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, pro uplatnění odpočtu úroků je třeba být (spolu)majitelem nemovitosti, být účastníkem úvěrové smlouvy a nemovitost užívat k vlastnímu bydlení. Manžel toto nesplňuje, Vy ano (ale zase nemáte žádné příjmy a neplatíte daně - není jak slevu uplatnit).
10.1.2022 11:28:25

Úroky z úvěrů, Komentoval(a): Jakub Plicka

Dobrý den, chtěl jsem se zeptat - mužů zažádat o vyplacení úroků z hypotéky, když jsem od konce září na úřadu práce? Děkuji

10.1.2022 15:39:54

odpočet daně hypotéka, majitel/spolumajitel, Komentoval(a): MV

Dobrý den, pro odpočet hypotéky z daně je nutné být majitel (spolumajitel). Je zde nějaké pravidlo, že musím vlastnit danou nemovitost z poloviny nebo stačí vlastnit např. 1/100 a již můžu hypotéku z daně odečíst? Pokud vlastním opravdu jen malou část dané nemovitosti, mám nárok na celkový odpočet daně z hypotéky nebo se vrácená částka krátí v poměru, jakém danou nemovitost vlastním (vlastním polovinu nemovitosti - vráti mi polovinu odpočtu z daně)? Děkuji za odpověď
Hezký den
11.1.2022 14:33:48

Dvě hypotéky na dvě nemovitosti, Komentoval(a): Martin

Dobrý den.

Mám dvě hypotéky na dvě nemovitosti. První hypotéka je byt č. 1, kde trvale bydlím a standardně uplatňuji slevu na dani. Současně jsme pořídili na hypotéku druhou nemovitost - byt č. 2, kde od září 2021 trvale bydlí moje maminka.

Chtěl bych se zeptat, jestli je možné uplatňovat slevu na dani i u bytu č. 2, když tím řeším bytovou situaci rodiče? Pokud ano, tak předpokládám, že bych musel nějakým způsobem prokázat začátek užívání bytu maminkou, tj. například dokladem o změně trvalého bydliště ke konkrétnímu datu?
11.1.2022 16:01:29

Sleva na dani vs sleva na poplatníka, Komentoval(a): Martin

Dobrý den,

rád bych se zeptal, v článku je psáno, že se může uplatnit odpočet daně z úroků pouze, pokud jsou úroky větší než sleva na poplatníka, znamená to tedy, že když 15% ze zaplaceného úroku je méně platí pouze sleva na poplatníka, pokud je to více, odečítám jak slevu na poplatníka tak daň z úroků úvěrů?

Děkuji za vysvětlení
12.1.2022 12:57:06

T, Komentoval(a): G

Dobrý den,

ráda bych se zeptala, zda je možné žádat o odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání (jsem OSVČ), pokud je hypotéka na byt, ve kterém bydlím, ale mám v něm současně uvedené i sídlo své živnosti. Sídlo pro korespond. styk, živnost mám volnou, není to provozovna.

Moc děkuji za odpověď.

GT
14.1.2022 17:18:02

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, nárok na odpočet úroků máte i při registraci na úřadu práce (jen je třeba pro plné využití této slevy mít dostatečný zdanitelný příjem - s nízkým, nulovým nebo nezdanitelným příjmem neplatíte daně a není tedy na daních co vracet)
14.1.2022 17:20:45

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, nárok na odpočet máte i v případě, kdy byt slouží k řešení bytových potřeb vaší rodiny (děti, rodiče, atd.).
14.1.2022 17:22:13

Re: Odpočet úroků, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, sídlo živnosti na adrese nemovitosti užívané k bydlení není překážkou pro odpočet úroků.
14.1.2022 17:27:32

Re: Odpočet úroků a sleva na poplatníka, Komentoval(a): Petr Jermář

Dobrý den, odpočet úroků (i sleva na poplatníka) má formu daňové slevy (nikoliv daňového bonusu), tedy finanční úřad Vám může vrátit maximálně tolik, kolik jste na zálohách na daň z příjmu odvedl (resp. do výše vaší daňové povinnosti). 

Příklad: Příjem 300 000 Kč, daňová povinnost 45 000 Kč (15%) => uplatněním slevy na poplatníka 27 840 Kč se vaše daňová povinnost snížila na 17 160 Kč - odpočtem úroků získáte max. 17 160 Kč.

17.1.2022 18:45:19

Dotaz, Komentoval(a): Hofman

Mám jako důchodce nárok na odpočet daně z hypoteky
18.1.2022 04:45:16

Odpočet úroků, Komentoval(a): Ondřej

Zdravím, s manželkou jsme si společně brali hypotéku za kterou jsme koupili zcela nový byt do společného vlastnictví manželů. V bytě od kolaudace bydlí manželky matka, tedy moje tchýně. Manželka je na rodičovské dovolené a tudíž nemá příjem. Mohu o odpočet zaplacených úroků za tento byt žádat já, přestože tam bydlí tchýně a ne moje matka? Děkuji.
18.1.2022 17:59:42

odpočet úroků u dvou hypoték s časovou prodlevou na pozemek a dům , Komentoval(a): Karel

Dobrý den,
Koupili jsme pozemek na hypotéku, ale nezačali jsme stavět do 4letého období. Nyní po 10 letech stavíme na pozemku dům k bydlení a máme druhou hypotéku. Předpokládám, že úroky z hypotéky na dům by měly být uznatelné za dodržení podmínek výše už uvedených. Ale jak je to s první hypotékou na pozemek, nelze uplatnit alespoň úroky nyní běžící? Děkuji.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat