Banky.cz Články Hypotéka 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

REKLAMA
REKLAMA

U prodeje domu nebo bytu s hypotékou bývá nejnáročnější najít zájemce.

„Fakt je, že někteří lidé se nákupu bydlení zatíženého úvěrem bojí. Ve skutečnosti k tomu ale nemají důvod. Jejich vlastnické nároky to nijak neohrožuje a celý prodej je téměř stejný jako u nemovitosti, kterou si pořídili z vlastních prostředků,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Existují přitom 4 možnosti, jak prodat byt nebo dům s hypotékou:

  • kupující uhradí prodejní cenu z vlastních peněz,
  • stávající hypotéku převede na kupujícího,
  • zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele
  • nebo si půjčí u jiné banky.

Kupující využije vlastní prostředky

Nejjednodušší je, když má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat. V takovém případě je postup následující:

  • Uzavřete s kupujícím rezervační smlouvu.

  • Požádáte banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částku musíte doplatit, aby byl úvěr splacený.

  • Domluvíte se s kupujícím, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.

  • Podepíšete kupní a úschovní smlouvu.

  • Kupující převede peníze do úschovy.

  • Vy vložíte kupní smlouvu na katastr.

  • Vy nebo banka požádáte o vymazání zástavního práva.

  • A jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, uvolní se z úschovy peníze pro vás i bance na doplacení hypotéky.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

Výhody a nevýhody Nákupu za vlastní úspory

  • poměrně snadná administrativa
  • jen málokdo má dost peněz, aby vše zaplatil ze svého – najít takového kupujícího tedy může být problém
  • poplatky za advokátní či notářské služby
  • poplatky za předčasné splacení hypotéky

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

S prodejem nemovitosti zatížené hypotékou často souvisí také poplatky za předčasné splacení hypotéky. Jejich výše se liší podle toho, kdy jste hypoteční smlouvu uzavřeli.

„Pokud jste si hypotéku vzali nebo refinancovali do konce listopadu 2016, můžou se poplatky vyšplhat i na statisíce korun. U smluv uzavřených od prosince 2016 do konce srpna 2024 se obvykle pohybují jen v řádech stokorun. A u novějších smluv je při prodeji nemovitosti předčasné splacení úvěru dokonce zcela zdarma,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Podrobnější informace najdete v článku Jak na předčasné splacení hypotéky? 6 možností, kdy je zdarma.

Hypoteční kalkulačka

Převod hypotéky

Další možností je prodat nemovitost a stávající úvěr přenechat prodávajícímu. V praxi tedy mluvíme o převodu hypotéky na jinou osobu.

V takovém případě nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Musíte však najít kupujícího, který bude ochotný převzít váš úvěr se všemi jeho podmínkami – tedy například s:

Jestli jste si ale hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, může to být vaše výhoda. Kupující totiž získá hypotéku s podmínkami, na které by jinak nedosáhl.

Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.

Zásadní je stanovisko banky

Se zmíněným řešením musí souhlasit vaše banka. A ta si nového klienta vždy dobře prověří. Jen tak má jistotu, že si s vaší půjčkou opravdu poradí.

Pokud dojde k závěru, že kupující nemá dostatečnou bonitu na splácení vaší hypotéky, převod nepovolí.

Když ale vše vyjde, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusíte řešit předčasné splacení úvěru ani nový odhad ceny nemovitosti. Banka pouze připraví dodatek ke stávající smlouvě.

Obvykle stojí několik tisíc korun a platí ho kupující.

Výhody a nevýhody Převodu půjčky

  • jednoduché řešení (zejména z pohledu prodejce)
  • snadná administrativa
  • původní hypotéka může mít horší podmínky, než jaké by kupující získal nyní
  • zájemce o nemovitost si nemůže přizpůsobit parametry půjčky
  • pokud kupující nemá dostatečnou bonitu, banka toto řešení neschválí

Nová hypotéka u současného poskytovatele

Jak prodat byt nebo dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší hypotéky nestojí? V takovém případě si může vzít nový úvěr.

Nejlepší hypotéka online

Pro vás bývá výhodnější, když si kupující hypotéku vezme u vašeho poskytovatele.

Banka tak nepřijde o obchod. V podstatě jen změní podmínky půjčky a přizpůsobí je bonitě nového klienta. Díky tomu je ochotnější vyjít vám vstříc a například vám odpustit část poplatků.

Může se ale stát, že váš poskytovatel kupujícímu nenabídne stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si raději zvolí jinou banku.

Výhody a nevýhody Půjčky u stávajícího poskytovatele

  • můžete získat nižší poplatky za předčasné splacení půjčky
  • kupující obvykle nemusí řešit nový odhad nemovitosti
  • kupující nemusí získat tak výhodné podmínky jako jinde
  • kupující musí řešit případné poplatky spojené s novým úvěrem

Nová hypotéka u jiné banky

Když si kupující vezme hypoteční úvěr v jiné bance, vstupuje do transakce ještě další strana. A ta chce zástavní právo, které drží někdo jiný.

Jako prodávající musíte od své banky získat:

  • vyčíslení hypotečního úvěru,

  • souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele,

  • souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.

Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu. Kupující zároveň:

  • převede do úschovy peníze, které musí podle kupní smlouvy složit na nákup nemovitosti;

  • podepíše hypoteční smlouvu se svým poskytovatelem;

  • podá návrh na vklad nového zástavního práva;

  • vloží na katastr kupní smlouvu;

  • podá návrh na zápis nového vlastníka.

Další kroky jsou na bance

Teprve po dokončení předchozích kroků pošle nový poskytovatel původní bance prostředky na doplacení půjčky.

Jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva.

Když se v katastru všechny změny projeví, dostanete zbývající část prodejní ceny.

Výhody a nevýhody Půjčky u nového poskytovatele

  • kupující si sám vybere poskytovatele, který mu vyhovuje – získání kupujícího tedy bývá snadnější
  • poplatky za předčasné splacení hypotéky
  • poplatky za advokátní, bankovní či notářskou úschovu
  • u některých poskytovatelů musí kupující řešit nový odhad nemovitosti
  • kupujícího čekají poplatky spojené s novým úvěrem

Prodej nemovitosti s hypotékou z pohledu kupujícího

A jaká varianta je nejvýhodnější pro kupujícího? Záleží to na podmínkách úvěru, který může převzít, i na nabídkách jednotlivých bank. Vždy se ale vyplatí nejdřív prozkoumat aktuální možnosti, které hypoteční trh nabízí.

Pomůže vám s tím kalkulátor hypoték. Vložíte do něj potřebné údaje a získáte přehled úvěrů, které vám nejlépe vyhovují.

„Ještě lepší je požádat o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaše požadavky i možnosti a podle toho najde to nejvýhodnější řešení. A navíc vám dokáže vyjednat lepší podmínky,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Podmínky pro prodej nemovitosti s hypotékou

Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu prodeje domu nebo bytu s hypotékou, musíte splnit několik základních podmínek.

Potřebujete například:

  • souhlas své banky se splacením úvěru

  • a vyčíslení zbývající části půjčky.

Pamatujte přitom, že prodej nemovitosti s hypotékou pro vás obvykle znamená předčasné doplacení úvěru. A když ho naplánujete na jiný termín, než je konec fixace, většinou se nevyhnete poplatkům.

Kde prodat nemovitost s hypotékou

Nejlepší hypotéka online

Sami vidíte, že i když jste si na nákup domu nebo bytu vzali hypoteční úvěr, není jeho prodej nijak složitý. Nemusíte proto ani příliš přemýšlet o tom, kde nemovitost s hypotékou prodat. Máte stejné možnosti jako u jakékoliv jiné nemovitosti.

Můžete tedy vše řešit po vlastní ose a využít různé inzertní servery. Nebo oslovit realitní kancelář, která zařídí vše potřebné.

Jen musíte jasně uvést, že je nemovitost zatížená hypotékou. Vyhnete se tak komplikacím při prodeji.

Další varianty prodeje domu či bytu s hypotékou

Při prodeji domu či bytu s hypotékou máte ještě další 2 možnosti:

  • Doplatit úvěr ze svých úspor a následně nemovitost prodat
  • Doplatit půjčku z hypotečního úvěru, který si berete na nové bydlení.

Při prodeji už tak nemovitost žádnou půjčkou zatížená není. Prakticky tak o prodej domu nebo bytu s hypotékou nejde. Jedná se totiž o refinancování hypotéky, kdy se převede zástava na jinou nemovitost.

Určitě se ale vyplatí takovou možnost zvážit. A pokud si nejste jistí, která varianta je pro vás nejvýhodnější, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvhodnější možnost.

Často se ptáte

Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?

Přesný postup závisí vždy na tom, jak bude kupující vaši nemovitost platit. Zda využije vlastní prostředky, požádá o převod vaší půjčky na sebe, nebo si vezme nový úvěr.

Vždy ale platí, že potřebujete banku o svém záměru informovat a požádat ji o vyčíslení zůstatku hypotéky. Další postup podrobněji rozebíráme výše.

Jaké jsou možnosti prodeje bytu s hypotékou?

Základní varianty jsou čtyři:

  1. Kupující má dost úspor, ze kterých vše zaplatí, a uhradí tak i zbývající hypotéku.

  2. Dohodnete se s kupujícím na převodu své současné půjčky na něj.

  3. Kupující si vezme novou hypotéku u vaší banky.

  4. Kupující požádá o hypoteční úvěr jiného poskytovatele.

Kromě toho můžete také:

  • Hypotéku nejdřív doplatit ze svých úspor a následně nemovitost prodat.

  • Vzít si hypoteční úvěr na nové bydlení, s jeho pomocí uhradit stávající půjčku a následně nemovitost prodat.

V těchto případech už budete prodávat byt, který není zatížený hypotékou.

Jaké jsou možnosti prodeje bytu s hypotékou?

Můžu prodat byt s hypotékou bez povolení banky?

Pokud je součástí prodeje i převod hypotéky na jiného majitele nebo chce kupující nový úvěr u vašeho poskytovatele, musí banka takový postup schválit.

O prodeji potřebujete banku informovat také ve chvíli, kdy kupující zaplatí pomocí vlastních úspor nebo jiné hypotéky. Při tomto postupu však fakticky řešíte předčasné splacení úvěru, na které máte ze zákona právo. Obejdete se tedy bez výslovného souhlasu banky s prodejem nemovitosti.

Ovšem pozor, neplatí to 100%!

Některé banky podmiňují hypoteční úvěr zápisem zákazu zcizení a zatížení do katastru nemovitostí. V takovém případě k prodeji (ale třeba i k darování) bytu souhlas banky potřebujete.

Jak splatit hypotéku při prodeji bytu?

Možností máte několik. Například ji může doplatit kupující pomocí svých prostředků nebo hypotečního úvěru. Samozřejmě ji můžete splatit také z vlastních úspor a následně byt prodat. Nebo požádejte o jinou hypotéku na novou nemovitost, s její pomocí původní úvěr splaťte a následně byt prodejte.

Jaký je rozdíl při prodeji bytu s hypotékou a bez hypotéky?

Prodej bytu bez hypotéky je o něco jednodušší – a tím pádem také rychlejší. Nemusíte totiž řešit doplacení stávajícího úvěru, vyčíslení hypotéky a další záležitosti se svou bankou. Vše proto zvládnete i za několik dnů.

Při prodeji bytu s hypotékou počítejte s tím, že vše potrvá přibližně měsíc.

ANKETA k článku 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

Pomohl Vám hypoteční poradce s prodejem nemovitosti zatížené hypotékou?

Počet odpovědí: 149

KOMENTÁŘE k článku 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

Přidejte nový komentář

, Komentoval(a): Martina Hasilíková

27.7.2022 18:03:37
Dostala jsem se do velmi svizelne situace.Pred 3 lety jsem jako matka podepsala zástavní právo své nemovitosti,aby syn došahl na hypotéku při koupi své chaty.Ted se dostal do velmi spatne finanční situace,výpadek ve splátkách apod.,ovšem svou vlastní vinou.Jsem obesilana bankou o zaplacení dlužné částky.Uhradim.Ale obávám se,že jsem udělala svým tzv.rucenim velkou chybu.Je prosím nějaká rada,nebo cesta,jak bych mohla tenhle problém vyřešit.Abych nezůstala na stará kolena bezdomovcem?Děkuji za radu a odpověď.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změnilo od 1. 1. 2024?

27.2.2024 Hypotéka

Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné. 

Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada

23.2.2024 Hypotéka

Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Hypotéka do 75 let: výhody, nevýhody a jak ji získat

14.2.2024 Hypotéka

Naspořit si dost peněz na získání hypotéky a nákup nemovitosti je rok od roku složitější. Výsledkem je, že věk žadatelů stále roste. Jenže čím později požádáte, tím kratší bude doba splatnosti – a tím vyšší budou splátky. Naštěstí si u některých poskytovatelů můžete hypotéku prodloužit až do 75 let. Díky tomu bude splácení jednodušší.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena