Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké
náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitost. Jenže
co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s
hypotékou není v praxi žádný problém. Administrativně je jen o trochu
složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.
U prodeje domu nebo bytu s hypotékou tak může být nejsložitější najít zájemce.
Někteří lidé se totiž stále bojí nákupu bydlení zatíženého úvěrem. Ve skutečnosti se ale není čeho bát. Vše je podobné jako při běžném prodeji nemovitosti.
Existují přitom hned 4 možnosti, jak prodat dům nebo byt s hypotékou:
Nejjednodušší situace je ve chvíli, kdy má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat.
Jak v takovém případě funguje prodej domu nebo bytu s hypotékou? Jakmile uzavřete rezervační smlouvu, požádejte banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částku musíte doplatit, aby byl úvěr splacený.
Vidíte tak, kolik peněz z kupní ceny poputuje rovnou k poskytovateli. A kolik dostanete vy.
Zároveň se s kupujícím domluvte, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Poté podepište kupní a také úschovní smlouvu. Kupující pak převede peníze určené pro vás do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky pošle na účet poskytovatele. Následně:
Obvykle ale není snadné sehnat kupujícího, který má dost peněz, aby zaplatil vše ze svého. Častější jsou proto další varianty.
U prodeje domu nebo bytu s hypotékou pro vás může být výhodné, když prodáte nemovitost a stávající úvěr přenecháte prodávajícímu. V praxi tedy řešíte převod hypotéky na jinou osobu.
V takovém případě nemusíte platit poplatky za předčasné splacení hypotéky, které jsou spojené s ostatními možnostmi uvedenými v tomto článku.
Jenže i tato varianta má své háčky. Tím prvním je, že musíte najít kupujícího, který bude ochotný váš úvěr převzít. A to nebývá jednoduché.
Přebírá totiž vaši půjčku se všemi jejími podmínkami – tedy například s:
Výhodou je, pokud máte u půjčky nízký úrok. Jestli jste si tedy hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, nejste určitě bez šance najít kupujícího, který bude ochotný půjčku převzít.
Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.
Druhým zádrhelem je, že s tímto řešením musí souhlasit vaše banka. A ta si nového klienta vždy dobře prověří. Jen tak má jistotu, že si s vaší půjčkou opravdu poradí.
Pokud přitom dojde k závěru, že kupující splácení vaší hypotéky nezvládne ať už svou bonitou či úvěrovou historií, tak převod nepovolí.
Když ale vše vyjde, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusíte řešit předčasné splacení úvěru ani nový odhad ceny nemovitosti. Banka pouze připraví dodatek ke stávající smlouvě.
Obvykle stojí několik tisíc korun a platí ho kupující.
Jak prodat byt či dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší současné hypotéky nestojí? V takovém případě si může vzít nový úvěr na nákup nemovitosti.
Banka u ní klientovi nabídne jiné podmínky než jsou u stávajícího úvěru a proto může být schválení nového úvěru bezproblémové.
Pro vás může být výhodnější, když si ji kupující navíc vezme u vašeho poskytovatele.
V takovém případě můžete prodej domu či bytu s hypotékou zvládnout s mnohem nižšími poplatky za předčasné splacení půjčky. Což se může vyplatí zejména u starších úvěrů.
Pokud je nová hypotéka u stejné banky jako ta původní, nepřijde poskytovatel o obchod. V podstatě pouze změní podmínky půjčky. Proto je ochotnější vyjít vám vstříc a odpustit část poplatků.
A nevýhody tohoto prodeje domu nebo bytu s hypotékou? Váš poskytovatel nemusí kupujícímu nabídnout stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si tak raději najde půjčku jinde.
Poměrně častou variantou při prodeji domu nebo bytu s hypotékou je situace, kdy si kupující vezme hypoteční úvěr v jiné bance.
V takovém případě do transakce vstupuje ještě další strana. A ta chce zástavní právo k nemovitosti, které drží někdo jiný.
Jak tedy funguje prodej domu nebo bytu s hypotékou, když chce kupující půjčku jinde?
Jako prodávající musíte od své banky získat:
Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu. Kupující zároveň:
Nový poskytovatel pak pošle druhé bance peníze na doplacení půjčky.
Jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva.
Když se v katastru všechny změny projeví, dostanete zbývající část prodejní ceny.
A jaká varianta je nejvýhodnější pro kupujícího? Záleží to na podmínkách úvěru, který může převzít, i na nabídkách jednotlivých bank. Vždy se ale vyplatí nejdřív prozkoumat aktuální možnosti, které hypoteční trh nabízí.
Pomůže vám s tím kalkulátor hypoték. Vložíte do něj potřebné údaje a získáte přehled úvěrů, které vám nejlépe vyhovují.
Ještě lepší je požádat o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaše požadavky i možnosti a podle toho najde nejvýhodnější řešení. A navíc vám dokáže vyjednat lepší podmínky.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu prodeje domu nebo bytu s hypotékou, musíte splnit několik základních podmínek.
Abyste mohli prodat nemovitost s hypotékou, potřebujete například:
Prodej domu či bytu s hypotékou pro vás obvykle znamená předčasné doplacení úvěru. A když ho naplánujete na jiný termín, než je konec fixace, nevyhnete se poplatkům.
Jestli jste si přitom vzali úvěr dřív než v prosinci 2016, můžou být opravdu výrazné. Podle tehdejších smluv se totiž sankce pohybovaly i ve statisících korun.
Pokud jste si ale hypotéku vzali nebo refinancovali později, vztahuje se na vás už nový zákon o spotřebitelském úvěru. A ten výši poplatků výrazně omezil.
Banky si tak v současnosti smí účtovat pouze nezbytné náklady.
Při prodeji domu či bytu s hypotékou můžete narazit ještě na další 2 možnosti:
Při prodeji už tak nemovitost žádnou půjčkou zatížená není. Prakticky tak o prodej domu nebo bytu s hypotékou nejde. Jedná se totiž o refinancování hypotéky, kdy se převede zástava na jinou nemovitost.
Určitě se ale vyplatí takovou možnost zvážit. A pokud si nejste jistí, jaká varianta je pro vás nejvýhodnější, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvhodnější možnost.
Přes 42 milionů korun. Takovou částku v souhrnu požadovala UniCredit Bank po téměř 1 500 klientech, kteří chtěli předčasně splatit hypotéku. Podle České národní banky si však úrokové náklady naúčtovala neoprávněně. Za porušení zákona o spotřebitelském úvěru proto UniCredit Bank dostala pokutu 10 milionů korun.
Ušetřit každoročně díky splátkám hypotéky i
desítky tisíc korun? Proč ne! Stačí u daně z příjmů využít odpočet úroků z hypotéky. Jednoduše tak můžete každý rok dostat část zaplacených úroků zpátky.
Podívejte se, jak odpočet hypotéky z daní funguje a kdy na něj dosáhnete.
Objemy poskytnutých hypoték už 3 měsíce stagnují. Banky a stavební spořitelny poskytly loni v listopadu hypoteční úvěry za zhruba 7,3 miliardy korun. To je téměř stejné číslo jako v září, kdy byl objem 7,21 miliardy korun, a jako v říjnu, kdy si lidé na bydlení půjčili 7,16 miliardy.
Pokles úrokových sazeb se nekoná. Alespoň ne u hypoték. I když některé banky začaly v přechozích měsících hypoteční úvěry zlevňovat, po čase úroky opět zvedly. Potvrzují to i data za celý trh. Podle nich hypotéky stále postupně zdražují.
Vývoj úrokových sazeb hypoték je v posledním roce opravu překotný. Z levných a dostupných hypoték jsme se dostali k hypotékám drahým, a to díky úrokovým sazbám. V současné situaci si financování nákupu bytu hypotékou může dovolit jen málokdo.
KOMENTÁŘE k článku 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou
, Komentoval(a): Martina Hasilíková