Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.
U prodeje domu nebo bytu s hypotékou bývá nejnáročnější najít zájemce.
„Fakt je, že někteří lidé se nákupu bydlení zatíženého úvěrem bojí. Ve skutečnosti k tomu ale nemají důvod. Jejich vlastnické nároky to nijak neohrožuje a celý prodej je téměř stejný jako u nemovitosti, kterou si pořídili z vlastních prostředků,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Existují přitom 4 možnosti, jak prodat byt nebo dům s hypotékou:
Nejjednodušší je, když má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat. V takovém případě je postup následující:
Uzavřete s kupujícím rezervační smlouvu.
Požádáte banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částku musíte doplatit, aby byl úvěr splacený.
Domluvíte se s kupujícím, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Podepíšete kupní a úschovní smlouvu.
Kupující převede peníze do úschovy.
Vy vložíte kupní smlouvu na katastr.
Vy nebo banka požádáte o vymazání zástavního práva.
A jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, uvolní se z úschovy peníze pro vás i bance na doplacení hypotéky.
S prodejem nemovitosti zatížené hypotékou často souvisí také poplatky za předčasné splacení hypotéky. Jejich výše se liší podle toho, kdy jste hypoteční smlouvu uzavřeli.
„Pokud jste si hypotéku vzali nebo refinancovali do konce listopadu 2016, můžou se poplatky vyšplhat i na statisíce korun. U smluv uzavřených od prosince 2016 do konce srpna 2024 se obvykle pohybují jen v řádech stokorun. A u novějších smluv je při prodeji nemovitosti předčasné splacení úvěru dokonce zcela zdarma,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Podrobnější informace najdete v článku Jak na předčasné splacení hypotéky? 6 možností, kdy je zdarma.
Další možností je prodat nemovitost a stávající úvěr přenechat prodávajícímu. V praxi tedy mluvíme o převodu hypotéky na jinou osobu.
V takovém případě nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení hypotéky.
Musíte však najít kupujícího, který bude ochotný převzít váš úvěr se všemi jeho podmínkami – tedy například s:
Jestli jste si ale hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, může to být vaše výhoda. Kupující totiž získá hypotéku s podmínkami, na které by jinak nedosáhl.
Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.
Zásadní je stanovisko banky
Se zmíněným řešením musí souhlasit vaše banka. A ta si nového klienta vždy dobře prověří. Jen tak má jistotu, že si s vaší půjčkou opravdu poradí.
Pokud dojde k závěru, že kupující nemá dostatečnou bonitu na splácení vaší hypotéky, převod nepovolí.
Když ale vše vyjde, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusíte řešit předčasné splacení úvěru ani nový odhad ceny nemovitosti. Banka pouze připraví dodatek ke stávající smlouvě.
Obvykle stojí několik tisíc korun a platí ho kupující.
Jak prodat byt nebo dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší hypotéky nestojí? V takovém případě si může vzít nový úvěr.
Pro vás bývá výhodnější, když si kupující hypotéku vezme u vašeho poskytovatele.
Banka tak nepřijde o obchod. V podstatě jen změní podmínky půjčky a přizpůsobí je bonitě nového klienta. Díky tomu je ochotnější vyjít vám vstříc a například vám odpustit část poplatků.
Může se ale stát, že váš poskytovatel kupujícímu nenabídne stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si raději zvolí jinou banku.
Když si kupující vezme hypoteční úvěr v jiné bance, vstupuje do transakce ještě další strana. A ta chce zástavní právo, které drží někdo jiný.
Jako prodávající musíte od své banky získat:
vyčíslení hypotečního úvěru,
souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele,
souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.
Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu. Kupující zároveň:
převede do úschovy peníze, které musí podle kupní smlouvy složit na nákup nemovitosti;
podepíše hypoteční smlouvu se svým poskytovatelem;
podá návrh na vklad nového zástavního práva;
vloží na katastr kupní smlouvu;
podá návrh na zápis nového vlastníka.
Další kroky jsou na bance
Teprve po dokončení předchozích kroků pošle nový poskytovatel původní bance prostředky na doplacení půjčky.
Jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva.
Když se v katastru všechny změny projeví, dostanete zbývající část prodejní ceny.
A jaká varianta je nejvýhodnější pro kupujícího? Záleží to na podmínkách úvěru, který může převzít, i na nabídkách jednotlivých bank. Vždy se ale vyplatí nejdřív prozkoumat aktuální možnosti, které hypoteční trh nabízí.
Pomůže vám s tím kalkulátor hypoték. Vložíte do něj potřebné údaje a získáte přehled úvěrů, které vám nejlépe vyhovují.
„Ještě lepší je požádat o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaše požadavky i možnosti a podle toho najde to nejvýhodnější řešení. A navíc vám dokáže vyjednat lepší podmínky,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu prodeje domu nebo bytu s hypotékou, musíte splnit několik základních podmínek.
Potřebujete například:
souhlas své banky se splacením úvěru
a vyčíslení zbývající části půjčky.
Pamatujte přitom, že prodej nemovitosti s hypotékou pro vás obvykle znamená předčasné doplacení úvěru. A když ho naplánujete na jiný termín, než je konec fixace, většinou se nevyhnete poplatkům.
Kde prodat nemovitost s hypotékou
Sami vidíte, že i když jste si na nákup domu nebo bytu vzali hypoteční úvěr, není jeho prodej nijak složitý. Nemusíte proto ani příliš přemýšlet o tom, kde nemovitost s hypotékou prodat. Máte stejné možnosti jako u jakékoliv jiné nemovitosti.
Můžete tedy vše řešit po vlastní ose a využít různé inzertní servery. Nebo oslovit realitní kancelář, která zařídí vše potřebné.
Jen musíte jasně uvést, že je nemovitost zatížená hypotékou. Vyhnete se tak komplikacím při prodeji.
Při prodeji domu či bytu s hypotékou máte ještě další 2 možnosti:
Při prodeji už tak nemovitost žádnou půjčkou zatížená není. Prakticky tak o prodej domu nebo bytu s hypotékou nejde. Jedná se totiž o refinancování hypotéky, kdy se převede zástava na jinou nemovitost.
Určitě se ale vyplatí takovou možnost zvážit. A pokud si nejste jistí, která varianta je pro vás nejvýhodnější, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvhodnější možnost.
Často se ptáte
Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?
Přesný postup závisí vždy na tom, jak bude kupující vaši nemovitost platit. Zda využije vlastní prostředky, požádá o převod vaší půjčky na sebe, nebo si vezme nový úvěr.
Vždy ale platí, že potřebujete banku o svém záměru informovat a požádat ji o vyčíslení zůstatku hypotéky. Další postup podrobněji rozebíráme výše.
Jaké jsou možnosti prodeje bytu s hypotékou?
Základní varianty jsou čtyři:
Kupující má dost úspor, ze kterých vše zaplatí, a uhradí tak i zbývající hypotéku.
Dohodnete se s kupujícím na převodu své současné půjčky na něj.
Kupující si vezme novou hypotéku u vaší banky.
Kupující požádá o hypoteční úvěr jiného poskytovatele.
Kromě toho můžete také:
Hypotéku nejdřív doplatit ze svých úspor a následně nemovitost prodat.
Vzít si hypoteční úvěr na nové bydlení, s jeho pomocí uhradit stávající půjčku a následně nemovitost prodat.
V těchto případech už budete prodávat byt, který není zatížený hypotékou.
Můžu prodat byt s hypotékou bez povolení banky?
Pokud je součástí prodeje i převod hypotéky na jiného majitele nebo chce kupující nový úvěr u vašeho poskytovatele, musí banka takový postup schválit.
O prodeji potřebujete banku informovat také ve chvíli, kdy kupující zaplatí pomocí vlastních úspor nebo jiné hypotéky. Při tomto postupu však fakticky řešíte předčasné splacení úvěru, na které máte ze zákona právo. Obejdete se tedy bez výslovného souhlasu banky s prodejem nemovitosti.
Ovšem pozor, neplatí to 100%!
Některé banky podmiňují hypoteční úvěr zápisem zákazu zcizení a zatížení do katastru nemovitostí. V takovém případě k prodeji (ale třeba i k darování) bytu souhlas banky potřebujete.
Jak splatit hypotéku při prodeji bytu?
Možností máte několik. Například ji může doplatit kupující pomocí svých prostředků nebo hypotečního úvěru. Samozřejmě ji můžete splatit také z vlastních úspor a následně byt prodat. Nebo požádejte o jinou hypotéku na novou nemovitost, s její pomocí původní úvěr splaťte a následně byt prodejte.
Jaký je rozdíl při prodeji bytu s hypotékou a bez hypotéky?
Prodej bytu bez hypotéky je o něco jednodušší – a tím pádem také rychlejší. Nemusíte totiž řešit doplacení stávajícího úvěru, vyčíslení hypotéky a další záležitosti se svou bankou. Vše proto zvládnete i za několik dnů.
Při prodeji bytu s hypotékou počítejte s tím, že vše potrvá přibližně měsíc.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.
Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou
, Komentoval(a): Martina Hasilíková