Hypotéka a konec fixace: Co dělat a na co se připravit

I když je hypotéka dlouhodobý závazek, její podmínky můžete pravidelně optimalizovat. Ke konci sjednané doby fixace máte několik možností. Pokud vám stávající banka nabídne zajímavé podmínky, stačí souhlasit a úvěr refixovat za výhodnějších podmínek. Můžete také celý úvěr u stávající banky doplatit, pokud vám konkurence nabídne lepší podmínky nebo máte připravené vlastní prostředky na úhradu celé hypotéky.

„Vždy je důležité pečlivě zvážit všechny možnosti a rozhodnout se pro tu nejvýhodnější variantu. Srovnávat je třeba nejen nabízené úrokové sazby, ale také zohlednit výši poplatků spojených s hypotékou a případně i další výhody,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Co znamená fixace hypotéky?

Fixací hypotéky se rozumí období, během kterého máte od banky garantovanou výši úrokové sazby. Po dobu trvání fixace se nemění výše měsíčních splátek úvěru, což přináší stabilitu do vašeho rodinného rozpočtu. Nabízeny jsou různé doby fixace, a to od jednoho roku až po deset let.

Fixace hypotéky je zásadní pro finanční plánování rodiny, protože určuje, kolik budete měsíčně splácet. Stabilní úroková sazba zaručuje, že vaše splátky zůstanou stejné, bez ohledu na vývoj úrokových sazeb na trhu. To vám umožňuje přesně plánovat svůj rozpočet a vyhnout se neočekávaným výdajům.

Délka fixace hypotéky

Délka fixace je jedním z nejdůležitějších parametrů hypotéky. Krátkou fixaci, tedy do 5 let, lze považovat za atraktivní volbu, protože obvykle přináší o něco nižší úrokovou sazbu ve srovnání s delšími fixacemi. Výhodou kratší fixace je také její flexibilita – hypotéku lze na konci fixace snadno a bez velkých dodatečných výdajů refinancovat nebo celou předčasně splatit. Na druhé straně je třeba počítat s vyšším rizikem, že po skončení fixace budou tržní sazby podstatně vyšší.

Dlouhé fixace, například na 10 let, poskytují především dlouhodobou jistotu neměnné splátky. To může být výhodné v období, kdy se očekává růst úrokových sazeb. Na druhé straně delší fixace často přináší vyšší úrokovou sazbu ve srovnání s kratší fixací. Banky si tak kompenzují riziko spojené s dlouhodobým zafixováním sazby. Další nevýhodou je menší flexibilita – pokud byste chtěli hypotéku refinancovat nebo předčasně splatit, mohou být s tím spojeny vyšší poplatky a sankce.

Jakou zvolit délku fixace hypotéky?

Volba mezi krátkou a dlouhou fixací tedy závisí na vaší finanční situaci, plánech a ochotě podstoupit riziko. Miroslav Majer k fixaci dodává: „Kratší fixace může být vhodná pro ty, kteří očekávají stabilní nebo klesající úrokové sazby a chtějí si ponechat možnost hypotéku častěji refinancovat či splatit.  Delší fixace je naopak ideální pro ty, kteří preferují dlouhodobou stabilitu splátky a jsou ochotni akceptovat vyšší úrokovou sazbu za větší jistotu.“

Co dělat na konci doby fixace?

Na konci fixace máte jedinečnou možnost jednat s bankou o nových podmínkách hypotéky. Můžete dosáhnout snížení úrokové sazby, dohodnout se na prodloužení nebo zkrácení doby splácení, případně změnu dalších podmínek úvěru. Banky jsou často ochotné vyjednávat, aby si udržely své klienty, takže neváhejte využít této příležitosti.

TIP: Vaše finanční situace zřejmě nezůstane po celou dobu splácení úvěru na bydlení stejná. Na konci fixace máte možnost přehodnotit své aktuální potřeby a cíle a přizpůsobit podmínky hypotéky tak, aby lépe odpovídaly vaší aktuální situaci.

Abyste získali co nejvýhodnější podmínky hypotéky i na další období fixace, stačí dodržet několik jednoduchých kroků.

Zkontrolujte podmínky hypotéky

Po několika letech splácení úvěru si už zřejmě nebudete přesně pamatovat, jak je smlouva o hypotéce nastavena. Minimálně tři měsíce před vypršením stávající fixace si znovu nastudujte smluvní dokumentaci. Poznačte si především přesné datum konce fixace a aktuální výši úrokové sazby. Vyplatí se také zjistit, jaké jsou aktuální bankovní poplatky.

Proveďte srovnání hypotéky

Důležitým bodem je srovnání aktuálních nabídek bank. Abyste rychle získali detailní přehled, snažte se sledovat celý hypoteční trh. Využít k tomu můžete různé online srovnávače hypoték a hypoteční kalkulačky, které vám mohou pomoci nezávisle porovnat nabídky od různých bank a poskytovatelů hypoték. Rovněž můžete využít služeb hypotečního poradce.

Kontaktujte svou banku

Spojte se s vaší bankou a zjistěte, jaké podmínky vám může nabídnout pro další fixační období. Banky často nabízejí speciální sazby pro stávající klienty, které mohou být výhodnější než standardní nabídky. Porovnejte různé fixační období, úrokové sazby a případné další výhody spojené s refixací.

Refixace u stávající banky vám může přinést nižší úrokovou sazbu a tím snížit vaše měsíční splátky. Tímto způsobem můžete ušetřit tisíce korun ročně, které můžete využít na jiné důležité výdaje nebo investice.

Zvažte refinancování hypotéky

Pokud vaše současná banka nenabízí výhodné podmínky, zvažte převedení hypotéky do jiné banky. Refinancování může přinést nejen nižší úrokovou sazbu, ale celkově lepší podmínky.

Chci spočítat refinancování

Vyberte nejvhodnější možnost

Administrativně nejjednodušší je přistoupit na nové podmínky stávající banky a setrvat u ní i po další fixační období. Pokuste se tedy vyjednat co nejvýhodnější podmínky! Pokud se ovšem rozhodnete převést úvěr do jiné banky, vyčíslete si dopředu celkovou úsporu na hypotéce. Kromě sazby hypotéky berte v potaz i další náklady na refinancování.

Abyste si zajistili co nejvýhodnější podmínky hypotéky i pro budoucí období fixace, je nejdůležitější jednat. Včasné rozhodnutí vám může ušetřit nemalé peníze a přinést větší klid a stabilitu do vašeho rodinného rozpočtu.

Refinancování ke konci fixace

Nejpozději tři měsíce před vypršením doby fixace byste měli od stávající banky získat nabídku s novou úrokovou sazbou pro další období. Pokud se rozhodnete převést hypotéku k jiné bance, načasujte si tento krok ke konci fixace. V tomto případě se nemusíte obávat vysokých sankcí či jiných poplatků za přechod k jiné bance.

Další situace, kdy je možné ze zákona splatit hypotéku předčasně bez poplatku:

• Do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby vaší bankou.
• V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity (pozn. klienta banky či jeho manžela/manželky).
• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.

Refinancování hypotéky v době fixace

Novela zákona o spotřebitelském úvěru podstatně zdražila refinancování hypoték před koncem sjednané doby fixace. Od 1. září 2024 si může banka naúčtovat až 1 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru, přesahuje-li doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem spotřebitelského úvěru 1 rok. Není-li tato doba delší než jeden rok, nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,5 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru.

U spotřebitelského úvěru na bydlení nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období fixace, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru.

Co je potřeba k refinancování hypotéky?

K refinancování hypotéky si připravte především aktuální úvěrovou smlouvu. Dále budete potřebovat odhad nemovitosti, který určí její aktuální tržní hodnotu. Připravte se také na to, že při refinancování hypotéky bude banka posuzovat vaši bonitu, dále může požadovat nové odhady nemovitosti a úhradu administrativních poplatků.

Výhody refinancování

• Nižší úroková sazba: Snížení měsíčních splátek díky lepší úrokové sazbě.
• Snížení celkových nákladů: Při refinancování lze ušetřit i na poplatcích spojených s hypotékou.
• Výhodnější podmínky: Možnost vyjednat flexibilnější splácení a nižší poplatky.
• Zkrácení doby splácení: Rychlejší splacení hypotéky a snížení celkových výdajů.
• Získání dalších výhody: Například na ostatní produkty a služby v rámci banky.

Nevýhody refinancování

• Administrativní a časová náročnost: Při refinancování je třeba srovnat nabídky několika bank a spočítat výši úspory.
• Sankční poplatky: V případě refinancování v době fixace
• Riziko zhoršení podmínek: Možné nevýhodné podmínky nového úvěru, pokud nejsou nabídky pečlivě srovnány.

Předčasné splacení hypotéky

Předčasné splacení hypotéky znamená, že splatíte celý úvěr nebo jeho určitou část před dohodnutým termínem splatnosti. To může být výhodné v situacích, kdy máte k dispozici volné peníze, například z prodeje nemovitosti, dědictví nebo úspor. Předčasné splacení vám může pomoci snížit celkovou výši zaplacených úroků.

I předčasné splacení je třeba správně načasovat. Banky si totiž za předčasné splacení hypotéky v době fixace mohou účtovat poplatky a sankce. Proto se vyplatí vyčkat na konec fixace. Jednou ročně (pozn. měsíc před takzvaným výročním smlouvy) můžete složit mimořádnou splátku ve výši až 25 % zbývající jistiny.