Jsou dokumenty, bez kterých se při žádosti o
půjčku na bydlení neobejdete. Jedním z nich je i odhad ceny nemovitosti pro
hypotéku. Pro každého žadatele je přitom zásadní – do velké míry určuje, kolik
vám banka půjčí.
Pokud kupujete vlastní dům nebo byt, je odhad
ceny nemovitosti pro hypotéku jednou z prvních věcí, kterou musíte řešit. Na
něm (a na vašich příjmech) záleží, jak velký úvěr vám banka nabídne.
Na hypotéku vám totiž poskytovatelé smí půjčit maximálně 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. A s určením této hodnoty jim pomůže právě odhad tržní ceny nemovitosti.
Důležité je přitom spojení tržní cena. Říká, za kolik může banka byt či dům reálně prodat v případě, že nebudete dlouhodobě splácet.
Existují 3 základní způsoby, jak odhad ceny nemovitosti pro hypotéku získat:
Získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nestačí, aby se znalec podíval na váš byt či dům nebo prolistoval inzertní portál kvůli porovnání cen.
Ve skutečnosti mu musíte dodat řadu dokumentů, jako je například:
Zároveň se vás bude ptát i na další věci, jako jsou:
Předem se proto na tyto otázky připravte, ať můžete vše vyřešit co nejrychleji. A pokud odpovědi neznáte, zkuste najít někoho, kdo vám pomůže – buď vám informace dá nebo se prohlídky zúčastní spolu s vámi a odhadcem. Může to být například současný majitel domu nebo někdo z vedení bytového družstva.
Ihned po prohlídce se znalec pustí do práce. Počítejte ale s tím, že to chvíli potrvá. Obvykle totiž vypracování a dodání odhadu nemovitosti pro hypotéku zabere jeden až dva týdny.
Už jsme zmínili, jaké dokumenty a informace odhadce ke své práci potřebuje. Stanovení ceny nemovitosti ale záleží i na dalších okolnostech.
V první řadě je důležitá lokalita. Čím je atraktivnější, tím výš znalec nemovitost ohodnotí. Záleží u ní například na dostupnosti:
Naopak srazit cenu dokáže vysoká nezaměstnanost, nadprůměrná kriminalita nebo blízkost hlučné a zapáchající továrny.
Důležitá je také velikost nemovitosti. Tedy podlahová plocha domu či bytu nebo výměra pozemku. A hodnotu zvyšuje také například dobrý technický stav budovy nebo fakt, že je u domu bazén či samostatně stojící garáž.
Samozřejmě záleží i na dispozicích nemovitosti nebo na použitých materiálech a technologiích.
Při odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je
důležitý také technický stav domu či bytu. Například stará střecha srazí
hodnotu domu dolů.
Při odhadu nemovitosti pro hypotéku se znalec zajímá také o to, jak se k domu či bytu dostane. Pokud k pozemku vede jen stará rozbitá cesta, bude cena nižší, než když přijedete po nové asfaltce.
Významnou roli hraje i to, kdo komunikaci vlastní. Pokud je například na sousedově pozemku, potřebujete, aby na ní bylo věcné břemeno, které vám umožňuje průjezd. Jinak vám banka na nákup takové nemovitosti nepůjčí.
U odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je důležité také to, za kolik se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti. A jaké plány s domem či bytem máte. Pokud ho plánujete pronajímat, použije znalec pro výpočet výnosovou metodu. V ceně nemovitosti tedy zohlední i plánované budoucí výnosy.
Možná se to nezdá, ale u odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je velice důležitá také doba pořízení. Ideální je zajistit ho ještě před podpisem rezervační smlouvy. Problém je, že většina prodejců vás tlačí k co nejrychlejšímu podepsání rezervace. A ne vždy můžete čekat až na odhad.
Někteří majitelé dokonce odmítají odhadce na pozemek nebo do bytu či domu pustit, dokud rezervační smlouvu nepodepíšete.
Pokud to ale jde, zkuste se s majitelem domluvit, že nejdřív zařídíte odhad. Může se totiž stát, že odhadce určí cenu nemovitosti níž, než je kupní cena. A vy nedostanete dost velkou půjčku. Pak vám často nezbude než od smlouvy odstoupit a přijít tak o zaplacený rezervační poplatek.
Podobná situace přitom není nijak výjimečná. Podle některých odhadů je až ve čtvrtině případů odhad nemovitosti nižší než její prodejní cena.
Když zajistíte odhad předem, budete mít jistotu, že získáte dostatečnou půjčku. Anebo získáte argument pro vyjednávání o nižší ceně.
Pokud ale odhad nevyjde podle vašich představ, máte ještě jednu možnost, jak dostat dost velký úvěr – přidat do zástavy další nemovitost.
Zvýšíte tím hodnotu zástavy, a tedy i částku, kterou vám banka může půjčit.
O odhad ceny nemovitosti pro hypotéku nemusíte žádat jen při nákupu nového bydlení. Využijete ho také při refinancování hypotéky.
Ceny nových i starších bytů v posledních
letech výrazně stouply. Často je proto lepší při refinancování požádat o nový
odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.
Je pravda, že při refinancování si řada bank vystačí i s původním odhadem. Obvykle jim přitom nevadí, když je starý 5–7 let. Zvažte ale dobře, jestli se vám to vyplatí.
Dobře si proto spočítejte, která varianta se vám víc vyplatí. Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce, který pro vás najde to nejvýhodnější řešení.
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošní horku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Vyměnit dlužníka nebo rovnou celou nemovitost. I to vám umožní převod hypotéky. Při splnění určitých podmínek totiž můžete svůj hypoteční úvěr převést na jinou osobu nebo dát do zástavy jinou nemovitost. Podívejte se, jaké podmínky to jsou a kdy se vám takový postup vyplatí.
Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné.
Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, už leta se potýkám s úvěry nebankovních i bankovních společností, které už nezvládám splácet. Jsem ženatý, s ženou máme rozdělené příjmy, vše notářsky ověřené. Dům kde bydlím je psaný na ženu, mám zde trvalé bydliště. Na dům je hypotéční úvěr, který je podepsán mnou a ženou, ale splácí ho žena. Mohu požádat o insolvenci/osobní bankrot? Je to už neúnosné. Pracuji v mém s.r.o., kde jsem zaměstnán a jezdím pro kurýrní společnost. Nemůže se to dotknout nějak hypotéky, která je splácena mojí ženou?Děkuji
Dobrý den,
vstupem do insolvence byste porušil podmínky úvěrové smlouvy a banka by mohla hypotéku zesplatnit. Doporučuji vše předem konzultovat s vaší bankou.
Dobrý den, potřebovala bych poradit, zda je možné si vzít hypotéku na rekonstrukci nemovitosti, na kterou je již vázaný jeden úvěr. V případě, že úvěr je rodičů, ale část nemovitosti (přístavbu) budeme dodělávat my s přítelem. Děkuji
Dobrý den,
při poskytnutí hypotéky vyžadují banky ručení nemovitostí se zapsaným zástavním právem v prvním pořadí. Jednou nemovitostí tak můžete ručit za více úvěrů jen u jedné banky (i při splněné této podmínky by ručení jednou nemovitostí za úvěry s rozdílnými účastníky úvěrových smluv mohlo být komplikované). Nemáte-li jinou nemovitost do zástavy, doporučuji dům rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky (každý by pak byl vlastníkem svého bytu a mohl jím ručit za svoji hypotéku).
Dobrý den, s partnerem kupujeme byt. Chci se zeptat, zda můžeme být vlastníky bytu oba, když hypotéka bude vedena pouze na partnera? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
ano, vlastníkem bytu můžete být oba, přestože hypotéka bude psána jen na jednoho z vás. Dává to smysl např. v případě, kdy jeden z Vás platí polovinu kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů (byť by to bylo pro platícího z vlastních zdrojů nevýhodné/rizikové - za hypotéku druhého se ručí celou nemovitostí).
Dobrý den, mám v plánu si vzít hypotéku na konci tohoto či na začátku příštího roku na byt. Počítám, že v tu dobu budu mít našetřeno z vlastních zdrojů cca 500 000 kč. Hypotéku bychom chtěli s přítelem max. do 4 milionů. Četla jsem, že při koupi nemovitosti se platí rezervační poplatek, který je většinou součástí kupní ceny. Kdybych například zaplatila 150 000 Kč rezervační poplatek a následně řešila i hypotéku s bankou, kde musím mít do 36 let našetřeno 10%, tak mi to už nevyjde, protože už budu mít jen 350 000 Kč. Jak tohle banka zohledňuje? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
v rámci omezení LTV Vám banka může půjčit do 36 let max. 90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Rezervační záloha na toto nemá vliv, je součástí kupní ceny. Věnujte prosím pozornost samotné kupní ceně - zástavní hodnota (dle smluvního odhadce banky) může být nižší než kupní cena. V takovém případě by Vám vlastní zdroje nemusely stačit. Doporučuji mít našetřeno spíše o něco více a nepodepisovat rezervační smlouvu dokud si nebudete 100% jisti získáním hypotéky. V případě zájmu s Vámi vše proberou naši hypoteční poradci a doporučí nejlepší možné řešení.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.