Jsou dokumenty, bez kterých se při žádosti o
půjčku na bydlení neobejdete. Jedním z nich je i odhad ceny nemovitosti pro
hypotéku. Pro každého žadatele je přitom zásadní – do velké míry určuje, kolik
vám banka půjčí.
Pokud kupujete vlastní dům nebo byt, je odhad
ceny nemovitosti pro hypotéku jednou z prvních věcí, kterou musíte řešit. Na
něm (a na vašich příjmech) záleží, jak velký úvěr vám banka nabídne.
Na hypotéku vám totiž poskytovatelé smí půjčit maximálně 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. A s určením této hodnoty jim pomůže právě odhad tržní ceny nemovitosti.
Důležité je přitom spojení tržní cena. Říká, za kolik může banka byt či dům reálně prodat v případě, že nebudete dlouhodobě splácet.
Existují 3 základní způsoby, jak odhad ceny nemovitosti pro hypotéku získat:
Získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nestačí, aby se znalec podíval na váš byt či dům nebo prolistoval inzertní portál kvůli porovnání cen.
Ve skutečnosti mu musíte dodat řadu dokumentů, jako je například:
Zároveň se vás bude ptát i na další věci, jako jsou:
Předem se proto na tyto otázky připravte, ať můžete vše vyřešit co nejrychleji. A pokud odpovědi neznáte, zkuste najít někoho, kdo vám pomůže – buď vám informace dá nebo se prohlídky zúčastní spolu s vámi a odhadcem. Může to být například současný majitel domu nebo někdo z vedení bytového družstva.
Ihned po prohlídce se znalec pustí do práce. Počítejte ale s tím, že to chvíli potrvá. Obvykle totiž vypracování a dodání odhadu nemovitosti pro hypotéku zabere jeden až dva týdny.
Už jsme zmínili, jaké dokumenty a informace odhadce ke své práci potřebuje. Stanovení ceny nemovitosti ale záleží i na dalších okolnostech.
V první řadě je důležitá lokalita. Čím je atraktivnější, tím výš znalec nemovitost ohodnotí. Záleží u ní například na dostupnosti:
Naopak srazit cenu dokáže vysoká nezaměstnanost, nadprůměrná kriminalita nebo blízkost hlučné a zapáchající továrny.
Důležitá je také velikost nemovitosti. Tedy podlahová plocha domu či bytu nebo výměra pozemku. A hodnotu zvyšuje také například dobrý technický stav budovy nebo fakt, že je u domu bazén či samostatně stojící garáž.
Samozřejmě záleží i na dispozicích nemovitosti nebo na použitých materiálech a technologiích.
Při odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je
důležitý také technický stav domu či bytu. Například stará střecha srazí
hodnotu domu dolů.
Při odhadu nemovitosti pro hypotéku se znalec zajímá také o to, jak se k domu či bytu dostane. Pokud k pozemku vede jen stará rozbitá cesta, bude cena nižší, než když přijedete po nové asfaltce.
Významnou roli hraje i to, kdo komunikaci vlastní. Pokud je například na sousedově pozemku, potřebujete, aby na ní bylo věcné břemeno, které vám umožňuje průjezd. Jinak vám banka na nákup takové nemovitosti nepůjčí.
U odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je důležité také to, za kolik se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti. A jaké plány s domem či bytem máte. Pokud ho plánujete pronajímat, použije znalec pro výpočet výnosovou metodu. V ceně nemovitosti tedy zohlední i plánované budoucí výnosy.
Možná se to nezdá, ale u odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je velice důležitá také doba pořízení. Ideální je zajistit ho ještě před podpisem rezervační smlouvy. Problém je, že většina prodejců vás tlačí k co nejrychlejšímu podepsání rezervace. A ne vždy můžete čekat až na odhad.
Někteří majitelé dokonce odmítají odhadce na pozemek nebo do bytu či domu pustit, dokud rezervační smlouvu nepodepíšete.
Pokud to ale jde, zkuste se s majitelem domluvit, že nejdřív zařídíte odhad. Může se totiž stát, že odhadce určí cenu nemovitosti níž, než je kupní cena. A vy nedostanete dost velkou půjčku. Pak vám často nezbude než od smlouvy odstoupit a přijít tak o zaplacený rezervační poplatek.
Podobná situace přitom není nijak výjimečná. Podle některých odhadů je až ve čtvrtině případů odhad nemovitosti nižší než její prodejní cena.
Když zajistíte odhad předem, budete mít jistotu, že získáte dostatečnou půjčku. Anebo získáte argument pro vyjednávání o nižší ceně.
Pokud ale odhad nevyjde podle vašich představ, máte ještě jednu možnost, jak dostat dost velký úvěr – přidat do zástavy další nemovitost.
Zvýšíte tím hodnotu zástavy, a tedy i částku, kterou vám banka může půjčit.
O odhad ceny nemovitosti pro hypotéku nemusíte žádat jen při nákupu nového bydlení. Využijete ho také při refinancování hypotéky.
Ceny nových i starších bytů v posledních
letech výrazně stouply. Často je proto lepší při refinancování požádat o nový
odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.
Je pravda, že při refinancování si řada bank vystačí i s původním odhadem. Obvykle jim přitom nevadí, když je starý 5–7 let. Zvažte ale dobře, jestli se vám to vyplatí.
Dobře si proto spočítejte, která varianta se vám víc vyplatí. Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce, který pro vás najde to nejvýhodnější řešení.
Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?
Potřebujete dokončit rekonstrukci, ale úspory na vašem účtu se tenčí? Pomůže vám hypotéka na refundaci. Proplatí vám prostředky, které už jste do nemovitosti vložili. A dá vám tak peníze na dokončení oprav.
Česká národní banka se v rámci březnového zasedání Bankovní rady rozhodla k opětovnému snížení všech tří hlavních sazeb v ekonomice. Všechny tři sazby klesají o půl procentního bodu. Jak se pokles projeví v oblasti hypoték či dalších půjček a jak v oblasti spoření?
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošního roku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Dobrý den, před nedávnem jsem zažádal o hypotéku. Nicméně jsem se rozhodl, že to chci zrušit. Vyplnil jsem osobní údaje a další potřebné věci k hypotéce, ale stále jsem nepodepsal žádnou smlouvu. Čekají mne nějaké finanční postihy za zrušení vyřizování hypotéky? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
žádné postihy Vás nečekají, žádost o hypotéku můžete vzít zpět kdykoliv (až do momentu podepsání úvěrové smlouvy).
Dobrý den, chtěl jsem se zeptat - když si vezmu mojí budoucí partnerku a jsem v insolvenci a ona je čistá a bude žádat o hypotéku, dá jí banka tu hypotéku?
Dobrý den,
svatbu v insolvenci důrazně nedoporučuji. Nejenže by Vaše manželka měla získání hypotéky velmi ztížené (bez zúžení SJM nemožné), ale navíc by po ni mohli exekutoři začít vymáhat i vaše dluhy (Vy jste chráněn insolvencí, manželka by nebyla).
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, kolik by nám při dnešních podmínkách půjčili na stavbu RD. Máme hypotéku na byt a pozemek, dohromady nám chybí doplatit 2 090 tis. Splátka 11 540 Kč. 3 děti, plat 60 tis. Poté budoucí peníze z pronájmu bytu ve kterém teď bydlíme 10 tis. Vlastní úspory 300 tis. Hodnota zástavy bytu 2 mil. Pozemek 1,5 mil.
Dobrý den,
obecně můžete na splátky všech úvěrů dávat max. 50% svých příjmů. Pokud již splácíte 11 540 Kč, mohli byste splácet teoreticky ještě 18 460 Kč, což by při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,89% vycházelo na max. úvěr ještě 3,5 mil. Kč. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše detailně propočítají a v případě zájmu vyřídí hypotéku na stavbu domu na klíč.
Dobrý den, máme spolu s přítelkyní byt na hypotéku, přítelkyně dala vklad na začátku 900 tis. a já jen 350 tis. Hypotéku nám schválili. Teď se rozcházíme a já bych se chtěl vyvázat. A požaduji po přítelkyni, ať mi vyplatí 350 tis. Ale ona odmítá, že mi nic nedá, že nemám žádný nárok. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
zatímco u manželů a SJM má rozvod jasně daná pravidla, u rozchodů a podílového spoluvlastnictví nemovitosti je vše věcí dohody mezi partnery. Podílové spoluvlastnictví může pokračovat po rozchodu stejně jako hypotéka. Pokud byste se nedohodli, můžete požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti. Z hypotéky by Vás bylo možné vyvázat jen se souhlasem banky a přítelkyně (banka by souhlasila jen pokud by vaše přítelkyně byla sama dostatečně bonitní pro převzetí celé hypotéky).
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.