Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku

Pokud kupujete vlastní dům nebo byt, je odhad ceny nemovitosti pro hypotéku jednou z prvních věcí, kterou musíte řešit. Na něm (a na vašich příjmech) záleží, jak velký úvěr vám banka nabídne.

Na hypotéku vám totiž poskytovatelé smí půjčit maximálně 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. A s určením této hodnoty jim pomůže právě odhad tržní ceny nemovitosti.

Důležité je přitom spojení tržní cena. Říká, za kolik může banka byt či dům reálně prodat v případě, že nebudete dlouhodobě splácet.

Jak získat odhad nemovitosti pro hypotéku

Existují 3 základní způsoby, jak odhad ceny nemovitosti pro hypotéku získat:

• Vše zdarma zařídí banka, u které o půjčku žádáte. Poskytovatelé tuto službu obvykle nabízí v různých akcích. A bezplatný odhad nemovitosti většinou získáte také při refinancování. Dejte ale pozor, aby si banka nenechala tuto službu zaplatit jinde – například jinými poplatky či vyšším úrokem.
• Vyřídíte vše sami. Kontaktujete některého ze smluvních odhadců, které vám poskytovatel doporučí. S odhadcem se pak domluvíte na prohlídce nemovitosti a dalších podrobnostech. Pokud poradce vybíráte vy, pamatujte, že znalec musí být ze stejného regionu jako nemovitost, kterou chcete ručit. Pokud je odjinud nebo zvolíte vlastního odhadce, který nemá s bankou smlouvu, nemusí poskytovatel odhad uznat. Za odhad pak zaplatíte několik tisíc korun (cca od 4 000–5 000 u nákupu bytu po 6 000–7 000 u stavby domu).
• Pomůže vám nezávislý hypoteční poradce. Řada hypotečních poradců za vás dokáže zařídit prakticky veškerou potřebnou administrativu spojenou se získáním hypotéky. Pomůžou vám tak i se zajištěním odhadu nemovitosti. Navíc jsou jejich služby zdarma, peníze totiž získávají z provizí od poskytovatelů.

Co k odhadu nemovitosti potřebujete

Získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Nestačí, aby se znalec podíval na váš byt či dům nebo prolistoval inzertní portál kvůli porovnání cen.

Ve skutečnosti mu musíte dodat řadu dokumentů, jako je například:

• list vlastnictví,
• půdorys bytu
• nebo stavební povolení.

Zároveň se vás bude ptát i na další věci, jako jsou:

• stáří nemovitosti,
• rok a rozsah rekonstrukce,
• vady nemovitosti,
• použité stavební materiály,
• způsob vytápění,
• napojení na inženýrské sítě,
• orientace ke světovým stranám,
• věcná břemena či nájemní vztahy.

Předem se proto na tyto otázky připravte, ať můžete vše vyřešit co nejrychleji. A pokud odpovědi neznáte, zkuste najít někoho, kdo vám pomůže – buď vám informace dá nebo se prohlídky zúčastní spolu s vámi a odhadcem. Může to být například současný majitel domu nebo někdo z vedení bytového družstva.

Ihned po prohlídce se znalec pustí do práce. Počítejte ale s tím, že to chvíli potrvá. Obvykle totiž vypracování a dodání odhadu nemovitosti pro hypotéku zabere jeden až dva týdny.

Co ovlivňuje cenu nemovitosti

Už jsme zmínili, jaké dokumenty a informace odhadce ke své práci potřebuje. Stanovení ceny nemovitosti ale záleží i na dalších okolnostech.

V první řadě je důležitá lokalita. Čím je atraktivnější, tím výš znalec nemovitost ohodnotí. Záleží u ní například na dostupnosti:

• obchodů,
• restaurací,
• škol,
• sportovišť,
• lékařů,
• zeleně
• nebo zastávek hromadné dopravy.

Naopak srazit cenu dokáže vysoká nezaměstnanost, nadprůměrná kriminalita nebo blízkost hlučné a zapáchající továrny.

Důležitá je také velikost nemovitosti. Tedy podlahová plocha domu či bytu nebo výměra pozemku. A hodnotu zvyšuje také například dobrý technický stav budovy nebo fakt, že je u domu bazén či samostatně stojící garáž.

Samozřejmě záleží i na dispozicích nemovitosti nebo na použitých materiálech a technologiích.

Při odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je důležitý také technický stav domu či bytu. Například stará střecha srazí hodnotu domu dolů.

Při odhadu nemovitosti pro hypotéku se znalec zajímá také o to, jak se k domu či bytu dostane. Pokud k pozemku vede jen stará rozbitá cesta, bude cena nižší, než když přijedete po nové asfaltce.

Významnou roli hraje i to, kdo komunikaci vlastní. Pokud je například na sousedově pozemku, potřebujete, aby na ní bylo věcné břemeno, které vám umožňuje průjezd. Jinak vám banka na nákup takové nemovitosti nepůjčí.

U odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je důležité také to, za kolik se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti. A jaké plány s domem či bytem máte. Pokud ho plánujete pronajímat, použije znalec pro výpočet výnosovou metodu. V ceně nemovitosti tedy zohlední i plánované budoucí výnosy.

Kdy odhad ceny nemovitosti pořídit

Možná se to nezdá, ale u odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je velice důležitá také doba pořízení. Ideální je zajistit ho ještě před podpisem rezervační smlouvy. Problém je, že většina prodejců vás tlačí k co nejrychlejšímu podepsání rezervace. A ne vždy můžete čekat až na odhad.

Někteří majitelé dokonce odmítají odhadce na pozemek nebo do bytu či domu pustit, dokud rezervační smlouvu nepodepíšete.

Pokud to ale jde, zkuste se s majitelem domluvit, že nejdřív zařídíte odhad. Může se totiž stát, že odhadce určí cenu nemovitosti níž, než je kupní cena. A vy nedostanete dost velkou půjčku. Pak vám často nezbude než od smlouvy odstoupit a přijít tak o zaplacený rezervační poplatek.

Podobná situace přitom není nijak výjimečná. Podle některých odhadů je až ve čtvrtině případů odhad nemovitosti nižší než její prodejní cena.

Když zajistíte odhad předem, budete mít jistotu, že získáte dostatečnou půjčku. Anebo získáte argument pro vyjednávání o nižší ceně.

Pokud ale odhad nevyjde podle vašich představ, máte ještě jednu možnost, jak dostat dost velký úvěr – přidat do zástavy další nemovitost.

Zvýšíte tím hodnotu zástavy, a tedy i částku, kterou vám banka může půjčit.

Odhad nemovitosti při refinancování

O odhad ceny nemovitosti pro hypotéku nemusíte žádat jen při nákupu nového bydlení. Využijete ho také při refinancování hypotéky.

Ceny nových i starších bytů v posledních letech výrazně stouply. Často je proto lepší při refinancování požádat o nový odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.

Je pravda, že při refinancování si řada bank vystačí i s původním odhadem. Obvykle jim přitom nevadí, když je starý 5–7 let. Zvažte ale dobře, jestli se vám to vyplatí.

• Výhodou je, že nemusíte znovu platit odhadce. Všechno už máte pohromadě a stačí jen poslat původní odhad nové bance. Vše je tak rychlejší a jednodušší.Pokud jste navíc původně měli 100% hypotéku (nebo dokonce vyšší) a hrozí, že cena nemovitosti v posledních letech klesla, může pro vás být nový odhad nevýhodný. Týká se to například případů, kdy se zhoršilo prostředí v dané lokalitě, nebo když se majitel nestará o dům, ve kterém máte byt.
• Nevýhodou je, že ne vždy na tom vyděláte. V posledních letech totiž ceny nemovitostí výrazně rostly. Hodnota vašeho domu nebo bytu je tak nyní pravděpodobně mnohem vyšší než například před 5 lety. Vyšší hodnota zástavy pak zpravidla znamená nižší úrok, a tedy i menší splátky. Částka, kterou za nový odhad zaplatíte, se vám tak za několik měsíců vrátí.

Dobře si proto spočítejte, která varianta se vám víc vyplatí. Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce, který pro vás najde to nejvýhodnější řešení.