Jak na převod hypotéky na jinou osobu či nemovitost

Pod převodem hypotéky si většina lidí představí její přenesení na jinou osobu. Existuje ale ještě jiná varianta – místo dlužníka vyměnit nemovitost, kterou za úvěr ručíte. Jinými slovy: převod hypotéky na jinou nemovitost.

Oba případy jsou spojené hlavně s prodejem domu nebo bytu. Umožní vám totiž poměrně jednoduše prodat nemovitost, která byla nebo je zatížená hypotečním úvěrem.

Převod hypotéky na jinou osobu

Je pravda, že prodej domu nebo bytu, kterým ručíte za půjčku na bydlení, je o něco složitější než u jiných nemovitostí. Přesto si s ním můžete poměrně snadno poradit.

V praxi máte hned několik možností, jak takovou situaci řešit. Patří mezi ně například prodej nemovitosti, za kterou kupec zaplatí vlastními úsporami nebo pomocí nové půjčky.

A také už zmíněný převod hypotéky na jinou osobu.

Co si pod tímto řešením představit? Zjednodušeně řečeno to znamená, že prodáte dům či byt spolu s hypotékou. Nový majitel tak převezme nejen nemovitost, ale i půjčku, kterou jste si na její pořízení vzali. Od prodejní ceny tedy odečtete aktuální dluh a vyjde vám částka, kterou od kupce dostanete.

Takový postup má ale 2 háčky:

1. Najít správného zájemce

Musíte sehnat kupce, který s převodem hypotéky na jinou osobu (tedy na sebe) souhlasí. A to není vždy jednoduché. Řadu lidí odrazuje už samotný nákup nemovitosti zatížené hypotečním úvěrem. Převzít cizí dluh tak může být pro mnoho lidí nepředstavitelné.

Záleží také na tom, jaké jsou parametry vašeho hypotečního úvěru. Nový dlužník totiž přebírá vaši půjčku i se všemi jejími podmínkami. Patří mezi ně například:

• doba splatnosti a výše splátek,
• doba fixace hypotéky,
• úroková sazba
• a RPSN (roční procentuální sazba nákladů).

Právě parametry hypotéky jsou často zásadní překážkou, která převodu brání. Zvlášť, když jste půjčku sjednali v době, kdy byly úroky výš než nyní.

Neplatí to ale vždycky.

Jestli máte hypoteční úvěr například z druhé poloviny roku 2016, může být převod hypotéky na jinou osobu výhodný nejen pro vás, ale i pro kupce. Tehdy totiž byly úrokové sazby rekordně nízko.

Zájemce o váš byt či dům tak může získat výhodnější podmínky, než na jaké by dosáhl nyní.

2. Získat souhlas banky

Nezapomínejte také, že banka musí s převodem hypotéky na jinou osobu souhlasit. A to není jen tak. Přece jen po ní chcete, aby převedla několikamilionovou pohledávku na někoho, koho nezná.

Proto si poskytovatel vždy nejdřív ověří bonitu případného nového dlužníka. Tedy jeho příjmy, výdaje i jeho úvěrovou historii. Díky tomu zjistí, jestli si tento člověk s půjčkou poradí.

Podle toho pak banka převod hypotéky na jinou osobu schválí, nebo zamítne.

Výhody a nevýhody převodu hypotéky na jinou osobu

• spolu s nemovitostí prodáte i hypotéku a zbavíte se tím dluhu

• najít zájemce, který přebere vaši půjčku, není jednoduché
• banka musí převedení hypotéky na jinou osobu schválit

Přepis hypotéky na jednu osobu

Převod hypotéky na jinou osobu často řeší například manželé, kteří se rozvádějí. A prodávají dům či byt, na který si společně půjčili.

Právě prodej nemovitosti jim usnadní vypořádání majetkových poměrů. Jednoduše se rozdělí o zisk a nemusí řešit vyplácení druhého z manželů.

Mnohdy se ale stává, že jeden z manželů chce v domě či bytě dál bydlet a nechat si hypotéku i po rozvodu. Druhý ji ale logicky dál platit nechce. V takovém případě přichází na řadu přepis hypotéky na jednu osobu.

Podmínky jsou v zásadě podobné jako v předchozím případě.

Vše tedy musí v první řadě odsouhlasit banka. A ta si opět nejdřív prověří bonitu toho z manželů, který si chce půjčku nechat.

Obvykle přitom platí, že bonita jednoho člověka je menší než u dvou. Je tak poměrně velké riziko, že vaši žádost zamítne.

A bez souhlasu poskytovatele můžete na přepis hypotéky na jednu osobu zapomenout.

Výhody a nevýhody přepisu hypotéky na jednu osobu

• nemovitost vám zůstane i nadále

• přepis hypotéky na jednu osobu musí opět schválit banka, je přitom poměrně velké riziko, že vaši žádost zamítne

Převod hypotéky na jinou nemovitost

V některých situacích využijete také převod hypotéky na jinou nemovitost. V takovém případě budete za úvěr ručit jinou zástavou než dosud.

Tato možnost se hodí například, když:

• jste si vzali hypotéku na nákup družstevního bytu a ručíte za ni domem svých rodičů,
• jste koupili byt, který pronajímáte (takzvaná hypotéka na pronájem), a jako zástavu jste použili nemovitost, ve které bydlíte (například proto, že má vyšší hodnotu a vy jste díky tomu dosáhli např. na 100% hypotéku),
• chcete po rozvodu prodat váš byt nebo dům a bojíte se, že ho nikdo nekoupí, protože je zatížený hypotečním úvěrem.

U převodu hypotéky na jinou nemovitost nemusíte ručit pouze svým majetkem. Můžete využít i byt nebo dům svých rodičů či přátel. Majitel ale musí vždy souhlasit s tím, že jeho nemovitost použijete jako zástavu.

Důležité je, aby nová zástava měla dostatečnou hodnotu. Její odhadní cena tedy musí být vyšší než zbývající hodnota hypotéky. Aktuálně totiž platí, že vám banka půjčí maximálně 90 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte.

Počítejte i s tím, že pokud poskytovatel s převodem hypotéky na jinou nemovitost souhlasí, musíte znovu obstarat veškerou administrativu související se zástavou domu či bytu. Tedy například:

• pojištění nemovitosti a jeho vinkulaci ve prospěch banky,
• odhad ceny nemovitosti (pokud ho nezařídí poskytovatel hypotéky)
• nebo zápis zástavního práva na katastru nemovitostí.

Výhody a nevýhody převod hypotéky na jinou nemovitost

• prodej domu či bytu, který není zatížený hypotékou, je obvykle jednodušší

• nový byt či dům musí mít dostatečnou hodnotu, jinak banka vaši žádost o převod hypotéky na jinou nemovitost zamítne
• administrativa spojená se zástavou nemovitosti

Pamatujte, že…

Při převodu hypotéky na jinou osobu či nemovitost pamatujte, že:

• Vše musí schválit banka. Bez jejího souhlasu je převedení hypotéky na jinou osobu či nemovitost vyloučené. Nestačí tedy, že se například domluvíte s novým kupcem.
• Zadarmo to nebude. Když banka převod hypotéky odsouhlasí, připraví dodatek k hypoteční smlouvě, ve kterém je vše zaznamenané. Počítejte s tím, že za něj zaplatíte několik tisíc korun.

Zásadní je tedy získat souhlas poskytovatele. Jakmile banka převedení hypotéky na jinou osobu či nemovitost schválí, máte prakticky vyhráno. Stačí jen dořešit potřebnou administrativu.