Jak na převod hypotéky na jinou osobu či nemovitost

Obecně platí, že jakoukoliv změnu v hypoteční smlouvě musí schválit banka. „Týká se to i převodu hypotéky na jinou osobu či nemovitost. Přestože každou z těchto variant využijete v jiných případech, bez souhlasu banky se neobejdete,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Důvody k převodu hypotéky na jinou osobu

Častější je převod hypotéky na jinou osobu. Tou může být váš partner, děti nebo třeba zájemce o koupi nemovitosti.

A kdy přesně lze převést hypotéku? Nejčastěji to využijete v následujících případech:

• při rozvodu či rozchodu
• při dědictví
• u štafetové hypotéky
• a při prodeji nemovitosti

Převod hypotéky při rozvodu

Pokud jste si vzali hypotéku spolu se svým partnerem či partnerkou a nyní se rozcházíte nebo rozvádíte, můžete hypoteční úvěr převést na jednoho z vás. Týká se to případů, kdy chce jeden z partnerů v nemovitosti dál bydlet a druhý se odstěhuje.

Poskytovatele tedy požádáte o vyvázání spoludlužníka z hypotéky.

„Důležité je, aby ten, kdo si chce úvěr ponechat, měl dostatečnou bonitu a zvládl hypoteční úvěr splácet sám. Pokud to tak nebude, banka vaši žádost zamítne,“ vysvětluje Miroslav Majer.

Převod hypotéky u dědictví

Když původní dlužník zemře, převod hypotéky na jinou osobu je součástí dědického řízení, kdy nemovitost a hypotéku zdědí pozůstalí.

V lepším případě ale hypoteční úvěr splácet nemusejí. Stačí, aby původní dlužník uzavřel pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, ve kterém hypotéku zohlednil.

„Nezapomeňte také, že dědické řízení může nějakou dobu trvat. I v tomto období je potřeba, aby si banka mohla strhávat splátky hypotečního úvěru, a to z účtu, který je uvedený ve smlouvě. Musíte proto zajistit, že na něm bude dostatek peněz. Proto co nejdříve kontaktujte banku a notáře, kteří vám pomůžou situaci řešit,“ radí Miroslav Majer.

Štafetová hypotéka

Specifická situace nastává při převedení půjčky na jinou osobu pomocí štafetové hypotéky. U ní se totiž na vyvázání dlužníka či spoludlužníka z hypotéky domluvíte předem, a to už při uzavření hypoteční smlouvy.

Úvěr tedy nejprve splácíte vy a časem ho převedete na své děti. Umožníte jim tak snáze dosáhnout na vlastní bydlení.

Stále ale platí, že pro převzetí hypotečního úvěru potřebují dostatečnou bonitu.

Přečtěte si podrobnější informace o výhodách a nevýhodách štafetové hypotéky.

Převod hypotéky při prodeji nemovitosti

Pokud přemýšlíte, jak prodat nemovitost s hypotékou, jednou z variant je také převod půjčky na kupujícího. Ten úvěr převezme se všemi podmínkami, které jste si dojednali.

Má to ale dvě důležité podmínky.

První z nich je, že kupující musí mít o vaši půjčku zájem. „Pokud jste si úvěr vzali v době, kdy byly nízké úrokové sazby, může to pro něj být výhodné. Jestli ale nyní sám dostane zajímavější podmínky, pravděpodobně převod hypotéky odmítne,“ podotýká Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert společnosti Broker Trust.

Druhou podmínkou je, že převod hypotéky na nového majitele musí schválit banka. Kupující tedy opět potřebuje dostatečnou bonitu.

Výhody a nevýhody převodu na jinou osobu

• snadná administrativa
• nový dlužník získá stejné podmínky úvěru, jako máte vy

• nový dlužník musí mít dostatečnou bonitu, jinak banka převod neschválí

Převod hypotéky na jinou nemovitost

Při převodu hypotéky na jinou nemovitost budete za úvěr ručit jinou zástavou než dosud.

Tato možnost se hodí například, když:

• jste si vzali hypotéku na nákup družstevního bytu a ručíte za ni domem svých rodičů,

• jste koupili byt, který pronajímáte (takzvaná hypotéka na pronájem), a jako zástavu jste použili nemovitost, ve které bydlíte (například proto, že má vyšší hodnotu a vy jste díky tomu dosáhli na 100% hypotéku).

U převodu hypotéky na jinou nemovitost nemusíte ručit pouze svým majetkem. Můžete využít byt nebo dům svých rodičů či přátel. Majitel ale musí souhlasit s tím, že jeho nemovitost použijete jako zástavu.

Hypoteční kalkulačka

Podmínky převodu hypotéky na jinou nemovitost

Při výměně nemovitosti, kterou dáváte bance do zástavy, je důležitá zejména její hodnota. Její odhadní cena musí být vyšší než zbývající hodnota hypotéky.

Aktuálně totiž platí, že vám banka půjčí maximálně 80 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte.

Pokud vám tedy z původního úvěru zbývají doplatit 2 000 000 korun, musí mít nová nemovitost hodnotu alespoň 2 500 000 korun. 

Zároveň musíte znovu obstarat veškerou administrativu související se zástavou domu či bytu. Potřebujete zajistit například:

• pojištění nemovitosti a jeho vinkulaci ve prospěch banky,

• odhad ceny nemovitosti (pokud ho nezařídí poskytovatel hypotéky)

• nebo zápis zástavního práva na katastru nemovitostí.

Výhody a nevýhody převodu hypotéky na jinou nemovitost

• s původně zastavenou nemovitostí můžete nakládat, jak potřebujete

• nový byt či dům musí mít vyšší cenu, než je zbývající hodnota úvěru, jinak banka žádost o převod hypotéky na jinou nemovitost zamítne
• administrativa spojená se zástavou nemovitosti

Základní podmínky pro převod hypotéky

Při převodu hypotéky na jinou osobu či nemovitost vždy pamatujte, že:

• Vše musí schválit banka. Bez jejího souhlasu je převedení hypotéky na jinou osobu či nemovitost vyloučené. Nestačí tedy, že se například domluvíte s novým kupcem.

• Zadarmo to nebude. Když banka převod hypotéky odsouhlasí, připraví dodatek k hypoteční smlouvě, ve kterém je vše zaznamenané. Zaplatíte za něj několik tisíc korun. K tomu se navíc můžou přidat i další poplatky (například za odhad nemovitosti).

Zásadní je získat souhlas poskytovatele. Jakmile banka převedení hypotéky na jinou osobu či nemovitost schválí, máte prakticky vyhráno. Stačí jen dořešit potřebnou administrativu.

Jak převést hypotéku k jiné bance?

S převodem hypotečního úvěru souvisí také jeho přenesení k jiné bance – neboli refinancování hypotéky. Díky němu můžete získat nižší úrok nebo například navýšit půjčku.

A kdy lze převést hypotéku k jiné bance?

V zásadě to můžete udělat kdykoliv, nejvýhodnější to však je na konci fixačního období hypotéky. Vyhnete se tak poplatkům za předčasné splacení.

„O refinancování hypotéky můžete požádat až dva roky předem. Nezapomeňte si ale nejdříve zkontrolovat podmínky u jednotlivých poskytovatelů, ať zvolíte tu nejvýhodnější nabídku. Pomůže vám s tím například hypoteční kalkulačka,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.