Pronájem bytu přes Airbnb a Booking: nové povinnosti přehledně

22.4.2026

4 min. čtení

Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz

Reality

Pronajímáte byt turistům? Nové povinnosti se budou právě vás, ať už máte luxusní apartmán v centru Prahy, nebo jen příležitostně pustíte někoho přes léto do své chalupy. Česká republika se chystá zavést centrální registr ubytovatelů a zároveň splnit evropské nařízení, které začne platit od května 2026.

Hypoteční kalkulačka

Co si z článku odnést

Povinná registrace – každý pronajímatel turistům bude muset být zaregistrován v novém systému eTurista a na ubytovacích platformách uvádět přidělené registrační číslo.
Jedno místo místo několika – systém eTurista nahradí domovní knihu, hlášení cizinecké policii, komunikaci s obcí i ČSÚ.
Platformy budou sdílet data s úřady – měsíční reporty o počtu nocí, hostech i adresách nemovitostí výrazně ztíží pronajímání „načerno" a vyhýbání se daním.
Poplatek z pobytu může vzrůst na dvojnásobek – obce budou moci vybírat až 100 Kč na osobu a noc (dosud max. 50 Kč).
Účinnost od 1. ledna 2027 – pokud zákon projde legislativním procesem, očekává se účinnost od ledna 2027.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co se vlastně děje a proč právě teď?

Tip od banky.cz

,,Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb, Booking nebo Expedia rostou v Evropě každým rokem. Dnes tvoří přibližně čtvrtinu veškerého turistického ubytování, jejich podíl přitom dál stoupá. Jen v roce 2024 se přes čtyři největší platformy v EU rezervovalo více než 854 milionů nocí– o skoro 19 %více než rok předtím.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Přitom vůbec nejvytíženějším měsícem je každoročně srpen: v srpnu 2024 šlo o 152,2 milionu nocí, zatímco v srpnu 2019 to bylo „jen“ 96,9 milionu. Za pět let tedy letní poptávka vzrostla o více než polovinu.

To je obrovský trh, a přitom velká část z něj funguje mimo zákon. Podle odhadů českých poslanců není až 60 % krátkodobých pronájmů v Česku řádně evidováno a jejich provozovatelé neodvádějí daně a ani poplatky obcím. Že byty a domy nejsou k dispozici ke klasickému bydlení, je další problém (a snad s ještě větším dopadem).

Právě tohle chce nová legislativa změnit. Krátkodobý pronájem má nové povinnosti – a tentokrát jde o systémovou změnu, ne pouze o kosmetické úpravy.

Bydlení zdražuje – a krátkodobé pronájmy k tomu přispívají

Problém není jen český. Napříč celou EU se mezi lety 2010 a 2023 zvýšily ceny nemovitostí o 48 % a výše nájmů o 22 %. Celková inflace za stejné období činila cca 36 %. V některých zemích byl nárůst dramatický: nájmy v Estonsku vzrostly o 211 %, v Litvě o 169 % a v Irsku o 98 %.

I když za tím stojí více faktorů, neregulované krátkodobé pronájmy situaci prokazatelně zhoršují. Byty, které by mohly sloužit místním obyvatelům, obsluhují turisty. A z trhu s nájemním bydlením prakticky mizí, nabídka nájemních bytů prudce klesá.

Eurokomisař Dan Jørgensen k tomu říká bez okolků: „Když se bydlení stane komoditou, něčím, co se používá ke spekulacím a bez ohledu na zbytek společnosti, pak to samozřejmě může způsobit problémy." EU ke změnám přistupuje jako k součásti rozsáhlejšího plánu bydlení. „Připravovaný plán bydlení se bude týkat oblastí, kde je jasné, že bydlení spadá do evropské kompetence a kde jsme dosud selhávali,“ uvedl Jørgensen.

eTurista: jedna aplikace místo hromady papírů

Srdcem chystané české reformy je nová aplikace eTurista. Dnes musí ubytovatel plnit povinnosti hned na několika frontách najednou: vede domovní knihu, hlásí cizince cizinecké policii, řeší poplatek z pobytu s obcí a ještě poskytuje data Českému statistickému úřadu. Každý formulář zvlášť, každá instituce jinak.

Registrace ubytování eTurista tohle celé zjednodušuje na jeden krok. Ubytovatel zadá údaje jednou do centrálního systému a ten je sám přepošle příslušným úřadům. Méně papírování, méně chyb, méně zbytečné práce.

Po registraci každý ubytovatel dostane přidělené registrační číslo. To pak musí být viditelně uvedené v každé nabídce na platformách. Bez čísla se nemá ubytovatel dostat do nabídky na platformách.

Co konkrétně čeká majitele bytů na ubytovacích platformách?

Pokud dnes pronajímáte byt turistům přes Airbnb, Booking.com nebo jakoukoli jinou platformu, připravte se na tyto změny:

povinná registrace pronajímatelů turistům v novém systému eTurista – bez ní nebude možné legálně nabízet ubytování
elektronická evidence hostů místo papírové domovní knihy
povinné zobrazení registračního čísla v každém inzerátu
potřeba stabilního internetového připojení (podmínka pro práci se systémem).

Krátkodobé ubytování a povinnosti pronajímatelů se tím v podstatě srovnají s tím, co musejí plnit hotely a penziony. To je záměr – nastavit v tomto ohledu stejná pravidla pro všechny.

Spočítejte si hypotéku na nemovitost na pronájem

Airbnb a daně: téma, které se dál odkládat nedá

Asi tušíte, že u Airbnb nové povinnosti povedou i k efektivnějšímu výběru daní. Dosud to u Airbnb s daněmi a povinnostmi administrativními nebylo tak jednoznačné. Jakmile ale systém začne fungovat a úřady budou mít přehled o tom, kdo komu pronajímá a za kolik, bude mnohem těžší se daňovým povinnostem vyhýbat.

Platformy budou muset každý měsíc sdílet s příslušnými orgány data o aktivitě hostitelů. Konkrétně půjde o počet pronajatých nocí, počet hostů, adresy jednotek i URL adresy jejich nabídek. Pro ty, kdo dnes pronajímají načerno, to bude výrazná změna. Pro poctivé pronajímatele by to naopak mělo znamenat férovější konkurenci.

Poplatek z pobytu? Může se zdvojnásobit

Součástí návrhu je i zvýšení maximální sazby poplatku z pobytu, ze současných 50 korun na 100 korun za osobu a noc. Rozhodnutí, zda a v jaké výši poplatek zavést, zůstává na jednotlivých obcích. Obce, které přicházely o příjmy z neregistrovaných pronájmů, budou mít nově nástroj, jak situaci napravit, ale i jak vydělat na zájmu turistů ještě mnohem víc.

Jak to vidí Evropa?

Česká úprava nevzniká ve vzduchoprázdnu. Evropský parlament nařízení o krátkodobých pronájmech přijal drtivou většinou – 493 hlasy byly pro, jen 14 bylo proti. Cílem je sjednotit pravidla napříč členskými státy, protože dnes se systémy registrace v jednotlivých zemích výrazně liší.

Od května 2026 tedy budou platformy povinny ve všech zemích EU ověřovat správnost údajů o nemovitostech a zobrazovat registrační čísla (nejprve ale jen v zemích, kde tahle legislativa už platí. V České republice se zatím na novou zákonnou úpravu čeká).

Kdy to začne platit?

Pokud návrh projde celým legislativním procesem – a předpoklady pro to jsou – plné účinnosti by měl nabýt od 1. ledna 2027. Přechod na nový systém bude stát podnikatele řádově stovky milionů korun, dlouhodobě by ale měl snižovat administrativní zátěž.