Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2026
10 min. čtení
Redakce Banky.cz
Ať už plánujete kupovat nebo stavět dům, rozhodně se vám bude hodit mít přehled o vývoji cen nemovitostí na nemovitostním trhu. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak se ceny nemovitostí vyvíjely v letech 2020 až 2024.
Vývoj cen nemovitostí v ČR v roce 2026
Realitní trh vstupuje do roku 2026 s pokračující dynamikou, i když tempo růstu cen by oproti loňsku mělo mírně zpomalit. Odborníci očekávají zdražení nemovitostí v rozmezí 5 až 7 % v závislosti na lokalitě a aktuální poptávce. Nejrychleji porostou ceny v atraktivních lokalitách, jako jsou Praha a Brno, kde poptávka ze strany kupujících i investorů zůstane vysoká. Zdražení se ale nevyhne ani ostatním regionům.
Klíčovým předělem bude duben 2026, kdy nabudou účinnosti přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky – nový limit LTV na 70 % a DTI na sedminásobek příjmů. Tato opatření omezí část investorské poptávky, výraznější vliv na celkové ceny nemovitostí se však neočekává. Kupující budou jednoduše potřebovat více vlastních prostředků.
Nabídka nových bytů zůstane omezená. Výstavba nových rezidenčních projektů naráží na zdlouhavé povolování, nedostatek kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví i na omezenou dostupnost vhodných pozemků. Ceny novostaveb navíc porostou vlivem přísnějších energetických norem a vyšších stavebních nákladů. Poptávka tak bude i v roce 2026 převyšovat nabídku, což bude ceny nemovitostí nadále tlačit vzhůru.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Vývoj cen nemovitostí v ČR v březnu 2026
Trh s nemovitostmi v krajských městech České republiky pokračoval v březnu 2026 v převážně smíšeném vývoji. Nejvýraznější růsty se zaznamenaly v Plzni, Ostravě a Českých Budějovicích. Naopak výraznější poklesy postihly především Hradec Králové, Liberec a Zlín. Celkově lze říct, že březnový trh potvrdil přetrvávající regionální diferenciaci, kdy část měst pokračuje v růstu, zatímco jiná procházejí korekcí.
Cena za 1 m² bytu
Největší růst zaznamenal Plzeň s nárůstem o 4,1 % (z 87 383 Kč na 90 933 Kč), následovaná Ostravou s růstem o 3,1 % (z 68 490 Kč na 70 603 Kč) a Českými Budějovicemi s nárůstem o 2,9 % (z 82 776 Kč na 85 155 Kč).
Naopak největší pokles ukazují statistiky za Hradec Králové s propadem o 2,0 % (z 96 295 Kč na 94 365 Kč) a Pardubice, které oslabily o 1,5 % (z 85 925 Kč na 84 644 Kč).
Cena bytu 60 m²
Procentuálně dominoval růstu cen za byt o 60 čtverečních metrech Hradec Králové s nárůstem o 4,9 % (z 5 726 717 Kč na 6 006 945 Kč, +280 228 Kč), následovaný Olomoucí o 4,8 % (z 5 043 593 Kč na 5 283 537 Kč, +239 944 Kč) a Plzní o 2,8 % (z 5 559 084 Kč na 5 717 345 Kč, +158 261 Kč).
Největší pokles pozorujeme v Liberci s propadem o 4,7 % (z 5 053 675 Kč na 4 817 622 Kč, -236 053 Kč), ve Zlíně o 4,7 % (z 5 306 990 Kč na 5 059 987 Kč, -247 003 Kč) a v Pardubicích o 2,2 % (z 5 413 423 Kč na 5 292 266 Kč, -121 157 Kč).
Cena pronájmu za 1 m²/měsíc
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v březnu 2026 v Ostravě o 4,9 % (z 245 Kč na 257 Kč), v Ústí nad Labem o 4,8 % (z 210 Kč na 220 Kč) a v Brně o 4,7 % (z 385 Kč na 403 Kč).
Naopak největší pokles nájmů, v porovnání s únorem 2026, postihl České Budějovice s propadem o 4,0 % (z 273 Kč na 262 Kč), Olomouc klesla o 3,8 % (z 287 Kč na 276 Kč) a Hradec Králové oslabil o 3,2 % (z 312 Kč na 302 Kč).
Průměrná cena bytu
Největší růst zaznamenal Hradec Králové s nárůstem o 4,4 % (z 6 986 726 Kč na 7 292 908 Kč, +306 182 Kč), následovaný Brnem o 2,9 % (z 9 087 839 Kč na 9 350 167 Kč, +262 328 Kč) a Ústím nad Labem o 3,6 % (z 3 140 933 Kč na 3 254 308 Kč, +113 375 Kč).
Největší pokles vykázal Zlín s propadem o 4,5 % (z 7 248 388 Kč na 6 922 266 Kč, -326 122 Kč), následovaný Olomoucí o 4,2 % (z 6 952 141 Kč na 6 661 970 Kč, -290 171 Kč) a Jihlavou o 3,3 % (z 4 997 681 Kč na 4 834 383 Kč, -163 298 Kč).
Průměrná cena měsíčního pronájmu
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v březnu 2026 v Pardubicích o 4,9 % (z 17 420 Kč na 18 268 Kč, +848 Kč), v Ostravě o 5,0 % (z 13 940 Kč na 14 637 Kč, +697 Kč) a v Jihlavě o 3,0 % (z 14 108 Kč na 14 530 Kč, +422 Kč).
Největší pokles nájemného zaznamenalo Ústí nad Labem s propadem o 4,6 % (z 11 984 Kč na 11 434 Kč, -550 Kč), Hradec Králové klesl o 4,5 % (z 17 882 Kč na 17 086 Kč, -796 Kč) a Zlín oslabil o 4,5 % (z 15 895 Kč na 15 186 Kč, -709 Kč).
Vývoj cen nemovitostí v ČR v únoru 2026
Trh s nemovitostmi v krajských městech České republiky zaznamenal v únoru 2026 smíšený vývoj s výraznými rozdíly mezi jednotlivými městy. Nejvýraznější růsty jsme zaznamenali v Jihlavě, Pardubicích a Ústí nad Labem. Naopak výraznější poklesy postihly především Olomouc a Ostravu. Celkově lze říct, že únor přinesl pokračující růstový trend zejména v menších krajských městech, zatímco některá větší centra mírně oslabila.
Cena za 1 m² bytu
Největší růst zaznamenal Jihlava s nárůstem o 4,9 % (z 64 444 Kč na 67 628 Kč), následovaná Pardubicemi s růstem o 4,8 % (z 81 966 Kč na 85 925 Kč) a Ústím nad Labem s nárůstem o 4,7 % (z 45 798 Kč na 47 940 Kč).
Naopak největší pokles ukazují statistiky za Olomouc s propadem o 3,9 % (z 93 840 Kč na 90 155 Kč) a Ostravu, která oslabila o 3,0 % (z 70 594 Kč na 68 490 Kč).
Cena bytu 60 m²
Procentuálně dominovala růstu cen za byt o 60 čtverečních metrech Olomouc s nárůstem o 5,0 % (z 4 803 337 Kč na 5 043 593 Kč, +240 256 Kč), následovaná Pardubicemi o 4,9 % (z 5 159 891 Kč na 5 413 423 Kč, +253 532 Kč) a Ústím nad Labem o 4,9 % (z 2 616 191 Kč na 2 744 300 Kč, +128 109 Kč).
Největší pokles pozorujeme v Karlových Varech s propadem o 0,8 % (z 4 230 740 Kč na 4 198 888 Kč, -31 852 Kč) a v Ostravě o 0,5 % (z 4 376 708 Kč na 4 356 330 Kč, -20 378 Kč).
Cena pronájmu za 1 m²/měsíc
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v únoru 2026 v Ústí nad Labem o 5,0 % (z 200 Kč na 210 Kč), v Liberci o 4,7 % (z 276 Kč na 289 Kč) a v Ostravě o 4,7 % (z 234 Kč na 245 Kč).
Naopak největší pokles nájmů, v porovnání s lednem 2026, postihl Jihlavu s propadem o 5,0 % (z 241 Kč na 229 Kč), Praha klesla o 0,2 % (z 454 Kč na 453 Kč) a Brno oslabilo o 0,5 % (z 387 Kč na 385 Kč).
Průměrná cena bytu
Největší růst zaznamenaly Pardubice s nárůstem o 4,9 % (z 6 654 696 Kč na 6 981 689 Kč, +326 993 Kč), následované Ústím nad Labem s růstem o 4,8 % (z 2 997 592 Kč na 3 140 933 Kč, +143 341 Kč) a Zlínem s nárůstem o 4,8 % (z 6 917 415 Kč na 7 248 388 Kč, +330 973 Kč).
Největší pokles vykázala Ostrava s propadem o 4,9 % (z 5 041 085 Kč na 4 794 989 Kč, -246 096 Kč), následovaná Libercem o 2,1 % (z 5 630 170 Kč na 5 512 538 Kč, -117 632 Kč) a Hradcem Králové o 2,1 % (z 7 140 046 Kč na 6 986 726 Kč, -153 320 Kč).
Průměrná cena měsíčního pronájmu
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v únoru 2026 v Hradci Králové o 4,7 % (z 17 085 Kč na 17 882 Kč, +797 Kč), v Ostravě o 4,4 % (z 13 354 Kč na 13 940 Kč, +586 Kč) a v Karlových Varech o 3,8 % (z 14 085 Kč na 14 616 Kč, +531 Kč).
Největší pokles nájemného zaznamenalo Ústí nad Labem s propadem o 4,7 % (z 12 580 Kč na 11 984 Kč, -596 Kč), Zlín klesl o 4,4 % (z 16 624 Kč na 15 895 Kč, -729 Kč) a Brno oslabilo o 3,7 % (z 21 824 Kč na 21 006 Kč, -818 Kč).
Vývoj cen nemovitostí v ČR v lednu 2026
Trh s nemovitostmi v krajských městech České republiky zaznamenal v lednu 2026 pokračující růstovou dynamiku s výraznými rozdíly mezi jednotlivými městy. Nejvýraznější růsty jsme zaznamenali v Hradci Králové, Olomouci a Ústí nad Labem. Naopak výraznější poklesy postihly především Jihlavu a Karlovy Vary. Celkově lze říct, že leden potvrdil pokračující růstový trend na většině tuzemských realitních trhů.
Cena za 1 m² bytu
Největší růst cen bytů zaznamenal Hradec Králové s nárůstem o 5,04 % (z 88 299 Kč na 92 748 Kč), následovaný Ústím nad Labem s růstem o 4,42 % (z 43 861 Kč na 45 798 Kč) a Olomoucí s 4,11% nárůstem (z 90 133 Kč na 93 840 Kč).
Naopak největší pokles ukazují statistiky za Jihlavu s propadem o 4,01 % (z 67 135 Kč na 64 444 Kč) a Karlovy Vary, které oslabily o 0,59 % (z 71 793 Kč na 71 371 Kč).
Cena bytu 60 m²
Procentuálně dominoval růstu cen za byt o 60 čtverečních metrech Hradec Králové s nárůstem o 5,00 % (z 5 203 583 Kč na 5 463 954 Kč, +260 371 Kč), následovaný Pardubicemi o 4,90 % (z 4 918 605 Kč na 5 159 891 Kč, +241 286 Kč) a Olomoucí o 4,82 % (z 4 582 482 Kč na 4 803 337 Kč, +220 855 Kč).
Největší pokles pozorujeme v Liberci s propadem o 4,87 % (z 5 177 663 Kč na 4 925 546 Kč, -252 117 Kč), v Jihlavě o 2,43 % (z 4 191 977 Kč na 4 090 140 Kč, -101 837 Kč) a v Ústí nad Labem o 1,52 % (z 2 656 576 Kč na 2 616 191 Kč, -40 385 Kč).
Cena pronájmu za 1 m²/měsíc
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v lednu 2026 v Liberci o 4,94 % (z 263 Kč na 276 Kč), v Olomouci o 4,83 % (z 269 Kč na 282 Kč) a v Ústí nad Labem o 4,71 % (z 191 Kč na 200 Kč).
Naopak největší pokles nájmů, v porovnání s prosincem 2025, postihl Jihlavu s propadem o 4,74 % (z 253 Kč na 241 Kč), Karlovy Vary klesly o 4,17 % (z 240 Kč na 230 Kč) a Zlín oslabil o 2,44 % (z 287 Kč na 280 Kč).
Průměrná cena bytu
Největší růst zaznamenaly Pardubice s nárůstem o 4,86 % (z 6 346 041 Kč na 6 654 696 Kč, +308 655 Kč), následované Ústím nad Labem s růstem o 4,71 % (z 2 862 728 Kč na 2 997 592 Kč, +134 864 Kč) a Hradcem Králové s nárůstem o 4,01 % (z 6 864 503 Kč na 7 140 046 Kč, +275 543 Kč).
Největší pokles vykázala Jihlava s propadem o 0,34 % (z 4 791 697 Kč na 4 775 179 Kč, -16 518 Kč), která jako jediné krajské město zaznamenala v průměrné ceně bytu mezičtvrtletní ústup.
Průměrná cena měsíčního pronájmu
Nejvýrazněji vzrostlo nájemné v lednu 2026 v Pardubicích o 4,76 % (z 16 841 Kč na 17 643 Kč, +802 Kč), v Ústí nad Labem o 4,29 % (z 12 063 Kč na 12 580 Kč, +517 Kč) a v Jihlavě o 3,68 % (z 13 318 Kč na 13 808 Kč, +490 Kč).
Největší pokles nájemného zaznamenala Ostrava s propadem o 2,86 % (z 13 747 Kč na 13 354 Kč, -393 Kč), České Budějovice klesly o 2,62 % (z 16 194 Kč na 15 769 Kč, -425 Kč) a Liberec oslabil o 2,08 % (z 16 512 Kč na 16 169 Kč, -343 Kč).
Mohlo by vás zajímat: Stavebnictví v lednu oslabilo, investice zůstávají ve hře
Jak se vyvíjely ceny nemovitostí v roce 2025
Rok 2025 potvrdil pokračující růstový trend na českém trhu s nemovitostmi. Ceny bytů stoupaly prakticky po celý rok a ve většině krajských měst dosáhly nových maxim. Celkový obraz roku byl přitom určován souběhem silné poptávky, omezenou nabídkou a rostoucími průměrnými výšemi hypoték, které kupující tlačily k dražším nemovitostem.
Praha a Brno si udržely pozici nejdražších trhů, přičemž pražská cena za metr čtvereční překonala v průběhu roku hranici 148 000 Kč. Za celý rok 2025 tak průměrná cena v Praze vzrostla přibližně o 9 % meziročně. Brno si připisuje srovnatelný nárůst kolem 4–5 %. Tato dvě města zůstala jedinými, kde se cena za metr čtvereční pohybovala nad hranicí 100 000 Kč.
Víte, jak se vyvíjely ceny nemovitostí poblíž Pražského metra? Připravili jsme pro vás také článek, ve kterém se dozvíte, jaké byty zdražovaly nejrychleji - menší nebo velké?
Nejdynamičtější růst zaznamenala menší krajská města. Zlín, Jihlava, Hradec Králové a Pardubice v průběhu roku pravidelně vykazovaly meziroční nárůsty přesahující 10–15 %, a místy i více. Právě tato města odčerpávala část poptávky z dražších center, přičemž jejich relativně nižší výchozí ceny nabízely investorům i kupujícím zajímavější vstupní podmínky. Naopak nejdostupnějším trhem zůstávalo po celý rok Ústí nad Labem.
Vývoj byl v čase nerovnoměrný – jednotlivé měsíce přinášely výraznější výkyvy v konkrétních městech oběma směry, a to jak u prodejních cen, tak u nájmů.
Nájemní trh kopíroval prodejní ceny jen zčásti: v některých městech nájmy stagnovaly nebo mírně klesaly i přes rostoucí prodejní ceny, jinde tomu bylo naopak. Celkově lze říct, že rok 2025 byl pro trh s nemovitostmi silným rokem, jehož dynamiku s sebou ponesou i počátky roku 2026.
Vývoj cen nemovitostí v roce 2024
Po slabém roce 2023 loni zájem o nemovitosti ožil. Bytů a domů se prodalo nejen víc než v předchozím roce, ale dokonce i víc než v roce 2022.
Podle statistik České bankovní asociace se v porovnání s rokem 2023 loni prodalo:
- o 53 % víc nových bytů – konkrétně 21 478,
- o 26 % víc starých bytů – konkrétně 33 393
- a o 31 % víc rodinných domů – konkrétně 26 068.
Projevilo se to také na růstu cen nemovitostí. Jen u nových bytů vyskočila v roce 2024 průměrná cena za metr čtvereční z lednových 117 600 Kč na prosincových 126 400 Kč.
Vývoj cen nemovitostí v ČR v roce 2023
Rok 2023 byl pro realitní trh rokem propadu. V České republice se během roku 2023 prodalo nejméně bytů a domů od roku 2015. Konkrétně se prodalo 55 180 bytů a 34 769 domů. Oproti roku 2022 se prodalo o 9 % méně bytů, o 17 % méně domů a o 19 % méně chat a chalup. Co se týče cen nemovitostí v roce 2023, ceny bytů meziročně klesly o 5,8 %, ceny rodinných domů meziročně stagnovaly a došlo k nárůstu cen pozemků, a to o 7,2 %.
Vývoj cen nemovitostí v ČR v roce 2022
I rok 2022 se nesl ve znamení strmého růstu cen nemovitostí. V roce 2022 v České republice ceny bytů meziročně vzrostly o více než 16 % a ceny domů oproti roku 2021 zažily nárůst o 11 %. Tento rok byl spojený také s velkým propadem prodeje nemovitostí a snížení poptávky po nemovitostech vzhledem k vysokým úrokovým sazbám.
Vývoj cen nemovitostí v ČR v roce 2021
Stejně jako v roce 2020 i v roce 2021 byla poptávka po nemovitostech obrovská, což se opět promítlo do výrazného zvýšení cen nemovitostí. Podle údajů Českého statistického úřadu byly ceny bytů v porovnání s rokem předchozím vyšší o 22,2 % a ceny rodinných domů meziročně vzrostly o 19,2 %. Rok 2021 se stal rokem rekordním nejen v souvislosti s růstem cen nemovitostí, ale také počtem prodaných nemovitostí. V roce 2021 se prodalo 73 605 a 55 941 domů.
Vývoj cen nemovitostí v ČR v roce 2020
Rok 2020 někteří nazývají rokem realit. Z jakého důvodu? V tomto roce poptávka po nemovitostech několikanásobně převyšovala nabídku, ceny nemovitostí tak oproti roku 2019 vzrostly o 8 %. Poprvé v historii také průměrná cena za metr čtverečního bytu v Česku překročila hranici 50 000 Kč. Za nemovitosti Češi během roku 2020 utratili 470 miliard korun, což bylo o 72 miliard korun více než v roce 2019. V průběhu roku 2020 se celkově prodalo 46 799 bytů za 149,5 miliard korun.
Ceny nemovitostí a vliv inflace
„Dlouhodobé statistiky jsou důkazem toho, že tempo růstu cen nemovitostí v České republice zásadně převyšuje inflaci. Výjimkou byly pouze roky, které byly v souvislosti s koronavirovou krizí spojeny s rekordní inflací. Inflace je jedním z klíčových faktorů, které ceny nemovitostí ovlivňují. Snížení inflace má vliv na budoucí růst cen nemovitostí. S poklesem inflace totiž dochází ke snížení úrokových sazeb u hypoték. To nerozlučně vede k vyšší poptávce po nemovitostech a vyšší poptávka jde ruku v ruce se zvýšením cen,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz. "
Jak vývoj cen nemovitostí ovlivňuje vývoj úrokových sazeb?
Jak už z výše uvedeného odstavce vyplývá, vliv na ceny nemovitostí má kromě inflace také výše úrokové sazby. Například během roku 2023 kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a po dlouhé měsíce udržovala i vysoko úrokové sazby, nemovitosti prodával jen ten, kdo musel. Vzhledem k nízké poptávce totiž došlo k poklesu zájmu ze strany zájemců o vlastní bydlení, a tím pádem i k poklesu cen nemovitostí. Začátkem roku 2024 se však situace na realitním trhu uvolnila, protože ČNB snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Zájemců tak začíná přibývat a ceny nemovitostí pozvolna rostou.