Question 1

⭐ Prodej nemovitosti, splátka hypotéky a osvobození od daní

Accepted Answer

Dobrý den, použití peněz z prodeje nemovitosti na umoření účelové hypotéky na bydlení (nikoliv americké hypotéky) je považováno za řešení vlastních bytových potřeb z hlediska osvobození od zdanění.

Question 2

⭐ Může majitel bytu v exekuci zvýšit nájemné?

Accepted Answer

Dobrý den, co prosím přesně myslíte pozastaveným nájemným? I majitel bytu v exekuci může zvýšit nájemné v souladu s podmínkami nájemní smlouvy nebo obecnými právními předpisy.

Question 3

⭐ Smlouva o zástavě nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, pro tyto operace na katastru nemovitostí doporučuji využít služeb právníka, který Vám za přijatelnou úplatu sestaví dokument na míru. Za menší úplatu lze na internetu najít ke stažení vzory smluv, nicméně u nemovitostí, prodejů a zástav je to šetření na nesprávném místě (jen samotný návrh na vklad Vás vyjde na poplatcích na 2 000 Kč a chybou ve smluvních dokumentech si můžete způsobit netriviální právní vadu u milionového majetku).

Question 4

⭐ Kdo platí daň z nemovitosti při prodeji bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, za každý kalendářní rok platí daň z nemovitosti ten, kdo je majitelem nemovitosti dle katastru k 1.1. daného roku (ve Vašem případě prodávající).

Question 5

⭐ Podnájem družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den, družstevník sice družstevní byt fyzicky nevlastní (byt je v majetku družstva), ale má k němu výhradní právo užívání na základě svého členského podílu v družstvu (družstevník vlastní část družstva). Jde tak o podnájem, pro který je obvykle vyžadován souhlas družstva.

Question 6

⭐ Zdanění prodeje nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, při prodeji nemovitosti se daní pouze zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou). Pakliže jste prodali nemovitost za nabývací hodnotu (2,5 mil. Kč) nebo méně, nic nedaníte.

Question 7

⭐ Zástavní právo na nemovitost jako zajištění nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, je to přesně tak jak píšete. Je to možné realizovat, jen je to pro majitele zastavované nemovitosti extrémně nevýhodné. Nedoporučuji.

Question 8

⭐ Jak zajistit placení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, takovéto zástavní právo si sjednat můžete, ale bylo by pro vás a vašeho rodinného příslušníka extrémně nevýhodné (velký nepoměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a placeným nájmem).

Question 9

⭐ Pronájem bytu v exekuci a insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, obecně Vám nic pronájem bytu nezakazuje, ale musíte najít majitele, který Vám bude ochoten za těchto podmínek byt pronajmout. Kombinace "jsem v insolvenci a přítelkyně má jen málo exekucí" upřímně příliš lákavá není. Nic jako zástavní právo na placení nájmu neexistuje.

Question 10

⭐ Změna předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, doporučuji apelovat na nové předsednictvo SVJ, aby urychlilo zápis nového předsedy. Bez zápisu v OR banka novému předsedovi přístup k účtu dát nemůže.

Question 11

⭐ Stavba dalšího RD na zahradě

Accepted Answer

Dobrý den, možnost výstavby dalšího RD doporučuji nejprve ověřit na stavebním úřadě. S bankou bude domluva velmi pravděpodobně možná (oddělení a vyjmutí části společného pozemku ze zástavy), bude-li dodrženo LTV.

Question 12

⭐ SVJ bez vlastního účtu a úmrtí předsedy

Accepted Answer

Dobrý den, tady je bohužel všechno špatně. Když SVJ (třeba i dobrovolně), pak je třeba vše formalizovat. Je nutné mít stanovy, aby bylo jasné, podle jakých pravidel se hraje (kdo a jak rozhoduje, co se bude dít když atd.). SVJ musí mít taktéž vlastní účet. Peníze určené SVJ důrazně nedoporučuji zasílat na soukromý účet předsedy či jiné osoby. Takový účet může být předmětem exekuce/insolvence/dědického řízení či pouhé zpronevěry a pak se velmi složitě dokazuje, komu a proč patří jaká část peněz. Naopak účet SVJ spravuje shromážděním a stanovami určený předseda podle jasných pravidel a peníze na tomto účtu jsou nezávislé na aktuální situaci členů SVJ (úmrtí, dluhy). I ve Vašem případě (ústní dohoda, peníze na účtu soukromé osoby) by případné vrácení peněz mělo být nikoliv Vám ale na účet SVJ (zaslané peníze SVJ nejsou Vaše ale SVJ a měly by sloužit k jasně definovaným účelům - správa domu, fond oprav).Zkuste vstoupit do jednání s notářem spravujícím dědické řízení zemřelého, ideálně organizovaně s ostatními členy SVJ.

Question 13

⭐ Darovaný byt a dědické řízení

Accepted Answer

Dobrý den, byt je váš a nikdo jiný na něj nárok nemá. V případě úmrtí strýce by předmětem dědického řízení byl pouze majetek strýce (nikoliv Váš majetek).

Question 14

⭐ Investice do nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, pro menšího investora či laika bude jednodušší vlastnit nemovitost na své jméno (jako fyzická osoba). Zakládat a udržovat firmu kvůli jedné nemovitosti se Vám pravděpodobně nevyplatí.

Question 15

⭐ Vázaný účet a vypořádání prodeje pozemku

Accepted Answer

Dobrý den, Raiffeisenbank si za tuto službu účtuje poplatek 7 000 Kč, pakliže využijete standardní smlouvu RB pro vypořádání obchodu. Pokud byste potřebovali standardní smlouvu upravit, může být poplatek vyšší.

Question 16

⭐ Jak vystěhovat nechtěné spolubydlící?

Accepted Answer

Dobrý den, vnučka a ani přítel nemají nárok na ubytování u Vaší maminky (ani z titulu rodinných vazeb, ani z titulu nájemní smlouvy). Maminka má plné právo oba vystěhovat a to bez povinnosti dotyčným zajišťovat náhradní bydlení. Pokud dotyční obydlí maminky neopustí dobrovolně, doporučuji požádat o asistenci Policii ČR.

Question 17

⭐ SVJ úvěr na nové výtahy

Accepted Answer

Dobrý den, já osobně bych nejprve doplatil stávající úvěr s velmi výhodnou sazbou 2,49% a na výtahy si půjčoval až následně v roce 2026, kdy budou úrokové sazby velmi pravděpodobně nižší než dnes (místo nabízených 5,1% to může být třeba 3,5-4%). Ale neznám potřeby Vašeho SVJ (jak akutní je otázka výtahů) ani preference jednotlivých členů SVJ. V SVJ rozhoduje většina. Mezi lidmi najdete vždy více úsporné jedince, kteří jsou ochotni spotřebu odložit. A pak také ty, kteří musí mít všechno hned, ať to stojí co to stojí. Vůbec nejlepší by bylo se na výtahy složit (mimořádný vklad pro každou bytovou jednotku) nebo aspoň výrazně navýšit fond oprav, aby se do roku 2026 aspoň část peněz našetřila.

Question 18

⭐ Rozmyslel jsem si pronájem bytu, nevrátili mi kauci

Accepted Answer

Dobrý den, pokud syn podepsal platnou nájemní či podnájemní smlouvu, musí dostát svým závazkům (včetně řádného placení nájmu). Kauce mu bude vrácena po ukončení nájmu a uhrazení všech závazků. Jestliže si syn stěhování rozmyslel, může se zkusit se s protistranou domluvit na jiném řešení (zpětvzetí smlouvy, dřívější termín ukončení nájmu atd.). Předmětem dohody by měla být taktéž kauce (jestli propadne majiteli bytu nebo bude vrácena synovi).

Question 19

⭐ Zvýšili nám nájemné

Accepted Answer

Dobrý den, děkuji za doplnění. Pokud jste si toto ustanovení dali do nájemní smlouvy (možnost zvýšit nájemné každý rok zcela neomezeně), pak se zvýšením nájemného bohužel nic nenaděláte. Buď budete akceptovat vyšší nájemné nebo se podíváte po jiném pronájmu. Takovéto ustanovení je velmi nebezpečné a de facto dělá z Vaší smlouvy na 3 roky smlouvu roční (když Vás tam majitel nebude chtít, stačí mu zvýšit nájem).

Question 20

⭐ Zvedli nám nájem na dvojnásobek

Accepted Answer

Dobrý den, toto v pořádku není. Máte nájemní smlouvu na 3 roky za jasně stanovené nájemné a toto nájemné není možné po dobu 3 let zvyšovat (navíc takto absurdně na dvojnásobek a s argumentem  majitele "nájem se mi musí rentovat"). Trvejte na původní výši nájemného. Nehledě na probíhající opravy střechy nemá majitel nemovitosti právo na toto jednostranné zvýšení nájemného.

Question 21

⭐ Chata, cizí pozemek a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den, předmětem insolvence je pouze Váš majetek. Chata otce tak Vaší insolvencí postižena být nemůže, cizí pozemek v pronájmu taktéž ne.

Question 22

⭐ Moje předzahrádka je na obecní parcele

Accepted Answer

Dobrý den, pozemek kupovat nemusíte, ale neměla byste pak nárok na jeho užívání a možná byste tím i přišla o přístupovou cestu k domu. Jde o závažnou právní vadu, kterou doporučuji řešit co nejdříve odkoupením parcely od města. Máte velké štěstí, že Vám obec sama nabízí odprodej. Mnohdy to mívá daleko horší a nákladnější konce/řešení (soudní spory, neochota protistrany, vydírání spekulantem).