Question 1

⭐ Pronájem bytu a úročení kauce

Accepted Answer

Dobrý den, výši úrokové sazby je nejlepší domluvit v rámci nájemní smlouvy. Lze to řešit i dohodou později, ale legislativa je v tomto velmi nekonkrétní - pouze říká, že úrok by měl být minimálně ve výši "zákonné sazby", kterou ale nikdo nestanovuje. Lze tak uvažovat o úrokové sazbě v místě a čase obvyklé pro bankovní vklady, ale to je opět velmi nekonkrétní a proměnné (sazby se nyní výrazně mění každý měsíc).

Question 2

⭐ Pronájem bytu na dobu určitou a dřívější výpověď

Accepted Answer

Dobrý den, v případě nájmu na dobu určitou může nájemník podat výpověď dle NOZ § 2287 (viz níže) v případě mimořádných a předem neočekávaných událostí. Příkladem těchto událostí může být stěhování za prací do jiného města nebo ztráta zaměstnání/výdělku/schopnost nájem dále hradit. Zdravotní důvod "nemůžu chodit a byt je ve vyšším patře bez výtahu" by se do tohoto paragrafu taktéž měl vejít. Podejte majiteli bytu výpověď dle NOZ § 2287 a trvejte na vrácení kauce.NOZ § 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Question 3

⭐ Přeplatek za energie v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, o žádném rozsudku na toto téma nevím, ale jde o běžnou praxi na základě selského rozumu (přeplatek pocházející ze záloh hrazených z nezabavitelných minim nelze považovat za mimořádný příjem/nelze jej v rámci exekuci ani insolvence použít na umoření dluhů).

Question 4

⭐ Předčasné ukončení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, zkuste požádat majitele bytu o předčasné ukončení nájemní smlouvy. Operaci kolene/pozbytí schopnosti dobře chodit v kombinaci s absencí výtahu lze považovat za předem neznámou mimořádnou událost, pro kterou je možné nájem ukončit i dříve.

Question 5

⭐ Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.

Question 6

⭐ Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).

Question 7

⭐ Byt je v bídném stavu, chci ukončit nájem

Accepted Answer

Dobrý den,
jak přesně se prosím byt dostal do bídného stavu a co tímto stavem přesně myslíte? Nebylo-li v podnájemní smlouvě domluveno jinak, pak byste se Vy měla starat o drobnou údržbu a úklid a majitel bytu by měl řešit zásadnější nedostatky a větší opravy. Neplní-li si majitel bytu své povinnosti, vlivem čehož se byt dostal do špatného stavu, máte právo nájem ukončit dříve.

Question 8

⭐ Převod bytu do OV v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
insolvence není překážkou pro převod bytu do OV. Obecně však může být váš majetek (družstevní podíl i byt v OV) v rámci insolvence použit na umoření Vašich dluhů.

Question 9

⭐ Nucený prodej bytu v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
samozřejmě - bude-li byt prodán, uhradí se z výtěžku všechny dluhy a úvěr na byt a zbytek Vám bude ponechán.

Question 10

⭐ Přeplatek na nájemném

Accepted Answer

Dobrý den,
vyúčtování přeplatků/nedoplatků řeší nájemní smlouva, případně dohoda s pronajímatelem (není-li tato situace pokryta smluvně).

Question 11

⭐ Prodej nemovitosti v Sýrii

Accepted Answer

Dobrý den,
pokud bance vše dostatečně vysvětlíte (nejlépe s doložením příslušných dokumentů - např. kupní smlouva), mělo by být vše v pořádku. Nejsem expertem na prodej nemovitostí v Sýrii ani na sankce uvalené na tamější režim, nicméně se domnívám, že sankce jsou cíleny proti konkrétním osobám a společnostem, které jsou úzce spojené s tamějším režimem. Sankce nebyly uvaleny plošně proti všem občanům Sýrie (šlo naopak o potrestání režimu za perzekuce civilního obyvatelstva).

Question 12

⭐ Ukončení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den,
samotná insolvence není důvodem pro ukončení nájmu. Nájem může být ukončen:
hrubým porušením podmínek (např. neplacení nájemného)uplynutím sjednané doby nájmu

Question 13

⭐ Zdanění pronájmu

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, pachtovné je třeba řádně zdanit stejně jako všechny ostatní zdanitelné příjmy. Daní se zisk, tedy rozdíl mezi výnosy a náklady. Náklady můžete uplatnit paušálem (30%) nebo dle skutečnosti.

Question 14

⭐ Prodej rozestavěného domu a stěhování na Slovensko

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, toto osvobození by mělo platit i při stěhování a koupi nemovitosti na Slovensku.

Question 15

⭐ Exekutor nesmazal plombu z nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
a požádal jste během těchto 3 let exekutora o výmaz plomby? Exekutor by to měl udělat sám od sebe, ale pokud se tak nestalo, byla na místě Vaše žádost/připomenutí. Prodávající by si měl před prodejem zkontrolovat právní stav prodávané nemovitosti. Náhradu škody za zmařený prodej po exekutorovi v takovém případě spíše nevymůžete.

Question 16

⭐ Podnájem družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, do podnájmu můžete dát i svůj družstevní byt. Jediným omezujícím faktorem mohou být stanovy družstva.

Question 17

⭐ Darování bytu před insolvencí

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, ani v tomto případě nelze byt před vstupem do insolvence přepsat na rodinu. To by pak osobní bankrot neměl žádný smysl, kdyby každý dlužník před insolvencí mohl dočasně odklonit majetek před věřiteli a bezpečně ho přepsat na rodinu.

Question 18

⭐ Mohu přepsat byt na matku a potom jít do insolvence?

Accepted Answer

Dobrý den,
není možné nejprve přepsat majetek (byt) na rodinu a následně vstoupit do insolvence. Bylo by to velmi nespravedlivé vůči věřitelům. Takovéto účelové převody nemovitostí lze stornovat zpětně až 3 roky.

Question 19

⭐ Můžu prodat svůj byt bez souhlasu manžela

Accepted Answer

Dobrý den,
se svým majetkem mimo SJM (např. darovaný byt od rodičů) můžete nakládat zcela dle svého uvážení. Pro prodej takového bytu manželův souhlas nepotřebujete.

Question 20

⭐ Darování nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,
dlužníkovi v exekuci nemovitost darovat můžete, ale velmi pravděpodobně by darovaná nemovitost byla obratem obstavena a použita na umoření dluhů.

Question 21

⭐ Úvěry pro SVJ a kontrola bonity

Accepted Answer

Dobrý den,
v rámci úvěrů pro SVJ nedochází ke kontrole bonity jednotlivých členů SVJ (kontroluje se finanční zdraví právní entity SVJ).

Question 22

⭐ Úvěr pro SVJ a bonita nájemníků

Accepted Answer

Dobrý den,
bonitu nečlenů SVJ nikdo nezkoumá, neboť nečlenové SVJ (nájemníci) nemají vůči SVJ žádné závazky ani povinnosti - za všechny platby a závazky vůči SVJ ručí vždy majitel bytu (člen SVJ). Je na zodpovědnosti majitele bytu, koho ve svém bytě a za jakých podmínek nechá bydlet.