Question 1

⭐ Zvýšili nám nájemné

Accepted Answer

Dobrý den, děkuji za doplnění. Pokud jste si toto ustanovení dali do nájemní smlouvy (možnost zvýšit nájemné každý rok zcela neomezeně), pak se zvýšením nájemného bohužel nic nenaděláte. Buď budete akceptovat vyšší nájemné nebo se podíváte po jiném pronájmu. Takovéto ustanovení je velmi nebezpečné a de facto dělá z Vaší smlouvy na 3 roky smlouvu roční (když Vás tam majitel nebude chtít, stačí mu zvýšit nájem).

Question 2

⭐ Zvedli nám nájem na dvojnásobek

Accepted Answer

Dobrý den, toto v pořádku není. Máte nájemní smlouvu na 3 roky za jasně stanovené nájemné a toto nájemné není možné po dobu 3 let zvyšovat (navíc takto absurdně na dvojnásobek a s argumentem  majitele "nájem se mi musí rentovat"). Trvejte na původní výši nájemného. Nehledě na probíhající opravy střechy nemá majitel nemovitosti právo na toto jednostranné zvýšení nájemného.

Question 3

⭐ Chata, cizí pozemek a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den, předmětem insolvence je pouze Váš majetek. Chata otce tak Vaší insolvencí postižena být nemůže, cizí pozemek v pronájmu taktéž ne.

Question 4

⭐ Moje předzahrádka je na obecní parcele

Accepted Answer

Dobrý den, pozemek kupovat nemusíte, ale neměla byste pak nárok na jeho užívání a možná byste tím i přišla o přístupovou cestu k domu. Jde o závažnou právní vadu, kterou doporučuji řešit co nejdříve odkoupením parcely od města. Máte velké štěstí, že Vám obec sama nabízí odprodej. Mnohdy to mívá daleko horší a nákladnější konce/řešení (soudní spory, neochota protistrany, vydírání spekulantem).

Question 5

⭐ Smlouva na energie na dobu určitou

Accepted Answer

Dobrý den, platná legislativa je obecně nadřazená obchodním podmínkám (v podmínkách by nemělo být nic co odporuje platné legislativě - v takovém případě se ke spornému ujednání nepřihlíží a postupuje se dle platné legislativy). Slušní dodavatelé převádí smlouvy na dobu určitou po expiraci na smlouvy na dobu neurčitou, které lze následně vypovědět kdykoliv.

Question 6

⭐ Nákup nemovitosti do výhradního vlastnictví v manželství

Accepted Answer

Dobrý den, nemají-li manželé zúžené SJM (režim oddělených jmění), nabývají nemovitosti vždy společně. Pokud by manželka chtěla koupit nemovitost sama, musela by nejprve zúžit SJM (třeba i jen po tuto jednu transakci). V manželství ručí oba manželé za dluhy společně a nerozlučně, tedy i pokud by si manželka koupila nemovitost do svého výhradního vlastnictví, mohl by být nově získaný majetek použit na umoření dluhů (pokud nemáte zúžené SJM).

Question 7

⭐ Převod nemovitosti se zástavním právem

Accepted Answer

Dobrý den, dluh u správního orgánu na syna převést nemůžete. Nemovitost se zástavním právem lze převést na třetí osobu jen v případě, kdy u nemovitosti není zapsané věcné břemeno "zákaz zcizení".

Question 8

⭐ Dělení RD na bytové jednotky a energie

Accepted Answer

Dobrý den, není nutné mít rozdělené energie při dělení RD na 2 bytové jednotky. Např. u vody Vám zcela určitě zůstane pouze jeden vstupní vodoměr do RD a rozúčtování bude věcí dohody majitelů bytových jednotek (podružné vodoměry nebo dle směrnice).

Question 9

⭐ Odkoupení části pozemku od SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, vlastníkem pozemků pod bytovým domem (případně okolo BD) bývají obvykle přímo majitelé bytů, nikoliv SVJ. Od SVJ tak velmi pravděpodobně nic neodkoupíte a musel byste se na prodeji domlouvat se všemi vlastníky bytů (v praxi velmi obtížně realizovatelné až nemožné). Bankovní zástavy za hypotéky pak představují pomyslný poslední hřebíček do rakve jakémukoliv jednání (část pozemku by šlo se souhlasem bank ze zástav vyjmout, ale musel byste najít shodu se všemi vlastníky všech bytů a se všemi bankami - v praxi téměř nemožné).

Question 10

⭐ Dělení rodinného domu na bytové jednotky

Accepted Answer

Dobrý den, jaké energie máte na mysli - plyn, elektřinu, vodu/odpad, topení, internet? Jaké dělení - samostatné přípojky u vstupu do domu nebo podružné měření před jednotkami? U plynu a elektřiny bývá zvykem mít samostatné plyno/elektroměry. U studené vody bývá obvykle jeden vodoměr na objekt u vstupu a dále podružné vodoměry. Teplá voda a topení se dělí s ohledem na technické možnosti konkrétní nemovitosti. Máte připravené prohlášení vlastníka včetně příloh (projekt, půdorys či pasportizace existujícího stavu)?

Question 11

⭐ Mimořádný odečet plynoměru při vstupu do insolvence

Accepted Answer

Dobrý den, při vstupu do insolvence je mimořádný odečet běžnou praxí - aby bylo jasno, co bylo spotřebováno před vstupem do osobního bankrotu a co následně. Insolvence řeší jen dluhy vzniklé před vstupem do oddlužení. Závazky vzniklé po vstupu do insolvence je třeba řádně hradit a mohou být vymáhány exekučně. Budete-li vše dále řádně hradit, nikdo Vám smlouvy na dodávku energií rušit nebude.

Question 12

⭐ Předčasné ukončení nájemní smlouvy dohodou

Accepted Answer

Dobrý den, nájemní smlouva na dobu určitou končí sjednaným termínem. Lze ji předčasně ukončit jen dohodou obou stran nebo v zákonem stanovených důvodech. V případě vzájemné dohody jsou všechny podmínky věcí dohody (datum ukončení, výpovědní lhůta atd.). V případě zákonem stanovených důvodů je výpovědní lhůta 3 měsíce. Vámi uvedená formulace jen potvrzuje zákonné podmínky předčasného ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou (po vzájemné dohodě kdykoliv).

Question 13

⭐ Nákup nemovitosti a svatba

Accepted Answer

Dobrý den, svatba má velmi zásadní vliv na koupi nemovitosti - před svatbou nabýváte nemovitost do svého výlučného vlastnictví, po svatbě automaticky do SJM (nemáte-li zúžené SJM/režim oddělených jmění). Doporučuji se svatbou vyčkat až na dokončení celého procesu koupě nemovitosti. V opačném případě byste musela vše právně velmi dobře ošetřit (zúžení SJM u notáře a/nebo předělání všech smluv). To samé platí pro hypotéky - za svobodna si ji berete na sebe, v manželství musí o hypotéku žádat oba manželé společně (není-li zúžené SJM).

Question 14

⭐ Rekonstrukce družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den, děkuji za doplnění. V tomto případě nebudete potřebovat stavební povolení. Budete muset splnit jen to, co požaduje vaše družstvo (každé družstvo to může mít trochu jinak - poptejte se výboru družstva nebo prostudujte stanovy). Obvykle bývá vyžadováno ohlášení výboru a poskytnutí informací ostatním sousedům (např. formou vývěsky na nástěnce, od kdy do kdy budete provádět hlučné práce).

Question 15

⭐ Jaká povolení potřebuji pro rekonstrukci bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, Vy jste prosím majitelem bytu a ten byt je nyní pronajat nájemníkům, jste v nájmu a byt vlastní někdo jiný nebo bydlíte ve svém bytě, který je ale v družstevním vlastnictví? Budete zasahovat do nosných konstrukcí a/nebo měnit způsob vytápění?

Question 16

⭐ Získám městský byt v insolvenci?

Accepted Answer

Dobrý den, každá obec má vlastní pravidla pro přidělování městských bytů - prostudujte prosím podmínky pro přidělování bytů u vaší obce nebo se poptejte přímo na městském úřadě vaší obce, odbor správy majetku.

Question 17

⭐ Staré omezení v katastru za úvěr u České státní spořitelny

Accepted Answer

Dobrý den, nástupcem České státní spořitelny je Česká spořitelna. Zkuste u ČS požádat o dokumenty potřebné k výmazu záznamu z katastru.

Question 18

⭐ Potřebuji peníze na bydlení

Accepted Answer

Dobrý den, potřebujete-li půjčit peníze na nájem, vezměte si půjčku. Chcete-li koupit nemovitost do osobního vlastnictví, využijte hypotéku. U obou úvěrů je třeba mít stabilní a dostatečný příjem (nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě) a nemít negativní záznamy v registrech.

Question 19

⭐ Dřívější ukončení nájmu na dobu určitou

Accepted Answer

Dobrý den, nájem na dobu určitou lze ukončit i dříve. Buď dohodou (musí souhlasit obě smluvní strany) nebo i jednostranně v případě podstatných změn, které dříve nebyly známy (např. ztráta schopnosti pohybu/zdravotní komplikace u bytu bez výtahu). Výpověď je nutné podat písemně, je třeba dodržet 3 měsíční výpovědní lhůtu. Kauce Vám bude následně vrácena.

Question 20

⭐ Pronájem bytu a úročení kauce

Accepted Answer

Dobrý den, výši úrokové sazby je nejlepší domluvit v rámci nájemní smlouvy. Lze to řešit i dohodou později, ale legislativa je v tomto velmi nekonkrétní - pouze říká, že úrok by měl být minimálně ve výši "zákonné sazby", kterou ale nikdo nestanovuje. Lze tak uvažovat o úrokové sazbě v místě a čase obvyklé pro bankovní vklady, ale to je opět velmi nekonkrétní a proměnné (sazby se nyní výrazně mění každý měsíc).

Question 21

⭐ Pronájem bytu na dobu určitou a dřívější výpověď

Accepted Answer

Dobrý den, v případě nájmu na dobu určitou může nájemník podat výpověď dle NOZ § 2287 (viz níže) v případě mimořádných a předem neočekávaných událostí. Příkladem těchto událostí může být stěhování za prací do jiného města nebo ztráta zaměstnání/výdělku/schopnost nájem dále hradit. Zdravotní důvod "nemůžu chodit a byt je ve vyšším patře bez výtahu" by se do tohoto paragrafu taktéž měl vejít. Podejte majiteli bytu výpověď dle NOZ § 2287 a trvejte na vrácení kauce.NOZ § 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Question 22

⭐ Přeplatek za energie v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, o žádném rozsudku na toto téma nevím, ale jde o běžnou praxi na základě selského rozumu (přeplatek pocházející ze záloh hrazených z nezabavitelných minim nelze považovat za mimořádný příjem/nelze jej v rámci exekuci ani insolvence použít na umoření dluhů).