Question 1

⭐ Bytový dům není rozdělen na byty

Accepted Answer

Dobrý den,
podílové vlastnictví je osobním vlastnictvím. Např. v podílovém vlastnictví můžete mít byt s přítelkyní (ona vlastní polovinu bytu, Vy vlastníte polovinu bytu - byt je v podílovém osobním vlastnictví). Pokud by byl celý bytový dům v podílovém vlastnictví (každý by vlastnil podíl na celém domu, ale nikdo by nevlastnil konkrétní byt), může to přinášet mnoho komplikací. Nemusíte mít ani právo užívat jeden konkrétní byt, nemovitostí nelze ručit za hypotéku, ostatní mohou své podíly prodat lidem, kteří mohou dělat problémy (nemusí v budoucnu souhlasit s rozdělením domu na bytové jednotky, mohou Vás v extrémním případě vydírat), riziko exekuce i ve vašem bytě (pokud by se někdo z ostatních podílových vlastníků dostal do dluhů). Nedoporučuji.

Question 2

⭐ Prodej podílu na domu s věcným břemenem

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, i v tomto případě je prodej nemovitosti za účelem umoření vašich dluhů možný, nicméně reálně by si takovou nemovitost (podíl 20%, věcné břemeno práva dožití) velmi pravděpodobně nikdo nekoupil.

Question 3

⭐ Družstevní byt - nevýhody

Accepted Answer

Dobrý den,
v případě bytu v družstevním vlastnictví si nekupujete byt ale podíl v družstvu s právem byt užívat. Družstvo vlastní celý bytový dům (všechny byty). Pokud by družstvo špatně hospodařilo (např. výbor by nadělal dluhy), mohli by členové družstva přijít o své byty. Bytem v družstevním vlastnictví taktéž není možné ručit za hypotéku (protože majitelem bytu je družstvo).

Question 4

⭐ Nájemník dluží nájemné - mohu to umořit z přeplatků za energie?

Accepted Answer

Dobrý den,
přeplatky můžete použít na umoření dluhů, jde o tzv. vzájemný zápočet pohledávek. Stejně postupují např. i banky - má-li dlužník vůči bance závazky po splatnosti a kladný zůstatek na běžném účtu, používají banky tento zůstatek ke splacení dluhů (nehledě na probíhající insolvenci).

Question 5

⭐ Mohu prodat nemovitosti se zástavou za nebankovní půjčku?

Accepted Answer

Dobrý den,
není-li na nemovitosti mimo zástavního práva zapsané též věcné břemeno zákaz zcizení, byt prodat můžete. Se zapsanou zástavou za nebankovní půjčku ale od Vás byt velmi pravděpodobně nikdo nekoupí (nebankovka nebude chtít uvolnit zástavu dříve než dostane zaplaceno a kupující nebude chtít zaplatit dříve než bude smazána zástava). U hypoték/bank tento problém není.

Question 6

⭐ Pronájem bytu a přepis energií na dlužníka v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,
dodavatel energií nemá povinnost poskytovat své služby dlužníkům v exekuci/insolvenci (může, nemusí). Pokud byste přepsala energie na nájemce a on za odebrané energie neplatil, distributor by odběrné místo odpojil. Vy byste pak nesla náklady na znovupřipojení (elektřina a plyn dohromady i přes 10 000 Kč).

Question 7

⭐ Spor mezi sousedy o kočku

Accepted Answer

Dobrý den,
s tímto bohužel mnoho nenaděláte, domáhat se zavírání dveří soudní cestou nelze. Je to upřímně velmi kuriózní případ, neboť zavírání vchodových dveří je v zájmu všech vlastníků jednotek (snažíte se zabránit přístupu nechtěných osob). Doporučuji domluvu, např. v podobě instalace vchodu pro kočky do dveří (náklad cca 500 Kč).

Question 8

⭐ Pronájem bytu v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
dlužníkovi v insolvenci budete ochoten pronajmout byt málokdo. Doporučuji zkusit ubytovnu.

Question 9

⭐ Dcera bydlí na mé chalupě, musím to danit?

Accepted Answer

Dobrý den,
daní se pouze dosažený zisk z pronájmu. Pokud chalupu nepronajímáte (a nebo nedosahujete zisku), nic danit nemusíte.

Question 10

⭐ Pronájem bytu a úročení kauce

Accepted Answer

Dobrý den,
v zákoně sice povinnost úročit kauci je, v praxi ale tento mechanismus příliš nefunguje. Máte sjednané podmínky úročení v nájemní smlouvě? (od kdy do kdy se bude kauce úročit jakou sazbou či jak se sazba bude vypočítávat v návaznosti na jiné makro ukazatele?) Pokud ne, můžete ze zákona požadovat úroky v místě a čase obvyklé požadované bankami. Což je tak nešikovná formulace, že s ní těžko dospějete ke zdárnému výsledku. Kdyby v zákoně byla jasná formulace, např. REPO 2T+1 %, je vše jasné - uděláte si tabulku, přidáte k tomu aktuální REPO sazbu, víte přesně od kdy do kdy jaká sazba platila a s přiměřeným úsilím se doberete výsledku. Ale dělat si průzkum, co bylo v místě a čase obvyklé které měsíce za posledních 5 let a diskutovat o tom s pronajímatelem...to je téměř neřešitelný problém, nebude-li vůle k dohodě. Mé doporučení - chcete-li kauci úročit, dejte se jasné podmínky do nájemní smlouvy. Jinak se výsledku nedoberete. Bavíme se tu navíc o stokorunách až nižších tisících.
Příklad: úrok 1% z 20 000 Kč ročně činí 200 Kč, za 5 let 1 000 Kč. I při pětinásobné sazbě (5%) jsme maximálně na 5 000 Kč.

Question 11

⭐ Pronájem bytu a plíseň na stěnách

Accepted Answer

Dobrý den,
je-li nemovitost v neobyvatelné stavu (plesnivé stěny), porušil tím pronajímatel smluvní podmínky nájmu a Vy máte právo pronájem bytu ukončit ihned bez nutnosti dodržet 3 měsíční výpovědní lhůtu.

Question 12

⭐ Potřebuji vázaný účet pro prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
tuto službu poskytuje jen několik málo bank a obvykle pouze doplňkově k hypotéce a/nebo svým klientům. Je s tím totiž poměrně hodně práce (musí se sladit kupní smlouva s dokumenty banky) a jde spíše o produkt na míru než o standardizované řešení. Bez osobního jednání a přítomnosti na pobočce (častokráte více než jednou) se vázaný účet neobejde. Produkt se obvykle sjednává u specialisty a/nebo v rámci hypotečního centra. Pro Vás by mohlo být jednodušší vše řešit přes notářskou nebo advokátní úschovu (vše by Vám na klíč zařídila vaše právní kancelář).

Question 13

⭐ Maminka darovala nemovitost dětem

Accepted Answer

Dobrý den,
má-li maminka na nemovitosti věcné břemeno práva dožití, nemohou ji být odepírány návštěvy. Taktéž  nemůže být trápena nízkou teplotou - to je spíše případ pro Policii ČR, které byste měli ohlásit trestný čin týrání. Převod nemovitosti uskutečněný před více než 20 let (a ve věku 87 let) tím ale velmi pravděpodobně nezvrátíte. Proto neustále všem doporučuji, aby převody nemovitostí na své potomky řešili senioři formou závěti. Darování nemovitostí za života vede k těmto nešťastným životním příběhům a zničeným vztahům.

Question 14

⭐ Darování nemovitosti po insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
darovanou nemovitost na sebe můžete nechat přepsat již nyní, není třeba čekat na uplynutí lhůty 5 let od data ukončení insolvence.

Question 15

⭐ Mohu rozporovat staré dědictví

Accepted Answer

Dobrý den,
kdy přesně prosím proběhlo dědické řízení, které byste nyní chtěli napadnout? Všeobecná promlčecí lhůta činí 3-10 let. Z kontextu otázky předpokládám, že jde minimálně o 20-30 let. Takto staré řízení již znovu otevřít nepůjde.

Question 16

⭐ Musím platit nájem v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
samozřejmě - v průběhu insolvence si musíte řádně platit všechny své výdaje a nesmíte dělat další dluhy.

Question 17

⭐ Mohu si pronajmout byt v insolvenci?

Accepted Answer

Dobrý den,
insolvence ani exekuce Vás v tomto nikterak neomezují. Máte-li dostatek peněz, můžete si pronajmout nemovitost a přepsat si na sebe energie.

Question 18

⭐ Převod nemovitosti a ústní slib

Accepted Answer

Dobrý den,
děkuji za doplnění. I v tomto případě důrazně doporučuji řešit vše písemně. U notáře sepíšete smlouvu o úschově (nejen kupní ceny, ale taktéž kupní smlouvy) a stanovíte podmínky, za kterých notář předá podepsanou kupní smlouvu na katastr. Až do splnění podmínek by tak převod nemovitosti nemohl být zahájen. Bez písemné dohody bude téměř nemožné prokázat, že někdo nedostál svému slibu.

Question 19

⭐ Převod nemovitosti a ústní slib

Accepted Answer

Dobrý den,
můžete podat námitku proti vkladu. Nemovitosti se převádí výhradně na základě psané kupní smlouvy, vypořádání kupní ceny řeší smlouva o úschově. Důrazně doporučuji neřešit jakékoliv aspekty převodu nemovitosti ústními sliby - prokazatelnost a vymahatelnost je téměř nulová.

Question 20

⭐ Pronájem bytu - nájemník neplatí fond oprav

Accepted Answer

Dobrý den,
fond oprav platí vždy majitel a na rozdíl od energií či nákladů na běžnou správu domu není možné toto předepisovat k proplacení nájemníkům. Nájemník platí pouze:
nájemnéenergieostatní provozní záležitosti (pojištění, internet)Fond oprav se považuje za investici do bytu/majetku vlastníka - toto nájemník nehradí.

Question 21

⭐ Přepsal jsem nemovitost na rodiče a požádal o insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
nemůžete nejprve převést majetek na rodiče a následně požádat o oddlužení. Tím byste připravil věřitele o peníze z prodeje vašeho majetku. Tyto účelové převody majetku lze stornovat zpětně až 3 roky.

Question 22

⭐ Volba členů výboru SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,
mezi Čechy a cizinci není v tomto rozdíl - kdokoliv může vybrat peníze z účtu SVJ a zmizet s nimi v zahraničí. Volba výboru je plně na zodpovědnosti členů SVJ - musíte si vybrat důvěryhodné osoby nehledě na národnost.