Question 1

⭐ Mohu prodat nemovitost bez souhlasu spolumajitele?

Accepted Answer

Dobrý den, 
i bez souhlas sestry můžete prodat svůj podíl na nemovitosti (70%). Podíl sestry (30%) prodat nemůžete. Pokud ale budete prodávat jen podíl na nemovitosti, která je navíc užívána spolumajitelkou, tak to bude mít negativní vliv na dosaženou prodejní cenu. Kupující logicky bude chtít v domě bydlet sám, nebo bude chtít nemovitost pronajímat. Společné vlastnictví domu vždy komplikuje domluvu o jeho opravách, či rekonstrukci.
Ideální řešení by tedy bylo, kdybyste se dohodli, že dům koupí jeden z vás a bude s ním disponovat jak uzná za vhodné. Pokud by pro vypořádání vaší dohody chyběly peníze, je možné aby kupující podílu zažádal o hypotéku. Pro sjednaní hypotéky je nutné počítat s tím, že kupující musí mít dostatečný příjem pro splácení její splátky. Zároveň kromě vypůjčené jistiny zaplatí i úrok, jehož výše v posledních měsících bohužel vzrostla.
Pokud byste se nedohodli, tak by bylo možné požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud by dal oběma možnost vyplatit druhého a v případě nevyužití této nabídky by byla nemovitost prodána. Tento proces je ale formální a do rodinných vztahů se tedy moc nehodí. Navíc řešení takového požadavku se soudem se může protáhnout na horizont řady let.

Question 2

⭐ Přišli jsme o peníze v úschově u Sberbank

Accepted Answer

Dobrý den,
prodávající od tohoto dávají ruce pryč, protože s vaším uložením peněz ve Sberbank nemají bohužel nic společného. Nelze prodávajícímu argumentovat "peníze jsem pro Vás měl, ale zkrachovala mi banka, převeďte mi pozemek i bez platby". Pojištění odpovědnosti advokáta v tomto případě krach banky velmi pravděpodobně krýt nebude (útok Ruska na Ukrajinu a reakci českých klientů by soud považoval spíše za vyšší moc než předvídatelnou událost). 
S trochou štěstí byste mohli splnit podmínky pro pojištění dočasně vyšších vkladů, kde je náhrada až do výše ekvivalentu 200 000 EUR (jedná-li se o úhradu kupní ceny nemovitosti, byl-li návrh na vklad podán na katastr před krachem banky). 
Je to bohužel velmi nešťastná událost, noční můra každé realitní transakce.

Question 3

⭐ Půjčka od Sberbank

Accepted Answer

Dobrý den,
půjčku je třeba nadále splácet dle smluvních podmínek Sberbank. O dalším postupu Vás následně bude informovat likvidátor banky. Další info doplníme v článku Ruské sankce a banky Sberbank a Expobank.

Question 4

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
jaký problém máte na mysli? A problém pro koho a v jaké souvislosti?

Question 5

⭐ Vklad na katastr

Accepted Answer

Dobrý den,
přijde na to, o jaký vklad se jedná (vlastnictví, věcné břemeno) a jak jsou stanoveny podmínky ve smlouvě, na základě které se vklad provádí.

Question 6

⭐ Majitel bytu mě chce vystěhovat

Accepted Answer

Dobrý den,
můžete si najít jiné stěhováky nebo se domluvit na prodloužení nájmu o týden. Ze dne na den Vás z bytu určitě nikdo vystěhovat nemůže (s podanou žalobou je to proces na měsíce).

Question 7

⭐ Zástava nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
KÚ rozesílá info o prováděné změně všem vlastníkům nemovitosti. Banky jako zástavu za úvěr obvykle neakceptují podíl na nemovitosti (vždy jen celou nemovitost).

Question 8

⭐ Splácel jsem cizí byt, který skončil v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,
brát si hypotéku na cizí byt s tím, že cizí majitel (byť v rámci rodiny) na mě jednou byt přepíše, nedává žádný smysl. Je to velmi rizikové. Pokud si chtěl známý koupit byt na hypotéku, měl si koupit byt na sebe - ne koupit byt otci na svůj úvěr. Majitelem bytu je otec, resp. nyní oprávnění dědicové, kteří jsou navíc v insolvenci a o jejich dědickém podílu bude tedy rozhodovat ins. správce (bude chtít podíl na bytu zpeněžit a umořit závazky dlužníků). Všechno od A do Z špatně, šance na rozumné řešení téměř nulová.

Question 9

⭐ Nákup nemovitosti z insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,
nákup nemovitosti z insolvence může být komplikovanější (např. se předchozí majitel nebude chtít vystěhovat, nebude Vás chtít vpustit do nemovitosti, atd.). Pokud se v této oblasti velmi dobře neorientujete, vyhledejte odbornou právní pomoc nebo si kupte nemovitost mimo insolvenci/exekuci. Ins. správce Vám nespolupracujícího předchozího majitele řešit určitě nebude, to je riziko kupujícího.

Question 10

⭐ Rozdělení SVJ a úvěr na rekonstrukci

Accepted Answer

Dobrý den,
dělení úvěru při dělení SVJ by měla řešit smlouva o rozdělení SVJ, která by měla být schválena členskou schůzí. Neznám váš případ detailně, a proto se mi těžko posuzuje, jak by měl být správně rozdělen úvěr. Lze ze smlouvy na rekonstrukci vyčíst náklady na každý bytový dům či vchod? Máte-li 3 vchody, pak např. rekonstrukce krajních vchodů byla dražší (3 stěny vs 2 stěny u prostředního vchodu, atd.).

Question 11

⭐ Kdo platí daň z prodeje?

Accepted Answer

Dobrý den,
daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, takže kupující nic neplatí. Příjem z prodeje nemovitosti daní v rámci daňového přiznání prodávající (nesplní-li podmínky pro osvobození).

Question 12

⭐ Lze zpochybnit starý dar nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den,
babička byt svému synovi darovala před 6 lety evidentně dobrovolně a za plného vědomí. Nelze si vše po 6 letech a úmrtí syna rozmyslet s tím, že by to všechno chtěla jinak. Jak sama píšete, syn mezitím navíc byt dále přepsal na jinou osobu a umřel. Převedení peněz z účtu syna na účet babičky pár dnů před úmrtím je napadnutelné a takové peníze lze za určitých okolností zahrnout do dědictví. Nemá-li babička děti ani manžela, hledalo by se vzdálenější příbuzenstvo.

Question 13

⭐ Směna pozemků

Accepted Answer

Dobrý den,
jestli jsem váš dotaz pochopil správně, tak sousedka vám nabízí směnu pozemků, ale vám se nelíbí její podmínky a ptáte se co dělat? Nelíbí-li se Vám nabízené podmínky, pozemky měnit nemusíte. Bez vašeho souhlasu soused nemůže vést svou vodovodní přípojku přes váš pozemek.

Question 14

⭐ Rozvod a vypořádání majetku

Accepted Answer

Dobrý den,
vypořádání majetku v rámci rozvodového řízení nepodléhá dani z příjmu, daň se platit nebude.

Question 15

⭐ Přepsala jsem dům na syna před insolvencí

Accepted Answer

Dobrý den,
není možné, aby dlužník nejprve přepsal majetek na své děti (úplatně či darem) a následně vyhlásil osobní bankrot. Takovéto převody lze stornovat až 3 roky zpětně.

Question 16

⭐ Vodovodní a kanalizační přípojka přes sousedův pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,
pozemek je v majetku souseda (nikoliv banky). Banka má k pozemku pouze zapsané zástavní právo a věcné břemeno zákaz zatížení. Právě věcné břemeno zákaz zatížení znemožňuje snížit hodnotu pozemku jiným věcným břemen (např. právo provozování a údržby vaší přípojky). I bez hypotéky a omezení ze strany banky by ale soused neměl důvod souhlasit s vedením vašich přípojek přes svůj pozemek, neboť by tím svůj pozemek znehodnotil (v ochranném pásmu vašich přípojek by nemohl nic stavět ani např. sázet stromy a musel by strpět váš přístup na svůj pozemek).

Question 17

⭐ Přístavba

Accepted Answer

Dobrý den,
tento dotaz doporučuji směřovat přímo na vaši banku. Nemůžeme vědět, u jaké banky máte hypotéku a jaké podmínky jste si sjednala v úvěrové smlouvě.

Question 18

⭐ Trvalý pobyt

Accepted Answer

Dobrý den,
majitel nemovitosti Vám nemůže zakázat si zřídit trvalý pobyt a ani k tomu nepotřebujete jeho souhlas. Stačí přinést na úřad nájemní smlouvu a trvalý pobyt na správné adrese Vám zřídí. Naopak na staré adrese po ukončení nájmu Vám majitel této nemovitosti trvalý pobyt ukončit může.

Question 19

⭐ Koupě nemovitosti s právní vadou

Accepted Answer

Dobrý den,
toto je rizikové a právně komplikované. Lepší by bylo nechat prodávající nejprve vše vypořádat (rozdělení pozemku, zrušení zástavy expřítele, který není majitelem nemovitosti) a teprve po té koupit jen zdravou část nemovitosti bez dalších podmínek.

Question 20

⭐ Musí se danit pronájem bytu?

Accepted Answer

Dobrý den,
ano, daní se i příjmy z pronájmu. Paušál na automobil je paušálem na automobil, nikoliv na veřejnou dopravu (proto ho nemůžete uplatňovat na cesty realizované např. vlakem či autobusem). Musel byste mít vlastní auto, které by částečně či zcela sloužilo k zajištění pronájmu bytu (zcela 5 000 Kč/měsíc, částečně 4 000 Kč/měsíc). 
Nezapomeňte, že v rámci daňového přiznání můžete uplatnit např. slevu na poplatníka (27 840 Kč), která osvobodí od daně vaše příjmy až do výše 185 600 Kč/rok. Dále máte slevu na studenta a další, viz náš článek Jak vyplnit daňové přiznání.

Question 21

⭐ Nechtějí mě pustit do vlastní nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,
stačí požádat o pomoc Policii ČR, která neteři zajistí přístup do její vlastní nemovitosti. Dále můžete též požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Question 22

⭐ Pronájem bytu a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,
při zdanitelném zisku z pronájmu do 185 600 Kč/rok manželka na rodičovské daně platit nebude (vše pokryje sleva na poplatníka). Bude-li mít manželka příjem z pronájmu vyšší než 68 000 Kč/rok, nebudete moci uplatnit slevu na manželku.