Jak na zasíťování pozemku: Vodovodní a kanalizační přípojka

Výstavba vodovodní a kanalizační přípojky nebývá technicky ani finančně náročná. Postaveno můžete mít za několik málo dnů. A to za velmi přijatelné ceny v řádech desítek tisíc korun. O co snadnější je samotná stavební realizace, o to komplikovanější bývá dlouhá administrativní cesta k územnímu souhlasu či stavebnímu povolení. Co všechno je třeba zařídit před prvním kopnutím do země?

Vodovod a kanalizace (VaK)

Zatímco v případě elektrické přípojky stačilo podat žádost distributorovi, který vše zařídil na klíč za velmi přijatelný poplatek, VaK přípojka bude komplikovanější a nákladnější. Zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích ukládá provozovatelům VaK infrastruktury povinnost umožnit připojení nového odběrného místa v případě, kdy to umožňují kapacitní a technické možnosti infrastruktury.

• Elektrická přípojka: distributor Vás připojit musí (Vy zaplatíte poplatek a distributor Vám do 1 roku zbuduje přípojku na klíč)
• VaK přípojka: distributor Vám musí umožnit připojení (distributor Vám pouze povolí připojení a Vy si musíte vyřídit územní souhlas a stavbu zrealizovat)

Co je VaK přípojka?

Vodovodní přípojka začíná za uzávěrem přípojky, který se montuje navrtávacím pásem na hlavní vodovodní řad (nejčastěji v komunikaci nebo veřejné zeleni), a končí vodoměrným setem situovaným nejčastěji ve vodoměrné šachtě 1m od hranice pozemku (nebo ve sklepě RD v případě podsklepených staveb). Obvykle se používá plastové potrubí DN 32, vodoměrná šachta DN 1200 a vodoměrný set dle požadavku distributora (vodoměr, zpětná klapka, filtr atd.).

Kanalizační přípojka začíná vsazenou nebo navrtanou odbočovací tvarovkou na hlavní kanalizační řad a končí v revizní kanalizační šachtě, nejčastěji 1m od hranice pozemku. Obvykle se používá plastové potrubí DN 150 a revizní kanalizační šachta DN 400.

Přípojka je majetkem toho, kdo ji na své náklady vybudoval.

Jak postupovat při budování VaK přípojky?

Nejprve je nutné ověřit stav stávající VaK infrastruktury, aneb jestli kolem vaší parcely vedou hlavní řady a je-li možné se na ně napojit. Informace získáte u distributora/provozovatele VaK, z územního plánu obce či z technické mapy obce/GIS (pasport sítí). Distributor resp. obec Vás může odmítnout připojit v těchto případech:

• nedostatečná kapacita stávající VaK infrastruktury
• novostavba komunikace (silnice, chodník), ve které jsou situovány hlavní řady a kterou není možné rozkopat z důvodu záruky na dílo a/nebo pravidel obce pro povolování výkopových prací (obvykle 5 let od data kolaudace).

Je-li zbudování přípojky možné, dalším krokem bude získání územního souhlasu a samotná realizace stavby. Co dělat, chybí-li hlavní řad, kapacita infrastruktury nebo není možné rozkopat veřejnou komunikaci?

• Chybí hlavní řad: Hlavní řad můžete na své náklady vybudovat a následně jej převést na obec (nejčastěji za symbolickou 1 Kč). Stavba hlavních řadů bývá velmi nákladná a náročná na administrativu.
• Obecní infrastruktura nemá dostatečnou kapacitu: S tímto bohužel mnoho nenaděláte, obec Vás nepřipojí dokud např. nezkapacitní ČOV, vodojem a páteřní řady. Zmínky o těchto potenciálních investicích můžete nalézt ve strategickém plánu rozvoje obce.
• Neobdržíte souhlas s výkopovými pracemi v nově zbudované komunikaci: Obvykle bývá nutné vyčkat 5 let od data kolaudace. Později bývá stavba umožněna, ale obce často vyžadují výrazně rozsáhlejší obnovu povrchu.

Jak získat územní souhlas?

O územní souhlas požádáte na místně příslušeném stavebním úřadě. K žádosti je třeba předložit následující dokumenty a souhlasy:

• projektová dokumentace vyhotovená autorizovanou osobou a schválená provozovatelem VaK infrastruktury,
• souhlas s napojením (vydá provozovatel VaK),
• vyjádření správců sítí (elektřina, plyn, VaK, telefonní a optické kabely, VO),
• souhlas s činností v ochranném pásmu sítí (zasahují-li stavební práce např. do ochranného pásma NN či plynovodu),
• souhlas s výkopovými pracemi (odbor správy majetku obce),
• smlouva o smlouvě budoucí na věcné břemeno služebnosti pro vaši přípojku (zpracuje odbor správy majetku obce, musí schválit obecní rada),
• projekt Dopravně inženýrských opatření (DIO),
• souhlas s DIO pro stavbu (Dopravní inspektorát PČR),
• souhlas se stavebními pracemi ve veřejné komunikaci (odbor dopravy obce)
• souhlas se stavebními pracemi (odbor životního prostřední).

Platnost většiny vyjádření a souhlasů bývá časově omezena (obvykle 12 měsíců). Podaří-li se Vám zkompletovat všechna potřebná razítka (aniž by Vám v mezičase něco propadlo), můžete požádat o územní souhlas. Po získání územního souhlasu vyhledáte stavební firmu, která přípojky zrealizuje.

Před započetím stavby je ještě třeba požádat o souhlas se zvláštním užíváním komunikace odbor správy majetku příslušné obce pro konkrétní termín.

Po mnoha měsících (někdy letech) papírování začíná stavba přípojky, kterou zkušená firma zvládne za půl pracovního dne.

Po realizaci přípojky je třeba:

• přípojku zaměřit,
• nechat vyhotovit geometrický plán,
• podepsat s obcí Smlouvu o věcném břemenu služebnosti (přílohou je geometrický plán),
• smlouvu VB nechat zapsat na katastru
• uzavřít s provozovatelem VaK smlouvu o dodávce pitné vody a likvidaci odpadních vod.

Gratulujeme, máte VaK přípojku!

Kolik stojí vybudování VaK přípojky?

Některé stavební firmy si účtují paušál za přípojku (např. do vzdálenosti 5m), jiné Vám zašlou detailní několikastránkový rozpočet po položkách. U průměrné přípojky (DN32/DN150, do 5m od hlavního řadu, zakončeno ve vodoměrné/revizní kanalizační šachtě) bude cena kolem 50 000 Kč/přípojka, tedy 100 000 Kč za kanalizační i vodovodní přípojku.

Některé obce účtují poplatky za připojení coby příspěvek na obecní infrastrukturu. Obvykle se jedná o nižší desítky tisíc korun za odběrné místo, ale pokud např. obec nedávno investovala do vybudování nové kanalizace/vodovodu/zdroje pitné vody/ČOV, může jít i o statisíce korun (zejména v případě menších obcí).

Když chybí hlavní řad

Výrazně komplikovanější je vše v případě, kdy kolem vaší parcely nevede hlavní řad (např. končí u sousední parcely a Vám chybí třeba jen 10m). Prodloužení hlavního vodovodního či kanalizačního řadu (byť o jediný metr) je vodním dílem, které podléhá složitějšímu papírování a povolování.

• Místo územního souhlasu budete žádat o územní rozhodnutí a stavební povolení.
• O územní rozhodnutí a stavební povolení budete žádat Vodoprávní úřad (často součástí odboru životního prostředí příslušné obce), nikoliv stavební úřad.
• Projektovou dokumentaci Vám musí autorizovat osoba s licencí na vodní díla (nestačí razítko pro pozemní stavby, které by jinak stačilo na přípojky).

Mimo dokumentů vyžadovaných pro územní souhlas budete potřebovat navíc:

• souhlas se stavebním záměrem (Odbor územního plánování, stavební úřad).
• plánovací smlouvu s obcí (zpracuje odbor správy majetku obce, musí schválit obecní rada i zastupitelstvo).

Plánovací smlouva je dohoda s obcí, ve které se zavážete hlavní řad na své náklady vybudovat a po kolaudaci ho převést na obec (nejčastěji za symbolickou 1 Kč).

Zatímco přípojka kolaudaci nevyžaduje, hlavní řad už ano. Po stavbě tedy bude třeba navíc zajistit:

• Dohodu o provozování hlavního řadu – třístranná dohoda mezi Vámi (majitel prodloužení řadu), obcí (majitel navazujícího řadu) a provozovatelem VaK. Tato dohoda řeší podmínky provozování vašeho prodloužení řadu až do momentu převodu stavby na obec.
• Po získání dohody výše můžete požádat o kolaudační souhlas.
• Po kolaudaci je teprve možné s obcí uzavřít kupní smlouvu na převod prodloužení hlavního řadu.

Tyto dohody a smlouvy musí schválit obecní rada a zastupitelstvo.

Kolik stojí vybudování hlavního řadu?

Hlavní řad je oproti přípojce výrazně dražší. Metr gravitační kanalizace Vás vyjde na 8 000 Kč, vodovod zhruba na polovinu. Jedná se však pouze o velmi hrubý odhad, neboť je zde mnohem více proměnných (dimenze hlavních řádů, hloubka uložení, kvalita podloží, množství revizních šachet, požadovaná únosnost atd.).

Zatímco přípojky jsou malé (DN32/DN150), mělce uložené (v nezámrzné hloubce) a revizní šachty Vám končí na zahradě mimo veřejnou komunikaci, hlavní řady jsou dimenzovány pro celou ulici (DN90/DN300), gravitační kanalizace bývá uložená hlouběji (někdy výrazně – tak, aby byly dodrženy spádové poměry) a revizní šachtu už nepředstavuje plastová trubka DN400 ale betonový prefabrikát DN 1200 s poklopem dimenzovaným na zatížení 40t. Plastový vodovod DN90 se Vám svařuje výrazně dráže než DN32. U všech prvků se tak pohybujete v násobcích cen běžných pro přípojky.

Možná úskalí

Zatímco v případě elektrické přípojky pro Vás byl partnerem distributor, který Vám za poplatek musel vybudovat přípojku na klíč do předem stanoveného data (12 měsíců), u VaK a plynovodních přípojek budete vstupovat do interakcí s mnoha institucemi, které lhůty pro vydání souhlasů ne vždy respektují a některé instance platnou legislativu přímo ignorují.

• Vyjádření a souhlasy byste měli obdržet do 30 dnů od podané žádosti.
• Územní souhlas, územní rozhodnutí a stavební povolení byste měli obdržet též do 30 dnů od podané žádosti, ve složitých případech do 60 dnů a v obzvláště složitých případech do 90 dnů.

V případě nečinnosti úřadů se můžete bránit (odvolání k nadřízenému orgánu, soudní cestou) a úřad by Vám obecně měl v případě splnění podmínek vyhovět (není zde prostor pro libovůli úředníka => splníte podmínky, dostanete razítko).

Horší je vše v případě samosprávy (obecní rada, zastupitelstvo – volení politici), od kterých potřebujete též součinnost (věcné břemeno služebnosti, plánovací smlouva). Zatímco úřad Vám po splnění podmínek vyhovět musí, samospráva nikoliv.

Moudří zastupitelé se Vám samozřejmě budou snažit vyhovět, protože čím dříve postavíte, tím dříve si v obci přihlásíte trvalé bydliště a obec za Vás bude dostávat do rozpočtu peníze (orientačně obec 10 000 obyvatel cca 17 000 Kč/osoba, rodina se 2 dětmi 68 000 Kč/rok).

Natrefit však můžete i na zastupitele:

• nemoudré (proč bych Vám to povoloval, v obci nikoho nového nechceme),
• zlomyslné (ten pozemek co jste si koupil jsem chtěl já, budu Vám házet klacky pod nohy)
• úplatné (když jste měl dost peněz na koupi pozemku, dáte mi pět na stole v českých).

HYPOTÉKA NA POZEMEK

Málokdo má dnes dostatek vlastních zdrojů na koupi pozemku a následnou stavbu RD. Nejčastěji se tak pozemky kupují na hypotéku. Aby bylo možné bance za úvěr ručit kupovaným pozemkem, musí být pozemek veden v územním plánu obce jako stavební (nestačí územní rezerva určená pro bytovou výstavbu). Pozemek by měl být též zasíťovaný a mít příjezdovou cestu. S vyřízením hypotéky Vám ochotně pomůže náš zkušený tým hypotečních poradců. Prostudujte aktuální podmínky pro získání hypotéky.

Plánujete stavbu domu? Výstavba nemovitosti - jaké dokumenty si připravit