Banky hlásí výrazné snížení úrokových sazeb hypoték
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošního roku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
- Aktuální úrokové sazby hypoték
- Každé procento se počítá
- Srovnání hypotečních sazeb
- Co je repo sazba a proč je důležitá?
- Pokles 2T repo sazby
- Vliv úrokových sazeb na trh s nemovitostmi
Aktuální úrokové sazby hypoték
Bankovní data potvrzují, že úrokové sazby hypoték zrychlují tempo svého poklesu. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nově nabízených hypotečních úvěrů v Česku snížila z prosincových 5,65 % na 5,54 %, což je nejnižší hodnota od poloviny roku 2022. Ukazuje to statistika ČBA Hypomonitor, která zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
„Úrokové sazby hypoték pozvolna klesají již od poloviny roku 2023, nicméně lednový pokles byl v meziměsíčním srovnání zatím největší. Česká národní banka snižuje vyhlašované základní úrokové sazby a banky získávají větší prostor pro zlevnění hypoték. Snižování sazeb bude pokračovat po celý letošní rok. Nejžádanější jsou stále kratší fixace do tří let,“ popisuje současnou situaci na hypotečním trhu Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
TIP: Pohled na vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v Česku nabízí hned několik statistik. Data sleduje například Česká národní banky (ČNB), Česká bankovní asociace (ČBA) nebo Swiss Life Hypoindex (pozn. dříve Fincentrum Hypoindex).
Každé procento se počítá
Letos úrokové sazby hypoték zcela jistě prolomí 5% hranici. Nižší sazbu uvítají nejen zájemci o nové hypotéky, ale také ti, kteří splácejí úvěr s vyšší sazbou a čeká je refixace.
Pokud by úroková sazba klesla během následujících měsíců například o jeden procentní bod, tedy z lednových 5,65 % na 4,65 %, měsíční splátka hypotéky by se snížila o několik tisíc korun. Výši úspory ukazuje jednoduchý příklad.
Příklad: Hypotéka ve výši 3,5 milionu korun a dobou splatnosti 27 let by při různé výši úrokových sazeb vycházela následovně:
- Při úrokové sazbě 5,65 % p.a. vychází měsíční splátka hypotéky na 21 081 Kč
- Při úrokové sazbě 4,65 % p.a. vychází měsíční splátka hypotéky na 18 985 Kč
- Rozdíl ve splátkách hypotéky je 2 096 Kč
Srovnání hypotečních sazeb
K poklesu úrokových sazeb hypoték dochází u všech fixací, ne však stejnou měrou. Podle dat Swiss Life Hypoindex z února 2024 nejvýrazněji zlevňují hypotéky s fixací na 10 let (pozn. pokles o 0,6 procentního bodu). Tyto fixace nabízejí banky u hypoték do 80 % LTV v průměru za 5,4 % ročně.
Výrazně zlevnily také hypotéky s fixací na jeden rok, a to v průměru o 45 bazických bodů na 5,85 % ročně. Hypotéky fixované na tři roky zlevnily na 5,6 %. Nejmenší pokles úrokových sazeb je patrný u fixací na pět let. V průměru byla sazba těchto úvěrů 5,57 %.
Co je repo sazba a proč je důležitá?
Vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivňuje Česká národní banka nastavením základních úrokových sazeb v ekonomice. Klíčovou úlohu má dvoutýdenní (2T) repo sazba, která ovlivňuje krátkodobé tržní úrokové sazby (pozn. mezi základní úrokové sazby patří také lombardní a diskontní sazba).
Centrální banka držela repo sazbu přibližně rok a půl na úrovni 7 %. Na obdobné úrovni se pohybovala v roce 1999. Důvodem takto vysokého nastavení sazeb v ekonomice byla extrémní inflace. V roce 2022 se cenová hladina zvedla meziročně o 15,1 % a o rok později o dalších 10,7 %.
Pokles 2T repo sazby
V závěru roku 2023 již začala vysoká inflace odeznívat a vyvíjela se v souladu s prognózou ČNB. Proto ve druhé polovině prosince 2024 bankovní rada přistoupila k prvnímu opatrnému snížení repo sazby z původních 7 % na 6,75 %.
Miroslav Majer k sazbám dodává: „V lednu 2024 inflace prudce klesla na 2,3 % a přiblížila se tak k dvouprocentnímu inflačnímu cíli. Bankovní rada na svém únorovém zasedání rozhodla o snížení repo sazby o dalšího půl procentního bodu na 6,25 %. Tento krok vnímáme jako pozitivní směr, který povede k dalšímu snížení sazeb na hypotékách a rovněž pomůže oživit realitní byznys.“
Vliv úrokových sazeb na trh s nemovitostmi
Úročení hypoték má zásadní vliv na poptávku po nemovitostech. Čím dražší jsou úvěry na bydlení, tím méně je na trhu zájemců o koupi bytu či rodinného domu s hypotékou. Naopak snížení úrokových sazeb hypoték má pozitivní vliv na poptávku po nemovitostech.
„Ještě před dvěma lety měli na realitním trhu většinové zastoupení kupující s hypotékou. Po výrazném růstu úrokových sazeb hypoték naopak dominovali zájemci s připravenou hotovostí. Dnes již vidíme rostoucí zájem o financování nemovitosti hypotečním úvěrem a pozvolný návrat těchto kupujících na trh. Kdo se rozhodne pro sjednání hypotéky v první polovině letošního roku, bude ve výhodě. Nabídka volných nemovitostí je totiž dostatečná a jejich ceny víceméně stagnují. V některých případech je možné vyjednat i slevu. Jakmile dojde k výraznějšímu oživení poptávky, ceny nemovitostí opět porostou,“ nastiňuje budoucí vývoj Miroslav Majer.
Mohlo by vás zajímat
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UCB: Úprava konstrukce sazeb - zavedení tzv. Aktivity na účtu
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Odhad ceny nemovitosti nejen pro hypotéku
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Konsolidace: Ušetřete sloučením hypotéky a dalších půjček
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
[AKTUÁLNĚ] Nemovitosti výrazně podraží. Očekává se růst cen o 12-15 %
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Z naší bankovní poradny
Kdo může provést mimořádnou splátku hypotéky?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Hypotéka, změna majitele nemovitosti v zástavě a insolvence
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Refixace hypotéky a zhoršení bonity
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Povinný běžný účet k hypotéce
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAkontace
Termín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Banky hlásí výrazné snížení úrokových sazeb hypoték
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.