24.7.2017 Reality

Jak se zbavit neplatiče? Proč musí stát platit odškodné za regulovaný nájem? Jaká jsou pravidla nájmu v zahraničí? A mají větší práva nájemníci nebo pronajímatelé?

REKLAMA

Česká legislativa pro poskytování nájemního bydlení je bohužel i 25 let po revoluci stále pokroucena představou, že zlého kapitalistu (majitele bytu) je třeba sedřít z kůže, a proto je ze zákona považován za osobu bezprávou. Na rozdíl od nájemníka, který má práva královská, ale povinnosti žádné.

Jak se zbavit neplatiče?

uver.jpg

Selský rozum „kdo neplatí nebydlí“ zde bohužel neplatí. Stát ukládá povinnost vlastníkům bytů poskytovat bezplatné bydlení všem neplatičům po dobu 4 měsíců.

Dle starého občanského zákoníku (platného do konce roku 2013) bylo možné neplatiči podat výpověď z nájmu po 3 měsících neplacení s tím, že výpověď činila další 3 měsíce. Po uplynutí této lhůty měl vlastník bytu povinnost zajistit vystěhovanému na své náklady přechodné bydlení na dobu 6 měsíců. Tedy celkem 12 měsíců bezplatného a ničím nerušeného bydlení pro neplatiče na náklady majitele bytu. Tuto lhůtu šlo prodloužit o několik dalších měsíců až let podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu (neplatič ji musel podat do 60 dní od obdržení výpovědi). Vlastník bytu pak musel neplatiče nechat bydlet ve svém až do pravomocného ukončení soudního sporu.

S novým občanským zákoníkem/NOZ (platným od začátku roku 2014) se lhůty pro zbavení se neplatičů řádově snížily z let na měsíce. Výpověď je sice stále možné podat až po 3 měsících neplacení, ale následná výpovědní lhůta činí již pouze 1 měsíc a vlastník bytu nemusí nadále poskytovat neplatiči jakákoliv další přechodná bydlení či jiné náhrady. Neplatič si i nyní může stěžovat u soudu (opět do 60 dní od obdržení výpovědi), ale tato žaloba již nemá na vyklizení bytu odkladný účinek.

Stát zaplatí odškodné za regulovaný nájem

Až do konce roku 2012 platilo v tuzemsku tzv. regulované nájemné, které nutilo vlastníky bytů poskytovat bydlení majitelům starších nájemních smluv téměř zadarmo (pod náklady na údržbu a opravy). Tyto zázračné nájemní smlouvy bylo možné dokonce podstupovat dalším osobám, takže trh s nimi doslova kvetl.

Nejlepší hypotéka online

Není proto divu, že se majitelé bytů se státem soudí o náhradu škody. Česká soudní soustava opakovaně a vytrvale zamítala jakékoliv nároky na náhradu škod. Spravedlnosti se letos po dlouhých desítkách let domohli první 3 vlastníci bytů u Mezinárodního soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který nařídil Česku zaplatit odškodné bez možnosti dalšího odvolání. Smutné na celém kauze je především to, že se nebylo možné domoci spravedlnosti v tuzemsku. Přestože se jedná o precedens, který by mohl odstartovat velkou vlnu odškodňování, reálně k tomu pravděpodobně nedojde, neboť během posledních 25 let soudních sporů to valná většina majitelů bytů již dávno vzdala, umřela či zestárla natolik, že už nemá sílu se dále domáhat svých práv.

Jaká jsou pravidla nájmu v zahraničí?

slozenka-1.jpg

Západní a tuzemská pravidla nájmu se výrazně liší. Stejně jako nájemník má svobodné právo volit si bydlení dle svého uvážení, tak v civilizovaném světě i vlastník bytu má plné právo na výběr svého nájemníka.

Reference: V zahraničí je zcela běžné požadovat od nájemníků doporučení z předchozího nájmu, pracovní a bankovní reference (doložení dostatečného příjmu a bezdlužnosti). Kdo požadované reference nedoloží, musí zpravidla uhradit výrazně vyšší zálohu (třeba i ve výši 6 měsíčních nájmů) či mu byt pronajat vůbec není. V ČR jsou jakékoliv podobné snahy vytrvale torpédovány ombudsmanem a ochránci lidských práv, dle kterých se jedná o přílišný zásah do práv nájemníka.

Výběr nájemníka: Mnoho vlastníků bytů v nájemní smlouvě přímo zakazuje kouření v interiérech či třeba chov větších domácích zvířat. Co je na západě standardem, je u nás považováno za diskriminaci. V ČR nejsou podobná omezení přípustná a jsou-li přesto sjednána v nájemní smlouvě, považují se automaticky za neplatná.

Stav bytu: Naprostým standardem je přesná dokumentace (včetně fotek) stavu bytu před nastěhováním nájemníka a po ukončení nájmu. Škody většího rozsahu (nad běžné opotřebení) se strhávají ze zálohy. 

Na neplatiče doplácí slušní nájemníci

Nejlepší hypotéka online

V ČR byla před lety snaha vybudovat registr nájemníků a pronajímatelů, kde by se obě skupiny mohly navzájem hodnotit a sdílet své zkušenosti. Vlastníci bytů by získali dokonalý přehled o problémových neplatičích a nájemníci cenné reference na poctivé pronajímatele. Na tomto registru by tak výrazně získali poctiví nájemníci a pronajímatelé, a naopak tratili nepoctivci na obou stranách. I slušný nájemník totiž doplácí na nepoctivce skrz rizikovou přirážku v nájmu. Registr byl zakázán ombudsmanem ve spolupráci s Úřadem na ochranu osobních údajů. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

REKLAMA

ANKETA k článku Nájem

Bydlím:

Počet odpovědí: 301

KOMENTÁŘE k článku Nájem

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

15.5.2024 Reality

Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?

Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí

6.5.2024 Reality

Nové bydlení je vždycky spojeno s náročným rozhodováním: do nájmu nebo do vlastního? Obě varianty mají výhody i nevýhody, které se však v čase mění. Navíc jsou subjektivní: závisejí na konkrétní situaci nebo na dalších životních plánech. Měnit se budou i s vývojem realitního trhu, který bude stále lépe umět pracovat s nemovitostmi s aktivní hypotékou. Podle čeho se tedy rozhodovat, zda do nájmu či do hypotéky?

Ceny bytů se do konce léta vyšplhají opět na maxima

23.4.2024 Reality

Ceny bytů se v atraktivních lokalitách vracejí k rekordním hodnotám z roku 2022. Experti očekávají další růst, a to i kvůli rozvolnění hypotečních limitů ČNB. V současnosti jsou hypotéky dostupné s průměrnými sazbami okolo 5 %. Do léta sice mohou ještě o něco klesnout, ale s ohledem na rostoucí ceny bydlení doporučují experti s nákupem nemovitosti moc neotálet.

Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit

18.12.2023 Reality

S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.

Pozemky dvojnásobně zdražily. Podobně jsou na tom i byty a domy

25.8.2021 Reality

Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů nejvíc za posledních 10 let.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

Inflace

Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.

Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".

Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad.  Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%

Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.

Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.

Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investice

Pokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat! 

Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:

úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.

Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:

půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.
Ochrana před inflací nebo před podvody? Přemýšlejte než investujete!

Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.

Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy. 

Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.

Při vysoké inflaci si raději půjčte od banky

Tak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky. 

Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.

Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.

Na co se používá míra inflace?

Využití je skutečně rozmanité:

Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:



Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.

Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).

Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:

Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena