Jak funguje kauce u nájmu a na co si dát pozor

Co si z článku odnést

• Kauce při nájmu slouží jako pojistka pro majitele bytu proti neplacení, škodám a nedoplatkům; zákonně může činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného (bez služeb).
• Pronajímatel má povinnost vrátit kauci do jednoho měsíce po skončení nájmu, ale jen když nájemce splnil všechna kritéria (včasné platby, byt v pořádku).
• Pronajímatel smí použít kauci pouze na krytí dlužného nájemného, nedoplatků za služby nebo opravy škod, které jsou nad rámec běžného opotřebení.
• Zákon automaticky nepřiznává nárok na úroky z kauce, ale pronajímatel a nájemce se na nich mohou v nájemní smlouvě dohodnout.
• Když se pronajímatel nemá ke vrácení kauce, zašlete písemnou výzvu, později předžalobní upomínku, a při neúspěchu zvažte pomoc od právníka a případný soud.

Co je kauce při pronájmu a k čemu slouží?

Nájemní kauce, často označovaná také jako jistota, je finanční částka, kterou nájemce skládá pronajímateli při uzavření nájemní smlouvy. Funguje jako pojistka pro majitele bytu v případě, že by nájemce neplnil své povinnosti.

Hlavní účely kauce nájmu jsou čtyři:

• ochrana při neplacení nájemného
• pojistka proti případným škodám na majetku nad rámec běžného opotřebení (podívejte se, jak se pojistit, když pronajímáte byt)
• krytí případných nedoplatků za služby spojené s bydlením
• motivace nájemníka k dodržování podmínek smlouvy.

Vratná kauce zůstává po celou dobu nájmu u pronajímatele. Po skončení nájmu se kauce vrací zpět nájemci. Výše vracené kauze závisí na tom, za pronajímatel musel peníze z kauce na něco využít, či nikoliv.

Kde v České republice najdete nejnižší nájmy? Podívejte se na nejlevnější, ale i na nejdražší města pro nájemní bydlení.

Kolik může být kauce? Zákon stanoví jen maximum

Jaká je maximální výše kauce pod Občanského zákoníku? 

,,„Zákonný limit pro výši kauce při pronájmu bytu v České republice existuje. Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) může pronajímatel požadovat kauci maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Do této částky se nezapočítávají platby za služby spojené s užíváním bytu (jako jsou energie, voda, internet apod.)."”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Petr Jermář ještě doplňuje: „Toto omezení se vztahuje pouze na kauce u bytů určených k bydlení. U nebytových prostor (komerčních prostor) zákonný limit stanoven není a výše kauce závisí na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem."

Za kauci odpovídá pronajímatel, přesná pravidla zákon nedává

S penězi, které složíte jako kauci, by pronajímatel neměl nakládat, jak se mu zamane. Za kauci totiž celou dobu odpovídá právě pronajímatel, a to nejen za její držení, ale hlavně za správné využití, když nastane situace, kterou má kauce pokrýt.

Víte, že hypotéka je v některých regionech levnější než nájem?

Kde by měla být kauce uložena

Za dobrou praxi se považuje, když pronajímatel uloží kauci na oddělený bankovní účet, aby ji nesměšoval se svými osobními financemi. Zároveň díky tomu může jasně doložit, kde se kauce po celou dobu nájmu nachází. Zákonný požadavek na takový postup ale neexistuje (byl zrušen).

Na co může pronajímatel kauci použít

Pronajímatel nemůže tyto prostředky svévolně používat. Musí být vždy schopen doložit, na co přesně byla kauce nebo její část využita. Pronajímatel může jistotu nebo její část použít pouze k úhradě:

• dlužného nájemného,
• nedoplatků za služby spojené s užíváním bytu,
• nákladů na opravu škod způsobených nájemcem, které přesahují běžné opotřebení,
• dalších finančních závazků nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak kauci vyúčtovávat

Po celou dobu trvání nájmu by měl pronajímatel vést evidenci o stavu kauce (přestože zákon takovou povinnost neukládá). Jakmile z ní čerpá, například na opravy poškození, měl by o tom nájemce informovat a poskytnout mu příslušné doklady. Aby se předešlo konfliktům, evidence využití kauce by měla být součástí nájemní smlouvy.

Mohly by vás zajímat i ostatní nájemní vztahy (práva, povinnosti, smlouva, nájemné, opravy a údržba a další. Podrobně rozebrané je najdete tady.

Vrácení kauce už je oblast, kterou zákon definuje

Kdy se vrací kauce po skončení nájmu? Na vrácení celé kauce má nájemce nárok jen tehdy, když:

• řádně platil nájemné a nemá žádné nedoplatky
• byt je předán v původním stavu (s přihlédnutím k běžnému opotřebení)
• řádně uhradil všechny služby spojené s užíváním bytu.

Podle občanského zákoníku má pronajímatel povinnost vrátit kauci do jednoho měsíce po skončení nájmu. Tato lhůta může být v nájemní smlouvě stanovena i jinak.

Když se z kauce muselo čerpat, například na opravu nějaké škody způsobené nájemcem, po skončení nájmu se vrací jen zbylá část kauce (případně s úroky). A kdy se kauce nevrací? Když ji pronajímatel celou spotřeboval na pokrytí škod, které mu nájemce způsobil.

Chcete bydlet ve vlastním? Spočítejte si hypotéku online

Postup vrácení kauce

Správný postup u vracení kauce při pronájmu není nijak závazně stanoven. Obecně se doporučuje bezhotovostní převod na účet, ale až poté, co si vše dohodnete (nejlépe písemně). Součástí dohody by mělo být vyúčtování kauce, její výsledná výše a termín, do kdy pronajímatel kauci vrátí.

Má nájemce nárok na úroky z kauce?

Miroslav Čejka, specialista na pojištění Hyponamíru.cz k úrokům z kauce říká: „V některých evropských zemích je zákonná povinnost platit úroky z kauce zavedena, ale v české legislativě taková úprava zatím chybí.

Podle platného občanského zákoníku nájemce nemá automatický zákonný nárok na úroky z kauce. Pronajímatel má pouze povinnost kauci vrátit do jednoho měsíce po skončení nájmu, a to v plné výši, pokud z ní nebyly oprávněně čerpány prostředky na úhradu dluhů nájemce nebo opravy poškození bytu."

To ale podle Čejky neznamená, že by se kauce úročit nesměla: „Nájemce a pronajímatel se ale mohou dohodnout jinak: v nájemní smlouvě lze totiž výslovně sjednat úročení kauce při nájmu. Tuto možnost zákon nezakazuje a nijak nevylučuje."

Mohlo by vás zajímat: nájemné můžete inkasovat, i když sami žádný byt neprodáváte. Jak? Stačí investovat do nemovitostních fondů nebo se na pořízení bytového domu podílet formou crowdfundingu.

Rozdíl mezi škodou a běžným opotřebením

Jedním z nejčastějších důvodů sporů při vracení vratné kauce je rozdílný výklad toho, co je běžné opotřebení a co už je škoda na majetku. Ukažme proto hlavní pravidla, jak se od sebe oba stavy odlišují:

Běžné opotřebení zahrnuje:

• vybledlé barvy na stěnách po několika letech bydlení
• drobné rýhy na podlaze způsobené běžným pohybem nábytku
• mírné opotřebení sanity (umyvadla, vany) způsobené běžným používáním
• přirozené opotřebení kování oken a dveří
• drobné oděrky na stěnách v místech, kde se běžně pohybují lidé.

Škody nad rámec běžného opotřebení:

• díry ve stěnách (po hřebících, hmoždinkách) a jiná poškození vyžadující opravy
• silně poškrábané podlahy způsobené nevhodným zacházením
• rozbité vybavení bytu (okna, dveře, kuchyňská linka, sanitární zařízení)
• skvrny na kobercích, které nelze běžným čištěním odstranit
• úmyslně poškozené vybavení bytu.

Hranici mezi běžným opotřebením a poškozením majetku můžete také zahrnout do nájemní smlouvy, nic tomu nebrání.

Co dělat, když pronajímatel kauci nevrátí do stanoveného termínu

Jestliže pronajímatel odmítá vrátit kauci a nemá k tomu oprávněné důvody, zašlete pronajímateli písemnou výzvu k vrácení kauce s jasným uvedením důvodů, proč na ni máte nárok. Zároveň stanovte přiměřenou lhůtu k nápravě (obvykle 7-14 dní).

Když pronajímatel nereaguje, uplatněte další práva nájemce při nevrácení kauce: pošlete oficiální předžalobní výzvu. Tu zvládnete sepsat sami. Když se ani pak nic neděje, vyhledejte právní pomoc a zvažte soudní řešení. Jistě netřeba dodávat, že máte mít vše doloženo písemně, včetně původní nájemní smlouvy, výše kauce k vrácení a původního termínu, kdy vám měl pronajímatel kauci vyplatit zpět.

Porovnali jsme pro vás náklady na hypotéku a na nájem, ale i jejich přínosy. Přečtěte si, co je výhodnější.

Často se ptáte: