Banky.cz Články Hypotéka Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

17.2.2020 Hypotéka

Pouze 3,2 procentního bodu. Tak malý rozdíl ve statistikách stačil k tomu, aby vyvolal reakci České národní banky. Podle dat Hypoindexu totiž loni spadl objem nových hypoték o 16,8%. Představitelé centrální banky s tím ale nesouhlasí. Tvrdí, že částka, kterou banky půjčily lidem na bydlení, klesla „pouze” o 13,6%.

REKLAMA
REKLAMA

Jak už jsme na našem webu psali začátkem února, podle statistik loni klesl objem nových hypotečních úvěrů o 36 miliard korun. Z víc než 218 miliard na necelých 182 miliard korun. To je téměř 17% rozdíl.

A ještě výrazněji spadl počet nových půjček na bydlení. Zatímco v roce 2018 jich banky evidovaly 99 477, loni to bylo jen 77 407. V tomto případě je tedy propad dokonce 22,2%.

ČNB: pokles byl jen 25 miliard korun

Už den po zveřejnění těchto dat ale vydala Česká národní banka stanovisko, podle kterého je propad trhu mnohem nižší. Mluvčí centrální banky Markéta Fišerová v něm upozornila, že původní statistiky nepokrývají celý trh. A proto můžou být zkreslené.

Údaje centrální banky se zmiňují o výrazně menším poklesu – celkový objem nových smluv podle nich spadl jen o 9,8%.

Do této hodnoty je však započítané i refixování a refinancování stávajících úvěrů. Včetně těch, kde se výše půjčky nijak nenavýšila a klienti získali pouze nové podmínky hypotéky.

U opravdu nových hypotečních úvěrů je propad o něco vyšší – 13,6%. „V roce 2019 banky poskytly takovéto úvěry v hodnotě 162 miliard korun. Ve srovnání s rokem 2018, kdy poskytly skutečně nové hypotéky v hodnotě 187 miliard korun, se jedná o pokles o 25 miliard,” uvedla Fišerová v tiskové zprávě na webu České národní banky.

Pokles zvyšují refinancované půjčky

Rozdíl mezi statistikami hypoindexu a centrální banky je tedy pouze 3,2 procentního bodu. A pokud započítáme i refinancovaní hypotéky, u kterého se výše půjčky zvýšila, klesne dokonce pod 3 procentní body.

„Podle oficiální statistiky ČNB činil v roce 2019 objem úvěrů zahrnujících skutečně nové i refinancované hypoteční úvěry 191 miliard korun, zatímco v roce 2018 to bylo 222 miliard. Došlo zde k podobnému poklesu jako u skutečně nových úvěrů, konkrétně o 13,9%,” podotkla Fišerová.

Zároveň dodala, že se na tomto propadu výrazně podílelo hlavně snížení objemu refinancovaných hypoték o 6 miliard korun. A že v jejich případě pokles nijak nesouvisí se zpřísněním podmínek, se kterým v roce 2018 centrální banka přišla.

hypoteky-2018-2019.png

 

Má propad blíž k 10% nebo k 20%?

Právě zmínka o přísnějších podmínkách pro poskytování hypoték naznačuje, proč je pro Českou národní banku rozdíl zhruba 3 procentních bodů tak důležitý. A proč se ozvala právě nyní. I když rozdíly mezi jejími a komerčními statistikami nejsou nijak nové.

Nejlepší hypotéka online

Na začátku minulého roku totiž centrální banka tvrdila, že pokles nebude nijak zásadní. „Je možné, že k určitému meziročnímu snížení objemu poskytovaných skutečně nových hypotečních úvěrů dojde. Nebude se však nejspíše jednat o žádné drama,“ uvedl tehdy ředitel sekce finanční stability České národní banky Jan Frait.

Obvykle přitom představitelé banky hovořili o poklesu okolo 10%.

Propad o téměř 17% tak znamenal, že vývoj hypotečního trhu zpomalil mnohem víc, že Česká národní banka předvídala. A že její opatření zájemce o hypotéku zasáhla výrazněji, než bankéři původně tvrdili.

Situaci loni ovlivnilo předzásobení

Přímo v titulcích na nečekaně velký pokles upozornila i některá média. Psala o zhruba pětinovém propadu nebo o brzdě na hypotéky.

Proto také Česká národní banka rychle přispěchala s vysvětlením situace a s kompletními daty za celý hypoteční trh. Nárůst 3,5 procentního bodu oproti původním odhadům se dá přece jen lépe tolerovat. A znamená, že vaše odhady téměř vyšly.

Aby centrální bankéři zdůraznili, že propad trhu není v praxi tak výrazný, jak ukázala konkurenční data, upozornili také na předzásobení hypotékami z podzimu 2018. Tehdy po půjčce na bydlení sáhli i lidé, kteří by jinak ještě vyčkávali.

O to prudší byl následný pokles poptávky po nových půjčkách. Projevil se zejména v prvních měsících loňského roku a výrazně ovlivnil také celoroční statistiky.

Propad zastavilo až zlevňování

Ve druhé polovině roku začal objem i počet hypoték růst a v posledním čtvrtletí se situace stabilizovala. Je ale třeba říct, že k tomu přispělo výrazné snížení průměrné úrokové sazby. V posledních měsících roku 2019 stabilizovala mírně nad hodnotou 2,3%.

hypoteky-uroky-2018-2019.png


Zároveň je potřeba poznamenat, že o předzásobení hypotékami museli představitelé České národní banky vědět už koncem roku 2018. A tedy v době, kdy mluvili o „nijak dramatickém poklesu” a zmiňovali hranici 10%.

Počet hypoték klesl výrazněji

Nejlepší hypotéka online

Centrální banka ve svém prohlášení také upozornila, že i přes pokles poptávky byl loni průměrný měsíční objem nových hypoték dokonce o něco vyšší než v letech 2015–2018.

Pro celkový kontext je ale potřeba doplnit, že za tuto dobu vyrostla i průměrná hodnota jedné hypotéky. A to zhruba o 800 tisíc. Zatímco začátkem roku 2015 byla její výše 1,7 milionu korun, loni v listopadu poprvé překročila 2,5 milionu.

Letos může hypoteční trh opět růst

Ustálení počtu a objemu hypoték z posledního loňského čtvrtletí přesto ukazuje, že se situace zklidnila. A pokud nepřijdou žádné výrazné změny, měl by trh vydržet stabilní celý letošní rok. Objem i počet hypoték tak může znovu růst.

Zároveň je třeba říct, že pokyny centrální banky splnily svůj účel. Jejich úkolem totiž bylo odradit od hypoték rizikové žadatele. Tedy ty, pro které by případné ochlazení ekonomiky znamenalo problémy se splácením závazků.

Příliš velký počet takových klientů by mohl ohrozit stabilitu bank na českém trhu. A právě tomu se snaží Česká národní banka svými opatřeními zabránit.

Jaké změny přineslo zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték z roku 2018

Česká národní banka vydala v roce 2018 pokyn, podle kterého musí zájemci o novou hypotéku splňovat podmínky DTI (poměr celkového dluhu žadatele vůči čistému ročnímu příjmu) a DSTI (poměr splátek všech dluhů žadatele vůči jeho čistému měsíčnímu příjmu). Noví klienti tak potřebují splnit tyto limity:

Jejich celkový dluh smí být maximálně 9× vyšší než čisté roční příjmy.

Celkové měsíční splátky všech dluhů smí tvořit nanejvýš 45% z jejich čistého měsíčního příjmu.

Už dřív také centrální banka určila, že většina žadatelů smí hypotékou získat maximálně 80% z ceny zastavené nemovitosti. Pouze 15% počtu hypoték smí tvořit úvěry v rozmezí 80–90% z hodnoty nemovitosti.

ANKETA k článku Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

Poroste hypoteční trh v roce 2020?

Počet odpovědí: 121

KOMENTÁŘE k článku Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změnilo od 1. 1. 2024?

27.2.2024 Hypotéka

Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné. 

Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada

23.2.2024 Hypotéka

Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena