Nájemní vztahy: Práva a povinnosti nájemce i pronajímatele

Co si z článku odnést

• Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší stranu, ale určuje práva a povinnosti pro obě strany. Podnájem má nižší právní ochranu než nájem a vždycky skončí se zánikem nájemní smlouvy.
• Kvalitní nájemní smlouva a pečlivý předávací protokol s fotodokumentací předchází sporům mezi pronajímatelem a nájemcem.
• Kauce smí dosáhnout na max. trojnásobek nájmu, nájemce ze svého platí opravy do 1000 Kč, pronajímatel hradí až větší opravy.
• Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou se řídí odlišnými pravidly pro nájemce a pronajímatele. Kdykoliv smí dát výpověď jen nájemce. Pronajímatel smí vypovědět jen ze závažných důvodů, které vyjmenovává zákon.
• Nájem pokračuje i po prodeji nemovitosti jinému vlastníkovi. Nový vlastník přebírá veškeré povinnosti původního pronajímatele, včetně vrácení kauce.

Základní práva a povinnosti nájemce

Nájemní právo v ČR upravuje Občanský zákoník. Nájemní vztah je ze zákona koncipován tak, že nájemce je považován za slabší smluvní stranu než pronajímatel, a proto mu Občanský zákoník poskytuje vyšší míru ochrany. Ale i nájemce má své povinnosti.

Následující výčet není kompletní, dalšími oblastmi se probereme v následujících kapitolách. Zde v seznamu najdete jen to nejdůležitější.

Práva nájemce:

• právo nerušeně užívat byt k bydlení
• právo přijímat v bytě návštěvy
• právo chovat v bytě zvíře, pokud to nepůsobí pronajímateli či ostatním obyvatelům domu obtíže
• právo v bytě pracovat nebo podnikat, ale jen když to nezvýší zatížení bytu
• právo na přiměřenou slevu z nájemného v případě vad, které pronajímatel neodstranil v odpovídající době.

Povinnosti nájemce:

• platit včas nájemné a poplatky za služby
• užívat byt řádně v souladu se smlouvou a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě
• provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu
• oznámit pronajímateli poškození nebo vadu v bytě bez zbytečného odkladu, do dvou měsíců oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě.

Zjistili jsme pro vás: Co Češi očekávají od nájmu a co od vlastnického bydlení?

Základní práva a povinnosti pronajímatele

Už víte, že pronajímatel je z pohledu zákona stranou silnější. I tak mu ale Občanský zákoník dává vedle povinností také práva, spojená především s inkasem nájmu a se zachováním stavu jeho nemovitosti.

Práva pronajímatele:

• právo na řádné a včasné placení nájemného
• právo na to, aby nájemce užíval byt řádně jedině v souladu se smlouvou
• právo na kontrolu stavu bytu po předchozím ohlášení se nájemci.

Povinnosti pronajímatele:

• zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu
• udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání
• zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (včetně podnikání například)
• provádět větší opravy bytu (nad rámec běžné údržby a drobných oprav, které má na starosti nájemce).

Co musí obsahovat nájemní smlouva, aby byla platná

Nájemní smlouva je základním dokumentem, který upravuje práva a povinnosti obou stran. I její náležitosti definuje Občanský zákoník. Pamatujte, že nájem bytu bez smlouvy je obrovským rizikem jak pro pronajímatele, tak především pro nájemce.

„Platná nájemní smlouva musí obsahovat:

• označení smluvních stran (pronajímatel a nájemce)
• přesné označení předmětu nájmu (adresa, číslo bytu, výměra, příslušenství)
• účel nájmu (bydlení nebo jiný účel)
• výši nájemného a způsob jeho placení
• dobu trvání nájmu (určitá nebo neurčitá)
• datum uzavření smlouvy
• podpisy obou smluvních stran," konstatuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

A ihned dodává, na co byste v nájemní smlouvě na dobu určitou i v nájemní smlouvě na dobu neurčitou neměli zapomenout, „byť tyto prvky nemají vliv na platnost smlouvy. Ovlivní jen váš klid a hladší průběh vztahu s pronajímatelem/nájemcem:

• podmínky pro běžnou údržbu a drobné opravy
• podmínky zvyšování nájemného
• pravidla pro ukončení nájmu
• způsob předání a převzetí bytu
• výši a podmínky složení kauce
• ujednání o službách spojených s užíváním bytu
• pravidla pro případný podnájem."

Přečtěte si: Co je hypotéka na pronájem a v čem je výhodná.

Součástí smlouvy by měl být i předávací protokol

Předávací protokol chrání obě strany nájemního vztahu. Dokumentuje stav bytu při předání a následně i při vrácení, takže dokážete identifikovat případné škody způsobené nájemníkem. Do předávacího protokolu uveďte:

• identifikaci nájemce a pronajímatele
• přesnou adresu a označení bytu
• datum předání/převzetí
• stav elektroměru, plynoměru a vodoměru
• seznam vybavení bytu a jeho stav, v dělení na jednotlivé místnosti, uveďte vady a poškození
• počet předaných klíčů
• podpisy obou stran
• a přiložte i fotografickou dokumentaci bytu.

Jak stanovit nájemné a jak ho později zvyšovat

Stanovení výše nájemného je primárně otázkou dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Občanský zákoník stanovuje pravidla pro jeho případné zvýšení během trvání nájemního vztahu. Zvýšení nájemného se může:

• dohodnout přímo v nájemní smlouvě - nejčastěji formou tzv. inflační doložky, kdy se nájemné zvyšuje o roční míru inflace. Nájemné a inflace by se měly do nájemní smlouvy propsat vždy
• realizovat podle zákona – kdo nemá upraveno ve smlouvě, postupuje podle zákonných pravidel: nájemné lze zvýšit maximálně na úroveň srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních 3 letech, nesmí překročit 20 % a nelze jej navrhnout dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení.
• realizovat po rekonstrukci, která vede k trvalému zlepšení užitné hodnoty nemovitosti. Nájemné tu lze ročně zvýšit až o 10 % účelně vynaložených nákladů.

Víte, kde dnes najdete cenově nejdostupnější nájemní bydlení? Připravili jsme pro vás přehled 15 obcí s rozšířenou působností (ORP) s nejnižším nájemným, ale i 15 nejdražších ORP (z pohledu podílu nájemného na příjmech).

Kauce na počátku a vrácení kauce po skončení nájmu

Kauce (jistota) slouží jako finanční zajištění pro případ, že by nájemce neplatil nájemné a/nebo způsobil v bytě škodu. Maximální výše kauce se může nastavit až na trojnásobek měsíčního nájemného. Byla-li v nájemní smlouvě i smluvní pokuta, nesmí součet výše kauce a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Pronajímatel musí vrátit kauci do jednoho měsíce od skončení nájmu, může si z ní ale odečíst částky, které mu nájemce dluží.

Chci si spočítat hypotéku - třeba na rekonstrukci

Opravy a údržba bytu: kdy pronajímatel a kdy nájemce?

Rozdělení odpovědnosti za opravy a údržbu bytu mezi nájemce a pronajímatele upravuje nejen Občanský zákoník, ale ještě i Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Nájemce odpovídá za:

• běžnou údržbu (malování, tapetování, čištění podlah, obkladů stěn apod.)
• drobné opravy (opravy vypínačů, jističů, kování, klik, odsavačů par, umyvadel, van, kuchyňských linek apod.), u nichž výše nákladů nepřesahuje 1000 Kč.

Pronajímatel odpovídá za:

• udržování bytu ve stavu způsobilém k užívání
• větší opravy (nad rámec běžné údržby a drobných oprav)
• opravy společných částí domu
• zajištění služeb spojených s užíváním bytu (elektřina, voda, odpady, TV anténa atd.).

Jak ukončit nájemní smlouvu a s jakými lhůtami musíte počítat

Nájem bytu se dá ukončit třemi způsoby: dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, uplynutím doby, na niž byl nájem sjednán nebo výpovědí z nájmu. Problematická je výpověď.

Kdy může pronajímatel dát výpověď z nájmu

U nájmu na dobu neurčitou jedině z důvodů stanovených zákonem. Typicky hrubé porušení povinností nájemce, potřeba bytu pro vlastní bydlení, odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin a další. Výpovědní doba je obvykle tříměsíční, ale u závažného porušení povinností může nájemce dostat výpověď okamžitou.

A kdy smí vypovědět nájemce?

U nájmu na dobu neurčitou lze kdykoliv, bez udání důvodu a s tříměsíční výpovědní dobou. Naopak u nájmu na dobu určitou lze vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně či v nájemní smlouvě.

Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz vysvětluje: „Nájem vzniká přímým smluvním vztahem mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem, kdy nájemní smlouvu uzavírá přímo vlastník nemovitosti a nájemce platí nájemné přímo majiteli. Nájem se může nechat zapsat do katastru nemovitostí, když si strany zápis výslovně ujednají. Nájemce má ze zákona větší ochranu než podnájemce.

Podnájem vzniká, když nájemce přenechá byt nebo jeho část do užívání třetí osobě, přičemž podnájemní smlouvu uzavírá nájemce s podnájemcem (ne vlastník nemovitosti). K uzavření podnájemní smlouvy je zpravidla potřeba souhlas vlastníka, podnájemce platí podnájemné nájemci, nikoliv vlastníkovi nemovitosti, a podnájem zaniká nejpozději se zánikem nájmu."

Často se ptáte

Jaké ochranné mechanismy nabízí zákon nájemníkům?

Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší smluvní stranu. Mezi hlavní ochranné mechanismy patří automatická neplatnost ustanovení v nájemní smlouvě, která zkracují nájemce na jeho právech, nebo mu ukládají nepřiměřené povinnosti.

Pak jsou tu i přísné podmínky pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele a nárok na přiměřenou slevu z nájemného v případě vad, které pronajímatel neodstranil v přiměřené době.

Jinak je tomu ale u podnájemníků: u nájmu a podnájmu rozdíly tkví především tom, že podnájemce nepožívá stejné právní ochrany jako nájemce: smlouvu uzavírá podnájemce s nájemcem, nikoliv s pronajímatelem nemovitosti.

Co se stane s nájemní smlouvou při prodeji nemovitosti?

V legislativě je zakotven přechod nájmu při prodeji bytu. Proto nový vlastník vstupuje do pozice původního pronajímatele se všemi právy a povinnostmi, nájemní smlouva zůstává v platnosti. Nový vlastník také přebírá odpovědnost za vrácení kauce, kterou složil nájemce u původního pronajímatele.

Co dělat při sporu o nájem?

Spory mezi nájemcem a pronajímatelem nejsou vzácné. Když vzájemná komunikace nikam nevede, obraťte se (coby nájemce) na spotřebitelské organizace, které nabízejí bezplatné právní poradenství (např. Sdružení obrany spotřebitelů, dTest aj). Další možností už je jen právní zastoupení a případná soudní cesta.

Vzniknout mohou i jiné spory než o nájemné. Ale stejně jako všude jinde v životě, i zde je nejlepší cestou sporům předcházet. Jak? Důkladně sepsanou nájemní smlouvou, důsledně vyplněným předávacím protokolem a také dostatečnou prověrkou nájemce.

Podrobněji se o řešení sporů mezi nájemcem a pronajímatelem dočtete tady. Podívejte se též na možné důsledky porušení nájemní smlouvy.

Kde a jak si mohu prověřit nájemce?

Pronajímatelům doporučujeme prověřit si potenciálního nájemce ještě před podpisem nájemní smlouvy. Předejdete tím mnoha nepříjemnostem. Možnosti prověření nájemce jsou dnes už celkem široké:

• Kompletní prověrku zájemců o nájem vašeho bytu či domu za vás může převzít dobrá realitní kancelář. I zde ale vybírejte pečlivě.osobní schůzka a rozhovor s potenciálním nájemcem
• ověření totožnosti podle občanského průkazu
• žádost o potvrzení o příjmu nebo výpis z bankovního účtu
• kontrola v registrech dlužníků (Insolvenční rejstřík zvládnete sami, Evidenci exekucí také, ale musíte znát číslo občanského průkazu. Z ostatních registrů, především SOLUS, NRKI a BRKI by si měl potenciální nájem nechat zhotovit výpis a ten vám předložit)
• reference od předchozích pronajímatelů (někdy je to ta nejdůležitější kontrola, ale hůře informačně dostupná).