Daň z nemovitosti na rok 2026

Co je předmětem daně z nemovitých věcí a kterým zákonem je upravena

Vše ohledně daně z nemovitých věcí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, v aktuálním znění, a jeho prováděcí předpisy.

Jde o daň majetkovou, kde předmětem daně jsou nemovitosti, konkrétně: pozemky, stavby a bytové i nebytové jednotky (§1 uvedeného zákona).

I tady platí jistá osvobození

Stavba je neoddělitelná od pozemku. Aby nedocházelo ke dvojímu zdanění, pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami (domy, firemní budovy) nejsou v rozsahu zastavěné plochy předmětem daně (§2).

Zákon pro některé pozemky a stavby definuje osvobození od daně z nemovitosti (§4 a §9). Jde především o nemovitosti ve veřejném vlastnictví nebo s určením k poskytování veřejně prospěšných služeb či veřejně podporovaných činností. U dopravních staveb (dráhy, letiště, vodní cesty a přístavy) se osvobození nově vztahuje pouze na části skutečně využívané k veřejné dopravě. 

Rozšířilo se od roku 2025 osvobození pro ekologicky významné prvky, naopak bylo zrušeno osvobození pro močály a bažiny. Došlo také k upřesnění osvobození u veřejně přístupných pozemků.

Zákon nadále zachovává osvobození pro budovy s obnovitelnými zdroji energie pro vytápění (na 5 let) a nemovitosti ve vlastnictví osob s průkazem ZTP/P.

Konečným příjemcem daně je obec

V oblasti daně z nemovitých věcí má významné pravomoci obec (viz níže), která je také konečným příjemcem daně. Ale pozor, samotná daň z nemovitosti se platí na účet finanční správy, uvedený v pokynech k platbě. Ty dostane každý poplatník od Finanční správy, spolu s vypočtenou částkou daně (také viz níže).

Zrušena byla jen daň z převodu nemovitostí - nikoliv daň z nemovitosti!

Možná si říkáte, proč tu píšeme o dani z nemovitosti na rok 2024, když byla v souvislosti s covidovými změnami v legislativě zrušena. Z nadpisu jste již poznali, že zrušena byla zcela jiná daň: z převodu (prodeje, darování, dědictví) nemovitosti. Původně byla stanovena na 4 % z ceny převáděné nemovitosti. Součástí českého daňového řádu přestala být v roce 2020.

Ale daň z nemovitých věcí, jinými slovy z vlastnictví nemovitosti, zůstává zachována.

Kdo podává daňové přiznání k nemovitosti na rok 2026

Přiznání k dani z nemovitosti 2025 musejí podat všichni, kteří během roku 2025 realizovali změnu ve svém nemovitém majetku. A to jak nákup, tak prodej, dokonce i dar, rekonstrukci, stavbu. Povinnost podat daňové přiznání je rozepsána v §13 a zákona o dani z nemovitých věcí.

Přiznání letos podávají ti, kdo v roce 2025 například:

• koupili byt, dům nebo chatu/chalupu
• koupili pozemek
• získali nemovitost formou dědictví
• obdrželi dar v podobě nemovitosti
• prodali byt
• prodali nebytovou jednotku určenou k podnikání
• darovali chatu
• pronajali si pozemek
• přešli od vytápění pevnými palivy na obnovitelné energie (osvobození od daně na 5 let)
• coby majitelé nemovitosti získali průkaz ZTP, ZTP/P (podrobnosti v §9)
• a další.

Finanční správa také pravidelně informuje, že jakmile bývalému majiteli nemovitosti zůstala po jejím prodeji ještě nějaká jiná nemovitost v daném kraji, je majitel povinen i k této situaci podat daňové přiznání.

A pozor, jestliže vám v daném kraji po prodeji nebo darování nemovitosti už žádný majetek nezbyl, i o této skutečnosti musíte finanční úřad písemně informovat (ale není vyžadováno přímo daňové přiznání).

Jaký je termín pro podání daňového přiznání na rok 2026

V roce 2026 zůstávají termíny daňového přiznání stejné: lze jej podat pondělí 2. února (prodloužení z 31. ledna kvůli víkendu). Přiznání se podává dopředu na celé zdaňovací období roku 2026.

K dani z nemovitých věcí se formou přiznání hlásíte v roce, kdy jste poprvé k 1. lednu toho roku majitelem dané nemovitosti (nebo poprvé nájemcem pozemku, máte změněno vytápění, jste prvního ledna poprvé držitelem ZTP průkazu atd.). Či naopak, kdy v této situaci poprvé nejste (po obdobích, kdy jste daň z této nemovitosti odváděli).

Zkrátka: finančnímu úřadu svým přiznáním vždy hlásíte změnu ve vašem nemovitém majetku, ke které došlo v předchozím roce.

Do kdy podávají daňové přiznání ti, komu katastr provedl zápis na přelomu let 2025/2026

Jestliže jste nemovitost koupili v prosinci, v prosinci nahlásili změnu na Katastr nemovitostí, ale ten ji do konce roku 2025 zaznamenat nestihl, vztahuje se na vás zcela jiná lhůta. Vy musíte přiznání k dani z nemovitosti odevzdat finančnímu úřadu nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zápis v katastru opravdu proveden.

Pro příklad: jestliže katastr zanese vklad do konce ledna 2026, je pro vás závazným termínem k podání daňového přiznání až 30. duben 2026.

Jak často se podává přiznání k dani z nemovitosti

Daňové přiznání se podává jen v případě změny v nemovitém majetku poplatníka. A to až v roce následujícím po tom roku, v němž ke změně došlo. Změnou je zde typicky:

• nákup
• výstavba (i jen stavební povolení nebo později dokončení stavby)
• přijetí daru
• prodej
• darování
• přijetí dědictví
• změna daňových parametrů nemovitosti (rekonstrukce, úprava vytápění, přístavba či likvidace celku nebo i části)
• nájem pozemku
• revize v katastru nemovitostí
• osobní změna: získání průkazu ZTP (ZTP/P).

Drobný příklad: Pokud jste v roce 2025 koupili dům, daňové přiznání podáváte do konce ledna 2026. V dalších letech už jen platíte daň z nemovitosti, bez opakování daňového přiznání. V roce 2026 přistavíte garáž, takže v roce 2027 k ní podáte daňové přiznání. A jestliže dům v roce 2035 prodáte, pak (za předpokladu zachování současných pravidel) do konce ledna 2036 podáte další daňové přiznání. V něm uvedete, že dům už do souboru vaše nemovitého majetku nepatří.

Samozřejmě se nerozlišuje, zda jde o nákup na hypotéku, rekonstrukci účelovou půjčkou, nebo za hotové. Důležité je vlastnictví nemovitosti zapsané v Katastru nemovitostí. Nejste-li si jistí, zda už (nebo stále ještě) v katastru jako majitelé vedeni jste, snadno si vlastnictví ověříte.

Kde získat formulář pro přiznání k dani z nemovitosti

Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává na daňovém formuláři, který můžete získat na několika místech:

• v papírové podobě přímo na finančních úřadech a jeho místních pobočkách
• v elektronické podobě na stránkách Finanční správy (v PDF, které můžete vytisknout a vyplnit ručně, nebo vypsat v počítači a odevzdat elektronicky)
• v elektronické podobě a s interaktivním průvodcem k vyplnění přiznání je také k dispozici na webu Finanční správy
• jako součást celého procesu přiznání k dani v online finančním úřadu.

Online srovnání běžných účtů

Poznámka: abyste mohli využít online finanční úřad, je nutné mít elektronický občanský průkaz nebo Bank ID nebo datovou schránku či například Identitu občana.

Pro poplatníky, kteří již nějaké nemovitosti vlastnili, měli je přiznané, a v roce 2025 pořídili další nemovitost nebo se některé nemovitosti naopak zbavili, je k dispozici v Daňové informační schránce plus (DIS+) /online finanční úřad/ komplet nová služba: předvyplnění daňového přiznání údaji z posledního přiznání. Jinými slovy: nemusíte vyplňovat do daňového přiznání nemovité věci, které jste již v minulosti přiznali. Vypíšete jen změnu, k níž došlo (a která vám mění základ daně z nemovitých věcí).

Kam a jakým způsobem se podává přiznání k dani z nemovitosti

Pokud využijete službu Online finančního úřadu, přiznání k dani z nemovitosti se automaticky odešle na adresu správného finančního úřadu. Rozhodujícím je v tomto případě kraj, v němž se nachází nemovitost, k níž přiznání podáváte. Online systém to rozpozná sám.

Jestliže budete přiznání posílat doporučenou poštou, emailem s elektronickým podpisem, či přiznání chcete doručit osobně, je nutné směřovat na podatelnu příslušného finančního úřadu nebo jeho územního pracoviště. Zatímco finanční úřady najdete v krajských městech, územní pracoviště jsou každý pracovní den.

Co znamená „příslušnému“? Podle sídla nemovitosti, k níž daňové přiznání podáváte.

Je elektronické podání daňového přiznání povinné, když máte datovou schránku?

Od ledna 2023 jsou datové schránky povinné nejen pro všechny právnické osoby, ale nově i pro všechny OSVČ, resp. všechny fyzické osoby, které mají přiděleno IČO.

Tato povinnost se vztahuje na formulářová podání, jako jsou právě daňová přiznání. Jinými slovy: máte-li datovou schránku zřízenou ze zákona, elektronické podání je pro vás povinné.

Kdo platí daň z nemovitosti za rok 2026

Doposud jsme se bavili o daňovém přiznání. O vyplnění a odeslání formuláře, jehož prostřednictvím se lidé a firmy hlásí k povinnosti odvést daň z nemovitosti za tento a následující roky. Teď se pojďme přesunout k samotné dani: k odváděným částkám.

Kdo musí platit daň z nemovitostí? Každý, kdo je k 1. lednu daného roku majitelem zdanitelné nemovitosti.

Zdanitelnou nemovitostí se myslí každá budova, jednotka (bytová i nebytová) nebo pozemek, které nejsou z daně vyloučeny, či od ní osvobozeny. Pozor, v případě pozemku odvádí daň z nemovitosti jeho nájemce nebo uživatel (když není majitel znám).

V situaci běžných občanů se daň z nemovitosti nejčastěji platí z domů, bytů, garáží, zahrad, zahradních staveb, dále z chat či chalup.

Jak vysoká je v ČR daň z nemovitosti a jak se počítá

Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou částí: z pozemků a ze staveb (včetně jednotek). Proto i samotné daňové přiznání a následný výpočet daně mají dvě části. Konečná částka je pro každou nemovitost jiná. Odvíjí se přitom od:

• výměry pozemku, stavby nebo jednotky (metry čtvrteční, u domů za každé patro zvlášť)
• koeficientu, který je státem nastaven pro jednotlivé typy nemovitostí
• místního koeficientu, který si nastavují samotné obce. Relativně nově mohou koeficienty upravovat dokonce i pro jednotlivé parcely (obec je totiž příjemcem daně z nemovitosti).

Do kdy se daň z nemovitostí musí zaplatit

Základním termínem pro uhrazení daně z nemovitosti je pro fyzické osoby 31. květen daného roku. Do 31. 5. 2026 musíte mít zaplaceno, peníze musejí ten den být již na předepsaném účtu pro tuto daň. Termín se může odsunout na později - ale jen v letech, kde 31. 5. vychází na víkend. U víkendů se termíny posunují k následujícím pracovním dům (nikdy k předchozím). 

Pokud budete platit převodem z účtu, pozor na to, že ne každá banka umí okamžité platby, na úhradu má totiž celých 24 hodin. Úhrada poukázkou trvá dokonce i několik dní.

Ale §15 zákona o dani z nemovitých věcí uvádí i další termíny pro splatnost daně, v následujících situacích:

• jestliže vyměřená daň přesáhne 5 000 Kč, lze ji uhradit ve dvou splátkách: do 31. května a do 30. listopadu
• poplatníci v oblasti zemědělství a chovu ryb hradí daň také ve dvou splátkách: do 31. srpna a do 30. listopadu
• daň nižší než 30 Kč se neplatí
• daň nad 30 Kč a zároveň do 50 Kč je zaokrouhlena na 50 Kč
• spoluvlastnické podíly na pozemcích mají daň vyčíslenu vždy alespoň na 50 Kč.

Co dělat v případě, že vám stále nepřišli údaje pro platbu daně z nemovitosti a do termínu zbývá pár dní?

Jak a kam se peníze posílají

V tomto případě netřeba nic hledat, finanční správa vás k placení navede. Poplatníkům, kteří mají podáno přiznání k dani z nemovitosti (i z předchozích let), pošle finanční správa:

• celkovou výši daně z nemovitostí v daném kraji
• pokyny k platbě (číslo účtu, symboly)
• datum splatnosti.

Tyto informace mohou být zaslány několika způsoby. V daňovém přiznání nebo do konce ledna na portálu Finanční správy si zvolíte, který způsob preferujete. Jedná se o tyto možnosti:

• na soukromý email
• datovou schránkou
• prostřednictvím SIPO - pamatujte, že Česká pošta zavedla od října 2022 poplatek za odeslaný e-mail s dokladem o provedené platbě inkasa
• složenkou - i zde pozor na cenu, bezplatná složenka byla od 1.ledna 2023 zrušena, takže je úhrada složenkou zpoplatněna dle aktuálního ceníku České pošty).

Jaké pokuty čekají na opozdilce

Pokud podáte daňové přiznání později, než jste měli, ale stihnete to ještě před tím, než vás k tomu Finanční správa vyzve, žádnou pokutu hradit nebudete, je tak stanoveno v §15a zákona. Ale jak to bude, když vás finanční úřad „předběhne“ a vyzve vás k podání daňového přiznání?

Prodlení se začíná počítat teprve šestým pracovním dnem po uplynutí lhůty pro podání daňového přiznání (v roce 2026 od 10. února). Pokuta nabíhá ve výši 0,05 % z výše daně za každý den prodlení, ale nevyměřuje se, dokud nedosáhne výše 1 000 Kč, což by u většiny „běžných“ lidí nastalo až po mnoha letech.

Mnohem pravděpodobnější je vyměření pokuty ve výši 500 Kč v situaci, kdy poplatník (majitel nemovitosti) nepodá daňové přiznání ani po výzvě finančního úřadu.

Jak na přiznání k dani z nemovitosti, když vlastníte více nemovitostí na různých místech, třeba i ve více krajích?

Tady je odpověď snadná: daň z nemovitostí spadá pod správu krajských finančních úřadů. Proto:

• pokud máte více nemovitostí, ale všechny na území jednoho kraje, vznikla vám povinnost podat daňové přiznání, podáte pouze jedno, k finančnímu úřadu tohoto kraje
• jestliže máte více nemovitostí ve více krajích, přitom vám vznikla povinnost podat daňové přiznání jen v jednom kraji, podáte také jediné přiznání adresované na krajský finanční úřad v kraji, kde povinnost vznikla
• pouze v případě, že vlastníte více nemovitostí ve více krajích a zároveň se v roce 2022 změnila situace ohledně vašich nemovitostí ve více krajích (vznikla v nich povinnost podat přiznání), budete vypisovat daňové přiznání zvlášť pro každý krajský finanční úřad.

Jaké změny v koeficientech daně nastaly od 1. ledna 2026?

Rok 2026 je po dvou letech prvním rokem, kdy se toho v oblasti dani z nemovitých věcí moc neděje. Po “revolučních” letech 2024 a 2025 zůstávají v podstatě všechny podmínky této daně takové, jaké vládly ke konci roku 2025. Mění se jen nejzazší termíny pro podání přiznání a úhradu daně z nemovitosti tak, aby vyšly na pracovní den.

Inflační koeficient pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1

Inflační koeficient se automaticky zvyšuje daň podle inflace. V roce 2026 však zůstává na hodnotě 1, daň tedy nijak neovlivní. ČNB se dařilo držet v roce 2025 inflaci v cílovém rozmezí 2 - 3 %, proto se inflační koeficient měnit nemusí. Ke slovu se úprava inflačního koeficientu dostane až při vyšších úrovních obecné inflace v ekonomice, nebo až po několika letech nízké inflace.