Konec šmírování v katastru nemovitostí. Přístup k citlivým údajům jen s doloženým účelem
5 min. čtení
Redakce Banky.cz
Katastr nemovitostí čeká důležitá změna v ochraně soukromí. Citlivé informace o vlastnících mají být nově dostupné pouze těm, kdo prokážou legitimní důvod a ověří svou totožnost, zatímco mapy a technické údaje zůstanou volně k dispozici. Cíl je jasný – omezit sběr osobních dat pro komerční i „zvědavé“ účely a zároveň zachovat transparentnost trhu s nemovitostmi. V článku vysvětlujeme, co přesně se má měnit, koho se to dotkne a jak se připravit při koupi, prodeji či financování nemovitosti.
Co si z článku odnést
- Citlivé údaje o vlastnících z katastru budou dostupné až po ověření identity a doložení účelu přístupu.
- Volně přístupné zůstanou mapy, parcelní hranice, výměry a další technické informace bez osobních dat.
- Změna má omezit nevyžádané profilování vlastníků a hromadné stahování dat, současně však zachovat právní jistotu pro účastníky trhu.
- Počítejte s přihlášením přes eIdentitu nebo BankID a s tím, že systémy budou vést logy o tom, kdo a proč nahlížel.
- Banky, makléři a advokáti se přizpůsobí – standardem bude doložit účel a pracovat s oficiálními výpisy.
- Detaily režimu, termín účinnosti a přesný výčet chráněných položek dat se mohou v legislativním procesu ještě upřesnit.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Proč stát přitvrzuje ochranu soukromí v katastru
Katastr nemovitostí je klíčovým registrem pro právní jistotu na realitním trhu – umožňuje ověřit, kdo a k jakému podílu nemovitost vlastní, jaké váznou zástavy či věcná břemena a zda je převod oprávněný. Otevřený přístup k těmto údajům však v praxi vedl i k tomu, že se osobní informace o vlastnících snadno sbíraly, kopírovaly a využívaly k marketingu či nevyžádaným nabídkám. Úřady proto směřují k modelu, který je běžný v řadě zemí EU: citlivé údaje ano, ale pouze těm, kdo prokazatelně jednají z legitimního důvodu.
Garantem katastru je Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Připravované úpravy vycházejí z principů ochrany osobních údajů a proporcionality zpracování dat podle GDPR – tedy z myšlenky, že rozsah zveřejnění má odpovídat účelu, a že pro zjištění identity vlastníka by měl existovat právní důvod. Opatření cílí také na masové stahování a propojování dat, které v minulosti umožňovaly jednoduše sestavovat databáze vlastníků a oslovovat je bez jejich souhlasu.
,,Veřejnost má mít možnost ověřit právní stav nemovitostí. Zároveň ale není důvod, aby kdokoli bez účelu procházel osobní údaje cizích lidí. Ověření identity a účelu je rozumný kompromis mezi transparentností a ochranou soukromí.”
Co zůstane veřejné a co se přesune za ověření účelu
Podle dosavadních informací mají zůstat volně přístupné především údaje, které neslouží k identifikaci konkrétní osoby. Bez omezení by tedy měly být mapy, parcelní čísla, hranice pozemků, výměry, druhy pozemků a základní technické popisy staveb. Tyto informace využívají nejen kupující, ale i projektanti, geodeti, developeri či obce pro plánování a vyhodnocování území.
Naopak citlivé údaje o vlastnících – zejména jméno a příjmení, datum narození, adresa či podíl na spoluvlastnictví a informace o zástavách navázaných na konkrétní osobu – mají být dostupné jen po prokázání legitimního účelu. Může jít například o přípravu kupní smlouvy, hypotéky, dědického řízení nebo soudního sporu. Přesný výčet chráněných položek i technický režim přístupu určí finální znění předpisů a prováděcích pravidel ČÚZK.
Neznamená to ovšem, že by se trh stal netransparentním. Oficiální výpisy listu vlastnictví bude nadále možné získat, ale typicky po přihlášení a s uvedením účelu; s největší pravděpodobností bude přístup auditovatelný a spojený s elektronickou identitou žadatele. Pro potřeby řízení u bank, notářů a soudů bude zachována plná průkaznost dokumentů.
Jak prokážete oprávněný zájem a co očekávat v praxi
Model, který úřad avizuje, má stát na ověřené identitě a evidenci účelu přístupu. Počítejte s přihlášením přes Identitu občana, datovou schránku nebo bankovní identitu a s tím, že systém vás požádá o zvolení účelu z definované nabídky – například „kupující v probíhajícím jednání“, „zástupce banky“, „advokát smluvní strany“ či „účastník řízení“. Systém si povede log, komu byly údaje zpřístupněny, v jakém rozsahu a kdy.
Detaily se ještě mohou upravovat, nicméně předpoklad je, že přístup bez přihlášení a bez udání důvodu k osobním datům nebude možný. Tím se sníží riziko, že se údaje stanou předmětem hromadných databází či adresného oslovování vlastníků. Zpracování dat tak bude lépe sledovatelné a vymahatelné, což odpovídá trendu v ochraně privátních informací napříč veřejnou správou.
Příklady účelu a čím je doložíte
- Kupující nebo prodávající v reálném jednání – jednoduché prohlášení o účelu, případně návrh kupní smlouvy či rezervační smlouva.
- Banka posuzující hypotéku – interní identifikace zaměstnance a číslo spisu, v případě potřeby plná moc klienta.
- Advokát, notář nebo realitní makléř – profesní identita, číslo jednacího spisu, plná moc zastoupené osoby.
- Účastník soudního či správního řízení – číslo řízení, výzva orgánu nebo předvolání.
- Vlastník, spoluvlastník nebo osoba s věcným právem – identita žadatele a vazba na nemovitost.
,,Tržní transparentnost nesmí zaniknout, ale musí být kontrolovatelná. Když se k osobním údajům dostane jen ten, kdo má skutečný důvod a zanechá po sobě digitální stopu, omezí to spekulativní sběr dat a přitom to nepřidusí běžné obchody.”
Dopady na hypotéky, realitní transakce a due diligence
Pro běžného kupujícího se proces zásadně nemění – klíčové je mít po ruce aktuální list vlastnictví, vyjasnit zástavy a břemena a prověřit, kdo je skutečným vlastníkem. Rozdíl bude v tom, že některé kroky, které jste dříve vyřídili anonymně „nahlížením“, nyní provedete po přihlášení a s uvedením účelu. U seriózních transakcí to nepředstavuje překážku, spíše přirozené zpřesnění postupu.
Banky již dnes pracují s oficiálními výpisy a mají propracované kontroly zástav i právních vad. Pro schválení hypotéky zůstane nezbytné dodat aktuální LV, snímek z katastrální mapy a dokumenty k případným břemenům či exekucím. Realitní kanceláře a advokáti si zvyknou na přihlašování a logování přístupů; významnější dopad bude spíše na ty, kteří data sbírali „do zásoby“.
Jak se dotkne změna investorů a analytiků? Agregovaná technická data, mapové vrstvy nebo počet transakcí v území budou dostupné i nadále. Pro hromadné stahování osobních údajů o vlastnících se ale prostor zúží, což sníží objem nevyžádaných nabídek majitelům pozemků a bytů. Legitimní analýzy trhu se přesunou k anonymizovaným podkladům a k oficiálnímu vyžádání údajů pro konkrétní projekty.
Praktický postup pro kupujícího a prodávajícího
Plánujete nákup? Začněte standardně: vyžádejte si od prodávajícího aktuální list vlastnictví a soupis závazků k nemovitosti. Ujistěte se, že osoba na smlouvě je skutečným vlastníkem, že na nemovitosti neváznou nepředvídané zástavy, předkupní práva či exekuce a že údaje v katastru korespondují s realitou. Pokud budete nahlížet sami, připravte se na přihlášení a stručné zdůvodnění účelu – například „příprava kupní smlouvy“.
Prodávající by měl shromáždit doklady, které mohou zrychlit prověrku: nabývací titul, případné souhlasy spoluvlastníků, potvrzení banky o zůstatku zástavy. Správně vedená dokumentace zkracuje dobu prověrek a snižuje riziko, že banka kupujícího narazí na nesrovnalosti. Při vyjednávání s makléřem či advokátem počítejte s tím, že přístupy do katastru budou logovány – to je v zájmu všech zúčastněných.
„U hypoték je zásadní mít dokumenty připravené dřív, než se rozjede čerpání. Klientům doporučuji předběžné schválení úvěru a kompletní podklady k nemovitosti včetně LV, zástav a břemen. Změny v katastru to nezkomplikuje – jen je dobré počítat s ověřením identity při nahlížení,“ vysvětluje Marek Pavlík, zakladatel a CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Ochrana před zneužitím a sankce
Nový režim bude stát na odpovědnosti. Údaje zpřístupněné po přihlášení a s uvedením účelu budou provázané s identitou žadatele a systém povede auditní stopu. Pokud by došlo ke zneužití – například k systematickému stahování dat pro marketing nebo k neoprávněnému předávání třetím stranám – může úřad přístup omezit a věc řešit s ohledem na GDPR a další právní předpisy.
Firmy, které s daty pracují profesionálně, by měly aktualizovat interní procesy: kdo a za jakým účelem nahlíží, jak dlouho data uchovává a komu je předává. Transparentní procesy jsou nejlepší ochranou před sankcemi a zároveň posilují důvěru klientů. U subjektů veřejné správy a profesí jako notáři či exekutoři se očekává nastavení zvláštních, ale jasně evidovaných oprávnění.
Co zatím není definitivně dané
Protože změna vyžaduje úpravu předpisů a technických pravidel, mohou se ještě vyvíjet konkrétní výčty citlivých údajů, technické formy přihlášení, dostupnost API a případné poplatky za výpisy. Stejně tak není v době psaní článku jistý přesný termín účinnosti a přechodná období. Úřední návrhy však směřují jasně k posílení ochrany soukromí se zachováním právní jistoty na trhu.
Pro čtenáře Banky.cz z toho plyne jednoduché doporučení: sledujte oficiální informace ČÚZK a ministerstev, a pokud připravujete transakci s nemovitostí, pracujte s aktuálními výpisy a s profesionály, kteří se v novém režimu umí pohybovat. Společně s advokátem či bankou si předem ujasněte, kdo a kdy bude do katastru nahlížet a jaké podklady si vyžádá.