Kryptoměny a hypotéky: Jak banky mění pravidla hry
4 min. čtení
Redakce Banky.cz
Kryptoměny už dávno nejsou okrajová zábava pár nadšenců. S růstem kapitalizace i profesionalizace trhu se mění i přístup bank, včetně těch hypotečních. Zatímco dříve bylo „krypto“ synonymem rizika a neprůhlednosti, dnes některé instituce hledají způsoby, jak z něj udělat doložitelný zdroj vlastních prostředků, případně i kolaterál. Analytici mapují trhy, kde už investoři dokážou svou krypto‑pozici proměnit ve výhodu při žádosti o hypotéku – a trend se postupně přelévá i do Evropy. Pro mnoho žadatelů tak začíná být reálná i varianta „hypotéky z krypta“ (hypotéka krytá kryptoměnami) a konzervativnější přístup, kdy se krypto používá jako vlastní zdroje pro akontaci u klasické hypotéky.
Co si z článku odnést
- Banky dnes většinou neřeší, zda klient někdy držel krypto, ale jestli umí prokázat původ prostředků a bezproblémovou „cestu peněz“ do banky (AML/KYC).
- Výnosy z krypta mohou být uznány jako vlastní zdroje po konverzi do fiat měny a řádném doložení, jen výjimečně jako stabilní příjem pro bonitu.
- Objevují se nové produkty: crypto‑collateralized mortgages (hypotéky kryté kryptem), řešení se stablecoiny či tokenizací zajištění – typicky za cenu vyšších úroků a nižších LTV.
- Trhy v čele: USA a Švýcarsko, opatrně následuje UK a část EU; v Česku je standardem konverze do CZK a důsledná dokumentace.
- Klíčem k úspěchu je časové „očištění“ prostředků, důkaz o zdanění a auditní stopa z renomovaného poskytovatele či burzy.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Jak se mění postoj bank?
Ještě před pár lety dávaly banky krypto na roveň hazardu. Chyběla infrastruktura, jasná regulace a kvalitní data – mnoho případů se házelo do jednoho pytle. Dnes, s nástupem regulovaných směnáren, on‑chain analytiky a nových AML standardů, se obraz obrací. Banky vnímají, že „krypto klient“ může mít vysoké a legální vlastní zdroje – jen vyžaduje precizní prověření. Tento posun otevírá prostor i pro lepší praxi u hypoték v Česku a propojování krypto‑příjmů s klasickými produkty.
,,Za poslední roky vidíme posun od předsudků k důkazům. Banky dnes primárně zajímá, zda klient dokáže věrohodně doložit původ prostředků, trasu transakcí a jejich zdanění. Pokud ano, krypto přestává být stigma.”
Tento posun otevírá cestu k produktům, které jsou komfortní pro banku (řiditelné riziko) a zároveň pragmatické pro klienta – typicky uznání vlastních zdrojů po konverzi do fiat měny, případně specializované fintechové hypotéky se zástavou v kryptu. V textu pracujeme jak s „hypotékou z kryptoměn“ (crypto‑backed mortgage), tak s „hypotékou s akontací z krypta“ po konverzi do CZK.
Co potřebuje žadatel s „kryptem“, aby prošel schvalováním
Pro banku je zásadní auditní stopa. Čím méně „šumu“ v transakcích, tím lépe. Ideální je, když prostředky přicházejí z renomované regulované burzy nebo z institucionální úschovy (custody), nejsou mixované a lze je vysledovat od nákupu až po výběr na bankovní účet. Pomáhá i tzv. seasoning – ponechat konvertované prostředky na účtu několik měsíců, aby se vnímaly jako stabilní úspory, nikoliv „čerstvý“ a volatilní zisk.
Prakticky si připravíte: výpisy z burzy (obchody, vklady/výběry), bankovní výpisy, přehled transakcí (ideálně i report z on‑chain analytiky), přiznání k dani a doklad o úhradě. Banky často akceptují výnos z krypta jako vlastní zdroje, ale jen zřídka jako příjem pro bonitu, protože volatilitu nelze přetavit do stabilních ukazatelů DTI/DSTI. Důsledné doložení původu prostředků a daňové vypořádání z kryptoměn zásadně zvyšují šanci na schválení hypotéky.
„V praxi platí jednoduché pravidlo: krypto po konverzi a zdokladování může pokrýt akontaci, ale jako pravidelný příjem ho banky téměř nikdy neuznají. Bonita stojí na mzdě či podnikání, krypto je pro hypotéku zpravidla ‘jen’ kapitál,“ potvrzuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz. Výjimky existují u specializovaných fintechů, ale i tam se připravte na nižší LTV, vyšší úroky a striktní margin pravidla.
Nové produkty na obzoru - krytí kryptem, stablecoiny i tokenizace
Na vyspělých trzích se objevují dva směry. První je konzervativní: použijte zdaněné krypto výnosy jako vlastní zdroje po konverzi do fiat měny – řešení kompatibilní s procesy většiny bank. Druhý je inovativní: crypto‑collateralized mortgages, kdy klient ručí BTC/ETH (či stablecoiny) a čerpá hypotéku v tradiční měně. Zde mívá poskytovatel právo rychlého doplnění zajištění (margin call) a LTV bývá 30–60 % kvůli volatilitě. Tento model se zpravidla pojí s fintechovými institucemi, nikoli s klasickými retailovými bankami. V českém kontextu se pro tyto produkty někdy používá i výraz „hypotéka z krypta“ či „crypto‑backed hypotéka“.
Zajímavá jsou i „bridge“ řešení: escrow účty ve stablecoinech, tokenizované podíly na nemovitostech nebo využití custody bank, které drží krypto a vydávají „bank‑grade“ potvrzení o hodnotě a původu aktiv. Cenou za komfort bývá vyšší úrok, poplatek za custody a přísný reporting.
,,Tam, kde se potká robustní AML, kvalitní custody a tokenizovaná aktiva, vzniká nový hypoteční ekosystém. Ne naráz a ne všude, ale trend je zřejmý: od jednorázové konverze k řízené práci s on‑chain hodnotou.”
Kde už to funguje a jak: přehled trhů a praktik
- USA: vedle mainstreamových bank přicházejí fintech poskytovatelé s crypto‑backed hypotékami a stabilní on‑rampy umožňují uznání zdaněných výnosů jako akontace. Počítejte s nižším LTV a přirážkou na sazbě.
- Švýcarsko: soukromé a krypto‑friendly banky pracují s custody a přesnou dokumentací původu prostředků; konverze do CHF a „seasoning“ je běžná praxe.
- Velká Británie a část EU: banky typicky akceptují konvertované a zdaněné výnosy jako vlastní zdroje; krypto jako příjem či přímý kolaterál je raritní a spíše záležitostí specializovaných poskytovatelů.
- Střední východ (např. SAE): developeři a platební brány umožňují platby v kryptu; hypotéční financování ale obvykle běží ve fiat měně s důrazem na AML.
- Česko: standardem je konverze do CZK, prokázání původu prostředků a daňové vypořádání. Krypto jako kolaterál banky poskytující hypotéky neberou; jako vlastní zdroje po dokladování už často ano.
Praktický postup pro českého žadatele
Chcete, aby vám krypto pomohlo k hypotéce, ne ji zkomplikovalo? Začněte včas. Pokud plánujete nákup za 6–12 měsíců, konvertujte část prostředků do CZK a udržte je na transparentním bankovním účtu. Tím získáte „seasoning“ a minimalizujete volatilitu. Vždy si uschovejte plnou dokumentaci: výpisy z burzy, přehledy obchodů, historii vkladů/výběrů, bankovní výpisy i podané daňové přiznání s úhradou. Vyhněte se mixérům a „privacy“ transakcím – v očích banky zhoršují AML skóring.
Pro bonitu počítejte s tím, že krypto se obvykle nepočítá jako stabilní příjem. Opřete se o mzdu nebo podnikání a krypto použijte jako akontaci či mimořádnou splátku po čerpání. Při větších částkách zvažte custody řešení a potvrzení o původu prostředků – reputace protistrany je pro banku klíčová. A nakonec: transparentní komunikace s bankou či brokerem vám často ušetří týdny. Ověřte si předem, jaké doklady konkrétní ústav uznává a zda preferuje určité poskytovatele služeb (směnárny, custody, on‑chain analytické reporty).
Zájem o propojení krypto‑světa a hypoték poroste s institucionalizací trhu a jasnější regulací. Pro banky je to příležitost získat kapitálově silného klienta, pro klienta možnost zrychlit cestu k vlastnímu bydlení – a pro trh jako celek šance posunout se od předsudků k daty řízené praxi. Klíčem zůstává: důkaz, dokumentace a disciplína. Pokud je máte, může být „krypto“ konkurenční výhodou.