Pokles zájmu o hypotéky zrychluje. Zatímco v únoru byl objem nových úvěrů na bydlení meziročně nižší „jen“ o 30 %, v březnu hlásily banky a stavební spořitelny propad téměř o 50 %. Lidé si sjednali hypotéky v celkovém objemu přes 30 miliard Kč. Většinu přitom tvoří nové půjčky a jen 5 miliard refinancování úvěrů.
Přestože je meziroční pokles výraznější, v meziměsíčním srovnání je situace opačná. Oproti předchozímu měsíci totiž v březnu stoupl objem hypotečních úvěrů zhruba o pětinu. Je to ale dané tím, že leden a únor bývají tradičně slabší.
Letos v březnu měli lidé navíc ještě jednu motivaci ke sjednání hypotéky. Od dubna totiž začala platit přísnější pravidla pro získání tohoto úvěru na bydlení.
Na březnových číslech se tedy mohla do jisté míry projevit i snaha klientů předzásobit se, dokud platí mírnější podmínky. Tak tomu alespoň bylo před podobným zpřísněním pravidel v roce 2018.
Problémy při získání hypotéky
Nové podmínky, které zavedla Česká národní banka, řadě lidí získání hypotéky zkomplikují. A proto je pravděpodobné, že zájem o nové hypoteční úvěry klesne ještě výrazněji než dosud.
Centrální banka ale upozorňuje, že zpřísnění pomůže zachovat stabilitu bankovního trhu.
Změny se přitom dotkly hned několika parametrů. Konkrétně:
LTV– tedy poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti klesl z 90 % na 80 %. Znamená, že musíte pětinu pořizovací ceny nemovitosti zaplatit ze svého. Dosud přitom stačila desetina. Výjimku mají žadatelé do 36 let, u kterých LTV zůstává na 90 %.
DSTI– tedy maximální podíl splátek všech úvěrů na měsíčním příjmu žadatele bude nově 45 %, u lidí do 36 let pak 50 %. Tato podmínka platila i v minulosti, ale po vypuknutí covidové pandemie ji centrální banka zrušila.
DTI – tedy poměr celkového zadlužení žadatele vůči jeho čistému ročnímu příjmu může být maximálně 8,5 a pro mladé do 36 let pak 9,5. Znamená to, že pokud by kvůli hypotéce přesáhl váš celkový dluh 8,5násobek čistých ročních příjmů, banka vaši žádost zamítne. Také tato podmínka platila už před covidovou pandemií.
Prostor pro výjimky
I přes zpřísnění podmínek nemusí být hypotéka úplně nedosažitelná. Tím spíš, že banky mají v rukávu jedno eso v podobě výjimek.
Ve výjimečných případech totiž mohou například LTV zvýšit o 5 %. Musí ale postupovat „obzvlášť obezřetně“.
Podobný prostor mají poskytovatelé také u dalších parametrů. V každém kalendářním čtvrtletí tak nemusí 5 % všech nově poskytnutých hypoték splňovat ukazatele DTI a DSTI.
Banka si ale musí být jistá, že klient zvládne hypotéku bez problémů splatit.
Zkušenosti z minulosti
Jak už jsme naznačili, ukazatele DTI a DSTI nejsou novinkou. Centrální banka je zavedla už na podzim 2018. Zrušila je až na jaře roku 2020, aby tím snížila dopady covidové pandemie na hypoteční trh.
V roce 2018 přinesla tato pravidla výrazný pokles zájmu o hypotéky – poptávka se tehdy snížila zhruba o čtvrtinu.
Podobný efekt bude mít pravděpodobně i letošní zpřísnění. Navíc se dá čekat, že tyto změny ovlivní trh s nemovitostmi i v dalších ohledech. Analytici předpokládají, že:
vzroste zájem o bydlení v nájmu, což bude mít vliv i na ceny podnájmů;
zvýší se zájem o menší a levnější byty, u kterých bude větší šance na získání hypotéky;
lidé budou častěji využívat spolužadatele o hypoteční úvěr – tedy člověka, který si vezme půjčku na bydlení spolu s nimi (obvykle to bývá partner či partnerka, ale můžou to být i rodiče či přátelé);
lidé budou rušit starší půjčky, aby splnili hodnocení DSTI;
banky budou vymýšlet nové produkty, které lidem pomůžou – jako například vícegenerační hypotéky;
zvýší se konkurenční boj mezi poskytovali, což může výrazně zpomalit růst úroků.
Průměrná sazba vyskočila 4,15 %
Právě výrazný růst úrokových sazeb je dalším důvodem, proč zájem o hypotéky opadá. Průměrná výše úroků se podle Hypomonitoru České bankovní asociace v březnu vyšplhala na 4,15 %.
To je o 0,31 procentního bodu výš než v předchozím měsíci. Zároveň je to nejvyšší hodnota za víc než 10 let – naposledy byly hypotéky takto drahé v polovině roku 2011.
Průměrná úroková sazba navíc zahrnuje i hypotéky rozjednané dřív, a tedy s lepšími podmínkami. Zaostává tak za reálnou situací na trhu.
V současnosti se přitom hypoteční sazby reálně pohybují v rozmezí od zhruba 4,5 do 5,5 %.
Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami jsou tak poměrně výrazné. Proto je potřeba pečlivě vybírat, abyste úvěr nepřeplatili víc, než je nutné. Pomůže vám s tím například hypoteční kalkulačka. Stačí zadat několik základních údajů a za okamžik dostanete e-mailem nejvýhodnější nabídky, které jsou právě na trhu.
Analytici: úroky vystřelí k 6 %
Ani výhled do budoucna nevypadá příliš růžově, proto je lepší jednat hned. Řada expertů totiž předpokládá, že se ještě v první polovině roku sazby ustálí mezi 5,5 až 6 %.
Mohou tak překonat maxima ze srpna 2008. Tehdy se na situaci projevila ekonomická krize a průměrná hypoteční sazba stoupla až na 5,82 %.
Reakce na kroky ČNB
Za současný růst úroků může nejen situace na mezibankovních trzích, ale také kroky České národní banky. Za posledních 10 měsíců postupně navýšila dvoutýdenní repo sazbu z 0,25 % na 5 %.
Centrální banka věří, že tím zpomalí prudce rostoucí inflaci. Zatím se jí to ale příliš nedaří. V březnu totiž poskočila už na hodnotu 12,7 %.
Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?
Potřebujete dokončit rekonstrukci, ale úspory na vašem účtu se tenčí? Pomůže vám hypotéka na refundaci. Proplatí vám prostředky, které už jste do nemovitosti vložili. A dá vám tak peníze na dokončení oprav.
Česká národní banka se v rámci březnového zasedání Bankovní rady rozhodla k opětovnému snížení všech tří hlavních sazeb v ekonomice. Všechny tři sazby klesají o půl procentního bodu. Jak se pokles projeví v oblasti hypoték či dalších půjček a jak v oblasti spoření?
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošního roku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Dobrý den, před nedávnem jsem zažádal o hypotéku. Nicméně jsem se rozhodl, že to chci zrušit. Vyplnil jsem osobní údaje a další potřebné věci k hypotéce, ale stále jsem nepodepsal žádnou smlouvu. Čekají mne nějaké finanční postihy za zrušení vyřizování hypotéky? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
žádné postihy Vás nečekají, žádost o hypotéku můžete vzít zpět kdykoliv (až do momentu podepsání úvěrové smlouvy).
Dobrý den, chtěl jsem se zeptat - když si vezmu mojí budoucí partnerku a jsem v insolvenci a ona je čistá a bude žádat o hypotéku, dá jí banka tu hypotéku?
Dobrý den,
svatbu v insolvenci důrazně nedoporučuji. Nejenže by Vaše manželka měla získání hypotéky velmi ztížené (bez zúžení SJM nemožné), ale navíc by po ni mohli exekutoři začít vymáhat i vaše dluhy (Vy jste chráněn insolvencí, manželka by nebyla).
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, kolik by nám při dnešních podmínkách půjčili na stavbu RD. Máme hypotéku na byt a pozemek, dohromady nám chybí doplatit 2 090 tis. Splátka 11 540 Kč. 3 děti, plat 60 tis. Poté budoucí peníze z pronájmu bytu ve kterém teď bydlíme 10 tis. Vlastní úspory 300 tis. Hodnota zástavy bytu 2 mil. Pozemek 1,5 mil.
Dobrý den,
obecně můžete na splátky všech úvěrů dávat max. 50% svých příjmů. Pokud již splácíte 11 540 Kč, mohli byste splácet teoreticky ještě 18 460 Kč, což by při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,89% vycházelo na max. úvěr ještě 3,5 mil. Kč. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše detailně propočítají a v případě zájmu vyřídí hypotéku na stavbu domu na klíč.
Dobrý den, máme spolu s přítelkyní byt na hypotéku, přítelkyně dala vklad na začátku 900 tis. a já jen 350 tis. Hypotéku nám schválili. Teď se rozcházíme a já bych se chtěl vyvázat. A požaduji po přítelkyni, ať mi vyplatí 350 tis. Ale ona odmítá, že mi nic nedá, že nemám žádný nárok. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
zatímco u manželů a SJM má rozvod jasně daná pravidla, u rozchodů a podílového spoluvlastnictví nemovitosti je vše věcí dohody mezi partnery. Podílové spoluvlastnictví může pokračovat po rozchodu stejně jako hypotéka. Pokud byste se nedohodli, můžete požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti. Z hypotéky by Vás bylo možné vyvázat jen se souhlasem banky a přítelkyně (banka by souhlasila jen pokud by vaše přítelkyně byla sama dostatečně bonitní pro převzetí celé hypotéky).
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Objem hypoték v březnu klesl o 50 %. A bude hůř
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.