Nízký růst cen v Česku a proč bydlení dál zdražují úroky

poslední aktualizace: 23.6.2026

7 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Česká inflace se v květnu 2025 držela velmi nízko a v evropském srovnání patřila Česká republika k nejúspěšnějším zemím. Na první pohled by se mohlo zdát, že po takovém vývoji musí rychle zlevnit i hypotéky. Jenže právě tady je ten háček. Nízká inflace je výsledkem souhry několika domácích i zahraničních faktorů, zatímco sazby hypoték se neřídí jen základní sazbou ČNB, ale i celou řadou dalších vlivů.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Inflace v Česku v květnu 2025 dosáhla 2,4 %, harmonizovaný ukazatel HICP pak 2,3 %.
Za nízkou inflací nestojí jeden zásah, ale kombinace politiky ČNB, silnější koruny, odeznění energetického šoku a slabší domácí poptávky.
ČNB držela repo sazbu na 3,50 % a zůstávala opatrná kvůli rizikům ve službách a jádrové inflaci.
Nové hypotéky se i v polovině roku 2025 pohybovaly kolem 4,56 až 4,60 %, tedy výrazně výš než repo sazba.
Hypoteční sazby jsou navázané hlavně na dlouhé tržní sazby, swapy a výnosy dluhopisů, ne jen na rozhodnutí ČNB.
Do ceny českých hypoték se nepřímo promítá i vývoj v USA, zejména přes americké výnosy a globální cenu dlouhých peněz.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Květnová inflace ukázala, že Česko je v Evropě mezi nejstabilnějšími

Nejnovější květnová data potvrdila, že české ceny zůstávají pod kontrolou. Spotřebitelské ceny podle národního indexu CPI meziročně vzrostly o 2,4 %. Pro evropské srovnání je ale důležitý harmonizovaný index HICP, který v Česku dosáhl 2,3 %. To je hodnota velmi blízká 2% cíli centrální banky a zároveň výsledek, díky němuž se Česko drží v pásmu nízké inflace i v rámci Evropské unie.

Je přitom důležité neplést český CPI a evropský HICP. V domácí debatě se to stává docela často a vede to k nepřesným srovnáním. Pokud chceme mluvit o tom, jak si Česko stojí vůči ostatním zemím EU, správným údajem je právě HICP. Ten ukazuje, že česká inflace byla v květnu 2025 nízká i v evropském měřítku,přestože eurozóna jako celek zpomalila na 1,9 %.

Pro srovnání s Evropou je rozhodující harmonizovaný ukazatel HICP, nikoli domácí CPI.

„Lidé často vnímají inflaci jen přes to, co vidí v obchodě nebo na složenkách. Pro finanční rozhodování je ale důležité sledovat i to, jak stabilní je cenové prostředí jako celek. Právě to určuje, jak se budou vyvíjet úspory, úvěry i reálná hodnota peněz,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Inflace ovlivňuje víc než ceny v obchodech

,,Lidé často vnímají inflaci jen přes to, co vidí v obchodě nebo na složenkách. Pro finanční rozhodování je ale důležité sledovat i to, jak stabilní je cenové prostředí jako celek. Právě to určuje, jak se budou vyvíjet úspory, úvěry i reálná hodnota peněz.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Za nízkou inflací nestojí náhoda, ale souhra několika vlivů

Představa, že inflace v Česku klesla sama od sebe, by byla zavádějící. Ve skutečnosti se sešlo několik faktorů, které se navzájem posilovaly. Významnou roli sehrála dřívější restriktivní měnová politika ČNB, která držela ekonomiku v přísnějších podmínkách déle, než by si mnozí dlužníci přáli. Právě tahle opatrnost ale pomohla ukotvit inflační očekávání a zchladit cenové tlaky.

Vedle toho odezněl energetický šok, který v předchozích letech vyhnal ceny prudce vzhůru. Jakmile se situace na energetických trzích uklidnila, tlak na domácnosti i firmy polevil. Svoji roli sehrála také slabší domácí poptávka. Když spotřebitelé i firmy utrácejí obezřetněji, mají firmy menší prostor promítat vyšší náklady do konečných cen.

Velmi důležitým, ale často přehlíženým faktorem byla koruna. Silnější kurz působil protiinflačně, protože zlevňoval dovoz a tlumil ceny obchodovatelného zboží. To se promítá do široké škály položek, od elektroniky přes část spotřebního zboží až po některé vstupy pro výrobu. V ekonomice, která je silně otevřená a dovozně propojená, jde o podstatný kanál.

Na zpomalení inflace se podílela kombinace měnové politiky, slabší poptávky, odeznění energetického šoku i silnější koruny.

Jak velký podíl na tom měla vláda

Debata o inflaci se v Česku často rychle zvrhne do sporu, jestli ji zkrotila vláda, nebo centrální banka. Realita je méně efektní, ale přesnější. Vládní opatření pomohla hlavně ve dvou rovinách. První se týkala energií, kde se do cenového vývoje propsaly dřívější zásahy a administrativní efekty. Druhou byla fiskální politika. Pokud stát konsoliduje rozpočet a nepůsobí výrazně expanzivně, tlumí tím část poptávkových tlaků v ekonomice.

To ale neznamená, že by kabinet mohl inflaci sám dlouhodobě „vyhrát“. U energií šlo zčásti o jednorázové nebo časově omezené vlivy a fiskální politika má své limity. Bez restriktivní měnové politiky a bez podpory kurzu koruny by výsledek vypadal jinak. Vláda tedy k nižší inflaci přispěla, ale nebyla jejím jediným ani rozhodujícím zdrojem.

„V praxi je nebezpečné hledat jednoho viníka nebo jednoho zachránce. Inflace je vždy výsledkem širšího nastavení ekonomiky a domácnosti by se měly dívat hlavně na to, co z toho plyne pro jejich rozpočet, fixace a rezervy,“ uvádí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Domácnosti mají řešit dopad na rozpočet

,,V praxi je nebezpečné hledat jednoho viníka nebo jednoho zachránce. Inflace je vždy výsledkem širšího nastavení ekonomiky a domácnosti by se měly dívat hlavně na to, co z toho plyne pro jejich rozpočet, fixace a rezervy.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Proč nízká inflace automaticky nezlevnila hypotéky

Tady se dostáváme k bodu, který je pro řadu lidí nejvíc matoucí. Pokud inflace spadla blízko cíle a ČNB držela repo sazbu na 3,50 %, proč nové hypotéky zůstávaly kolem 4,60 % v květnu a 4,56 % v červnu 2025? Odpověď je jednoduchá jen na první pohled. Repo sazba je sice základní orientační cenou krátkých peněz v ekonomice, ale hypotéka je dlouhodobý úvěr. A ten se oceňuje jinak.

Banky při stanovování hypotečních sazeb nesledují jen aktuální krok centrální banky. Zajímá je také cena dlouhodobého financování, vývoj úrokových swapů, výnosy státních dluhopisů a konkurenční tlak na trhu. Proto se sazby hypoték nechovají jako přímý odraz repo sazby. ČNB může krátký konec trhu ovlivnit poměrně rychle, ale dlouhý konec reaguje na širší sadu faktorů a často mnohem pomaleji.

Spočítejte si hypotéku podle aktuálních sazeb

Právě proto může mít Česko inflaci poblíž cíle a zároveň hypotéky stále výrazně nad 4,5 %. Není to rozpor. Je to standardní fungování finančního trhu.

Repo sazba určuje hlavně cenu krátkých peněz, zatímco hypotéky se řídí především cenou dlouhodobého financování.

Dlouhé sazby rozhodují víc, než si většina lidí myslí

Hypoteční trh v roce 2025 dobře ukazuje, jak velkou váhu mají takzvané dlouhé peníze. Když neklesají dlouhé tržní sazby, banky nemají velký prostor snižovat ceny hypoték stejným tempem, jakým v minulosti klesaly krátké sazby ČNB. Důležité jsou zejména úrokové swapy a výnosy státních dluhopisů, protože právě ty ovlivňují, za kolik si banky zajišťují peníze na delší období.

Pro klienta to znamená jediné. Sazba hypotéky není jen domácí politické téma ani čistý produkt rozhodnutí bankovní rady ČNB. Je to cena dlouhodobého kapitálu. A ta se tvoří na širším trhu, kde hrají roli i očekávání investorů, fiskální výhled státu a globální nálada na dluhopisových trzích.

Co nejvíc ovlivňuje sazby hypoték

krátké sazby ČNB ovlivňují hlavně cenu peněz v kratším horizontu
hypotéky jsou navázané na delší financování a delší tržní očekávání
pokud zůstávají vysoko výnosy dluhopisů a swapy, prostor pro levnější hypotéky je omezený
banky do sazby promítají i své náklady, riziko a konkurenční strategii

Jak se do českých hypoték propisuje vývoj v Americe

Do debaty o hypotékách se v roce 2025 dostal i vliv Spojených států. Zjednodušené tvrzení, že americký prezident zdražuje české hypotéky, je odborně slabé. Přesto existuje mechanismus, kterým se politika USA do českých sazeb nepřímo propsat může. Pokud americká fiskální nebo obchodní politika zvyšuje očekávání vyšší inflace, většího zadlužení nebo větší nejistoty, investoři požadují vyšší výnosy na amerických dluhopisech.

Americké Treasury přitom fungují jako klíčový referenční bod pro světové finanční trhy. Když jejich výnosy rostou, mohou tlačit vzhůru i evropské dlouhé sazby a s nimi i cenu dlouhých peněz ve střední Evropě. Nejde o přímou a okamžitou linku, ale o tržní přelévání. České hypotéky tak mohou být dražší i proto, že globální kapitál je dražší,přestože domácí inflace už výrazně zvolnila.

„Klienti dnes často čekají, že sazby hypoték spadnou hned po zklidnění inflace. Jenže banky se dívají na delší horizont a na cenu peněz na trhu. Kdo řeší financování bydlení, měl by sledovat nejen ČNB, ale i vývoj dluhopisových výnosů a načasování fixace,“ upozorňuje Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Sledujte i dlouhé výnosy

,,Klienti dnes často čekají, že sazby hypoték spadnou hned po zklidnění inflace. Jenže banky se dívají na delší horizont a na cenu peněz na trhu. Kdo řeší financování bydlení, měl by sledovat nejen ČNB, ale i vývoj dluhopisových výnosů a načasování fixace.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Výnosy amerických dluhopisů mohou nepřímo zdražovat i české hypotéky přes globální cenu dlouhých peněz.

Silná koruna byla tichým pomocníkem cenové stability

Když se mluví o inflaci, pozornost se obvykle upírá na sazby a státní rozpočet. Kurz koruny přitom bývá jedním z nejúčinnějších tlumičů dovozní inflace. Silnější měna zlevňuje dovážené zboží i část surovin a komponentů. U otevřené ekonomiky, jakou je Česko, jde o efekt, který může být ve výsledku velmi znatelný.

To neznamená, že by koruna sama vyřešila všechno. Služby, nájmy nebo některé domácí nákladové položky se vyvíjejí podle jiných mechanismů. Právě u služeb zůstávala centrální banka opatrná a dál upozorňovala na proinflační rizika. Přesto platí, že bez silnější koruny by se část dovozních cen do inflace propsala výrazněji a boj s cenovým růstem by byl těžší.

Co může vývoj cen znovu zkomplikovat domácnostem

I přes příznivá květnová čísla není prostor k uspokojení. ČNB opakovaně upozorňovala, že inflace má sice zůstat poblíž cíle, ale po zbytek roku se může držet nad 2 %. Rizikem zůstávají hlavně ceny služeb, mzdové tlaky nebo případné nové výkyvy v energetice a geopolitice. Pokud by se zhoršilo vnější prostředí, znovu by mohly růst i dlouhé tržní sazby, a tím i tlak na dražší úvěry.

Pro domácnosti je proto důležité chápat rozdíl mezi dobrou zprávou o inflaci a skutečnou úlevou v rodinném rozpočtu. Nižší inflace znamená pomalejší zdražování, nikoli návrat cen na původní úroveň. A stejně tak nižší inflace automaticky neznamená levné financování bydlení. V prostředí, kde se repo sazba drží na 3,50 % a nové hypotéky kolem 4,5 %, zůstává klíčové dobře počítat celkovou cenu úvěru, možnosti refinancování i délku fixace.

Co může znovu zhoršit situaci

Rizikem zůstávají hlavně ceny služeb a přetrvávající jádrové tlaky.
Vyšší mzdy nebo nové výkyvy v energetice a geopolitice mohou inflaci znovu rozkolísat.
Pokud vzrostou dlouhé tržní sazby, může se znovu zvýšit tlak na dražší úvěry.

Co to znamená pro lidi, kteří řeší hypotéku, úspory nebo refinancování

Praktický dopad je poměrně přímočarý. Kdo čekal, že po zkrocení inflace přijde rychlý návrat hypoték ke 3 %, ten zatím musí zůstat opatrný. Trh ukazuje spíš pozvolné zlevňování. To nahrává klientům, kteří mají čas vybírat, srovnávat a jednat o podmínkách, ale ne těm, kdo spoléhají na rychlý a plošný pokles sazeb.

Stejně důležité je pracovat i s úsporami. Nízká inflace je dobrou zprávou pro reálnou hodnotu peněz, ale neznamená, že lze rezignovat na zhodnocení rezerv. Vklady, spořicí účty i konzervativní investice je potřeba posuzovat podle toho, co skutečně vydělají po odečtení inflace. Ve stabilnějším cenovém prostředí už totiž nestačí jen „neprodělat nominálně“.

Pro refinancování a nové úvěry tak rok 2025 přináší zvláštní kombinaci. Cenová stabilita se zlepšila, ale financování zůstává relativně drahé. To zvyšuje význam porovnání nabídek, vyjednávání s bankou a správného načasování další fixace. Právě tady je vidět, že makroekonomická čísla jsou sice důležitá, ale pro konkrétní domácnost nakonec rozhoduje to, jak se promítnou do její měsíční splátky.