Sazby hypoték rostou a čekání na levnější úvěr se nevyplácí

9.6.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Jaro 2026 mělo podle části trhu přinést pokračující zlevňování hypoték. Místo toho ale přišel rychlý obrat a nabídkové sazby bank se znovu posunuly výš. Stále víc se ukazuje, že český hypoteční trh se spíš usazuje kolem pěti procent než pod hranicí čtyř.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Jaro 2026 mělo podle části trhu přinést pokračující zlevňování hypoték. Místo toho ale přišel obrat, a to rychlejší i výraznější, než mnozí čekali. Nabídkové sazby bank se znovu posunuly výš a čím dál víc se ukazuje, že český hypoteční trh se spíš usazuje kolem pěti procent než pod hranicí čtyř.

Co si z článku odnést

Swiss Life Hypoindex se v červnu 2026 podle dostupných údajů posunul na 5,30 %, po květnových 5,19 % a dubnových 5,18 %.
Hypotéky zdražují i bez dalšího zvýšení sazeb ČNB, protože do jejich ceny vstupují také tržní sazby, cena peněz a marže bank.
Rozdíl mezi Hypoindexem a ČBA Hypomonitorem není rozpor, ale důsledek odlišné metodiky.
ČBA Hypomonitor za duben ukázal silnou poptávku, když banky poskytly nové hypotéky bez refinancování za 44,2 miliardy korun.
Scénář rychlého návratu hypoték pod 4 % dnes už nevypadá jako pravděpodobný základní vývoj.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Tři měsíce stačily k otočení očekávání

Na hypotečním trhu se během několika měsíců změnilo to nejdůležitější: očekávání. Ještě na začátku roku se mluvilo o tom, že by sazby mohly dál pozvolna klesat a levnější hypotéky by se v průběhu roku znovu staly běžnějšími. Jarní data ale ukázala jiný obrázek. Dubnový Swiss Life Hypoindex činil 5,18 %, v květnu dosáhl 5,19 % a podle červnových údajů se posunul na 5,30 %.

Nejde jen o kosmetický pohyb o několik setin. Je to potvrzení, že představa rychlého návratu levných hypoték se začala rozpadat. V praxi to znamená, že domácnosti, které čekaly na „lepší chvíli“, dnes sledují přesně opačný vývoj. Místo postupného zlevňování se trh vrací k dražším nabídkám a psychologická hranice pěti procent už nepůsobí jako výjimka, ale jako nová realita.

Nespoléhejte jen na krok ČNB

,,U hypoték je nebezpečné spoléhat na jednoduchou představu, že sazby budou jen kopírovat poslední krok centrální banky. Klient by měl sledovat širší trh a hlavně vlastní finanční připravenost, ne čekat na ideální sazbu, která nemusí přijít.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Co přesně říká Hypoindex a proč je důležitý

Swiss Life Hypoindex patří mezi nejsledovanější ukazatele na trhu. Jeho síla je v tom, že ukazuje průměrné nabídkové sazby hypoték u bank. Právě proto dobře zachycuje změnu nálady i cenové politiky bankovních domů. Pokud tento ukazatel v červnu vystoupal na 5,30 %, je to důležitý signál, že banky přestaly hypotéky zlevňovat a začaly cenu úvěrů znovu přehodnocovat směrem nahoru.

Z pohledu klienta je podstatné, že Hypoindex neříká, za kolik si hypotéku skutečně sjedná každý žadatel. Přesto má vysokou výpovědní hodnotu. Banky totiž přes nabídkové sazby ukazují, jak vnímají riziko, cenu zdrojů i konkurenci. Když Hypoindex roste, nejde jen o číslo v tabulce, ale o jasný vzkaz, že banky už nejsou ochotné dál tlačit sazby dolů.

Červnovou hodnotu je navíc vhodné číst v kontextu předchozích měsíců. Duben už byl nad pěti procenty, květen tuto úroveň potvrdil a červen trend posunul ještě dál. A tady přichází zlom: z krátkodobého výkyvu se začíná stávat přesvědčivější tržní směr.

Rozdíl mezi nabídkovou a skutečně sjednanou sazbou je u hypoték klíčový, protože ukazuje rozdíl mezi výkladní skříní trhu a reálným obchodem.

Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvýšila

Pro mnoho lidí je současný vývoj matoucí. Česká národní banka totiž na jaře 2026 základní repo sazbu nezvedla. Naopak ji v březnu i v květnu ponechala na 3,50 %. Přesto hypotéky rostou. Na první pohled to může vypadat jako rozpor, ve skutečnosti jde o běžný mechanismus hypotečního trhu.

Hypoteční sazby se neodvíjejí jen od jednoho rozhodnutí centrální banky. Do výsledné ceny vstupuje také vývoj tržních úrokových sazeb, zejména delších sazeb a swapů, cena financování pro banky i to, jak velkou marži si banky chtějí nebo mohou udržet. Pokud jsou banky opatrnější nebo jejich náklady neklesají tak, jak se čekalo, nemají důvod hypotéky dál výrazně zlevňovat.

Právě jaro 2026 ukázalo, že hypotéky nejsou automatickým přepisem repo sazby ČNB, ale výsledkem širšího finančního a obchodního prostředí. To je důležitá zpráva i pro domácnosti, které čekají na další zasedání centrální banky s představou, že okamžitě přinese levnější úvěry na bydlení. Tak jednoduše to na hypotečním trhu zkrátka nefunguje.

Hypotéky určují i tržní sazby

,,Banky dnes nepracují jen s tím, co udělá ČNB. Dívají se na cenu peněz na trhu, vývoj delších sazeb i na to, jak agresivně chtějí bojovat o nové klienty. Proto se může stát, že repo sazba stojí, ale hypotéky mezitím zdražují.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Spočítejte si splátku hypotéky

Hypoindex a Hypomonitor ukazují jiná čísla, ale neodporují si

Jedním z nejčastějších zdrojů zmatku je rozdíl mezi Swiss Life Hypoindexem a ČBA Hypomonitorem. V jednom přehledu čtenář vidí sazby nad pěti procenty, v druhém třeba výrazně nižší hodnoty. V dubnu 2026 například ČBA Hypomonitor ukázal průměrnou sazbu nových hypoték 4,52 %, zatímco Hypoindex byl ve stejném období na 5,18 %.

Tento rozdíl ale neznamená, že je jeden ukazatel špatně. Každý měří něco jiného. Hypoindex sleduje nabídkové sazby bank, tedy cenu, kterou banky na trhu standardně prezentují. Hypomonitor naopak vychází ze skutečně sjednaných nových hypoték. V těch se mohou promítat individuální slevy, silnější bonitní profil klientů, lepší LTV nebo obchodní akce bank.

Jinými slovy, titulkům často dominuje dražší „výkladní skříň“ trhu, zatímco reálné obchody mohou končit o něco níž. Pro čtenáře je to prakticky velmi důležité. Sazba nad pěti procenty v mediálních přehledech ještě automaticky neznamená, že stejnou nabídku dostane každý konkrétní žadatel.

Poptávka po bydlení navzdory dražším hypotékám nezmizela

Zdražování hypoték by se dalo snadno číst jako zpráva o ochlazení trhu. Dubnová data ale ukazují jiný obrázek. Podle ČBA Hypomonitoru banky poskytly nové hypotéky bez refinancování za 44,2 miliardy korun. Současně šlo o 9 049 nových hypoték a průměrná výše úvěru dosáhla 4,89 milionu korun.

To rozhodně nejsou čísla zamrzlého trhu. Naopak ukazují, že zájem o financování bydlení zůstává silný. Důvodů je několik. Část domácností už pochopila, že čekání na výrazně levnější hypotéku se nemusí vyplatit. Jiní kupující reagují na vývoj cen nemovitostí a nechtějí riskovat, že případné další zdražení bytů či domů převáží nad drobným pohybem sazeb. Svoji roli hraje i odložená poptávka z předchozích let.

Na realitním trhu často nerozhoduje jen úrok, ale i to, zda je vhodná nemovitost dostupná právě teď.

„Na realitním trhu se znovu potvrzuje, že kupující neřeší jen sazbu hypotéky, ale také dostupnost vhodné nemovitosti a její cenu. Když se objeví dobrá příležitost, řada domácností už dnes nečeká na ideální úrok, protože ten může mezitím nahradit dražší kupní cena,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Kdo zdražení hypoték pocítí nejvíc

Vyšší sazby nedopadají na všechny stejně. Nejcitelnější jsou pro domácnosti, které kupují první vlastní bydlení a mají omezené rezervy. Každá desetina procentního bodu navíc totiž zvyšuje měsíční splátku a zároveň může zhoršit dostupnost úvěru z pohledu bankovních ukazatelů. Pod tlak se dostávají i klienti, kteří mají vyšší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti nebo počítali s velmi napjatým rodinným rozpočtem.

Citlivou skupinou jsou také lidé, kteří několik měsíců vyčkávali v naději, že sazby rychle klesnou. Pokud dnes vstupují na trh, mohou zjistit, že nejen nedosáhnou na levnější financování, ale mezitím se jim mohla vzdálit i vybraná nemovitost. Právě čekání na „hypotéku pod 4 %“ se pro část zájemců ukazuje jako strategie s vysokým rizikem zklamání.

V praxi proto dává větší smysl pracovat s celkovou dostupností bydlení, ne pouze s titulkovou sazbou. Rozhoduje výše vlastních úspor, délka fixace, schopnost zvládat splátku i při menší rezervě a také možnost mimořádných splátek v budoucnu. Hypotéka totiž není jen reakce na aktuální headline, ale dlouhodobý závazek. A ten má váhu.

Na co se dívat v dalších měsících

Vývoj v létě 2026 bude důležitý hlavně proto, aby potvrdil, zda jde o krátké přecenění trhu, nebo o stabilizaci v pásmu kolem pěti procent. Vyplatí se sledovat několik věcí současně:

další hodnoty Swiss Life Hypoindexu a to, zda budou dál růst, nebo se ustálí,
nová data ČBA Hypomonitoru, která ukážou skutečně sjednané sazby i sílu poptávky,
další rozhodnutí ČNB o repo sazbě a komentáře bankovní rady k inflaci a ekonomice,
vývoj tržních sazeb a cenu financování, které bankám určují prostor pro zlevnění či zdražení.

Právě kombinace těchto ukazatelů napoví, jestli se trh opravdu usazuje na nové cenové hladině. Z dnešních dat ale vyplývá jedno poměrně jasně. Narativ o rychlém návratu levných hypoték ztratil přesvědčivost a banky dávají najevo, že s úvěry na bydlení budou pracovat opatrněji než v době, kdy se čekal souvislý pokles sazeb.