Trh se staršími byty zpomaluje, ceny ale neklesají

23.7.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Starší byty v Česku ve 2. čtvrtletí 2026 dál rostly na ceně, už ale ne tak rychle jako na začátku roku. Nabídkové ceny podle dat ze Sreality.cz meziročně vzrostly o 13,3 %, zatímco v 1. čtvrtletí to bylo 15,6 %. Pro kupující i prodávající je podstatné hlavně to, že nejde o zlevňování, ale o zpomalení tempa růstu na stále velmi drahém trhu.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,54 %	8 192 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Ve 2. čtvrtletí 2026 vzrostly nabídkové ceny starších bytů meziročně o 13,3 %.
V předchozím čtvrtletí činil růst 15,6 %, takže trh dál zdražuje, ale už ne tak prudce.
Průměrná nabídková cena starších bytů se pohybovala kolem 91 921 Kč za m².
Pardubický kraj patří mezi regiony s nejvýraznějším růstem cen.
Jde o nabídkové ceny, nikoli o skutečně realizované prodejní ceny.
Dostupnost bydlení zůstává slabá i přes mírnější cenovou dynamiku.
Hypotéky s průměrnou sazbou 4,79 % trh částečně brzdí, ale neobracejí ho do poklesu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Ceny bytů rostou dál, ale prudký začátek roku slábne

Na první pohled může dvouciferný růst cen působit jako potvrzení pokračujícího realitního boomu. Když se ale na čísla podíváte blíž, obrázek je o něco střízlivější. Starší byty v Česku sice ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně zdražily o 13,3 %, oproti 15,6 % z 1. čtvrtletí je však vidět citelné zpomalení. A právě to je dnes asi nejdůležitější zpráva o trhu. Ne že by byty zlevňovaly. Jen už jejich ceny nerostou tak ostře jako na přelomu zimy a jara.

Průměrná nabídková cena starších bytů se podle dostupných dat dostala zhruba na 91 921 korun za metr čtvereční. Už samotná tahle úroveň ukazuje, že vlastnické bydlení zůstává pro velkou část domácností finančně náročné. Zpomalení růstu tedy neznamená úlevu v tom smyslu, že by se trh stal snadno dostupným. Znamená jen to, že cenová křivka už nestoupá tak strmě jako v předchozím období.

Zpomalení není zlevňování

,,Lidé by si z podobných čísel neměli odnášet dojem, že se trh začal zlevňovat. Prakticky to znamená spíš to, že prodávající už narážejí na citlivější poptávku a kupující pečlivěji počítají, co ještě unesou.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Co přesně tato čísla měří

A tady je malý, ale důležitý háček. Nejde o všechny byty v Česku a nejde ani o ceny, za které se obchody skutečně uzavírají. Sledovaná čísla se vztahují k nabídkovým cenám starších bytů, typicky ve vybraném segmentu středně velkých jednotek, často o velikosti 50 až 80 m². Je to užitečný ukazatel nálady na trhu, ale rozhodně ne kompletní mapa celého rezidenčního bydlení.

Nabídková cena je částka uvedená v inzerátu. Skutečná kupní cena může být nižší, někdy i výrazně, podle lokality, stavu bytu, tlaku na prodávajícího nebo vyjednávací síly kupujícího. Proto není dobré číst titulek o růstu cen automaticky jako důkaz, že o stejných 13,3 % zdražily i všechny uzavřené obchody. Inzertní data dobře ukazují směr trhu, ale nepopisují přesně výslednou cenu zaplacenou při převodu nemovitosti.

Spočítejte si hypotéku na vlastní bydlení

Právě v tom se liší od indexů, které pracují s realizovanými cenami. Ty sice často reagují s určitým zpožděním, ale lépe zachycují, co kupující skutečně akceptovali. Nabídkové ceny naopak rychleji odrážejí očekávání prodávajících a realitního trhu. V prostředí, kde se sentiment mění po kvartálech, je takové srovnání velmi cenné. Jen je potřeba číst ho správně, podobně jako u rozdílu mezi inzertní a reálnou cenou nemovitosti.

Nabídkové ceny ukazují směr trhu rychleji než realizované ceny, ale neříkají přesně, za kolik se byty skutečně prodaly.

Pardubický kraj ukazuje, že tahouny nejsou jen velká města

Zajímavou částí letošního vývoje je regionální obraz trhu. Silný růst už dávno není výhradně tématem Prahy nebo Brna. Mezi nejvýrazněji zdražující regiony patří Pardubický kraj, kde se ve 2. čtvrtletí mluvilo přibližně o meziročním růstu kolem 18 %. Už v předchozím čtvrtletí přitom tento region patřil mezi cenové lídry, tehdy s růstem kolem jedné pětiny.

Na první pohled to může vypadat trochu rozporně. Ve skutečnosti je to ale docela výmluvný doklad toho, jak se trh proměňuje. Srovnává se jiné období a z čísel je vidět, že i v regionech s velmi silným růstem už trh spíše zpomaluje, než aby dál zrychloval. Pardubický kraj tak není jen regionální zajímavostí, ale i poměrně přesným příkladem celostátního trendu.

„Regionální trh dnes vyžaduje mnohem větší opatrnost než dřív. Není pravda, že růst cen je všude stejný a že každý byt automaticky zdraží jen proto, že roste celý trh. Rozhoduje konkrétní lokalita, stav nemovitosti i likvidita v daném místě,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Pro čtenáře je to důležitý signál. Regionální růst mimo největší centra ukazuje, že poptávka po vlastním bydlení zůstává rozprostřená i mimo tradičně nejsledovaná města. Zároveň ale platí, že regionální rozdíly mohou být v dalších měsících ještě výraznější. Právě tam se nejspíš nejlépe ukáže, kde je trh ještě odolný a kde už kupující začínají šlapat na brzdu.

Proč byty neklesají ani při dražších hypotékách

Na papíře by vyšší úrokové sazby měly realitní trh brzdit výrazněji. V praxi se to děje jen částečně. Průměrná sazba nových hypoték podle dat za červen 2026 činila 4,79 %. To rozhodně nejsou podmínky, které by připomínaly éru levných peněz. Přesto byty dál zdražují. Důvod je poměrně přímočarý. Poptávka sice není tak bezstarostná jako v době levných hypoték, ale ani při současných sazbách z trhu nezmizela.

Kdo potřebuje řešit vlastní bydlení, často nákup neodkládá donekonečna. Část domácností navíc reagovala už v závěru roku 2025 a v prvních měsících roku 2026 aktivněji, protože čekala další růst cen nebo lepší šanci zajistit si financování dřív, než se znovu změní podmínky. Výsledkem je trh, který ztratil část euforie, ale neztratil schopnost dál růst.

Další roli hraje omezená nabídka v atraktivních lokalitách a stále vysoká preference vlastnického bydlení. Český trh zůstává v tomto směru specifický. Vyšší sazby snižují kupní sílu, ale samy o sobě nezaručí pokles cen, pokud proti nim stojí nedostatečná nabídka a vytrvalá poptávka. Právě proto se cesta k vlastnímu bydlení znovu komplikuje.

Co o trhu říká ČNB a proč je to důležité

Makroekonomický pohled tuto interpretaci podporuje. Česká národní banka upozorňuje, že dostupnost vlastnického bydlení v Česku zůstává omezená a velmi nerovnoměrná podle regionů. To je podstatná informace, protože pomáhá zasadit kvartální data do širšího rámce. I když růst cen zpomalil, bydlení se samo o sobě nestává dostupnějším jen proto, že místo 15,6 % roste o 13,3 %.

ČNB zároveň mluví o tom, že po velmi silné transakční aktivitě ve druhé polovině roku 2025 a na začátku roku 2026 lze čekat postupné ochlazení. To do současného vývoje nabídkových cen zapadá poměrně přesně. Trh zatím nevysílá signál obratu, spíš signál uklidnění po velmi svižném období.

Rozhodují hlavně splátky

,,Z pohledu domácností je největší problém v tom, že i mírnější tempo růstu cen přichází na už tak vysoké cenové hladině. Rozhodování o koupi bytu proto dnes nestojí jen na ceně nemovitosti, ale hlavně na dlouhodobé udržitelnosti splátek.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Právě spojení drahých bytů, stále poměrně drahých hypoték a omezené dostupnosti vytváří prostředí, ve kterém nelze čekat jednoduché odpovědi. Mírné zpomalení růstu je pozitivní zpráva pro stabilitu trhu, ale pro rodinné rozpočty to samo o sobě žádná hitparáda není.

Jak číst rozdíl mezi inzercí a skutečným obchodem

V realitních článcích tenhle rozdíl často zapadne, přitom je pro čtenáře zásadní. Nabídková cena ukazuje, s jakým očekáváním prodávající vstupuje na trh. Realizovaná cena pak ukazuje, co byl kupující skutečně ochotný zaplatit. V době silné poptávky se mohou obě hodnoty přibližovat, v opatrnějším trhu se naopak jejich rozestup zvětšuje.

Pro kupující to znamená, že inzerát nemusí být konečná stanice vyjednávání. Pro prodávající to naopak znamená, že orientace podle mediálních titulků nemusí stačit. Pokud vidí dvouciferný růst, ještě to neznamená, že konkrétní byt bez potíží prodají za jakoukoli vyvolávací cenu. Na trhu, který zpomaluje, začíná víc než dřív rozhodovat kvalita nabídky, správné nacenění a realistické očekávání.

Na co si dát při čtení cen pozor

Kupující by měli sledovat, zda jde o nabídkovou, nebo realizovanou cenu.
Prodávající by měli počítat s tím, že vysoká částka v inzerátu nemusí automaticky znamenat vysokou prodejní cenu.
Investoři by měli porovnávat regionální data, likviditu a skutečný výnos, ne jen meziroční růst cen.

Co současné zpomalení znamená pro další měsíce

Nejstřízlivější čtení současných dat je poměrně jednoduché. Trh starších bytů v Česku nepřestal růst, ale po velmi silném startu roku začíná vykazovat známky menšího přehřátí. Pokud se potvrdí i postupné ochlazování transakční aktivity, další kvartály mohou přinést méně dramatickou cenovou dynamiku než na přelomu roku.

Mírnější tempo růstu neznamená levnější bydlení, ale spíš přechod k opatrnějšímu a selektivnějšímu trhu.

To ale pořád není scénář výrazného zlevnění. Spíš jde o prostředí, ve kterém bude víc záležet na regionu, financování a kvalitě konkrétní nemovitosti. Kupující by neměli spoléhat na automatický pokles cen, prodávající zase na nekonečnou ochotu trhu akceptovat jakoukoli částku. Ve středu pozornosti tak zůstane hlavně to, zda se zpomalení růstu nabídkových cen postupně promítne i do klidnějšího vyjednávání a menšího tlaku na výsledné prodejní ceny, podobně jako naznačuje článek Byty v roce 2026: více inzerátů, složitější prodej.