Byty v roce 2026: více inzerátů, složitější prodej

16.7.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Na první pohled to může vypadat jednoduše. Ceny bytů jsou vysoko, nájemné zůstává drahé a řada inzerátů mluví o ideální chvíli pro prodej. Jenže když se na aktuální data podíváme detailněji, vychází z nich mnohem méně jednoznačný obrázek. Trh se dnes dělí do několika různých světů a v každém platí trochu jiná pravidla.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,54 %	8 192 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Vyšší počet inzerátů neznamená automaticky silnější pozici prodávajících na celém trhu.
Starší byty a novostavby se v roce 2026 vyvíjejí odlišně, zejména v Praze.
Hypotéky se i v létě 2026 drží nad 5 %, což výrazně omezuje kupní poptávku.
Nabídková cena v inzerátu nemusí odpovídat tomu, za kolik se byt skutečně prodá.
Nájemné zůstává vysoké, ale jeho růst není ve všech městech stejně rychlý.
Praha je stále specifický trh, kde je drahá koupě i drahý nájem a omezená nabídka novostaveb.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč reklamní jazyk realit zkresluje realitu

Na realitním trhu se dobře prodávají jednoduché věty. Třeba že kupci čekají za dveřmi, nabídka mizí během pár dnů a kdo prodá teď, ten vydělá nejvíc. Marketingově to funguje skvěle, ale pro rozhodování prodávajícího nebo kupujícího je to často až příliš zjednodušené. Dnešní trh už není jednolitý růstový příběh, v němž by každý byt automaticky získával na ceně a každý prodávající diktoval podmínky.

Největší problém podobných tvrzení je v tom, že směšují dohromady několik odlišných věcí. Jinak se prodává panelový byt na sekundárním trhu, jinak menší investiční byt v širším centru Prahy a úplně jinak novostavba v developerském projektu. Stejně tak je rozdíl mezi tím, co ukáže inzerce, a tím, co se skutečně podepíše v kupní smlouvě. Zvenčí může trh působit přehřátě, ale uvnitř už se často hraje tvrdší partie o cenu, slevy i podmínky financování.

Headline o růstu cen nestačí

,,U nemovitostí dnes víc než dřív platí, že jedna headline o růstu cen nic neříká o konkrétní prodejnosti bytu. Kupující počítají každou tisícikorunu na splátce a prodávající, kteří to ignorují, bývají na trhu déle, než čekali.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Není jeden bytový trh, ale několik paralelních trhů

Pro pochopení současné situace je potřeba opustit představu, že existuje jeden univerzální trh s byty. V praxi se vedle sebe pohybují minimálně tři odlišné segmenty. Prvním jsou starší byty na sekundárním trhu, kde podle dostupných inzertních dat nabídka spíše roste. Druhým jsou novostavby, kde zejména v Praze přetrvává omezená nabídka a cenový tlak. Třetím segmentem jsou menší investiční byty ve velkých městech, které si drží specifickou poptávku díky nájemnímu trhu.

Do toho vstupují silné regionální rozdíly. Praha se dlouhodobě chová jinak než zbytek republiky a v některých ukazatelích se odlišuje i od Brna. Celostátní průměr tak může být pro běžného čtenáře zavádějící. To, co platí pro starší byt v krajském městě, nemusí vůbec platit pro nový byt v Praze, kde nabídka zůstává omezená a ceny se drží vysoko.

Srovnejte si aktuální hypotéky na bydlení

Právě tady vzniká většina nedorozumění. Když někdo řekne, že nabídek přibylo, může tím myslet hlavně sekundární trh. Když jiný komentátor mluví o nedostatku bytů, často naráží na development v hlavním městě. Obě tvrzení přitom mohou být současně pravdivá, jen popisují jinou část trhu.

Vyšší počet inzerátů ještě neznamená jeden společný trend pro celý trh. Často jen ukazuje rozdíl mezi sekundárním bydlením a novostavbami.

Co dnes opravdu říká nabídka bytů

U starších bytů je patrné, že v inzerci je vidět více nabídek než dříve. To ale samo o sobě neznamená, že se trh automaticky překlopil na stranu kupujících. Znamená to spíš, že prodávající už nejsou v tak komfortní situaci jako v době, kdy se dobře naceněný byt prodal velmi rychle a bez většího vyjednávání. Vyšší počet inzerátů dává kupujícím více možností srovnání, a tím i silnější pozici při jednání o ceně.

Jiný obrázek ale ukazují pražské novostavby. Tam zůstává nabídka omezená a nové byty podle dostupných indexů dál zdražují, i když tempo růstu už není bezhlavé. To je důležitý korektiv vůči tvrzení, že nabídka bytů plošně prudce vzrostla. Na sekundárním trhu lze pozorovat větší výběr, ale u části developerského trhu v Praze je problém stále opačný, tedy nedostatek dostupné nabídky.

Prodávající by si zároveň měli uvědomit, že počet inzerátů je jen část příběhu. Pokud vedle sebe visí více podobných bytů, kupující porovnává nejen cenu za metr, ale i technický stav, energetickou náročnost, dispozici, patro, fond oprav nebo právní vady. Vyšší nabídka tak zvyšuje tlak na realistické nacenění i lepší prezentaci nemovitosti.

Počet inzerátů je jen část příběhu. O prodejnosti stále rozhodují i stav bytu, lokalita a schopnost trefit realistickou cenu.

Ceny bytů už nelze číst jen podle inzerátů

Jedna z nejčastějších chyb při čtení trhu spočívá v záměně nabídkové a realizované ceny. Inzertní portál ukazuje, za kolik chce prodávající byt nabídnout. To ale neříká, kolik za něj skutečně dostane. V době, kdy kupní poptávku brzdí dražší financování, se rozdíl mezi oběma čísly může zvětšovat.

Prakticky je to velmi důležité. Prodávající může mít pocit, že jeho byt má hodnotu podle nejvyšších podobných inzerátů v okolí. Jenže pokud se tyto byty dlouho neprodávají nebo končí po slevě, jde spíš o cenové přání než o tržní realitu. Čím citlivější je trh na hypotéky a měsíční splátku, tím méně rozhoduje optimismus v inzerátu a tím více reálná dosažitelnost ceny pro kupujícího.

Rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou může být v době drahých hypoték výraznější než dříve.

„V realitách se dnes znovu vrací disciplína, kterou trh v nejdivočejších letech skoro zapomněl. Nestačí vycházet z toho, za kolik někdo vystavil byt do nabídky. Rozhodující je, kolik kupující skutečně unese a kde už začne vyjednávat o slevě,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

To zároveň neznamená, že by ceny bytů plošně padaly. Spíš platí, že dynamika je méně přímočará a mnohem víc závisí na konkrétní lokalitě a typu nemovitosti. Dobré byty v žádaných místech si cenu drží lépe, zatímco průměrná nebo problematická nabídka naráží na větší odpor trhu.

Největší brzda zůstává stejná. Hypotéky nad pěti procenty

Pokud má dnes něco skutečně zásadní vliv na kupní sílu, jsou to hypoteční sazby. Průměrná nabídková sazba hypoték se v květnu 2026 pohybovala na 5,19 % a v červnu stoupla na 5,30 %. Červencové výstupy zároveň potvrzují, že sazby se dál drží nad pětiprocentní hranicí. Pro trh je to podstatná informace, protože právě financování určuje, kolik domácností na koupi vůbec dosáhne.

Do toho přišel červnový krok České národní banky, která s účinností od 19. června 2026 zvýšila úrokové sazby a nastavila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Pro realitní trh je to jasný signál, že prostředí levných peněz se zatím nevrací. Vyšší základní sazby obvykle drží hypotéky výš a podporují opatrnost na straně kupujících i bank. Podrobněji tento dopad rozebírá i článek ČNB zvýšila sazby i při inflaci 2,1 %.

Splátka rozhoduje víc než dojem z trhu

,,Lidé při hypotéce neřeší jen cenu bytu, ale hlavně to, jak se promítne do rodinného rozpočtu. Pokud sazby zůstávají vysoko, kupující jsou opatrnější, déle porovnávají a častěji tlačí na úpravu ceny.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Dokud se hypotéky drží nad 5 %, nelze mluvit o trhu, na němž by prodávající měli automaticky navrch. U domácností financujících koupi úvěrem totiž i malý rozdíl v sazbě znamená výrazně vyšší měsíční splátku. A právě splátka je parametr, podle kterého se dnes rozhoduje mnohem víc než podle obecného dojmu, že nemovitosti přece dlouhodobě rostou.

Dokud hypotéky zůstávají nad pěti procenty, kupní síla domácností je omezená a vyjednávací prostor kupujících nekončí.

Nájemné je vysoko, ale růst není všude stejně prudký

Nájemní trh zůstává drahý a ve většině krajských měst nájemné podle dostupných kvartálních indexů dál rostlo. To je dobré připomenout, protože představa o rychlém zlevňování nájmů se nepotvrzuje. Současně ale není fér tvrdit, že nájmy bez výjimky letí vzhůru stejným tempem jako dříve. Dostupná data spíše ukazují pokračování silného trendu než nový cenový skok napříč celou republikou.

Pro investory i domácnosti to znamená dvojí čtení situace. Na jedné straně vysoké nájmy podporují atraktivitu menších bytů v dobrých lokalitách. Na druhé straně už nestačí počítat s automatickým a plošným zrychlováním nájemného v každém městě a v každé části trhu. Záleží na lokalitě, dispozici, stavu bytu i kupní síle nájemníků.

Zvláštní postavení má opět Praha. Tam se drží vysoko jak nájmy, tak ceny koupě, což zvyšuje tlak na domácnosti i investory. V centru a v nejžádanějších částech města se ceny nájmů stále pohybují na velmi vysokých úrovních. To ale neznamená, že stejná logika platí pro každý byt v každé čtvrti. Má to zkrátka háček: pražský trh nejde číst jednou větou.

Kdy může být prodej bytu opravdu dobrý tah

Na otázku, zda je teď správný čas prodat byt, neexistuje jedna univerzální odpověď. Hodně záleží na tom, co prodáváte a jak rychle potřebujete obchod uzavřít. Jinou pozici má vlastník dobře udržovaného bytu v žádané lokalitě, jinou majitel starší nemovitosti s ambiciózně nastavenou cenou a ještě jinou investor prodávající menší byt v Praze.

V dnešním prostředí může dobře fungovat tento přístup:

nastavit cenu podle reálné konkurence, ne podle nejvyšších inzerátů v okolí,
počítat s tím, že kupující bude řešit financování detailněji než dřív,
rozlišovat mezi situací na sekundárním trhu a u novostaveb,
v Praze pracovat s tím, že některé segmenty zůstávají pod silným cenovým tlakem,
u investičního bytu hodnotit nejen prodejní cenu, ale i vývoj nájemního výnosu.

Dobře nastavená cena a realistické očekávání dnes často fungují lépe než snaha začít prodej nejvyšší možnou částkou.

Teď nemusí vyhrávat ten prodávající, který nasadí nejvyšší cenu, ale ten, kdo od začátku pracuje s realistickým očekáváním a nenechá byt zbytečně zestárnout v inzerci. Právě délka vystavení nabídky totiž dnes může být pro kupující signálem, že je prostor pro slevu nebo že cena neodpovídá trhu.

Praha zůstává samostatnou disciplínou

Hlavní město si zaslouží samostatný pohled, protože právě tady se nejvýrazněji střetává drahá koupě, drahé nájmy a omezená nabídka novostaveb. U developerských projektů je patrné, že tlak na cenu nezmizel a nabídka nových bytů zůstává napjatá. To vytváří úplně jinou situaci než u části starších bytů, kde už kupující často porovnává více alternativ a snáz vyjednává.

Praha je zároveň trh, na němž nejvíc vyniká rozdíl mezi investičním a uživatelským nákupem. Menší byty v atraktivních lokalitách mají jinou logiku než větší rodinné byty na okraji města. Kdo chce číst pražský trh jednou větou, ten zákonitě mine podstatu. A právě proto dnes nestačí slogan, že je ideální čas prodat byt. U některých nemovitostí to může být pravda, u jiných bude mnohem důležitější trpělivost, správné nacenění a schopnost odlišit reklamní očekávání od skutečné kupní síly trhu.