Proč ani 157 tisíc plánovaných bytů nezlevní Prahu

poslední aktualizace: 5.6.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Na první pohled to zní jako zpráva, která by měla realitní trh uklidnit. V Praze je podle aktuálních údajů v různých fázích přípravy rekordních 157 tisíc bytů. Jenže vysoké číslo na papíře ještě neznamená rychlejší dostupnost bytů ani pokles cen. Praha dál naráží na stejný problém jako v předchozích letech: byty se sice plánují, povolují a zahajují, ale do reálné nabídky přicházejí příliš pomalu.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Rekordních 157 tisíc bytů v přípravě neznamená, že budou brzy dostupné na trhu.
Praha v roce 2025 zahájila 7 380 bytů, ale dokončila jen 5 303 bytů, tedy méně než v roce 2024.
Podle často citovaných odhadů potřebuje hlavní město kolem 10 tisíc nových bytů ročně.
Poptávka po novostavbách zůstává vysoká, v roce 2024 se prodalo zhruba 7 800 nových bytů.
Vysoké ceny drží kombinace pomalého dokončování, silné poptávky a drahé výstavby.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Rekord na papíře ještě neznamená řešení trhu

Číslo 157 tisíc bytů působí impozantně, ale je potřeba ho číst správně. Nejde o počet bytů, které se právě staví, ani o jednotky, jež budou v příštích měsících dostupné kupujícím. Jde o souhrn projektů v různých fázích přípravy, od raných plánů přes povolovací proces až po pokročilejší etapy. Právě rozdíl mezi „v přípravě“, „zahájenými“ a „dokončenými“ byty je pro pochopení pražského trhu zásadní.

Pro běžného zájemce o bydlení je totiž podstatné něco jiného než velikost developerské pipeline. Rozhoduje to, kolik bytů skutečně přibude do nabídky v horizontu měsíců a jednotek let. A právě tady Praha dlouhodobě naráží na své limity. Velký zásobník projektů sice ukazuje, že se na trhu chystá hodně staveb, ale neříká nic o tom, jak rychle se promění v hotové byty.

Rozhodují byty, které opravdu přijdou na trh

,,U bydlení je důležité rozlišovat mezi mediálně silným číslem a skutečným dopadem na domácnosti. Lidé nekupují byty v přípravě, ale byty, které se opravdu dostanou na trh za cenu, kterou mohou financovat”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Kolik bytů v Praze skutečně přibývá

Tvrdá data ukazují střízlivější obrázek než samotný rekordní headline. Podle statistik ČSÚ bylo v Praze v roce 2024 zahájeno 7 407 bytů a dokončeno 6 511 bytů. O rok později se počet zahájených bytů téměř nezměnil a dosáhl 7 380 jednotek, ale dokončených bytů už bylo jen 5 303.

Praha tedy dál drží poměrně vysoké tempo zahajování výstavby, jenže skutečný přírůstek hotových bytů oslabil. A právě dokončené byty jsou z pohledu dostupnosti bydlení klíčové. Teprve ve chvíli, kdy je projekt hotový nebo ve velmi pokročilé fázi, může skutečně rozšířit nabídku a vytvářet tlak na ceny.

Rozdíl mezi zahájenými a dokončenými byty lépe ukazuje realitu trhu než samotný počet projektů v přípravě.

Tento rozdíl není jen statistický detail. Vysvětluje, proč se debata o bydlení často míjí s realitou. Ve veřejném prostoru se mluví o tisících plánovaných bytů, ale domácnosti dál narážejí na omezený výběr a vysoké ceny. Z pohledu trhu je totiž mnohem důležitější, kolik bytů se skutečně dokončí, než kolik jich figuruje v evidenci připravovaných projektů.

Poptávka se vrátila rychleji, než trh čekal

Dalším důvodem, proč rekordní příprava bytů zatím nevedla k ochlazení trhu, je návrat kupujících. Pražský trh nových bytů v roce 2024 výrazně ožil a podle tržních analýz se prodalo přibližně 7 800 nových bytů. To je mimořádně silný výsledek, který potvrzuje, že odložená poptávka nezmizela. Jen si počkala na vhodnější podmínky.

Srovnejte si hypotéky na bydlení

Silný byl i začátek roku 2025. Za první čtvrtletí se v Praze prodalo zhruba 2 550 nových bytů, což patřilo k historicky velmi silným kvartálům. Trh tedy nevykazuje přebytek nabídky, ale spíš schopnost nově uváděné byty rychle vstřebat. A to je přesný opak situace, kterou by trh potřeboval pro výraznější korekci cen směrem dolů.

Je přitom zřejmé, že kupující se na trh vracejí i přes stále vysoké cenové hladiny. U části domácností hraje roli očekávání dalšího zdražování, u jiných potřeba vyřešit vlastní bydlení bez dalšího odkladu. U investorů pak Praha zůstává atraktivním trhem i přes vysoké ceny, a to hlavně kvůli dlouhodobě omezené nabídce.

Ceny drží silná poptávka i bez výrazného zlevnění

,,Jakmile se na trh vrátí silnější poptávka a nabídka ji nestačí doplňovat hotovými byty, ceny mají tendenci držet se vysoko i bez dramatického zlevňování hypoték”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Proč ceny neklesají ani při rekordním zásobníku projektů

Na pražském trhu novostaveb dnes vedle sebe působí tři síly. První je dlouhodobě omezený přísun dokončených bytů. Druhou silná poptávka, která se po utlumení znovu probudila. A třetí vysoké náklady výstavby, které brání tomu, aby developeři uváděli nové byty na trh levněji.

Podle tržních přehledů se průměrná cena nového bytu v Praze v roce 2024 pohybovala zhruba kolem 9 milionů korun, zatímco průměrná nabídková cena dosahovala přibližně 10,4 milionu korun. V přepočtu na metr čtvereční se nabídkové ceny nových bytů držely nad hranicí 170 tisíc korun a v některých přehledech se pohybovaly kolem 182 tisíc korun za metr. Rozdíly mezi čísly vycházejí z metodiky, ale základní trend je jasný. Ceny novostaveb zůstávají velmi vysoko.

Připravené projekty samy o sobě ceny netlačí dolů, dokud se nepromění v dokončené nebo bezprostředně prodávané byty.

„Připravený“ byt navíc nevytváří na cenu stejný tlak jako byt dokončený nebo bezprostředně prodávaný. Dokud je projekt ve schvalování nebo v rané fázi přípravy, trh ho fakticky nepociťuje. Z pohledu kupujícího neřeší současnou dostupnost. Z pohledu developera zase nepředstavuje okamžitou konkurenci pro jiné projekty.

Do hry vstupují i stavební náklady. Drahé práce a materiály komplikují ekonomiku projektů a část investorů proto přehodnocuje načasování výstavby. To znamená, že i když je projekt evidovaný jako připravovaný, jeho realizace se může posunout. Někdy o měsíce, jindy o roky.

Město potřebuje víc bytů, než se mu daří dokončovat

Většina často citovaných odhadů pracuje s tím, že Praha potřebuje kolem 10 tisíc nových bytů ročně. Důvodem je kombinace růstu obyvatelstva, proměny velikosti domácností i dlouhodobě podstřelené výstavby z minulých let. Když tuto potřebu porovnáme s reálným počtem dokončených bytů, je hned jasné, proč trh zůstává pod tlakem.

V roce 2024 bylo dokončeno 6 511 bytů, v roce 2025 jen 5 303 bytů. Ani jeden z těchto výsledků se odhadované potřebě nepřiblížil. Praha tak i ve slušných stavebních letech spíš jen zpomaluje prohlubování deficitu, než aby ho skutečně doháněla.

Pokud město potřebuje kolem 10 tisíc nových bytů ročně a dokončuje výrazně méně, tlak na ceny přetrvává.

To je důležitý moment i pro interpretaci rekordního čísla 157 tisíc bytů v přípravě. Pokud město dlouhodobě potřebuje vyšší roční přírůstky, samotný objem projektů v zásobníku ještě nic neřeší. Rozhodující je průchodnost celého procesu od územního záměru přes povolení až po dokončení. A právě tady se pražský trh zasekává.

„Pražský realitní trh netrápí jen nedostatek plánů, ale hlavně pomalý převod plánů do skutečně obyvatelných bytů. Ve chvíli, kdy se dokončuje méně, než město potřebuje, zůstává tlak na ceny prakticky nevyhnutelný,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co projekty brzdí v praxi

Ve veřejné debatě se nejčastěji mluví o povolovacím procesu, ale skutečný problém je širší. Administrativa je jen jednou částí celé rovnice. Výstavbu a spuštění projektů ovlivňuje i cena stavebních prací, dostupnost dodavatelů a celková ekonomika projektu. Když se některý z těchto faktorů zhorší, projekt se může zpomalit, přehodnotit nebo odložit.

Pro lepší orientaci je užitečné odlišit hlavní brzdy trhu:

Co dnes výstavbu nejvíc brzdí

Dlouhé a složité povolování projektů
Vysoké ceny stavebních prací a materiálů
Nejistá ekonomika některých developerských záměrů
Časový nesoulad mezi zahájením projektu a jeho dokončením

Každá z těchto překážek posouvá okamžik, kdy se byt skutečně objeví v nabídce. To je důvod, proč se headline o rekordním počtu připravovaných bytů může snadno minout s tím, co dnes zažívají domácnosti hledající bydlení. Na trhu totiž nepůsobí objem plánů, ale objem bytů, které jsou skutečně na prodej nebo těsně před dokončením.

Papírový boom a realita kupujících

Pražský bytový trh se dnes dá popsat jako střet dvou realit. V jedné existuje rekordní zásoba projektů, která naznačuje, že se ve městě plánuje obrovské množství nové výstavby. Ve druhé ale domácnosti narážejí na omezenou nabídku hotových bytů, vysoké ceny a silnou konkurenci dalších kupujících.

Právě tento rozpor vysvětluje, proč ani rekordních 157 tisíc bytů v přípravě zatím nepřineslo levnější bydlení. Pokud se projekty nedostávají na trh dostatečně rychle a v dostatečném objemu, zůstává pražské bydlení drahé bez ohledu na to, kolik bytů je evidováno v různých fázích přípravy.

Pro kupující je proto důležitější sledovat počty dokončených bytů, tempo prodejů a skutečný vývoj cen než samotné headliny o velikosti připravované výstavby. Teprve ve chvíli, kdy se rekordní zásobník začne ve větším měřítku proměňovat v hotové byty, může mít výraznější dopad na dostupnost bydlení i cenovou dynamiku trhu.