Co si z článku odnést:

• Koupě bytu od developera má výhody i nevýhody. Je jen na vás, kterou stranu budete považovat za „silnější“ a jak se nakonec rozhodnete. Vždycky ale musíte znát všechny, jinak se nelze rozhodnout správně.
• Rezervační smlouva je klíčová – měla by obsahovat přesnou identifikaci nemovitosti, výši poplatku (obvykle 3–5 % z ceny) a hlavně rozvazovací podmínky pro případ neschválené hypotéky. Poplatek raději zašlete do advokátní úschovy, než přímo developerovi.
• Prověřte si developera předem – zavedená firma s dlouhou historií a stabilním financováním (ideálně částečně přes bankovní úvěr) je mnohem menší riziko než nováček nebo firma se soudními spory. Ověřte si vše v obchodním a insolvenčním rejstříku, ale i v recenzích předchozích klientů.
• Vady nemovitosti mají různé lhůty – zjevné vady lze reklamovat do 2 let, skryté až do 5 let od zápisu do katastru. Při přebírání bytu si vše pečlivě zapište do předávacího protokolu, ideálně i s fotkami.
• Pozor na pojem „standard“ – parkovací stání nebo sklepní kóje často nejsou součástí základní ceny. A rozhodně se vyplatí nechat si smlouvu projít právníkem – ušetří to čas i peníze.

Co nabízí developerský projekt

Tip od banky.cz

,,Developerský projekt může zahrnovat širokou škálu staveb:od klasických bytů, přes řadové, až po atriové domy. Když je novostavba od developera už dokončená, hlavní výhodou je, že se do ní dá nastěhovat prakticky ihned.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

U řady projektů je ale nutné počkat, klidně i několik let od zahájení prodeje. Takovou nemovitost lze koupit už ve fázi předprodeje, což umožňuje do jisté míry ovlivnit budoucí podobu bydlení, a zároveň ušetřit na ceně. 

Právě tahle fáze je ale zároveň tou nejrizikovější. Proto se vyplatí vědět, co všechno může koupě novostavby s developerem obnášet.

Důvody pro, aneb co vám developerský projekt usnadní

Mezi hlavní výhody koupě bytu od developera patří úspora času, možnost koupit nemovitost ještě před dokončením za výhodnější cenu a jistý komfort v podobě hotového, moderního bydlení bez starostí se stavbou od základů. U předprodeje má kupující navíc často prostor promluvit do drobných úprav dispozice, materiálů nebo vybavení.

Věděli jste, že Ti, co bydlí ve vlastním, jsou bohatší? Ukážeme vám proč.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Důvody proti, aneb tohle pohodlí nebude bez rizika

Jenže rizika koupě bytu od developera nejsou zanedbatelná. „Kupující nemá možnost dohlédnout na kvalitu provedení stavby a nemá stoprocentní záruku, že projekt bude vůbec dokončen v plánovaném rozsahu a termínu. Především kvalita výstavby bývá největším otazníkem a rizikem zároveň,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz. 

Na rozdíl od stavby rodinného domu „od prvního výkopu“ je prostor pro úpravy výsledné podoby nemovitosti jen omezený. Rozsah změn bývá přesně vymezen smlouvou a týká se většinou jen méně zásadních detailů. Zásadnější zásahy, jako je změna dispozice, obvykle nejsou možné. A konečné slovo má vždy investor, případně generální dodavatel (tedy developer).

Jinými slovy: výhody a nevýhody novostavby od developera se často vzájemně vyvažují. Sice ušetříte čas a peníze, ale výměnou za menší kontrolu nad výsledkem.

Rezervační smlouva u developera: past, nebo jistota?

Ještě předtím, než dojde na samotnou kupní smlouvu, se u těchto projektů téměř vždy podepisuje rezervační smlouva s developerem. Ta zavazuje prodávajícího, že po sjednanou dobu nemovitost nenabídne nikomu jinému. A kupujícího, že za ni zaplatí rezervační poplatek jako potvrzení vážného zájmu. Poplatek se přitom obvykle pohybuje mezi třemi a pěti procenty z kupní ceny, takže jde často o částku v řádu desítek až stovek tisíc korun.

Právě tady se skrývá jedno z hlavních rizik celého procesu. Dobrá rezervační smlouva na developerský projekt by měla obsahovat přesnou identifikaci nemovitosti, výši rezervačního poplatku, dobu, na kterou je rezervace sjednaná, a hlavně jasná pravidla pro to, co se s poplatkem stane, pokud k podpisu kupní smlouvy nakonec nedojde. 

Zvlášť ošemetná bývá situace, kdy zájemce žádá o hypotéku a banka mu ji nakonec neschválí (ať už z jakéhokoliv důvodu). Pokud rezervační smlouva tuto možnost výslovně neřeší, může kupující o rezervační poplatek přijít. 

Vyplatí se proto do smlouvy předem zahrnout tzv. rozvazovací podmínky pro případ zamítnuté hypotéky nebo zjištěných právních vad nemovitosti. A rezervační poplatek raději uhradit na účet advokátní úschovy než přímo na účet developera či realitní kanceláře.

Hypotéka na byt od developera od nasmlouvané banky

I u hypotéky kupující částečně ztrácí volnost. Developer většinou podmiňuje prodej hypotékou od konkrétní banky, se kterou spolupracuje (a od níž pak dostane provizi za „dodání“ klienta). A jak už tušíte vůbec nemusí jít o banku, u níž by se dala sjednat hypotéka nejvýhodněji. Je sice možné vyjednat individuální podmínky hypotéky na byt od developera, ale poslední slovo má vždy investor.

Spočítejte si hypotéku na developerský projekt

Na výběru developera záleží víc, než se zdá

Velká část rizik zmíněných výše – ať jde o kvalitu provedení, dodržení termínů, nebo dokončení projektu vůbec – se dá částečně předvídat už podle toho, jakého developera si vyberete. Zavedená a finančně stabilní společnost s dlouhou historií realizovaných projektů je pro vás mnohem menší riziko než nováček na trhu bez reference nebo firma se smíšenými recenzemi a několika soudními procesy.

Developera si proto ověřte v obchodním, exekučním i insolvenčním rejstříku. „Do obchodního rejstříku se povinně zaznamenávají všechny zásadní soudní spory, které se týkají samotného fungování firmy,“ připomíná Petr Jermář. 

A projděte si zkušenosti jeho předchozích klientů, ideálně u již dokončených projektů, nejen podle marketingových vizualizací. 

Nezapomeňte ani na SVJ

Krátce je dobré zmínit i společenství vlastníků jednotek (SVJ), které v novém bytovém domě obvykle vzniká krátce po prodeji prvních jednotek. Je to právě SVJ, kdo bude v budoucnu spravovat společné prostory domu a rozhodovat o jejich údržbě. Stojí tedy za to už od začátku vědět, jak bude fungovat a jaká práva a povinnosti z členství v něm vyplynou.

Jak se bránit proti vadám nemovitosti koupené od developera

V praxi se u novostaveb od developerů běžně objevují drobné vady, ale i skutečné nedodělky. Takže je dobré počítat s tím, že potřeba reklamace vás nemine.

Zákon dává prodávajícímu takzvanou zákonnou odpovědnost za vady. Rozlišuje se přitom mezi vadami zjevnými (viditelnými hned při přejímce) – ty lze řešit reklamací do dvou let. A vadami skrytými, které se mohou projevit až s odstupem času – na ty lze upozornit až do pěti let od nabytí nemovitosti (od zápisu vlastnictví do katastru), byť tyhle jsou s obtížnějším dokazováním. 

Při přebírání bytu nespěchejte a všechny nalezené vady si nechte zapsat do předávacího protokolu, ideálně i s fotografiemi. Co v protokolu není, se později těžko vymáhá, nebo se musí překlasifikovat na vadu skrytou. Vyplatí se také předem si ve smlouvě ověřit, jak dlouho má developer na vyřízení reklamace a jakými cestami bude vady odstraňovat.

Řada developerů smluvně nabízí prodlouženou záruku, obvykle až tři roky, a to i na stavební a montážní práce. Ale v dokumentaci pozor na ustanovení a podmínky prodloužených záruk.

Co když developer zkrachuje

Nejčernější scénář, na který by ale měl kupující také myslet už při podpisu první smlouvy, je situace, kdy se developer v průběhu výstavby dostane do finančních potíží a projekt nedokončí. Kupující v takovém případě sice může po developerovi právně požadovat vrácení zaplacených peněz, ale pokud developer nemá dostatek majetku na uspokojení všech věřitelů, nemusí kupující dostat zpět celou zaplacenou částku.

Riziko lze snížit hlavně prostřednictvím advokátní nebo notářské úschovy. Žádná z vašich plateb by neměla nikdy putovat přímo na účet developera, ale vždycky do úschovy. Když ale developer úschovu odmítá, zvažte, zda místo toho nepožadovat alespoň zajištění formou zástavního práva k nemovitosti ve váš prospěch. To ale nemusí být vždycky možné (například když už má nemovitosti zástavu banka kvůli úvěru). Každopádně: odmítání úschovy by samo o sobě mělo být varovným signálem.

Naopak dobrým signálem je, když developer financuje projekt alespoň zčásti bankovním úvěrem. Banka si developera důkladně prověřila a shledala, že je bezpečné mu peníze půjčit. Jestli developer prošel bankovní prověrkou, jeho finanční situace je s velkou pravděpodobností stabilní a vydrží po celou dobu realizace stavby. 

Co ještě si pohlídat, než cokoliv podepíšete

Pohlídejte si především, co se skrývá pod pojmem standard. Tedy co skutečně dostanete v ceně nemovitosti. Může se totiž stát, že položky jako parkovací stání nebo sklepní kóje sice k bytu patří, ale za příplatek. Standardem může být opravdu jen „holý“ byt. 

U developerských projektů vždycky platí, že by vám se studiem a výkladem smlouvy měl pomoci zkušený právník. Pár tisíc korun vydaných za právní pomoc se vám mnohonásobně vrátí v úspoře času, nervů a případných výdajů na soudní spory.