Proč se cesta k vlastnímu bydlení znovu komplikuje

10.7.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Vyhlídky na levnější financování vlastního bydlení se v létě 2026 zhoršily. Průměrná nabídková sazba hypoték podle červencového Swiss Life Hypoindexu vzrostla na 5,32 % a modelová splátka úvěru 3,5 milionu korun na 25 let se dostala zhruba na 21 110 korun měsíčně. Pro domácnosti je nepříjemné hlavně to, že se potkávají hned dva tlaky najednou: hypotéky nezlevňují a ceny nemovitostí zároveň plošně neklesají tak, aby vyšší splátky vyrovnaly.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Průměrná nabídková sazba hypoték v červenci 2026 vzrostla na 5,32 %.
Modelová měsíční splátka hypotéky ve výši 3,5 milionu korun na 25 let činí asi 21 110 korun.
Od března vzrostla tato modelová splátka přibližně o 900 korun měsíčně.
Tříleté fixace se drží kolem 5,02 %, zatímco desetileté jsou přibližně na 5,86 %.
Nabídková sazba není totéž co sazba skutečně sjednané hypotéky, v květnu byla u nových úvěrů průměrně 4,67 %.
Nízká inflace sama o sobě neznamená rychlý pokles hypotečních sazeb.
Dostupnost bydlení zhoršuje i to, že ceny nemovitostí zůstávají vysoko.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Červencová data vrátila hypoteční sazby na úroveň konce roku 2024

Na první pohled jde jen o drobný posun. Swiss Life Hypoindex v červenci vzrostl o 0,02 procentního bodu na 5,32 %. Jenže právě takové nenápadné pohyby v posledních měsících ukazují, že očekávané zlevňování hypoték se zastavilo a trh se spíš usadil na vyšší úrovni. Červencová hodnota 5,32 % znamená návrat na úroveň, kterou trh naposledy viděl v listopadu 2024, a to je pro zájemce o vlastní bydlení důležitější než samotná velikost meziměsíční změny.

Problém navíc nespočívá jen v jedné sazbě vytažené z tabulky. Vyšší úroky přicházejí v době, kdy se bydlení v Česku dál řadí mezi drahé a kdy se trh neopírá o žádné výraznější plošné zlevňování bytů a domů. Pokud tedy domácnost čekala, že jí nižší inflace během roku 2026 otevře cestu k levnější hypotéce a dostupnějšímu bydlení, realita je zatím střízlivější. A má to háček: levnější peníze se nekonají ani tam, kde je lidé ještě na jaře skoro automaticky čekali.

Inflace sama sazby nesrazí

,,Lidé často čekají, že když inflace klesne, hypotéky rychle zlevní. V praxi ale banky reagují i na cenu delších peněz na trhu a na vlastní obchodní strategii, takže pokles hypotečních sazeb může být mnohem pomalejší, než klienti čekají.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Splátka narostla od jara o 900 korun a to už v rodinném rozpočtu poznáte

Z pohledu domácností je důležitější než samotná sazba její konkrétní dopad do měsíčních výdajů. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází podle červencových údajů měsíční splátka hypotéky ve výši přibližně na 21 110 korun. Oproti březnu jde zhruba o 900 korun navíc každý měsíc, tedy o více než 10 tisíc korun za rok.

A tady už nejde o žádnou drobnost. Právě tady se ukazuje, proč se dostupnost bydlení nezhoršuje jedním dramatickým titulkem, ale spíš pomalým a o to nepříjemnějším nárůstem nákladů. Mnoho domácností si ještě dokáže představit rezervu několika stovek měsíčně. Když se ale vyšší splátka spojí s drahými energiemi, růstem běžných výdajů a nutností mít vlastní úspory na doplacení kupní ceny, koupě nemovitosti se znovu komplikuje.

Spočítejte si splátku hypotéky

Modelová splátka u hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let se v červenci pohybuje kolem 21 110 korun, což je zhruba o 900 korun měsíčně více než v březnu.

Navíc nejde jen o nové žadatele. Vyšší sazby sledují i lidé, kteří plánují refinancování nebo jim v dohledné době končí fixace. I když se reálně sjednané sazby mohou od ceníkových lišit, trh už dnes neposílá signál, že by se ve druhé polovině roku otevřel prostor pro výrazné a rychlé zlevnění.

Krátká fixace vychází levněji, delší jistota je znovu citelně dražší

Další změnou, kterou by zájemci o hypotéku neměli přehlédnout, je rozdíl mezi délkami fixace. Tříleté fixace se v červenci pohybují kolem 5,02 %, zatímco desetileté zhruba na 5,86 %. Rozdíl mezi krátkou a dlouhou fixací je tedy znovu výrazný a dlouhá jistota se cenově přiblížila hranici 6 %.

To mění rozhodování domácností. Ještě před časem část klientů volila delší fixaci hlavně kvůli psychologickému komfortu a obavě z dalšího růstu sazeb. Dnes je však cena za tuto jistotu mnohem viditelnější. Kdo chce zafixovat splátku na delší období, zaplatí za to citelně víc. Naopak kratší fixace mohou působit atraktivněji, jenže nesou i vyšší riziko, že za několik let přijde nové přecenění úvěru v méně příznivém prostředí.

Fixaci vybírejte podle rezervy

,,Při volbě fixace dnes neexistuje univerzálně správná odpověď. Kratší fixace může přinést nižší sazbu teď, delší fixace zase chrání rozpočet před budoucí nejistotou. Rozhodnutí by mělo vycházet hlavně z toho, jak velkou splátku domácnost bezpečně unese i v horším scénáři.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Nízká inflace tentokrát nestačí a hypotéky neklesají tak rychle, jak by lidé čekali

Na první pohled je situace paradoxní. Předběžný odhad červnové inflace od Českého statistického úřadu ukázal meziroční růst cen jen o 1,5 %. V běžné představě by takové číslo mělo vytvářet prostor pro levnější financování. Jenže hypoteční sazby se neřídí jen aktuální inflací a už vůbec ne mechanicky měsíc po měsíci.

Česká národní banka zůstává pro ceny úvěrů zásadním rámcem, ale přenos měnové politiky do hypoték bývá opožděný a nepřímý. Banky sledují i vývoj delších tržních sazeb, cenu zdrojů, rizikové přirážky a vlastní obchodní cíle. Proto se může stát, že inflace zpomalí, základní měnové podmínky se postupně uvolňují, ale hypoteční sazby přesto neklesají tempem, které veřejnost očekává. Zní to možná banálně, ale pro klienta je důležitý výsledek: splátka zůstává vysoko. To podrobně vysvětluje i článek Nízký růst cen v Česku a proč bydlení dál zdražují úroky.

Nízká inflace sama o sobě neznamená rychlý pokles hypotečních sazeb, protože banky sledují i delší tržní sazby, cenu zdrojů a vlastní obchodní strategii.

Tahle situace je důležitá i z hlediska finančního plánování. Kdo dnes odkládá nákup nemovitosti s představou, že za několik měsíců automaticky dostane výrazně levnější hypotéku, nemá pro takový předpoklad příliš opory. Současná data ukazují spíš na vleklé období dražšího financování než na rychlý návrat k levným hypotékám.

Nabídková sazba není totéž co sazba, kterou klient skutečně podepíše

Ve veřejné debatě se často míchají dvě různá čísla. Hypoindex pracuje s nabídkovými sazbami, tedy s tím, jaké ceny banky standardně uvádějí v nabídce. ČBA Hypomonitor naopak sleduje sazby skutečně nově sjednaných hypoték. V květnu 2026 činila průměrná sazba těchto nových úvěrů 4,67 %.

Rozdíl je podstatný. Ukazuje, že bonitní klient se stabilním příjmem, rozumným poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti a ideálně i s porovnáním více nabídek může dosáhnout na lepší podmínky, než naznačuje samotný ceník. To ale neznamená, že hypotéky jsou levné. Znamená to jen to, že mezi veřejně komunikovanou a reálně sjednanou sazbou může být rozdíl, který dává prostor pro vyjednávání.

Je proto důležité nevydávat údaj 5,32 % za průměr všech nových hypoték uzavřených v Česku. Jde o orientační obrázek nabídkového trhu. Pro čtenáře je ale stejně důležité vědět, že ani skutečně sjednané sazby se stále nevrátily na úrovně, které by bylo možné označit za výrazně příznivé.

Silná poptávka drží trh v pohybu a banky nejsou pod tlakem výrazně zlevňovat

Jedním z důvodů, proč hypotéky neklesají rychleji, je stále slušná aktivita na trhu. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhl objem nových hypoték bez refinancování v květnu 2026 hodnoty 38,1 miliardy korun. To je silné číslo, které ukazuje, že zájem o financování bydlení nezmizel ani při vyšších sazbách.

Silná poptávka po bydlení omezuje prostor pro výraznější zlevňování hypoték i nemovitostí, zejména u kvalitních bytů a domů v dobrých lokalitách.

Když banky vidí, že klienti si hypotéky berou i za současných podmínek, mají menší motivaci pouštět se do agresivního zlevňování. Konkurence na trhu samozřejmě funguje, ale není tak vyhrocená, aby automaticky tlačila sazby prudce dolů. Z pohledu kupujících je to nepříjemná zpráva, protože naděje na levnější úvěr slábne i kvůli tomu, že poptávka zůstává překvapivě odolná.

„Na realitním trhu pořád narážíme na to, že poptávka po kvalitních bytech a domech nezmizila. Jakmile se objeví zajímavá nemovitost v dobré lokalitě, zájem bývá stále silný. To omezuje prostor pro výraznější zlevnění a dostupnost bydlení se tak nezlepší jen tím, že se chvíli nehýbou sazby,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Levnější bydlení nepřinese ani samotná stagnace sazeb, protože drahé zůstávají i nemovitosti

Dostupnost bydlení se nikdy neodvíjí jen od úroku. Stejně důležitá je samotná cena nemovitosti. Oficiální statistiky cen nemovitostí a mezinárodně srovnatelný House Price Index pro Česko neukazují plošný vývoj, který by naznačoval takové zlevňování bytů a domů, jež by kompenzovalo vyšší splátky hypoték.

Právě tady vzniká největší tlak na domácnosti. Pokud zůstávají vysoko kupní ceny a zároveň není levné financování, roste nárok jak na měsíční příjem, tak na vlastní úspory na doplacení části kupní ceny, poplatky a vybavení domácnosti. Kupující často potřebují nejen zvládnout vyšší splátku, ale také připravit větší finanční rezervu na doplacení části kupní ceny, poplatky a vybavení domácnosti. Jednoduše řečeno: nestačí utáhnout hypotéku, je potřeba utáhnout celé stěhování do vlastního.

Ve druhé polovině roku 2026 proto bude pro řadu zájemců klíčové postupovat mnohem disciplinovaněji než v období levných peněz. Vyplatí se soustředit hlavně na několik praktických bodů:

Co dává při hledání hypotéky smysl

Porovnat více nabídek a neřídit se jen ceníkovou sazbou jedné banky.
Počítat s rezervou pro případ, že konečná splátka bude vyšší, než ukazoval první odhad.
Pečlivě zvažovat délku fixace podle stability příjmů a plánů domácnosti.
Neoddělovat rozhodnutí o hypotéce od reálné ceny konkrétní nemovitosti.

Na co si dát pozor

Nečekat automaticky, že nízká inflace přinese v krátké době výrazně levnější úvěry.

Co to znamená pro kupující ve druhé polovině roku 2026

Současný trh přeje spíš připraveným než optimistům. Kdo má zdravý rozpočet, dostatečné vlastní zdroje a dobře vybranou nemovitost, může i dnes dosáhnout na hypotéku za lepších podmínek, než napovídá průměrná nabídková sazba. Zároveň ale platí, že prostor pro chybu se zmenšil. Domácnost, která jede rozpočet na hraně, je mnohem zranitelnější i při zdánlivě malém pohybu sazeb.

Pro kupující tak bude důležité vnímat hypoteční trh realisticky. Ne jen jako hru o desetiny procenta, ale jako kombinaci ceny peněz, délky fixace, síly poptávky a vysokých cen nemovitostí. Právě souběh drahého financování a drahého bydlení dnes rozhoduje o tom, že naděje na dostupnější vlastní bydlení znovu slábne. A to je zpráva, která se sice nečte příjemně, ale při rozhodování o koupi bytu nebo domu je fér ji říct naplno.