Proč firmy mění kanceláře kvůli hybridu a AI

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 825 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Hybridní práce se stala stabilním standardem, takže firmy už nepotřebují plánovat kanceláře v poměru jeden zaměstnanec na jeden stůl.
• Moderní kanceláře se mění z prostoru pro individuální práci na zázemí pro spolupráci, schůzky, soustředění i neformální setkávání.
• Pražský kancelářský trh zůstává relativně silný, protože nabídka kvalitních prostor je omezená a neobsazenost se v 1. čtvrtletí 2026 pohybovala zhruba kolem 5,8 %.
• Firmy si často berou méně metrů čtverečních, ale nechtějí slevit z kvality budovy, technologií ani energetické efektivity.
• AI zatím nesnižuje poptávku po kancelářích přímo. Spíš urychluje změnu jejich role a zvyšuje tlak na efektivitu práce i prostoru.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Firmy už neplánují kanceláře podle tabulek z minulosti

Ještě před několika lety se kancelářské kapacity navrhovaly poměrně mechanicky. Pokud firma rostla o desítky lidí, hledala další stovky metrů čtverečních a doplňovala řady pracovních míst. Dnes tenhle model přestává fungovat, protože reálná přítomnost zaměstnanců v kanceláři už není každodenní ani plošná. Hybridní režim se u profesí, které lze vykonávat na dálku, stabilizoval jako dominantní uspořádání práce. Mezinárodní benchmarky ukazují, že více než polovina takových zaměstnanců funguje hybridně, zatímco významná část pracuje plně na dálku a menšina zůstává trvale on-site.

To mění základní ekonomiku firemních prostor, protože kancelář už nemusí být dimenzovaná na stoprocentní souběžnou přítomnost všech lidí. Místo lineárního růstu počtu stolů se do popředí dostává sledování skutečné attendance, sdílení pracovních míst a schopnost přizpůsobit dispozici tomu, jak se týmy během týdne opravdu potkávají. V praxi to znamená jediné: firmy častěji řeší, kolik míst potřebují v úterý a ve středu, ne kolik zaměstnanců mají na papíře v pracovním poměru.

Kancelář jako investice do spolupráce

,,Z pohledu firemních financí dnes kancelář přestává být jen fixním nákladem na hlavu. Stává se investicí do toho, jak efektivně se lidé potkávají, rozhodují a předávají si know-how.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Z pohledu firemních financí dnes kancelář přestává být jen fixním nákladem na hlavu. Stává se investicí do toho, jak efektivně se lidé potkávají, rozhodují a předávají si know-how,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Méně stolů a více funkcí mění dispozice kanceláří

Nejviditelnější proměna se odehrává uvnitř samotných kanceláří. Ustupují dlouhé řady pevných pracovních míst a přibývají zasedací místnosti, menší focus roomy, telefonní budky, lounge zóny i multifunkční prostory pro týmové workshopy. Kancelář se tím neposouvá jen esteticky, ale hlavně provozně. Má sloužit jiným činnostem než dřív.

Individuální práci, kterou lze bez větších překážek vykonávat doma, dnes mnoho zaměstnanců přesouvá mimo kancelář. Naopak do kanceláře přicházejí kvůli poradám, koordinaci, brainstormingu, onboardingu nových kolegů nebo jednáním, kde je fyzická přítomnost pořád výhodou. Hodnota kanceláře se tak stále méně odvíjí od počtu pracovních míst a stále více od toho, zda prostor podporuje různé pracovní režimy během jednoho dne.

Prověřte si pojištění nemovitosti pro firemní prostory

Na tento posun reagují i pronajímatelé a developeři. Nájemci už nechtějí jen plochu, ale prostředí, které jim pomůže sladit produktivitu, firemní kulturu a flexibilitu. Častěji proto vznikají dispozice, které lze během nájemního vztahu upravovat bez nákladných stavebních zásahů. Adaptabilita se stává jedním z klíčových parametrů moderní kanceláře. A upřímně, dává to smysl: kancelář dnes nemá být betonová kotva, ale spíš živý organismus.

Adaptabilita kanceláře se stává jedním z klíčových parametrů, protože firmy už nehledají jen plochu, ale prostředí pro různé režimy práce.

Praha nezažívá konec kanceláří, ale selektivnější poptávku

Na pražském trhu je dobře vidět, že jednoduché scénáře o ústupu kanceláří neodpovídají realitě. Nabídka moderních kancelářských ploch zůstává relativně omezená a neobsazenost se podle dostupných tržních přehledů v 1. čtvrtletí 2026 držela zhruba kolem 5,8 %. To je v mezinárodním srovnání stále nízká úroveň a ukazuje to, že kvalitní kanceláře mají v Praze pevnou pozici.

Zároveň ale platí, že poptávka je mnohem opatrnější a sofistikovanější než dřív. Firmy často neřeší jen to, kde sídlit, ale i to, jestli opravdu potřebují stejnou plochu jako před pěti lety. V řadě případů dochází k optimalizaci prostoru, renegociaci nájmů nebo přesunu do vhodnější budovy. To ovšem automaticky neznamená pokles zájmu o kanceláře jako takové. Pražský trh dnes spíš rozlišuje mezi prostory, které odpovídají nové organizaci práce, a těmi, které zastarávají rychleji, než se čekalo. V širším kontextu do toho navíc promlouvá i nový metropolitní plán, který může časem ovlivnit další podobu rozvoje města.

Na realitním trhu se nehraje o to, kdo nabídne nejvíc metrů, ale kdo nabídne metry s jasným účelem.

„Na realitním trhu se nehraje o to, kdo nabídne nejvíc metrů, ale kdo nabídne metry s jasným účelem. U kanceláří to platí dvojnásob, protože nájemci mnohem pečlivěji váží, za co chtějí platit,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Když firmy šetří na ploše, neznamená to, že šetří na kvalitě

Jedním z nejsilnějších trendů posledních let je takzvaný flight to quality. V překladu jde o přesun poptávky do kvalitnějších, technologicky lépe vybavených a energeticky efektivnějších budov. Tento pohyb je vidět nejen v Praze, ale i v širším evropském kontextu. Nájemci často zmenšují pronajímanou plochu, ale současně si hlídají standard budovy, lokalitu, dopravní dostupnost i uživatelský komfort.

Důvodů je hned několik. Firmy chtějí lépe řídit provozní náklady, plnit ESG cíle a současně nabídnout zaměstnancům prostředí, které dává smysl jako místo osobního setkání. Kvalitní kancelář dnes podporuje employer branding i retenci lidí. Pokud má zaměstnanec do kanceláře dojíždět jen část týdne, firma potřebuje, aby pro něj cesta měla konkrétní přínos. Jinak řečeno: samotná adresa už nestačí.

Tento paradox je pro dnešní kancelářský trh zásadní. Menší kancelář totiž nemusí být levnější kancelář. Může jít o prostor s vyšším nájmem za metr čtvereční, ale s nižší celkovou plochou a lepším využitím. Z pohledu nájemce tak ekonomicky dává větší smysl než rozsáhlý, ale provozně neefektivní open space.

Menší kancelář nemusí být levnější, pokud nabízí vyšší kvalitu, lepší využití prostoru a smysluplnější provoz.

AI mění kanceláře hlavně přes pracovní procesy

Debata o umělé inteligenci bývá v souvislosti s kancelářemi někdy až příliš zkratkovitá. Ve skutečnosti zatím neplatí, že by AI sama o sobě vedla k přímému a snadno vyčíslitelnému snižování kancelářských ploch. Mnohem přesnější je říct, že AI funguje jako akcelerátor změny. Urychluje automatizaci rutinních úkolů, podporuje asynchronní spolupráci, zefektivňuje práci se znalostmi a zesiluje tlak na produktivitu.

Právě to má dopad na to, proč lidé do kanceláře chodí. Pokud část běžné administrativy nebo přípravy podkladů zvládnou nástroje AI rychleji než dřív, roste význam činností, kde je lidská přítomnost nenahraditelná, nebo přinejmenším velmi užitečná. Typicky jde o rozhodování, kreativní práci, vedení týmů, řešení komplexních problémů nebo budování vztahů. Kancelář se tak posouvá z místa výkonu rutiny na infrastrukturu pro koordinaci a inovaci.

AI navíc vstupuje i do správy samotných budov. Pomáhá analyzovat využití zasedaček, pohyb lidí v prostoru, spotřebu energií nebo špičky v obsazenosti. Pro nájemce i pronajímatele je to cenné, protože mohou mnohem přesněji rozhodovat, které části kanceláře jsou přetížené, které naopak zůstávají nevyužité a kde dává smysl dispozici upravit. Tady se mimochodem ukazuje, že AI není jen „něco do počítače“, ale čím dál víc i nástroj pro řízení fyzického prostoru.

Hybridní model už není experiment, ale provozní standard

Data z pracovního trhu potvrzují, že hybridní práce není krátkodobý výkyv. U zaměstnanců, jejichž pozice umožňují práci na dálku, jde dnes o nejběžnější model. Důležité je, že nejde jen o preference zaměstnanců, ale i o ekonomicky obhajitelný přístup. Dobře známý výzkum sledovaný na zaměstnancích Trip.com ukázal, že 2 dny práce z domova týdně nesnížily produktivitu a současně vedly k poklesu fluktuace o 33 %.

Dvojí efektivita hybridního režimu

,,Firmy dnes řeší dvě efektivity najednou: efektivitu práce a efektivitu prostoru. Hybridní režim jim umožňuje lépe pracovat s oběma, ale jen pokud tomu přizpůsobí i podobu kanceláře.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Takový výsledek je pro firmy zásadní. Náklady na nábor, adaptaci a ztrátu zkušených lidí bývají vysoké, a pokud hybrid pomáhá stabilizovat týmy bez výkonové ztráty, je to silný byznysový argument. S tím přímo souvisí i kancelářská strategie. Místo maximalizace kapacity se firmy soustředí na to, aby fyzický prostor podporoval chvíle, kdy má osobní setkání nejvyšší hodnotu.

„Firmy dnes řeší dvě efektivity najednou: efektivitu práce a efektivitu prostoru. Hybridní režim jim umožňuje lépe pracovat s oběma, ale jen pokud tomu přizpůsobí i podobu kanceláře,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Vítězové a poražení nové kancelářské éry

Současná proměna kanceláří rozděluje trh mnohem ostřeji než dřív. Na jedné straně stojí kvalitní budovy v dobrých lokalitách, které nabízejí moderní technologie, energetickou efektivitu, flexibilní dispozice a zázemí odpovídající hybridnímu provozu. Ty si navzdory opatrnějšímu chování nájemců drží silnou pozici.

Na druhé straně jsou budovy, které byly navrženy pro starý model práce a jejichž úprava je složitá nebo drahá. Slabší technický standard, menší možnost změny dispozice nebo horší uživatelská zkušenost zvyšují riziko, že takové kanceláře budou ztrácet konkurenceschopnost. Trh proto není plošně v útlumu, ale prochází hlubší segmentací. Není to žádná hitparáda pro každého.

Pro developery i vlastníky to znamená, že rozhodující nebude samotná existence kancelářské plochy, ale její schopnost obstát v novém provozním režimu. Firmy už nehledají pouze adresu. Hledají prostředí, které jim umožní lépe koordinovat týmy, lépe využívat data a lépe obhájit každý pronajatý metr čtvereční.

Co dnes firmy při rozhodování o kanceláři sledují

Rozhodování o nové kanceláři nebo o úpravě stávajícího prostoru se dnes obvykle opírá o několik praktických kritérií:

Kancelář musí mít důvod, ne jen adresu

Budoucnost kanceláří se dnes formuje méně kolem povinné docházky a více kolem smyslu fyzické přítomnosti. Mezinárodní benchmarky dlouhodobě ukazují, že obsazenost kanceláří se nevrátila na předpandemické maximum, což podkopává starý model pevně přidělených míst pro každého. Zároveň ale neplatí, že by firmy kanceláře přestaly potřebovat. Potřebují je jinak.

Právě v tom se protínají hybridní práce, ekonomika nájmů i nástup AI. Každý z těchto faktorů tlačí firmy k větší selektivitě, přesnějším datům a promyšlenějšímu využití prostoru. Kancelář budoucnosti proto nebude definovaná počtem stolů, ale tím, jak dobře podporuje činnosti, které se nejlépe dělají společně a na jednom místě. S tím souvisí i stavební řízení 2027, protože právě rychlost a předvídatelnost změn ve výstavbě a úpravách budov ovlivní, jak rychle se nabídka novým požadavkům přizpůsobí.

Zdroje

• cbre.cz: Prague Office Figures Q1 2026 (06.07.2026)
• gallup.com: Hybrid Work Indicator (06.07.2026)
• microsoft.com: Work Trend Index 2025: The year the Frontier Firm is born (06.07.2026)
• news.stanford.edu: Hybrid work is a win-win-win for companies, workers (06.07.2026)
• mckinsey.com: Empty spaces and hybrid places (06.07.2026)