9 nejčastějších chyb, které lidé dělají při výběru a sjednání hypotéky

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Nikdy nepřijímejte první nabídku – porovnejte více poskytovatelů a sledujte hlavně RPSN, ne jen úrok.
• Žádosti podané přímo u více bank se zapisují do registrů dlužníků, což vám může schválení hypotéky zkomplikovat.
• Pojištění schopnosti splácet bývá nevýhodné; správně nastavené životní pojištění vás ochrání lépe.
• Nechte si dostatečnou rezervu – jak na akontaci a daň, tak na nečekané výdaje (ideálně 1,2–1,5násobek potřebné částky a železná rezerva ve výši alespoň tří platů).
• Vždy si pečlivě přečtěte smlouvu a ověřte podmínky čerpání, případná omezení prodeje či pronájmu a povinnost zřídit běžný účet.

Chyba č. 1: Přijmete první nabídku

Spousta lidí si myslí, že nejlepší hypotéku jim dá banka, u které mají už léta svůj účet. Často pak sáhnou po první nabídce, kterou od ní dostanou. Případně se nechají zlákat některou z reklam. A to je špatně!

Tip od banky.cz

,,Hrozí, že zvolíte banku, u které dostanete nevýhodný úrok nebo vás zahrne poplatky, kterým byste se jinde vyhnuli. Právě proto patří nesprávný výběr poskytovatele mezi hlavní rizika hypotečního úvěru.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Rozhodně byste se proto měli nejprve na trhu dobře rozhlédnout a porovnat jednotlivé nabídky. Už proto, že hypotéka je většinou závazek na řadu let a při špatném výběru zaplatíte i statisíce korun navíc. Čím více nabídek porovnáte, tím lépe – klesá totiž šance, že sáhnete vedle.

Porovnat všechny nabídky ale není jednoduché – obcházení a obepisování bank zabere spoustu času. Naštěstí existuje několik řešení. Můžete využít porovnání hypoték, kde na jednom místě uvidíte všechny aktuální nabídky a jejich základní parametry.

Nejlepší je ale využít služby nezávislého hypotečního poradce – má výborný přehled o jednotlivých hypotékách, najde vám nabídku na míru a za jeho služby nic neplatíte, protože peníze dostává z provizí od bank.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Chyba č. 2: Nesledujete RPSN

S úrokem souvisí i další věc – RPSN. Tedy roční procentuální sazba nákladů. Na rozdíl od úrokové sazby jsou do ní započítané také veškeré další výdaje související s hypotékou. Včetně nejrůznějších poplatků či pojištění. Patří sem například úroky, poplatek za odhad nemovitosti, poplatek za zpracování úvěru i veškeré další náklady.

Právě RPSN vám řekne, kolik opravdu přeplatíte. Je proto důležitější než úrok.

V praxi se totiž můžete setkat s tím, že vám banka sice nabídne lákavou úrokovou sazbu, ale podmíní ji pojištěním schopnosti splácet nebo zřízením běžného účtu. A to vše přináší další poplatky a výdaje. Navíc na inzerované sazby zdaleka nedosáhne každý.

I když vám úrok pomůže, abyste si udělali základní přehled v nabídkách, soustřeďte se poté vždy na RPSN. Jen tak nebudete hypotéku zbytečně přeplácet. Problém je, že ne všechny banky mají RPSN uvedené tak, abyste ho našli bez procházení úrokových lístků a dalších dokumentů – i proto se vyplatí obrátit se na poradce, který podmínky jednotlivých poskytovatelů zná.

A pokud chcete ty nejvýhodnější nabídky získat rychle a jednoduše, vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku. Zadáte do ní potřebné údaje a my najdeme ty nejlepší hypotéky, které odpovídají vašim požadavkům.

Chyba č. 3: Zapomenete prostudovat podmínky

Samozřejmostí by mělo být, že prostudujete i další podmínky hypotéky. Včetně těch, které souvisí s vyplacením peněz. A zvlášť když si berete úvěr na výstavbu nebo rekonstrukci.

Každá banka totiž podmiňuje výplatu hypotéky jinak. Zatímco některá vám dá všechny potřebné peníze rovnou, jiná je uvolňuje postupně podle toho, v jaké fázi je stavba. A vy musíte veškeré výdaje dokládat.

Promyslete si proto, jak přesně chcete peníze použít, a poté si prostudujte související podmínky. Ať máte jistotu, že slíbené peníze dostanete, jakmile je budete potřebovat. A s co nejnižším poplatkem za čerpání nebo za nevyčerpání.

Chyba č. 4: Neodhadnete skutečné výdaje

Občas se také stává, že žadatelé podcení částku, kterou ve skutečnosti potřebují. Například proto, že do ní zapomenou započítat vybavení domácnosti. Anebo podcení riziko, že se práce prodraží.

Pokud tedy zvažujete, že si půjčíte třeba jen polovinu z ceny domu a zbytek dáte nějak dohromady z úspor, raději si to rozmyslete. A požádejte o víc peněz (pokud tedy nejste na maximálním LTV). Obecně je dobré mít k dispozici 1,2- až 1,5násobek částky, kterou v danou chvíli od banky potřebujete. Získáte tak dostatečnou rezervu na nečekané výdaje související s nemovitostí.

Poskytovatelé vám v tom vycházejí vstříc. Obvykle nabízejí možnost část hypotéky nevyčerpat nebo ji využít právě na nečekané výdaje.

Vyhnete se tak riziku, že kvůli nečekaným vícepracím zůstanete úplně bez peněz.

Spočítejte si vaši hypotéku online

Chyba č. 5: Necháte si příliš malou rezervu

Už několik let platí, že 100% hypotéku nedostanete. Při podání žádosti o půjčku na bydlení tak musíte mít připravenou rezervu, která pokryje část kupní ceny. Obvykle to bývá 20 %. A to není všechno – další 4 % z kupní ceny spolkne daň z nemovitosti.

Správně ale musíte mít odloženo ještě víc, abyste mohli řešit nečekané výdaje. Ať už je to například nákup nové pračky, ledničky nebo oprava auta. Pro podobné případy si připravte železnou rezervu ve výši nejméně tří měsíčních platů.

Před podáním žádosti o hypotéku se tedy ujistěte, že po zaplacení všech nákladů souvisejících s nákupem nemovitosti i s úvěrem vám zůstane dost peněz na nečekané výdaje. Jinak riskujete, že se dostanete do problémů.

Chyba č. 6: Nastavíte si zbytečně vysoké splátky

S dostatečnou rezervou souvisí i výše splátek. Mnoho lidí se chce dluhu zbavit co nejrychleji, a proto volí vyšší splátky a kratší dobu splácení. Jenže to může být dvojsečná zbraň.

Ve chvíli, kdy se objeví problémy, nemusíte mít dost peněz, abyste se s nimi vypořádali. Jednoduše proto, že nastavíte příliš vysoké splátky a nedokážete si udržovat potřebnou finanční rezervu.

Proto bývá lepší rozvrhnout splácení na více let. Snížíte měsíční splátky, ale stále máte možnost půjčku splatit dřív. Ze zákona můžete každoročně mimořádně splatit 25 % z hypotéky. Bezplatně. A na konci fixace můžete bez zbytečných poplatků splatit i celou zbývající půjčku.

Sníženou část splátky můžete investovat, a tím si budovat finanční majetek. V investicích je totiž čas tím nejsilnějším nástrojem.

Chyba č. 7: Máte pojištění schopnosti splácet

Řada bank podmiňuje získání nejnižšího úroku právě pojištěním schopnosti splácet. Jenže obvykle je to pro vás nevýhodné. Na pojistném zaplatíte víc, než kdybyste zůstali bez něj a banka by úrokovou sazbu nechala o pár desetin procenta vyšší.

Navíc se můžete setkat i s tím, že místo doplacení celé hypotéky vám pojistka pomůže jen s několika málo splátkami. Pojištění obvykle kryje pouze jednoho z žadatelů, platí jen po dobu fixace, kryje jen některá rizika a maximální výše pojistného plnění pro vás ve skutečnosti nic moc nevyřeší.

Tip od banky.cz

,,Pojištění schopnosti splácet vypadá na první pohled výhodně, ale ve výsledku je výhodnější jej odmítnout. Namísto něj sáhněte po správně nastaveném životním pojištění. To vás ochrání před více hrozbami, zahrne i rodinné příslušníky a sami si u něj určíte výši pojistného plnění i připojištěná rizika.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Další typickou povinností je zřízení běžného účtu spolu s hypotékou. V takovém případě si důkladně prostudujte jeho podmínky, jinak se ke splátce každý měsíc mohou přidat poplatky za vedení účtu. Ve výsledku můžete za roky trvání hypotéky zbytečně zaplatit i vyšší desítky tisíc korun. Některé banky sice nabízejí bezplatné vedení, dejte ale pozor, jestli není podmíněné například minimálním měsíčním obratem nebo platbami kartou.

Chyba č. 8: Nepřečtete si smlouvu

Snad každý ví, že si musí smlouvu přečíst dřív, než ji podepíše. Přesto to řada lidí nedělá – a přitom se v ní může skrývat hned několik zádrhelů. Na co si dát pozor, když dostanete smlouvu na stůl?

• Jsou všechny údaje uvedené správně? Ať už jde o vás, nemovitost, výši půjčky nebo RPSN, vše dobře zkontrolujte. Banka vás sice nechce podvést, ale stačí drobný překlep při zadávání údajů.
• Můžete nemovitost prodat či pronajmout bez souhlasu banky? Řada poskytovatelů to omezuje. Pokud vám to vadí, zkontrolujte, jestli ve smlouvě podobné ustanovení není.
• Jak budete hypotéku čerpat? Banka může určit, zda peníze vyčerpáte najednou, nebo postupně (typicky u rekonstrukcí či stavby domu), a čerpání může navázat i na další podmínky.

„Možnost prodat nebo pronajmout nemovitost bývá ve smlouvách často omezená. Neznamená to, že vám banka prodej či pronájem neumožní, ale bude to komplikovanější a na delší lokte. Proto je dobré si tato ustanovení ověřit ještě před podpisem," doplňuje Jiří Krejčí, odborník na reality v realingo.cz.

Chyba č. 9: Řešíte vše sami

Lidé též často spoléhají na to, že si s výběrem a sjednáním hypotéky poradí sami. A sami obejdou všechny banky, prostudují podmínky a vyberou nejvhodnější hypoteční úvěr. Obvykle toho pak litují.

Pokud totiž chtějí vybrat opravdu tu nejlepší hypotéku, stojí je to spoustu času, energie a starostí.

Proto je lepší využít služby hypotečních poradců. Tím spíš, že se díky nim dostanete k výhodnějším sazbám. Poradci často mívají velkoobjemové slevy a dokáží je využít ve váš prospěch.

Navíc za vás vyřeší veškerou potřebnou administrativu a poradí vám co sledovat a na co si dát pozor. A jednoduše se vyhnete i všem předchozím chybám. Poradce je nezávislý, za jeho služby nic neplatíte a pohlídá všechno, na co si musíte dát u hypotéky pozor – ať už jsou to velké věci, nebo maličkosti.

Nejčastější chyba po sjednání hypotéky

Nejobvyklejší chyby, které souvisí s výběrem a sjednáním hypotečního úvěru, jsme si už představili. Existuje ale ještě jedna, kterou dělá řada lidí v době, kdy už půjčku na bydlení dávno splácí. Je jí absence snahy o refinancování hypotéky za lepšími podmínkami (po skončení fixace).

Mnoho lidí po skončení fixace jednoduše přijme novou nabídku od svého stávajícího poskytovatele. A jiné možnosti neřeší. Refinancováním se přitom snadno dostanou k výrazně nižším úrokům. A tedy i nižším splátkám a celkovému přeplatku za hypoteční úvěr.

Už dávno také neplatí, že vás kvůli tomu čeká spousta administrativy. Většinu věcí za vás zařídí poskytovatelé, nebo náš hypoteční poradce.

Určitě proto tuto možnost nepodceňujte. A když už nic jiného, porovnejte si aktuální nabídky pomocí jednoduchého výpočtu hypotéky. Jednoduše tak zjistíte, jestli jinde nedostanete výhodnější podmínky.