Když k hypotéce přibude další půjčka na bydlení

poslední aktualizace: 5.6.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Hypotéka

Český hypoteční trh po slabším období znovu ožívá. Spolu s návratem úvěrů na bydlení se ale stále zřetelněji ukazuje i druhý trend: část domácností si vedle hypotéky sjednává ještě spotřebitelský úvěr na bydlení, aby pokryla vlastní zdroje, rekonstrukci, vybavení nebo náklady spojené se stěhováním. Právě tahle kombinace začíná být citlivá nejen pro banky, ale i pro regulátora, protože mění celkovou odolnost rodinných rozpočtů.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Objem dluhu českých domácností vzrostl na zhruba 4,22 bilionu korun, zatímco počet dlužníků neroste stejným tempem.
Největší problém se splácením dál zůstává u spotřebitelských úvěrů, nikoli primárně u hypoték.
Kombinace hypotéky a spotřebitelského úvěru může být reakcí na drahé bydlení a nedostatek vlastních rezerv.
ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky, ale nepřistoupila k plošnému utažení celého trhu.
Rozhodující není jen to, zda klient na hypotéku dosáhne, ale zda unese celý soubor svých závazků v běžném měsíčním rozpočtu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nový obraz zadlužení domácností

Ještě donedávna se debata o financování bydlení točila hlavně kolem úrokových sazeb, cen nemovitostí a dostupnosti hypoték. Dnes je ale čím dál důležitější sledovat i to, z jakých vrstev se skládá celkové zadlužení domácnosti. Samotná hypotéka totiž často nepředstavuje celý příběh. Vedle ní se stále častěji objevuje i spotřebitelský úvěr, který slouží jako doplněk k dofinancování koupě, rekonstrukce nebo zařízení nového bydlení.

Právě v tom je podstata současné změny. Hypotéka je dlouhodobý, obvykle levnější a relativně stabilní úvěr krytý nemovitostí. Spotřebitelský úvěr je naopak zpravidla kratší, dražší a citlivější na výpadek příjmů. Riziko tak nemusí být ukryté v samotném úvěru na bydlení, ale v kombinaci více závazků, které se potkávají v jednom rodinném rozpočtu.

Hypotéka sama nestačí posuzovat

,,U bydlení dnes čím dál častěji neřešíme jen otázku, jestli klient dosáhne na hypotéku. Důležitější je, zda bezpečně zvládne i všechno, co přichází kolem ní – vybavení, rekonstrukci, provoz domácnosti i rezervu na nečekané výdaje.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Roste dluh na domácnost, ne jen počet úvěrů

Nejnovější data z úvěrových registrů ukazují, že objem dluhu českých domácností dál rychle roste. Ke květnu 2026 dosáhl přibližně 4,22 bilionu korun a meziročně se zvýšil o více než půl bilionu. Samo o sobě je to výrazné číslo, ještě důležitější je ale souvislost s tím, že počet dlužníků neroste stejně rychle. To znamená, že na jednu domácnost připadá v průměru vyšší dluhová zátěž než dřív.

Pro praxi to má zásadní význam. Nejde jen o to, že úvěr využívá více lidí. Spíš se ukazuje, že jedna a tatáž domácnost si na své potřeby bere vyšší objem financování a někdy i více typů úvěrů najednou. V prostředí drahého bydlení je to logické. Vlastní zdroje bývají omezené, pořizovací náklady vysoké a vstup do nového bytu nebo domu bývá dražší, než se na začátku zdá.

Růst zadlužení dnes nevypovídá jen o vyšším počtu úvěrů, ale hlavně o tom, že na jednu domácnost připadá větší dluhová zátěž než dříve.

Hypoteční oživení z roku 2025 a začátku roku 2026 tak nepřineslo jen víc nových smluv. Otevřelo i větší prostor pro doplňkové financování. Tam, kde dřív stačily úspory, dnes někdy nastupuje další půjčka. Trh se neposouvá jen v objemu hypoték, ale i ve struktuře zadlužení domácností.

Nejvíc je trend vidět u střední generace

Největší objem dluhu na bydlení je dlouhodobě soustředěný u ekonomicky aktivní střední generace, typicky ve věku kolem 35 až 44 let, případně v širší skupině domácností v produktivním věku. Právě tady se potkává několik tlaků najednou. Lidé sice často mají nejvyšší příjmy v kariéře, zároveň ale nesou i největší výdaje. Platí bydlení, starají se o děti, řeší dopravu, vybavení domácnosti a často i modernizaci nebo rekonstrukci.

Srovnejte si hypotéky na bydlení

To je důvod, proč právě tato skupina může častěji sahat po kombinaci více úvěrů. Ne nutně proto, že by jednala nezodpovědně, ale proto, že vstup do vlastního bydlení je dnes finančně náročnější a méně se dá pokrýt pouze z úspor. Spotřebitelský úvěr vedle hypotéky tak může být spíš symptomem drahého bydlení než důkazem bezhlavého utrácení.

Napjatý rozpočet zvyšuje zranitelnost

,,U rodin ve středním věku bývá problém v tom, že jejich příjmy vypadají na papíře solidně, ale rozpočet je už předem napjatý. Jakmile se k hypotéce přidá další úvěr, výrazně se zmenšuje prostor pro rezervu a domácnost je zranitelnější při každém výkyvu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Největší slabina bývá vedle hypotéky

Data o nesplácených úvěrech ukazují důležitý rozdíl. Nesplácený dluh domácností činil ke konci 1. čtvrtletí 2026 zhruba 37,9 miliardy korun, z toho asi 33,2 miliardy připadalo na spotřebitelské úvěry. To je klíčová informace pro každého, kdo chce správně číst současný vývoj. Hypotéky sice tvoří obrovský objem celkového zadlužení, ale problémové splácení je dlouhodobě výrazně víc koncentrované právě ve spotřebě.

Je proto zavádějící tvrdit, že hlavním rizikem je automaticky vyšší počet hypoték. Přesnější je říct, že napětí vzniká hlavně tam, kde se dlouhý závazek na bydlení spojí s dražším a méně odolným spotřebitelským dluhem. Taková kombinace může fungovat bez problémů ve chvíli, kdy příjmy rostou a rozpočet má rezervu. Pokud se ale domácnosti zvýší běžné výdaje nebo dojde k výpadku příjmu, tlak se projeví nejdřív právě na dražším doplňkovém úvěru.

Největší riziko nevzniká samotnou hypotékou, ale ve chvíli, kdy se spojí s dražším spotřebitelským úvěrem a domácnosti chybí rezerva.

Navíc nelze s jistotou říct, že každý spotřebitelský úvěr vedle hypotéky souvisí přímo s bydlením. Část může financovat rekonstrukci nebo zařízení bytu, jiná část auto či běžnou spotřebu. Podstatné ale je, že z pohledu finanční stability domácnosti to není zásadní rozdíl. V každém případě jde o další pevnou splátku, která snižuje manévrovací prostor.

Proč domácnosti sahají po druhé půjčce

Důvodů, proč vedle hypotéky přichází ještě spotřebitelský úvěr, je několik a není rozumné je zjednodušovat na jediný motiv. U části klientů může jít o snahu dorovnat vlastní zdroje, když kupní cena nemovitosti a vedlejší náklady přesahují jejich možnosti. Jinde může hrát roli rekonstrukce, kterou už hypotéka plně nepokryla, nebo vybavení domácnosti po nastěhování. V některých případech domácnost financuje i přechodné období mezi starým a novým bydlením.

Vysvětlení je přitom úzce spojené s vývojem trhu. Po období vysokých sazeb se hypotéky začaly vracet do hry, což pro mnoho domácností znamenalo novou šanci dosáhnout na vlastní bydlení. Jenže nižší sazba sama o sobě neřeší vysokou pořizovací cenu nemovitosti ani to, že část úspor byla v předchozích letech vyčerpána inflací a drahým provozem domácnosti. Nižší úrok hypotéky tedy může zpřístupnit hlavní úvěr, ale nevyřeší všechny doprovodné náklady spojené s pořízením bydlení.

Nižší sazby mohou otevřít cestu k hypotéce, samy o sobě ale neřeší vysoké ceny nemovitostí ani nedostatek vlastních rezerv.

„Na realitním trhu je stále vidět, že kupující hledají cesty, jak vůbec transakci uzavřít. Když je kupní cena vysoko a vlastní hotovost nestačí, tlak se přelévá do dalších forem financování. To není jen otázka bank, ale i důsledek toho, jak drahé je dnes pořízení a zprovoznění nemovitosti,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

ČNB zasáhla selektivně, ne plošně

Regulátor už na část tohoto vývoje reagoval. Česká národní banka doporučila od 1. dubna 2026 přísnější limity pro investiční hypotéky. Konkrétně nastavila doporučené LTV na 70 % a DTI na 7. Tím vyslala poměrně jasný signál, že část trhu považuje za citlivější a že nechce podporovat další růst rizika tam, kde se dluh kumuluje kvůli nákupu nemovitostí na investici.

Stejně důležité ale je, co ČNB neudělala. Nepřistoupila k plošnému obnovení přísných limitů DTI a DSTI pro celý hypoteční trh a standardní rámec pro vlastní bydlení ponechala mírnější. Mediální zkratka, že centrální banka „krotí banky“, je tedy jen částečně přesná. Jde o cílený zásah do rizikovějšího segmentu, nikoli o plošné utažení všech hypoték.

To zároveň znamená, že velká část odpovědnosti zůstává na samotných bankách a jejich interním vyhodnocení bonity. Právě tam bude stále důležitější sledovat nejen jeden konkrétní produkt, ale celou dluhovou mapu klienta. Domácnost může projít hodnocením u hypotéky, ale pokud vedle ní nese ještě další úvěr, kartu nebo leasing, její skutečná odolnost může vypadat jinak než při pohledu na jedinou smlouvu.

Co by měly banky i klienti sledovat mnohem pečlivěji

V další fázi vývoje trhu bude zásadní, jak se banky i domácnosti postaví ke kumulaci závazků. Z pohledu bank přestává stačit hodnotit produkty odděleně. Stále důležitější je celkový měsíční rozpočet klienta, stabilita příjmů a schopnost unést i méně příznivý scénář. U domácností pak roste význam jednoduché otázky, která bývá při sjednání úvěru často upozaděná – ne kolik si lze půjčit, ale kolik je bezpečné dlouhodobě splácet.

V praxi se vyplatí hlídat zejména tyto body:

Na co si dát při kombinaci úvěrů pozor

jaký podíl z čistého příjmu spolknou všechny pravidelné splátky dohromady
zda po zaplacení úvěrů zůstává dost prostoru na provoz domácnosti a tvorbu rezervy
jestli doplňkový spotřebitelský úvěr neřeší výdaj, který by bylo lepší odložit nebo financovat jinak
zda domácnost zvládne splácet i při dočasném poklesu příjmu nebo růstu běžných životních nákladů

Právě tady se bude rozhodovat, zda je současný trend jen přechodným jevem po oživení hypotečního trhu, nebo novým standardem financování bydlení v Česku. Pokud budou ceny nemovitostí zůstávat vysoko a vlastní úspory části domácností nízko, kombinace hypotéky a další půjčky z trhu nezmizí. Mnohem důležitější než samotný počet uzavřených smluv tak bude to, jak kvalitní a dlouhodobě udržitelná bude celá skladba dluhu, s níž domácnosti do vlastního bydlení vstupují.