TOP 10 zemí, kde se v Evropě vyplatí koupit byt. Praha nemá šanci konkurovat

Co si z článku odnést

• Průměrná cena za m² v Praze je až o 50 % vyšší než v nejatraktivnějších destinacích jako Portugalsko či Bulharsko.
• Roční výnos z pronájmu v mnoha evropských zemích dosahuje 5–7 %, zatímco v Praze se často pohybuje pod 4 %.
• Daňové a právní podmínky v jednotlivých státech mohou investorům nabídnout výrazné výhody i skryté náklady.
• Stabilita trhu a rostoucí poptávka v turistických nebo univerzitních lokalitách zajišťují dlouhodobé zhodnocení.
• Při správném výběru destinace lze kromě investice získat i možnost dlouhodobého pobytu či vízové programy.

Praha vs. evropské trhy: Nesrovnatelná cenová realita

Praha dlouhodobě patří mezi nejdražší trhy ve střední Evropě. Průměrná cena bytu na pražském metr čtvereční se pohybuje kolem 150 000 Kč, přičemž v Lisabonu, Alicante či Sofii se za podobné byty dnes platí často méně než 80 000 Kč/m². Rozdíl je ještě výraznější při porovnání menších měst a turistických lokalit – v některých částech Bulharska či Rumunska můžete získat plně vybavený dvoupokojový byt již za 40 000 Kč/m².

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Na první pohled to zní neuvěřitelně, ovšem klíčovým faktorem je nová investiční vlna, kterou žene poptávka po krátkodobém pronájmu. Mnoho investorů z Česka dnes cíleně vyhledává destinace s rostoucím turismem, a tím i rychlejším návratem vložených prostředků. Zatímco v Praze se roční výnos z pronájmu stabilně pohybuje kolem 3 – 4 %, v Lisabonu či na ostrovech v Řecku dosahuje 5 – 7 % ročně. Tento rozdíl se při pětiletém horizontu promítá ve stovkách tisíc korun na každý investovaný milion.

Neopomíjejte však i náklady na správu nemovitosti. Zatímco v ČR najmete správcovskou společnost od 5 % z tržeb, v některých zemích již od 3 %. Nižší servisní poplatky navíc zvyšují čistý výnos investora.

Kritéria pro výběr optimální destinace

Výběr vhodné země nemusí být pouze o nízké ceně. Zahraniční trh s nemovitostmi každý rok prochází změnami, které ovlivňují likviditu, daňové zatížení i riziko legislativních zásahů. Nejprve zvažte ekonomickou stabilitu a demografický růst. Roste-li počet obyvatel nebo turistů, zvyšuje se dlouhodobá hodnota nemovitostí i pronájmů. Dále se soustřeďte na pravidla krátkodobých pronájmů – zda stát neplánuje omezovat platformy jako Airbnb, což by mohlo snížit atraktivitu.

„Investice do nemovitostí v destinacích, kde ceny ještě nedosáhly špičky, nabízí jedinečnou příležitost pro diverzifikaci portfolia,“ uvádí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz. Právě včasná volba méně prozkoumaného trhu může znamenat vyšší procentuální růst hodnoty vaší nemovitosti.

TIP: Před konečným rozhodnutím si nechte zpracovat detailní analýzu trhu a výnosnosti pronájmu od místní realitní kanceláře. Srovnejte více nabídek a ověřte si reputaci makléřů i developerů.

TOP 10 zemí: přehled investičních příležitostí

Evropské trhy, kde je dnes nejvýhodnější koupit byt, lze rozdělit do tří skupin podle ceny, výnosu a rozvoje infrastruktury:

• Portugalsko – díky programu Zlaté vízum a rostoucímu turistickému ruchu v Lisabonu i Portu se jedná o špičku. Výnos z pronájmu 5 – 6 %.
• Španělsko – pobřeží Costa del Sol a ostrovy jako Mallorca lákají investory nízkými cenami od 70 000 Kč/m² a výnosem 5 – 7 %.
• Řecko – Santorini či Kréta nabízejí možnost vstupu do programu Golden Visa s minimální investicí 250 000 EUR. Pronájmy turistům se pohybují kolem 6 %.
• Bulharsko – cenově nejdostupnější trh od 40 000 Kč/m² s rostoucí infrastrukturou a stabilním růstem cen o 4 – 5 % ročně.
• Chorvatsko – pobřeží Jaderského moře, rostoucí poptávka po krátkodobých pronájmech a relativně nízké daňové sazby pro nerezidenty.
• Maďarsko – Budapešť stále nabízí pod 100 000 Kč/m², přitom univerzitní město je atraktivní i pro dlouhodobé pronájmy.
• Lotyšsko a Estonsko – pobaltské státy s rostoucím tech sektorem, výnosy z pronájmu v Tallinnu dosahují 5 %.
• Rumunsko – Bukurešť a Brashov nabízejí nákup bytu od 50 000 Kč/m² a rychlou návratnost díky nízkým provozním nákladům.
• Černá Hora – kombinace atraktivního pobřeží a nízkých cen; investoři mohou získat dlouhodobé pobyty.
• Malta – ekonomicky stabilní ostrovní stát, ceny od 120 000 Kč/m² a vysoká poptávka po exkluzivních pronájmech.

Každá z těchto zemí má svá specifika, ale společným jmenovatelem je nižší počáteční investice, vyšší procentuální výnos a možnost daňových výhod pro zahraniční investory.

Chci si spočítat hypotéku na nemovitost v zahraničí

Právní a daňové aspekty v jednotlivých státech

Převod nemovitosti v cizině je provázen řadou místních pravidel. V Portugalsku je kupní daň 6 % z hodnoty nemovitosti, ve Španělsku až 10 %, v Bulharsku 2 %. Každý investor by měl spolupracovat s lokálním právníkem, který prověří čistotu vlastnictví a připraví smlouvu v souladu s místními předpisy.

Pozor na daňové povinnosti

,,Nejčastější chybou investorů je podcenění daňových povinností v místě koupě. Neznalost místních daní z nemovitosti, poplatků za převod nebo omezení pro krátkodobé pronájmy může vést k neočekávaným nákladům až ve výši několika procent z kupní ceny. Proto je klíčové provést celkovou kalkulaci nákladů před podpisem smlouvy”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Dlouhodobá perspektiva a rizika

Ačkoliv je vstupní cena lákavá, každý trh přináší svá rizika. Politická nestabilita, změna legislativy nebo pokles turismu mohou ovlivnit výnos. Je proto vhodné sledovat ekonomický růst, míru nezaměstnanosti a plánované infrastrukturní projekty. Investoři by měli počítat s případnou nutností rekonstrukcí a obměn vybavení. To může ročně činit až 1 – 2 % hodnoty nemovitosti.

Víte, že…některé evropské země nabízejí investorům do nemovitostí programy Zlatého víza, které umožňují rychlejší získání dlouhodobého pobytu a dají vám přístup k místnímu zdravotnictví a vzdělávacímu systému?

Evropské trhy dnes nabízejí neuvěřitelné příležitosti pro investory hledající vyšší výnosy a nižší počáteční náklady než v Praze. Díky strategickému výběru destinace, důkladné právní a daňové přípravě a využití služeb ověřených odborníků získáte nemovitost, která bude nejen generovat stabilní pasivní příjem, ale také nabídne potenciál dalšího růstu hodnoty v dlouhodobém horizontu. Pro ty, kteří hledají diverzifikaci portfolia i možnost příjemného bydlení u moře či v historických centrech, je dnešní doba ideální.