Vyvázání rodičů z hypotéky: záměna zajištění a osob v úvěru krok za krokem

Co si z článku odnést

• Více zástav potřebujete, když nemáte našetřených minimálně 10-20 % z ceny nemovitosti nebo máte hraniční bonitu.
• O vyvázání zástavy můžete požádat, jakmile splatíte dostatečnou část úvěru tak, aby LTV po vyvázání nemovitosti zůstalo maximálně na 70-80 % hodnoty zbývajících zástav.
• Kromě dostatečně splaceného úvěru musíte prokázat stabilní a dostatečně vysoký příjem: poměr splátky k čistému příjmu nesmí překročit bankou nastavenou hranici. Vaše aktuální finanční situace nesmí být horší než v době, kdy vám banka hypotéku poskytla.
• Celý proces zahrnuje podání žádosti, nový odhad nemovitosti, posouzení bonity, dodatek ke smlouvě, dokumenty pro výmaz zástavního práva a podání na katastr. Trvá několik týdnů až měsíců.
• Počítejte s náklady okolo 15-20 tisíc korun (poplatek za vyvázání 5 000 Kč, odhad nemovitosti do 8 000 Kč, správní poplatek katastru 1 600-2 000 Kč plus případné pojištění nové zástavy, jestliže jste nemovitosti v zástavě vyměňovali).

Více než jedna zástava – kdy se používá?

Banky dnes neposkytují 100% hypotéky (bez dodatečného zajištění). Pokud nemáte našetřených minimálně 10 % z ceny nemovitosti (pro žadatele starší 36 let dokonce 20 %), banka automaticky nabídne úvěr sice ve 100 % ceny nemovitosti, ale výměnou za přidání zastavení další nemovitosti (zvýšení celkové hodnoty zástavy). Typicky například nemovitostí rodičů či jiných příbuzných.

„Celkově mohou mít banky v portfoliu pouze 15 % úvěrů s LTV v rozmezí 80-90 % (proto jsou tyto úvěry dražší). S LTV do 80 % dosáhnete na nižší úrok a některé banky dávají další bonus v podobě ještě nižší sazby za LTV do 70 %,“ říká Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz. U LTV do 70 % jsou dvojité zástavy zcela nejčastější.

Primárně se tedy jako zástava používá kupovaná nemovitost, ale pokud její hodnota nestačí pokrýt celý úvěr, přichází na řadu druhá nemovitost. A to není jediný scénář, kdy se můžete setkat s požadavkem na více zástav. Druhou nejčastější situací je nedostatečná (resp. hraniční) bonita. Pak banka může stav řešit právě další zástavou.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Kdy můžete požádat o vyvázání zástavy

Jakmile splatíte dostatečnou část úvěru tak, aby hodnota vaší nemovitosti už pro zajištění hypotéky dostačovala, můžete požádat o vyvázání zástavy a vrátit rodičům či jiným příbuzným jejich nemovitost zpět do plného vlastnictví (bez omezení práva s ní nakládat). Čas k vyvázání uspíší i inflace a růst ceny vaší nemovitosti (je potřeba ji kvůli změně zástavy znova odhadnout).

LTV po vyvázání nemovitosti musí pro banku zůstat bezpečné. "Banka obvykle požaduje, aby po uvolnění druhé nemovitosti ze zástavy zůstalo LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zbývajících zástav) maximálně na úrovni 70-80 %, což znamená, že hodnota zbývajících zastavených nemovitostí musí pokrývat nesplacený úvěr s dostatečnou rezervou," vysvětluje Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Podmínky k úspěšnému vyvázání

Vedle dostatečně splaceného úvěru musíte splnit další podmínky:

• prokázat stabilní příjem pro splácení stávajícího úvěru
• poměr splátky k čistému příjmu nesmí překročit 40-50 %
• finanční situace se od poskytnutí úvěru nesmí zhoršit
• hodnota zbývajících nemovitostí musí dostatečně pokrývat dluh.

Marek Pavlík dále dodává: "Současně musíte prokázat, že máte dostatečný příjem pro splácení stávajícího úvěru (obvykle poměr splátky k čistému příjmu nesmí překročit 40-50 %) a že se vaše finanční situace nezhoršila od poskytnutí úvěru."

Postup vyvázání krok za krokem

Jak postupovat, když chcete vyvázat nemovitost, případně i spolužadatele/ručitele vašeho hypotečního úvěru? Odpovědi najdeme přímo na stránkách bank, kde jasně vysvětlují, co dělat.

Postup

1. Příprava žádosti

   Prvním krokem je podání žádosti o vyvázání zástavy do banky. Vedle samotného vyvázání nemovitosti ale můžete požádat i o výměnu nemovitostí v zástavě. Tomu se říká záměna zajištění hypotéky, kdy nahrazujete jednu nemovitost jinou.

2. Odhad nemovitosti

   Následuje vypracování aktuálního odhadu nemovitosti pro banku - jak té, kterou chcete vyvázat, tak těch, které zůstávají v zástavě nebo té, kterou chcete zástavu nahradit. Tento krok je zcela nezbytný. A byť je spojen s vysokým poplatkem, proces se bez něj neobejde.

3. Posouzení žádosti

   Banka posoudí, zda jsou splněny všechny podmínky pro vyvázání zástavy. Zkontroluje vaši bonitu, poměr dluhu k hodnotě nemovitostí a celkovou finanční situaci.

4. Dodatek ke smlouvě

   Pokud banka žádosti vyhoví, vystaví dodatek k úvěrové smlouvě. Za tuto službu si banka účtuje další poplatek: za vyvázání zástavy. Ani tento poplatek nepatří k nízkým, ale ani tentokrát se mu nedá v procesu vyhnout.

5. Dokumenty pro výmaz/vznik zástavního práva

   Banka připraví a zašle dokumenty potřebné k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, anebo vzniku nového zástavního práva u nemovitosti ze záměny zajištění hypotéky.

6. Podání na katastr

   Jako poslední krok podáte katastru návrh na výmaz zástavy (nebo na její vklad) a zaplatíte správní poplatek. Při podání na pobočce jsou to 2 000 Kč, při online podání pak 1 600 Kč. Opět poplatky, bez nichž se proces neobejde.

7. Devinkulace pojištění a případné zřízení nové vinkulace (u záměny zástavy)

   Devinkulaci pojistné smlouvy původní nemovitosti předložíte pojišťovně, u které je původní zástava pojištěna, a pojišťovna zruší vinkulaci pojistné smlouvy ve prospěch banky. Anebo jestli vyměňujete zástavu, budete muset zřídit vinkulaci u pojistky nemovitosti, kterou do zástavy přidáváte.

Sjednejte si hypotéku online

Záměna zajištění vs. změna spoludlužníka

Často se záměna zajištění hypotéky kombinuje se změnou spoludlužníka hypotéky. Pokud například rodiče figurovali nejen jako majitelé zastavené nemovitosti, ale i jako spoludlužníci nebo ručitelé, je třeba vyřešit i vyvázání ručitele úvěru, či spoludlužníka úvěru.

Zde je důležité si uvědomit, že změna spoludlužníka hypotéky vyžaduje souhlas všech stran - banky i všech původních dlužníků. Nelze jednoduše někoho z úvěru "vynechat" bez souhlasu věřitele anebo dalšího dlužníka. A co víc: banka může rozhodnout, že spoludlužníka/ručitele jen vymění (protože vaše bonita ještě neodpovídá tomu, abyste v hypotéce zůstali jako jediný dlužník). A k úspěšnému vyvázání budete muset „dodat“ nového ručitele nebo spoludlužníka.

Vše se tedy bude odvíjet od toho, jak vás banka vyhodnotí pro situaci, kdy by spoludlužník/ručitel z dluhu odešel, včetně jeho zástavy. Počítat trošku musíte i se zamítavým stanoviskem. Banka vám pak doporučí, v jaké situaci se na ni obrátit znova: když už budete naděje na úspěch (například po splacení dalších 200 000 Kč).

Pojištění nové zástavy

Pokud se připravujete k záměně zajištění hypotéky, musíte zajistit pojištění nové zástavy. Podle Petra Jermáře „pojištění nové nemovitosti nemusí být sjednané u stejné pojišťovny jako pojištění stávající nemovitosti (nebo u těch pojišťoven, které má banka ve svých preferovaných partnerech). Ale musí splňovat podmínky stanovené bankou v úvěrové smlouvě."

Banka obvykle požaduje pojištění proti základním rizikům v minimální výši odpovídající hodnotě nemovitosti, přičemž banka musí být uvedena jako první oprávněná z pojistného plnění (pojistku na ni musíte vinkulovat).

U pojištění pozor na jeho výši. Nikdy se nenechte bankou svést k tomu, abyste pojištění nastavili jen na zbývající výši dluhu! Vždycky se pojistěte do plné hodnoty nemovitosti, jinak bude podpojištěni. A to s sebou nese velké finanční sankce právě ze strany pojišťovny (i když až při případném pojistném plnění).

Věřili byste, že ani po tornádu a několika povodních nemají Češi dostatečně pojištěné bydlení?

Časová náročnost a náklady – pro přesnější představu

Celý proces vyvázání zástavy obvykle trvá několik týdnů až měsíců. Ne, opravdu to nejde během několika dní – už jen proto, že se musí znova odhadovat hodnota nemovitosti, znovu hodnotit bonita primárního dlužníka. A ani zápis do katastru se nezrealizuje hned. Proces vůbec není levný, počítejte zhruba s těmito náklady:

• poplatek bance za vyvázání zástavy – obvykle 5 000 Kč
• odhad nemovitosti pro banku – obvykle do 8 000 Kč
• správní poplatek katastru nemovitostí za výmaz/zapsání zástavního práva - 1 600 – 2 000 Kč
• případně ještě i pojištění nové zástavy – podle rozsahu a pojišťovny.

Vyvázání zástavy není složitý proces, ale je poměrně nákladný. Vyžaduje splnění konkrétních podmínek a také trpělivost. Jestliže máte vše v pořádku (LTV bude po vyvázání dostatečně nízké a máte dobrý příjem k tomu, abyste ze smlouvy vyvázali i ručitele a spoludlužníky), není důvod, proč by banka žádosti nevyhověla. Jejím jediným měřítkem je rizikovost úvěru, nikoliv vztahy v rodině.

Zdroje

• Raiffeisenbank: Průvodce výměnou zástavy -https://www.rb.cz/attachments/pi/hypoteky/pruvodce_vymenou_zastavy.pdf
• Česká spořitelna: Zástava další nemovitosti na hypotéku: Když úspory nestačí -https://www.csas.cz/cs/blog/hypoteky/hypoteka-a-zastava-nemovitosti
• Hypoteční poradna: Vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy -https://www.banky.cz/poradna/vyvazani-druhe-nemovitosti-ze-zastavy-24985/