Bezpečný nákup nemovitosti: jak zkontrolovat technický stav a jak řešit vady

Co si z článku odnést

• Technická inspekce nemovitosti může odhalit skryté vady nemovitosti a ušetřit statisíce na opravách. Bez ní kupujete "zajíce v pytli".
• Zodpovědnost za skryté vady nemovitosti nese prodávající po dobu 5 let u závažných vad (statika, konstrukce) a 2 roky u drobnějších problémů.
• Nejnákladnější opravy se týkají vlhkosti a statiky u rodinných domů (150.000-700.000 Kč) a elektroinstalace či sanace zdiva u bytů (20.000-100.000 Kč).
• Technický stav nemovitosti může snížit kupní cenu o 10-50 %. Největší vliv mají statické poruchy (20-50 %), vlhkost a plísně (15-30 %) a špatný stav střechy (10-20 %).
• Koupě nemovitosti v horším stavu může být výhodná, ale jen pokud máte jasnou představu o rozsahu oprav, zkušenosti s rekonstrukcemi, dostatečné finance a počítáte s časovou náročností.

Co jsou skryté vady nemovitosti

„Skryté vady jsou nedostatky, které nebyly zjistitelné při běžné prohlídce nemovitosti před koupí, ale projevily se až po převzetí. Může jít například o praskliny ve zdivu skryté za nábytkem, nefunkční rozvody zakryté v konstrukci, přítomnost dřevomorky, statické poruchy nebo jiné závažné nedostatky, které prodávající kupujícímu zatajil nebo o nich sám nevěděl," vysvětluje Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Nejčastější technické problémy bytů

Problémy se často skrývají jak ve společných částech domu, tak v samotných bytových jednotkách. Jmenujme nejčastější skryté vady nemovitostí, konkrétně bytů, starších i mladších bytových domů a samotných jednotek.

Nejčastější problémy v bytových jednotkách (v samotných bytech):

• vlhkost a plísně
• nedostatečná zvuková izolace
• problémy s elektroinstalací
• závady na rozvodech vody
• problémy s odpadem.

Nejčastější problémy staršího bytového domu jako celku jsou zastaralé rozvody elektřiny, vody a kanalizace, nedostatečná izolace nebo špatně fungující výtahy.

U novějších staveb pak nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn, které přivádí srážkovou vodu k základům budovy.

Společné starším i novým bytovým domům bývají problémy s odvodněním zpevněných ploch, zejména chodníků a vjezdů do podzemních garáží, nerovnosti hydroizolace na střeše, celkově chybné kotvení hydroizolace, praskliny v nenosných konstrukcích atp.

Mohlo by vás zajímat: Na co dát pozor při koupi nemovitosti s věcným břemenem. Dá se zrušit?

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nejčastější technické problémy rodinných domů

I rodinné domy rozdělme na starší a novější a na jejich specifická rizika, na něž se při kontrole nemovitosti před koupí speciálně zaměřit.

U starších rodinných domů se nejčastěji uvádějí tyto problémy:

• vlhkost zdiva a sklepních prostor
• statické poruchy
• zastaralé rozvody elektřiny
• poškozená střešní krytina a krovy
• nedostatečná tepelná izolace
• staré typy oken a dveří
• problematické komíny.

Jenže i nové domy mohou mít závažné stavební vady, byť to na první pohled zní až nesmyslně:

• nekvalitně provedené základy a hydroizolace
• nevhodně provedená elektroinstalace, systémy vytápění, vzduchotechnika
• tepelné mosty
• nekvalitní okna a dveře, nedostatečné odvětrání
• chybné spádování střechy a odvodnění
• trhliny ve fasádě způsobené rychlým vysycháním stavby.

Náklady na odstranění běžných technických závad

Kolik vás může stát oprava objevených problémů? Zde jsou příklady výdajů na řešení těch nejběžnějších technických nedostatků:

Byty:

• odstranění plísní a sanace zdiva v koupelně: 20 000 až 50 000 Kč, v závislosti na rozsahu a použitých technologiích
• výměna elektroinstalace v bytě o velikosti 2+1: 60 000 až 100 000 Kč
• rekonstrukce odpadního potrubí v bytovém domě: spoluúčast vlastníka bytu může být 20 000 až 40 000 Kč

Rodinné domy:

• sanace vlhkého zdiva u menšího rodinného domu: 150 000 až 300 000 Kč
• výměna střešní krytiny, včetně opravy části krovů: 250 000 až 500 000 Kč
• dodatečné zateplení obvodových stěn: 350 000 až 700 000 Kč u standardního rodinného domu.

Věděli jste, že hypotéku můžete dostat i na drobnější rekonstrukci? Většina hypotečních úvěrů začíná už na 300 tisících Kč.

Chci si spočítat hypotéku online

Jaký vliv má technický stav na cenu nemovitosti

Technický stav nemovitosti je jedním z hlavních faktorů ovlivňujících její tržní cenu. Nemovitost v perfektním stavu může mít o 10 až 50 % vyšší hodnotu než stejně velká nemovitost vyžadující rozsáhlou rekonstrukci.

Na cenu domu/bytu mají největší vliv:

• statické poruchy (mohou snížit cenu o 20-50 %)
• vlhkost a plísně v nemovitosti (snížení o 15-30 %)
• zastaralé inženýrské sítě (snížení o 10-20 %)
• špatný stav střechy (snížení o 10-20 %)
• zastaralé vybavení – elektroinstalace, topení, odpady (snížení o 10-20 %)

Jak zkontrolovat technický stav nemovitosti? Pomůže technická inspekce

Běžná prohlídka nemovitosti vám může odhalit pouze viditelné problémy. K odhalení skrytých vad je potřebujete odborný přístup. Ten zajistí technická inspekce.

Technická inspekce nemovitosti je služba, která ví, jak odhalit stavební vady nemovitosti. Odborníci důkladně prověří stav nemovitosti a odhalí případné problémy, které by běžný kupující mohl přehlédnout. Technická inspekce zahrnuje i kontrolu skrytých částí stavby: prostřednictvím specializované techniky a technologií.

Technickou inspekci většinou nechává vypracovat prodávající. Jestliže nemovitost technický audit nemá, požádejte prodávajícího, ať jej nechá doplnit. Pokud odmítne, je to pro vás dostatečný varovný signál, že si je vědom některých vad. Pak je na vás, jestli sami investujete do inspekce u této nemovitosti, nebo se raději poohlédnete po domě/bytě s inspekcí již hotovou.

Co zahrnuje technická inspekce nemovitosti:

• kontrolu statiky a konstrukčních prvků
• posouzení stavu střechy a fasády
• prověření rozvodů elektřiny, vody, plynu a odpadů
• kontrolu izolací a odvětrání
• zjištění stavu oken a dveří
• posouzení vlhkosti zdiva a přítomnosti plísní
• případně měření radonu nebo azbestu.

Cena za inspekci nemovitosti se pohybuje od 5 000 do 15 000 Kč podle velikosti a typu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že může odhalit závady vyžadující nákladné opravy, jedná se (na straně kupujícího) o velmi dobrou investici.

Výhody technické inspekce před koupí jsou neoddiskutovatelné: objektivně posoudí stav nemovitosti a identifikuje aktuální i potenciální budoucí problémy. Součástí takové inspekce je i odhad nákladů na případné opravy, což vám dá cenné podklady pro vyjednávání o kupní ceně.

Výsledný dokument z inspekce můžete rovněž použít jako důkazní materiál při případné reklamaci vad (často těch, které vznikly až po inspekci, viz náš další článek o přebírání nemovitosti po technické stránce).

Naše tipy

Právní povinnosti prodávajícího v informování o stavu nemovitosti

Podle platné legislativy má prodávající povinnost informovat kupujícího o všech vadách, které jsou mu známy. Právní aspekty koupě nemovitosti v této oblasti jsou poměrně jasné: zatajení známých vad se považuje za účelové uvedení v omyl.

Dokumenty, které by měl prodávající předložit (dokumenty potřebné při koupi nemovitosti):

• aktuální výpis z katastru nemovitostí, včetně výpisu případných věcných břemen
• nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva apod.)
• kolaudační rozhodnutí (u novějších staveb)
• revize elektroinstalace a plynu
• průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
• stavební dokumentace (pokud existuje).

Jak postupovat při reklamaci skrytých vad

Právní odpovědnost za skryté vady nese prodávající, v některých případech to může být i makléř. „Podle občanského zákoníku je možné skryté vady nemovitosti reklamovat ve stanovené lhůtě. Ta je u závažné vady (statika, konstrukce) 5 let od nabytí vlastnictví. U ostatních (drobnějších vad) jsou to ovšem jen 2 roky," říká Marek Pavlík.

Tip od banky.cz

,,Skryté vady nemovitosti jsou vždycky nepříjemný a nákladný problém. O to víc záleží na správném postupu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz upozorňuje: „Skryté vady nemovitosti jsou vždycky nepříjemný a nákladný problém. O to víc záleží na správném postupu. Najdete-li skrytou vadu, měli byste:

• vadu zdokumentovat fotografiemi a videem ihned po jejím zjištění
• zajistit nezávislý odborný posudek potvrzující existenci vady a její charakter
• písemně oznámit vadu prodávajícímu v zákonné lhůtě (doporučeně s dodejkou)
• přesně specifikovat, v čem vada spočívá a jak se projevuje
• uvést, kdy byla vada zjištěna a proč nebyla odhalitelná při prohlídce před koupí
• požádat o nápravu – buď slevu z kupní ceny, opravu vady nebo v závažných případech odstoupení od smlouvy
• stanovit přiměřenou lhůtu k vyřízení reklamace
• po celou dobu komunikovat písemně a archivovat veškerou dokumentaci
• v případě zamítnutí reklamace zvážit soudní řešení sporu."

Je výhodné koupit nemovitost v horším technickém stavu za nižší cenu?

Koupě nemovitosti v horším technickém stavu za nižší cenu může být dobrá strategie. Ale jedině tehdy, když:

• máte jasnou představu o rozsahu nutných oprav (nutná technická inspekce!)
• máte zkušenosti s rekonstrukcemi nebo spolehlivé řemeslníky
• disponujete dostatečnými financemi nad rámec kupní ceny (nebo plánujete vyřízení dotace a dotovaného úvěru)
• počítáte s časovou náročností rekonstrukce a případným dočasným bydlením jinde.

Pro spoustu lidí nejde o nijak nesplnitelné podmínky. Ale pokud chcete ihned pohodlně bydlet, levnější nemovitost určenou k rekonstrukci ze svého hledáčku raději vynechejte.

Zjišťovali jsme pro vás: Čemu dávají Češi přednost: nové a dražší nemovitosti, nebo staršímu a levnějšímu bydlení s nutnou rekonstrukcí?