Hypoteční sazby konečně pod 5 %: Co to znamená pro trh s bydlením?

Tisícovka měsíčně

Toto zlevnění, tedy o 0,56 p.b. znamená pro domácnosti citelnou úsporu. Kdo si dnes pořídí hypotéku ve výši 3,5 milionu korun se standardní splatností 25 let (a LTV do 80 %), zaplatí za ni měsíčně 20 381 korun. To je zhruba o 1100 korun méně než před rokem.

Podívejte se, jak by vypadala splátka při hypotéce 3 mil Kč u jednotlivých bank.

Co říkají odborníci

„Květnová hodnota Hypoindexu odráží nejen pokračující uvolňování měnové politiky, ale i jarní akční nabídky některých bank. Snížení sazeb v uplynulých týdnech oznámily například ČSOB, Moneta Money Bank, Fio banka, Air Bank nebo Komerční banka," říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Sazby sice klesají, ale mohly by podle Sýkory o dost rychleji. „Banky zatím nesnižují hypoteční sazby tak rychle, jak by mohly -- i když existují výjimky. Rovněž je patrné, že jarních akcí na podporu prodeje úvěrů na bydlení je letos méně než v minulých letech. Obojí zřejmě souvisí s tím, že jsou banky relativně spokojené s počtem i objemem nově sjednaných hypoték," dodává Sýkora.

Proto se dá podle Sýkory předpokládat, že pokles sazeb sice bude pokračovat, ale bude i nadále pomalý. Poznámka redakce: mnohem pomalejší tempo snižování sazeb, než je tempo snižování 2t repo sazby, pozorujeme již delší dobu.

Která fixace je nejvýhodnější

Pokud si chcete pořídit hypotéku nyní, nejvýhodnější jsou aktuálně podle Hypoindexu úvěry s tříletou fixací úrokové sazby. Jejich průměrná nabídková sazba je 4,58 % ročně při LTV do 80 %, což je o 13 bazických bodů méně než ještě před měsícem. Právě tato fixace zaznamenala v květnu 2025 největší pokles.

Na otázku, jakou fixaci zvolit, odpovídá Sýkora: „Z hlediska volby fixace není podstatné, zda jde o novou hypotéku, nebo o refinancování. Klíčové jsou individuální potřeby klienta. Pokud bych měl dát obecné doporučení, i když je to vždy zjednodušení, přikláněl bych se ke kratší fixaci -- například tříleté. Právě ta je nyní nejvýhodnější."

Zdroj: Swiss Life Hypoindex

Globální faktory a nejistoty

Pomalý pokles úroků souvisí s nejistotami ve světové ekonomice, včetně očekávané politiky Donalda Trumpa. Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select, vysvětluje: „Velkou roli hraje nejistota spojená s osobou Donalda Trumpa, jeho obchodní politikou a tím, jaký dopad může mít na českou ekonomiku i inflaci. Vliv těchto faktorů je velmi těžko predikovatelný."

„Pro tvorbu cen hypotečních úvěrů jsou totiž klíčové víceleté úrokové swapy, jejichž výše se odvíjí od očekávání na trhu. Právě proto je dění kolem americké administrativy důležité. Pokud by Donald Trump zmírnil svou rétoriku a pokračoval v ústupcích ze svých předchozích kroků, mohlo by to otevřít cestu k rychlejšímu poklesu hypotečních sazeb. Finální slovo ale stejně budou mít jednotlivé banky,“ dodává Tom Kadeřábek.

Paradox: levnější hypotéky, dražší nemovitosti

Paradoxně, zatímco hypotéky zlevňují, ceny nemovitostí v Česku podle Eurostatu rostou nejrychleji v celé EU. To značně souvisí i s dostupností bydlení v jednotlivých regionech. Projděte si aktuální situaci v ČR.

Tento trend zvyšuje atraktivitu nájemního bydlení. Řešením by mohla být rychlejší výstavba a/nebo uvedení prázdných a nevyužívaných bytů na nájemní trh.

„Rychlejší výstavba rezidenčních nemovitostí je tak v tuto chvíli prakticky jediným faktorem, který by mohl výrazně ovlivnit nejen hypoteční trh, ale především samotné ceny bydlení," uzavírá Sýkora.

Poznámka redakce: V ČR jsou statisíce prázdných bytů, které ale jejich majitelé nechtějí pronajmout. Důvod této neochoty je nasnadě: vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je značně nevyrovnaný, vychýlený ve prospěch nájemce.