Jak pracovat s katastrem: výpisy, vklady do katastru, chyby a jejich řešení

Co si z článku odnést

• Katastr nemovitostí je veřejný seznam s komplexními informacemi o nemovitostech.
• Při složitější práci s katastrem raději využijte služeb advokáta - zejména při podávání návrhu na vklad.
• Online návrh na vklad je o 20 % levnější než papírový.
• Před koupí nemovitosti je klíčová kontrola listu vlastnictví - především oddílu C, kde jsou uvedena omezení vlastnického práva.
• Výpisy z katastru nebo podání návrhů fungují dnes už online (a levněji). Plnou výši poplatku uhradíte při vkladu přímo na úřadě nebo doporučenou poštou.

Co je katastr nemovitostí a co v něm najdete

Co je a jak funguje katastr nemovitostí, vysvětluje Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz: „Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje údaje o nemovitostech v České republice. Spravován je Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje tyto informace:

• údaje o vlastnících a jiných oprávněných osobách
• soupis a popis nemovitostí s jejich geometrickým a polohovým určením
• druhy pozemků a způsoby jejich využití
• čísla parcel a výměry pozemků
• údaje o budovách včetně čísel popisných a evidenčních
• právní vztahy k nemovitostem včetně věcných břemen, zástavních práv a dalších omezení
• údaje pro daň z nemovitostí (z minulých přiznání, příp. z ocenění) – zde se nejedná o reálné tržní ceny
• údaje o územních jednotkách. Informace z katastru nemovitostí slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství a kulturních památek."

Údaje v katastru se koncentrují do takzvaných Listů vlastnictví. Listy dokazují majetková práva k dané nemovitosti a případná omezení nebo rozšíření těchto práv.

Jak ověřit vlastnictví nemovitosti v katastru zdarma

Ověření vlastnictví lze hned několika způsoby. Nejjednodušší je bezplatné nahlížení do katastru nemovitostí online. V katastru nelze vyhledávat podle jména majitele. Nejprve musíte najít pozemek (bytovou jednotku) a teprve poté zjistíte, kdo je vlastníkem.

Nemovitost vyhledáte podle parcely (číslo), stavby (adresa), bytové jednotky (adresa), čísla řízení nebo prostě jen využijete hledání v mapě. Využít můžete i stránky iKatastr.cz.

Pozor: zjednodušené zobrazení listu vlastnictví ještě není výpisem z katastru! Výpisu z katastru se sice často říká výpis listu vlastnictví, ale zde se jedná jen o jeho zjednodušenou (neoficiální) podobu.

Jak na výpis z katastru nemovitostí

Získat úplný výpis z katastru lez osobně na katastrálním úřadu, online, prostřednictvím advokáta nebo na Czech POINTu. U online vyřízení výpisu zůstanete na stránkách nahlížení do katastru, a přihlásíte se sem (identitou občana, bankovní identitou aj.). Dále postupujete podle pokynů.

V úplném listu vlastnictví najdete:

• základní údaje o nemovitosti (katastrální území, číslo listu vlastnictví)
• informace o vlastníkovi v oddíle A (jméno, adresa, rodné číslo)
• konkrétní údaje o nemovitosti v oddíle B (parcelní číslo, výměra, druh pozemku)
• omezení vlastnického práva v oddíle C (věcná břemena, zástavní práva)
• jiné zápisy v oddíle D (poznámky, plomby)
• nabývací titul k nemovitosti v oddíle E.

Kolik stojí výpis z katastru? V plné podobě je zpoplatněn částkou 50 Kč za jednu stranu.

Při kontrole nemovitosti před koupí je oddíl C obzvláště důležitý, protože obsahuje informace o omezeních, která mohou významně ovlivnit cenu nemovitosti a možnosti jejího využití. Detailně si o nich přečtete v tomto článku.

Jak podat návrh na vklad do katastru správně

Posuňme se k další situaci: koupili jste nemovitost, a nyní ji potřebujete zapsat v katastru nemovitostí. Jak na to? Správný postup pro vklad do katastru začíná určením, kdo bude návrh podávat. Již v kupní smlouvě se má stanovit, která smluvní strana přepis nemovitosti na katastr podá a kdo uhradí poplatek. Navrhovatelem (tím, kdo návrh podepíše) může být kupující i prodávající, případně oba. Postačí však podpis i jedné ze stran.

„Rozhodně bych doporučil využít na podání služby advokáta. Dnes může vše podat dálkově, sepsání návrhu bývá součástí ceny u vytvoření kupní smlouvy (zde doporučuji advokáta využít jednoznačně). A máte to bez starostí. 

Jste-li zastoupeni advokátem, komunikuje s katastrem advokát a vše řeší za vás. Je to jednodušší, rychlejší a efektivnější. Udělat chybu v návrhu je velmi jednoduché. A to se ani nebavím o chybách větších, když třeba u převodu bytu zapomenete na nějaký pozemek, který je ve spoluvlastnictví apod. To se pak může celý obchod velmi zamotat anebo třeba prodávajícímu zůstane podíl na kusu bezcenného pozemku někde pod bytovým domem." doporučuje Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a business mentor.

Návrh na vklad lze (svépomocí) podat několika cestami:

• elektronicky – online na stránkách katastru nemovitostí (nutné mít konvertované přílohy)
• poštou - s přiloženým kolkem na úhradu správního poplatku
• osobně - na podatelně katastrálního úřadu (platba za vklad je možná i kartou)
• prostřednictvím advokáta (právního zástupce).

V samotném návrhu musíte označit:

• katastrální úřad, jemuž je návrh určen (podle polohy nemovitosti)
• účastníky vkladového řízení (identifikační údaje kupujícího a prodávajícího)
• nemovitost a práva, která se do katastru zapisují.

Dokumenty nutné pro úspěšný návrh na vklad

U podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí se neobejdete bez několika dokumentů. Jejich výčet se navíc liší u vkladu vlastnického práva k již dříve existující nemovitosti (koupili jste starší dům) a u vkladu práva k nově vzniklé nemovitosti (nechali jste si postavit dům).

K návrhu na vklad již dříve existující nemovitosti budete potřebovat:

• vyplněný formulář návrhu na vklad (k dispozici online nebo na katastrálním úřadu)
• právní titul pro vklad – nejčastěji kupní nebo darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy (stačí jedno vyhotovení)
• doklad o zaplacení správního poplatku.

V případě nové stavby nebo garáže budete ještě navíc potřebovat:

• geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem
• sdělení k dokončení stavby nebo kolaudační souhlas
• rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného
• formulář Ohlášení změny údajů o pozemku.

Správní poplatek je dvojí: podle toho, jak návrh na vklad doručíte

Správní poplatek u vkladu do katastru nemovitostí je stanoven na 2 000 Kč, pokud návrh na vklad podáváte osobně na úředně nebo poštou. Když ale využijete online cestu, uhradit musíte jen 1 600 Kč (úsporu za online podání nastavil stát na příjemných 20 %).

Pozor: při zamítnutí návrhu se poplatek nevrací. Pokud je tedy v návrhu chyba a musíte ho podat znovu, musíte znovu zaplatit i poplatek. To je další důvod, proč je vhodné svěřit tuto záležitost odborníkovi, který se v problematice orientuje.

Podívejte se, na jaké další poplatky se připravit při koupi nemovitosti.

Online hypoteční kalkulačka

Nejčastější chyby při podání návrhu a jak je řešit

„Z naší zkušenosti jsou tou nejčastější chybou nepřesnosti v návrhu (překlepy, vynechání apod.). Špatně opsaná čísla či písmena z kupní smlouvy. Katastr je velmi formalistický a jakákoliv chyba znamená, že řízení zastaví nebo přeruší. Vy tak buď musíte něco doložit či pravit anebo celý proces začít znovu," upozorňuje Dominik Ženatý.

Nejčastější chyby při práci s katastrem zahrnují:

• chyby v identifikaci účastníků (překlepy ve jménech, chybné rodné číslo)
• nepřesné označení nemovitosti (chybné parcelní číslo)
• neúplný převod (zapomenutí na související pozemky nebo podíly)
• chybějící nebo neověřené podpisy
• nezaplacený správní poplatek.

Nejlepším řešením při objevení chyby je zpětvzetí návrhu na vklad. Je to totiž rychlejší než čekat na formální zamítnutí návrhu katastrem. Samotné zpětvzetí není zpoplatněno. Připomínáme ale, že při novém podání musíte znovu zaplatit správní poplatek (ať už podáváte po zpětvzetí nebo po zamítnutí návrhu na vklad).

„Co se týče oprav chybných podání na katastr, tak je to dosti závislé na tom, o jaké chyby se jedná. Ale většinově se dá říct, že řízení bude zastaveno a vy budete muset celý proces opakovat," říká Dominik Ženatý. Ale jsou tu i výjimky: u méně závažných chyb dá katastr lhůtu pro jejich nápravu, a pak v řízení o vkladu pokračuje.

Jak napadnout návrh na vklad podaný bez vašeho vědomí a zablokovat jej

Jakmile zjistíte, že někdo podal návrh na vklad k vaší nemovitosti bez vašeho vědomí, jde o potenciálně podvodné jednání a musíte okamžitě reagovat. Katastr nemovitostí poskytuje 20denní ochrannou lhůtu právě pro tyto případy.

Neprodleně podejte námitku ke katastrálnímu úřadu, který vede řízení, v námitce přesně identifikujte řízení (číslo jednací) a nemovitost, které se týká. Jasně vysvětlete, proč je návrh neoprávněný (např. že jste nepodepsali žádnou smlouvu). A požádejte o okamžité zastavení vkladového řízení.

Námitku můžete podat písemně nebo osobně na podatelně katastrálního úřadu. V mimořádně naléhavých případech kontaktujte úřad i telefonicky, aby zde byli o situaci informováni co nejdříve. V závažných případech podejte současně i trestní oznámení na Policii ČR.

Poznámka: Katastr nabízí zpoplatněnou službu Sledování změn, s drobným ročním poplatkem. Služba rozesílá upozornění vždy, když dojde k jakékoliv změně související s vašimi nemovitostmi.

Podvody s nemovitostmi nejsou tak časté jako podvody na bazarech. Přečtěte si o nich vše důležité a zjistěte, jak se před podvodníky v online prostředí účinně chránit.

Často se ptáte

Jak zjistím, jestli není na nemovitosti věcné břemeno nebo zástava?

Zjistit, zda je nemovitost zatížena věcným břemenem, zástavou nebo jinými omezeními, můžete v oddíle C listu vlastnictví. Tam se zapisují všechna omezení vlastnického práva, která mají často vliv na cenu i využitelnost nemovitosti.

Nejčastější omezení jsou:

• věcná břemena (např. právo průchodu, právo užívání, právo dožití)
• zástavní práva bank (v případě hypotečních úvěrů)
• exekuční zástavní práva (pokud má vlastník dluhy).

Pozor, některá omezení nemusí být v katastru nemovitostí viditelná. Například dosud nezapsané insolvenční či exekuční řízení, soudní spory ohledně vlastnictví. Raději si nechte vypracovat právní audit nemovitosti, jehož součástí budou i případná probíhající řízení na katastru a výpisy z dlužnických registrů aktuálního majitele.

Jak dlouho trvá zápis do katastru a kde ho mohu sledovat?

Po obdržení návrhu na vklad informuje katastr nemovitostí všechny účastníky řízení a nemovitost je označena plombou. Katastr o povolení vkladu rozhodne nejdříve po uplynutí 20 dnů: lhůta slouží jako ochranná doba, během které mohou účastníci řízení podat připomínky nebo námitky.

Zákonná lhůta na přepis v katastru je stanovena na 30 dní, některé katastry jsou ale, a tak se řízení u nich protáhne i na dvě měsíce.

Průběh řízení můžete sledovat online na stránkách ČÚZK pomocí jednacího čísla návrhu, nebo prostřednictvím služby Sledování změn. Po povolení vkladu jsou změny v katastru viditelné obvykle do 24 hodin.

Jak můžu katastr využít při koupi nebo prodeji nemovitosti?

Při koupi nebo prodeji nemovitosti je katastr nemovitostí neocenitelným pomocníkem.

Jak zkontrolovat kupovanou nemovitosti v katastru:

• ověřte skutečného vlastníka nemovitosti
• zkontrolujte, zda není nemovitost zatížena zástavními právy nebo věcnými břemeny
• zjistěte, zda neprobíhá změna vlastnictví (plomba)
• prověřte, zda prodávající není v exekuci (omezení dispozičního práva)
• sledujte průběh vkladového řízení po podání návrhu

Jste-li prodávající, pak si v katastru:

• zařiďte aktuální výpis z katastru pro přípravu kupní smlouvy
• ověřte, že všechny údaje jsou správné a aktuální
• sledujte, kdy došlo k přepisu nemovitosti na nového majitele.

Důkladná kontrola nemovitosti v katastru před uzavřením kupní smlouvy může ušetřit spousty problémů a nepříjemných překvapení, ať už jste kupující nebo prodávající. Podívejte se, na co ještě myslet při nákupu první nemovitosti!

„Opět i zde bych doporučil využít služeb advokáta. Procesní hlediska převodu nemovitostí jsou poměrně složitá – stejně tak jako celé veřejné právo – a vyznat se v tom je pro amatéra nadlidský úkol. Proto je lepší celou záležitost svěřit zkušenému advokátovi. Vždy se ale zajímejte o to, zda advokát má zkušenost s převody nemovitostí – ne každý advokát se na to specializuje a u problémů s převody nemovitostí je lepší mít někoho, kdo této oblasti dobře rozumí," radí Dominik Ženatý.