Kauce u nájmu bytu není spotřebitelský úvěr

Občanské sdružení majitelů domů (OSMD) jednoznačně odmítá, aby se s kaucí skládanou při nájmu bytu nakládalo jako se spotřebitelským úvěrem. Podle OSMD takový výklad neodpovídá právní ani ekonomické podstatě nájemního vztahu a popírá základní funkci kauce jako zajišťovacího nástroje. Sdružení připomíná, že jistota slouží k ochraně pronajímatele a má zůstat bezpečně a rychle dostupná – ne být vystavená investičnímu riziku. Asociace nájemního bydlení (ANB) postoj OSMD podporuje a volá po rychlém a vyváženém legislativním upřesnění pravidel. A upřímně: dávat kauci na stejnou startovní čáru s úvěrem je jako chtít, aby hasicí přístroj „vydělával“ jen proto, že ho máte doma.

Co si z článku odnést

• Kauce je zajišťovací nástroj nájemního vztahu, nikoli spotřebitelský úvěr.
• Úrok u spotřebitelských úvěrů odráží cenu za poskytnutí nezajištěných peněz a zahrnuje rizikové přirážky a marži poskytovatele.
• Přenášet logiku spotřebitelských úvěrů na kauci znamená směšovat zajištění závazku s finanční službou.
• V evropské praxi není průběžné úročení kaucí standardem, důraz je na bezpečném uložení.
• OSMD navrhuje, aby případné úročení vycházelo z bezpečně dosažitelného depozitního zhodnocení a aby pravidla byla legislativně zpřesněna.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Podstata kauce a proč nejde o úvěr

Podle OSMD je klíčové, že kauce (jistota) není investiční produkt, z něhož má nájemce generovat výnos. Jejím účelem je výhradně ochrana pronajímatele pro případ neuhrazeného nájemného, služeb či škod na bytě. Tomu odpovídá i požadavek na zachování okamžité dostupnosti peněz. Pronajímatel je zkrátka nesmí vystavovat tržnímu ani kreditnímu riziku jen proto, aby dosahoval výnosů srovnatelných s úroky ze spotřebitelských úvěrů. Co z toho plyne pro vás jako nájemce nebo pronajímatele? Především to, že kauce má být „po ruce“ – ne někde na horské dráze finančních trhů.

OSMD zároveň upozorňuje, že úrok ze spotřebitelského úvěru je cenou za poskytnutí nezajištěných peněz a obvykle v sobě nese i rizikovou přirážku a marži finanční instituce. Srovnávat takový úrok s kaucí nedává ekonomický ani smluvní smysl: zatímco u úvěru jde o komerční službu, u kauce jde o zajištění závazku v nájemním vztahu.

Kauce je v nájemním vztahu především pojistkou proti neplacení a škodám, ne investičním produktem pro zhodnocování úspor nájemce.

„Srovnávat kauci s úvěrem je pro klienty matoucí; jistota je pojistka proti riziku v nájemním vztahu, nikoli zdroj výnosu,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Kauce není zdroj výnosu

,,Srovnávání kauce s úvěrem je pro klienty matoucí, jistota je pojistka proti riziku v nájemním vztahu a nemá sloužit jako zdroj výnosu”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Úrok u kauce a logika ceny peněz

Zatímco spotřebitelské úvěry pracují s úrokem, který odráží rizikovost a komerční charakter produktu, u kauce je rozhodující bezpečné uložení a nízké riziko. Přenášet marže a rizikové přirážky z úvěrového trhu na jistotu je proto metodicky chybné. OSMD výslovně uvádí, že zaměňovat zajištění závazku za finanční službu je omyl – a z této premisy by se měl odvíjet i případný výpočet úroku. Jinými slovy: úvěr je „cena peněz“, kauce je „zámek na dveřích“.

V praxi to znamená, že pokud by měla být jistota úročena, měla by se řídit tím, co je bezpečně dosažitelné na depozitních produktech, nikoli tím, co se platí za rizikové a nezajištěné financování. Tato úvaha koresponduje i s evropskou zkušeností, kde průběžné úročení kaucí nebývá standardem a hlavní roli hraje spíše bezpečnost a transparentnost uložení.

Porovnat účty pro bezpečné uložení kauce

• Netlačit na výnosy srovnatelné s úvěry, ale na bezpečnost a likviditu jistoty.
• Vnímat, že úvěrový úrok obsahuje rizikovou složku a marži, které se k účelu kauce nehodí.
• Pokud se uvažuje o úročení, vycházet z obezřetného depozitního zhodnocení, nikoli z tržních sazeb úvěrů.

„Pokud zákonodárce stanoví úročení jistoty, klíčové je navázat ho na bezpečně dosažitelný depozitní výnos, ne na sazby spotřebitelských úvěrů, které v sobě nesou rizikovou přirážku,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Úročení kauce má vycházet z vkladových sazeb

,,Případné úročení jistoty by mělo být navázáno na bezpečně dosažitelný depozitní výnos, nikoli na sazby spotřebitelských úvěrů s rizikovou přirážkou”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Zajištění závazku v podobě kauce by se mělo řídit principem opatrnosti – prioritou je jistota a likvidita prostředků, ne maximalizace výnosu.

Evropské zkušenosti a potřeba jasných pravidel

OSMD připomíná, že zkušenosti z evropských zemí ukazují spíše na preferenci bezpečného uložení kaucí před jejich průběžným úročením. Pokud k určitému zhodnocení dochází, má odpovídat běžným depozitním možnostem. Z toho vyplývá i hlavní legislativní doporučení: záležitost úročení kaucí zpřesnit a případný úrok odvozovat od bezpečně dosažitelného zhodnocení, nikoli od cen spotřebitelských úvěrů. Má to háček? Ano: bez jasných pravidel budou obě strany tápat a spory se budou zbytečně vracet jako bumerang.

Stanovisko OSMD zároveň podporuje Asociace nájemního bydlení. ANB zdůrazňuje, že kauce jsou jedním z klíčových pilířů vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem a současný výklad vyvolává oboustrannou nejistotu. Právě proto ANB podporuje rychlou, jednoznačnou, komplexní a vyváženou legislativní úpravu kaucí i procesů kolem nich. Plné znění stanoviska OSMD je dostupné na oficiálním webu: Stanovisko OSMD k úročení jistoty.

Jasná legislativní úprava kaucí může výrazně snížit množství sporů mezi pronajímateli a nájemci a zvýšit důvěru na trhu nájemního bydlení.

„Na realitním trhu hraje největší roli předvídatelnost; jasná a vyvážená pravidla pro kauce sníží třecí plochy mezi stranami a urychlí uzavírání nájmů,“ uzavírá Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Zdroj: ČTK